also das sind so kleine tricks auf die man kommt wenn man das problem hat ich habe kein eigenkapital und das problem hatte ich halt sehr sehr lange und das sind sachen aus der praxis die ich euch nur schwer empfehlen kann sondern wenn du jetzt diese art zum beispiel mit umfinanzierung wiederum mit tilgungsaussetzung kombiniert mit rollierenden eigenkapital dann ist es natürlich schon ganz schön cool es gibt grund legen zwei arten wie du finanzieren kann grundlegend zwei arten nehmen wir mal die allbekannte das ist die so genannte annuitäten finanzierungen annuität kommt von dem lateinischen wort an muss das ja und das ist praktisch eine finanzierungsform bei der die jährliche belastung immer gleich bleibt jetzt fragt man sich was soll daran besonders sein das ist ja ganz normal also wenn ich eine finanzierung habe dann ist die iss jährliche belastung immer gleich nehmen wir mal an wir haben hier ja null und wir haben hier ja 30 sonst die finanzierung staaten dazu sind sagen wir mal aktueller zu sagen wir mal zwei prozent diese zahl sogar noch niedriger aber sagen wir zwei prozent zinsen 3 prozent tilgung wir haben also insgesamt fünf prozent und das würde man dann die annuität nennen bei der größenordnung von einer million euro du kannst du das aber auch hunderttausende neben je nachdem was eine größenordnung ist würde es also bedeuten deine annuität wäre bei 100000 5.000 eur bzw bei einer million 50.000 euro berechnet das mal mit einer millionen das ist also das was du im jahr bezahlen muss nämlich die summe aus zins und tilgung so das heißt hier werden also 50.000 und hier werden auch 0 hier ist ja nur hier ist ja 30 und jetzt sieht so die grafik aus eines annuitätendarlehens nämlich dass hier wäre der zinsanteil das wäre der tilgungsanteil in der rate die rate wäre immer 50.000 pro jahr nämlich 4500 euro pro monat dagegen kämen natürlich dann die mieteinnahmen so weit so gut aber was viele die jetzt immobilieninvestments aufbauen vergessen was dann passiert ist dass die steuerliche belastung sich am anfang aus zwei prozent zinsen 3 prozent tilgung auseinandersetzt also in dem fall wären das von den 50.000 werden 20.000 zinsen 30.000 tilgung zinsen kannst du von der steuer absetzen tilgung nicht logischerweise weil sie eine rückzahlung ist so und das ist ja eh schon recht wenig weil das weil die zinsen höher sind als die tilgungen früher standen hier 5% und 3% so und jetzt würde man ja denken eine einprozentige tilgung man wäre nach 100 jahren fertig durchschnittlich ist man bei einer einprozentigen tilgung nach 30 jahren fertig vorausgesetzt das irgendwo so bei sechs prozent je niedriger der zins ist desto höher muss du die tilgung machen warum wieso weshalb erkläre ich euch gleich aber was ich euch zeigen möchte der zinsanteil in der rate wird immer kleiner und der tilgungsanteil wird immer größer tatsächlich ist es eher die frühere kurve heute sieht sie sieht sie genau genommen sogar so aus ja das bedeutet dass du zwar ohne steuern im jahr 50.000 euro zeit mit steuern wächst aber da die belastung jedes jahr einfach deswegen weil in der rate selber der tilgungsanteil die nun nicht von der steuer absetzen kannