Allora vediamo un po' ho un elenco di articoli interessanti che volevo mostrarvi questo qui è di Thomas puo è autore di questo spazio online che si chiama Uncharted territories Uncharted territories No thanks è un substack in realtà lui c'ha il suo sito nativamente è substack gli articoli che fa sono qualcuno gratis altri a pagamento devi fare l'iscrizione su substack eh quindi recurring come si dice su subscription molti sono gratis di cosa parla lui andiamo a vedere un po' about vediamo about un po' cring volo dico eh Un po' si cringia un po' si cringia però state con me state con me il suo il suo Uncharted territories quindi territori non ancora mappati mi piace perché un CTO di mappa A me piace molto parla sia di geografia ma non è solo geografia Geopolitica un po' di tutto ok Un po' di tut tutto lui definisce mi sono reso conto vi siete rese conto di come il mondo si muove veloce e veloce non possiamo sapere tutto quello che accade e questo è solo Secondo me questo è solo l'inizio il mondo ai blockchain Automation remote work inequality pandemics behavioral Psychology personal skill tanta roba aging CR Onix mi ricorda un po' il vecchio tey Urban di Wait but Why che non scrive prente ormai mai e lui è un po' è un po' un personaggio ha delle credenze che so fisicamente delle credenze alcune sono un po' tipo credo che qualcuno di noi che vivo oggi vivrà per sempre aging Non lo so Maybe you reading this Io sono abbastanza berish su quasi tutto Penso che l'i renderà le nostre vite come cazzo dice unrecognizable Better cioè migliori in modo non riconoscibile Ma spingerà anche molti in povertà penso che la ricchezza continuerà a concentrarsi nelle mani di pochi specialmente the hands of builders of aggregators questo devo può capire bene cosa intende builders of aggregators imprenditori che scalano Penso che le nazioni diventeranno irrilevanti la geografia conterà sempre di meno il remote work bla bla bla penso che Bitcoin rimpiazzerà l'oro e le cryptocurrency rimpiazzeranno le Fiat currency Ok detto detto cringissimo non è No no non è detto Non è detto fertility Collapse most People devop cruci skill Vabbè tutti questi temi sopra sono connessi ricordo mi mi ricorda un wiit but Why versione 2.0 vabbè lui poi bla bla ha un elenco di articoli Ma il bla bla bla bla bla tantissimi Questo è lui è Thomas pueo Lui ha una storia è stato anni in Silicon Valley è stato cfo CPO Chief product officer di qualche startup penso che ha già abbastanza soldi come l'ho conosciuto l'ho conosciuto qu anni fa sotto covid col famoso articolo di Hammer and the Dance che forse ho portato anche sul canale 3 anni fa o o o sul blog di Hammer and the Dance questo un articolo capolavoro capolavoro articolo lunghissimo sulla spiegazione su dettaglio sulla strategia ideale per gestire il covid articolo dettagliatissimo ha fatto anche altri articoli con decine di milioni di visualizzazioni Cioè non è non è l'ultimo arrivato Non è che il sul suo blog io sono non sono iscritto substack perché sono barbone di Dio ma se andate sul è nel mio Feed RSS molti articoli sono paywall lati spesso fa dei Deep dive geografici molto fighi molto fighi anche gli articoli paywall lati eh troverete che la parte free è questa e poi se volete leggere il resto se volete reggere il resto Porca miseria Non si arriva più non si arriva più se volete leggere il resto Ecco quaa se vuoi continuare paga però è una roba ha fatto dei Deep dive l'ultimo che ha fatto è sul Messico ma il Messico spiega dei dettagli che sono fantastici sull fatti il futuro il passato perché la geografia è questa qui ho fatto un articolo sul Cile che me lo soo letto tutto quanto meraviglioso Perché il Cile è così lungo con dettagli anche climatici geografici è una roba cioè se siete persone curiose e volete che il cervello fa connessioni che non sapevate esistevano ma molto dettagliato molto molto dettagliato dettagliato non so quanto ha accurato perché non ho fatto verifiche però straconsiglio per Rabbit Hall senza pietà sul sul Perché può consentire il Cile di essere così lungo e così coeso sui confini sulla lotta verso il cioè roba fighissimo se fosse stato il mio professore di storia Perché lo spagnolo cileno è così strano è quello che spagnoli fantastico fantastico Vabbè vabbè una roba Non è non è non è di questi articoli che volevo parlare ma di questo bellissimo articolo di Thomas puo che Ricordiamoci c'ha delle credenze un po' così ok che si chiama perché non investo in Real Estate e volevo leggero perché D tantissimi spunti interessanti Real Estate has been a great investment for so long that People think It Always will be this is a mistake I don't think It will attenzione This is not Financial advice lui investing in Real Estate è stato sempre un grande investimento lui non pensa che lo sarà in futuro e ora argomenta la sua tesi powerful forces have been raising housing prices for decades but they are Now petering out even reversing as Time passes housing prices might shrink Ok Strong claim per capirlo ci basta regola di supply e demand domanda e offerta ok Questo articolo si fa riferimento principalmente alle economie sviluppate sono i prezzi delle case sempre andati su No ma non lo non lo potresti sapere perché la tua vita tutta la tua vita i prezzi sono sempre saliti questo qui è l'andamento del Real housing Price Index c'è sotto una metodologia penso che abbia a che fare con prezzi di 14 countries Canada Giappone Finlandia Svizzera UK Us Austria c'è questo indice fino al 2021 ehm Global House prices non so chi l'ha prodotto Però vabbè fidiamoci di questa cosa qua questo indice è passato da 50 Nel 1950 a 200 è andato sempre su Quindi le case crescono sempre prima cosa che un pensatore critico dovrebbe saltargli in testa è questo indice Intanto è inflation adjusted o è o è in dati reali è è cresciuta più dell'inflazione o meno dell'inflazione è inflation adjusted essenzialmente vediamo un po' bla bla bla bla bla bla bla bisog vedere Come'è costruito Ok Credo l'avevo controllato un mese fa credo che sia un indice inflation adjusted Anche perché adesso lo vedremo perché si torna indietro fino al 600 E difficilmente i prezzi sono rimasti uguali in termini nominali Quindi la nostra memoria hour leing Memory of housing prices only goes Back to 19s in That Time Real Real housing prices quindi in termini reali sono quadruplicati Sì come l'infrazione quindi può continuare a crescere in termini reali più dell'inflazione per sempre un housing pricing Cosa significa fra 100 anni che significa significa che rispetto al costo degli altri prodotti al costo del consumer Price Index al costo delle cose che compriamo al supermercato il prezzo delle case aumenta sempre aumenterà ancora continuerà e l'assurdo è che se gli stipendi si muovono più o meno in linea con l'inflazione altra assunzione che poi magari verificheremo se le case continuano ad aumentare in proporzione molto più dell'inflazione Significa fra un po' arriveranno a costare infiniti stipendi le case sembra poco ragionevole sembra poco ragionevole Però vabbè Questa è la nostra esperienza quindi ricordo questo qui è un dato in real terms Quindi è già che include l'inflazione non è l'inflazione l'inflazione è già inclusa in questo indice Quindi se fosse rimasto piatto le case sarebbero cresciute solo grazie all'inflazione eh Però c'è un problema se andiamo indietro fino al 1870 Questo era l'andamento ora i dati c'ho sempre le sorgenti tutto quello che pubblica Ok questa è meno Nazioni perché ci sono meno dati le guerre mondiali sono meno dati a disposizione Ok Se vai ancora indietro questa ad esempio è bisogna trovare archivi locali lui non so dove l'ha trovato ha trovato dei dati da una sorgente bla bla bla questa ad esempio Amsterdam Amsterdam dal 1620 il housing Index come vedete è rimasto piatto fino al 1900 Boh qua sotto sarà 1950 e poi è quintuplicato quindi non è una non è normale che i prezzi delle case vanno verso più infinito sempre son stati periodi lunghissimi anche di molti secoli in cui le case non sono andate su ok Questo è il Belgio bla bla bla dal 1500 varie città Belga belghe varie città brouge antwerp Gent Bruxelles tra 1500 e il 1940 poi dopo V quindi housing prices used to be very stable So why did They Gross so drammatica in recent Times supply e demand intanto supply demand quindi la domanda Ha superato l'offerta cosa cosa cosa ha guidato la domanda per le case nell'ultimo periodo più gente che vuole vivere nello stesso luogo nelle città che vuole case sempre più grandi e che vuole sempre avere meno persone nella stessa casa ciascuno di questi quattro Trend è cresciuto incredibilmente nella nelle nelle ultime decadi ma non non credo che continuer a crescere Anzi può anche fare Reverse interesting vediamo uno alla volta population growth Pam questo è dal 50 fino al 2020 Ma questo è dal 10.000 before Christ fino al 2020 cioè l'incremento della popolazione è spato ok Questo penso sia un un errore questo qui l' andato a controllare e il 45 Purtroppo non è non era non era meno di 1 milione questo qui è una roba è un po' una pecionata Mi spiace per per per Thomas Ma qui ha preso una cantonata nel 45 ho già 2 milioni e mezzo Quindi più o meno doveva stare quasi a metà tra 1000 e 10.000 quindi questo questo gualino qui è un How to live with statistics doveva stare un po' più su qua Comunque questo questo questo infl è tipo il 1870 quando ha cominciato a impennarsi tanto sul tre ho qualche dubbio cioè che vogliono Big Adesso andiamo abbiamo da a dati anche su questo qua ok eh C'è poi un dettaglio si può anche andare a vedere su su questo hour World in data sono anche andato a giocarci un po' l'ho salvato per caso No non l'ho salvato ehm pui andare a vedere la popolazione in tutti quanti in tutti quanti le nazioni del mondo com'è cresciuta nel tempo veramente molto figo a World in data Questa è la annual growth in US Ah no no momento momento momento momento nell'onu tutto diciamo tutto il mondo tranne forse la Corea del Nord il Trend dal 51 al 2020 e le le proiezioni future in base a bla bla Quindi in teoria primo claim le case sono cresciute di prezzo così tanto perché è stata un'esplosione demografica secondo claim questa esplosione demografica finirà Anzi si invertirà claim di Thomas puo dati alla mano sembra essere il caso fertil rate sta decrescendo il tasso di fertilità nei paesi sviluppati ci sono ancora ovviamente l'Africa è ancora fanno quant ancora quattro figli e mezzo la famiglia Rip con tre figli sta sopra ogni paese sviluppato benissimo Inoltre inoltre la demografia Guida housing Market su quii sono plotta percent change in population per anno e House Price percent Change questo qui è ogni ogni Metropolitan area americana quindi in ogni provincia americana Praticamente ehm è stata graficata diciamo crescita della popolazione e crescita della della housing Price e c'è una correlazione quindi giustifica il claim Che aumento demografico significa aumento dei prezzi delle case è un po' grazie al cazzo però c'è qualche dato urbanizzazione percentuale della popolazione che vive in area urbanizzate dal 10 OK dal 10.000 before Christ è un po' un cheat Ma la gente adesso vive in luoghi urbani negli ultimi 500 anni Ecco qua si può anche andare a vedere i dati l'ho anche fatto questo qui il mondo sta andando verso è andato negli ultimi Sicuramente negli ultimi dalla rivoluzione industriale se vogliamo ad oggi sempre sempre più urbanizzato la gente vuol vivere in città e non nei luoghi remoti quando tutti hanno cominciato a muoversi nelle città domanda ehm sulle case urbane è cresciuta e i prezzi con loro più densa è un'area più alti sono i prezzi correlazione Ok grazie al cazzo direi e via ora the urbanization rate Can't Keep increasing Forever quando è andata dal 10% nelel 1800 al 90% in 2020 è stato un 9x incremento da lì al massimo può raggiunge 100% non può l'urbanizzazione è stata un trend non può continuare più di così stanno tutti quanti già n le città non solo il remote work potrebbe portar via la gente fuori dall città a quanto quanto pare non lo sta facendo ancora ma se il futuro è più remoto questo questo è un claim Questo è un claim però secondo Thomas il remote work sarà più impattante quindi può darsi che ci sia una deurbanizzazione dimensione della household come diceva Herz sul tre o qualche dubbio household Size questa qui è nella dal 1790 al 2018 numero medio di persone per per nucleo familiare questo qui è sui dati solo americani non ricordo non ricordo American Sì la gente viveva più persone nella stessa casa adesso levatevi dal cazzo ok Questo è successo dal 1850 un declino una le famiglie sono sempre meno numerose ok Fino ad oggi continuerà sta roba qui bla bla bla andiamo avanti la dimensione della famiglia bla bla bla e le famiglie non possono diventare più piccole de due persone e e mezzo figlio comunque loro vogliono case sempre più grandi case sempre più grandi dimensione media delle nuove case in America in Square feet quindi in piedi quadrati misurano così in base all'anno c'è una correlazione anche qua sempre più case sempre più grandi per meno persone case sempre più grandi per meno persone ok Quindi siamo arrivati ad avere una casa con una stanza per tutti i bambini fino a una stanza per persona fino a ciascuno che c'ha una stanza e un ufficio numero di metri quadri per persona bla bla bla è cresciuto è cresciuto ma più cresce più meno meno interessante è ogni nuovo pieta quadrato in più di casa no Sì ogni persona può avere una stanza e un ufficio ma a un certo punto c'avrà abbastanza stanze vuote e non ne vorrà di più questo Trend stopper e fino ad allora deceler growth rate of New Homes average Size sta deceler la crescita delle nuove case la dimensione Med delle nuove case e forse decresc serà o si appiattirle secondo Thomas abbiamo avuto più persone che si muovono in città che vogliono vivere da sole in case gigantesche questo questi Trend hanno significato che c'è stato un grandissimo aumento in domanda per housing dal 1950 Ma tutti questi Trend secondo lui si fermeranno o addirittura si reverser anno che ve ne pare supply la parte di supply è anche molto interessante cioè il suo claim è che ci saranno più più più case sarà più facile costruire più case okm orizzon al supply and the Marchetti Constant ha scritto un altro articolo How transportation Technology Shape Cities spiega che la quello che guida la crescita di una città è il transportation Technologies è facile capire il perché la gente non vuole fare commute per più di mezz'ora è la Marchetti Constant la definisce Non so perché non ho letto quest'altro articolo Quindi quando la gente camminava a piedi la città doveva essere così piccola che ci sposta con mezzi col treno bla bla così se usa la macchina la città diventa nostri mostri ok E praticamente la macchina fa sì che la mezz'ora è più lunga mezz'ora ci raggiunge più posti bla bla bla Il suo claim è che come dire la la la il numero di macchine per è molto americano questo qua il numero di macchine per nucleo cittad nucleo familiare ha raggiunto capacity car per People è cresciuto e quindi ad oggi c'è saturazione tutti hanno la macchina io no e e quindi conseguentemente nelle ultime decadi le città Hanno smesso di crescere orizzontalmente e sono cresciute drammaticamente tra tra il 50 e il 2000 è cresciuta anche la Car ownership quindi gente che ha la macchina Finché non era più un limiting Factor anymore the Edge of the Cities was the limiting Factor bla bla bla ma questo Trend finirà anche perché remote work ha ridotto il commute Time To Zero forse forse forse però il remote work rimuove Il commute Time il che significa che le città possono essere più grandi secondo lui bla bla bla Corot work limita il continente Non c'è limite della città bla bla bla Marchetti Constant bla bla bla People could work remotely rec can elric and internet from virtually Anywhere many people will go to live in rural AND semi Urban areas Where prices are Lower and Safety and quality of life are higher Che palle sto popup the entire world is now potential housing supply quindi c'è più spazio su dove costruire case prima dovevi costruirle dove si aggregava la gente adesso puoi costruire dove vuoi questo è il claim What do you think that will do to housing prices in the long Run Vertical supply Sky highways Questo pure è molto interessante tantissimi argomenti ma sono un po' come dire è la teoria della montagna di cioccolato la chiamerei no tanti argomenti interessanti non mi sembra Teor la montagna di merda con tutte cazzate tanti argomenti interessanti Può darsi magari qualcuno è fallace sarebbe da investigare però sembrano molto ragionevoli sembrano ragionevoli Vertical suppli Sky highways adesso voglio andare un po' veloce perché non voglio stare ore su questo articolo no fino al 1800 i building erano bassi perché non esistevano i gli ascensori E perché non c'era la tecnologia di costruzione per far stare su edifici più di otto piani an ce abbiamo inventato il cemento abbiamo inventato i frame metallici e gli ascensori e abbiamo cominciato a fare Skyscraper quindi dal fine 1800 a metà 1900 Skyscraper siamo dati su di tanti piani che ha creato più case però però che è successo verso metà dove l'avo letto a un certo punto nella prima metà del 20o secolo Ci siamo rotti le balle abbiam detto nimbi not in my backyard Che brutta tel Che brutto questo qua facciamo basta Skyscraper in tutto il mondo se un po' fermato la costruzione di Skyscraper sono stati sono brutti e bannati Skyscraper ovunque grattaceli eh Skyscraper e grattacieli Quindi niente stop basta grattacieli se vivi in un paese occidentale questo secondo ti sembrerà familiare Ok ci sono state leggi per restringere l'altezza massima gli edifici la maggior parte delle città in Europa e in Nord America Questa è la altezza media degli edifici da 12 ovunque Madrid Questa è la Spagna ad esempio dal dal dal 50 ad oggi building più piccoli quindi meno supply meno appartamenti quindi prezzi son saliti questo Trend potrebbe non cambiare in tal caso la supply rimarrà restricted Ma se dovesse cambiare sarà verso più restriction o più libertà è difficile essere più restrittivo di come siamo oggi dove molte città non si può costruire niente specialmente verso l'alto e anche è più probabile che le restriction verranno ridotte no pushed by gimbi Yes in my backyard Ad esempio in California i permessi per costruire un po' in verticale sono aumentati che altro claim che succederà se si ricomincerà a costruire in verticale più supply più offerta Ok quindi sommando tutto assieme Beh bla bla bla bla bla negli ultimi 70 5 anni abbiamo avuto una domanda cresciuta per questi quattro motivi la supply è stata ridotta per questi motivi ma potremmo entrare in un mondo in cui in realtà la popolazione diminuirà l'urbanizzazione ha raggiunto i suoi limiti abbiamo già abbastanza case grandi a sufficienza per la gente che vogliamo avere in famiglia e e via e in supply remote work aumenterà bla bla bla così e quindi questa è la mia spiegazione sua spiegazione Questo è il grafichetorregrossa a grat Celli in costruzione Ok può darsi non lo somm c'è dire che in molte città europee i grattacieli non li vogliono Esatto Oggi sì molto americano da loro i posti fighi sono le aree suburbane mentre i centro città sono una merda No il centro è figo fanno cagare ok con tutti questi argomenti Il cerry picking esponenziale siete Siete resistenti siete resistenti indici estate come Global House Price index di cui non so niente immagino che traccino solo il valore degli immobili in tal caso non sarebbe opportuno considerare anche le loro capacità di produrre reddito in affitti Ah ok Io credo che prezzo degli immobili e capacità di produrre reddito siano collegati cioè siano siano molto connessi Se un oggetto ha uno hild ha un valore multiplo dello yield anche se fa schifo Cioè quindi credo che siano linearmente dipendenti A me sembra che i prezzi siano in aumento e anche i prezzi degli affitti sì Questo parla del futuro il tre ok Fino adesso guardi il passato è così Zurigo è proprio il così per tutto e tutti i punti in realtà sono validati a Zurigo sulla supply e sul demand assolutamente Ma che Orizzonte temporale prevede che avvenga tutto ciò voglio dire magari per i prossimi 20 anni conviene ancora investire si parla di investimento non di speculazione È ovvio che se pensi che fra du anni i prezzi sono più alti è un conto qui si parla del futuro cioè Thomas è abbastanza visionario detto Pensa che un domani la gente vivrà per sempre Pensa che le crypto rimpiazzeranno le Fiat e penso che lui ragioni a 100 anni a 1000 anni e quindi la casetta nel tuo paesino del Sud Italia la compra due spicci tra qualche anno This is not Financial advice Ok vedo che non non Viè stra piaciuto molti cerry picking bla bla bla ok a me ha interessato moltissimo c'è chi chiede il link L'ho già messo in chat lo rimetto qua Comunque Thomas pu why I don't Invest in Real Estate penso che C la possiamo fa' anche da soli a googlo ok n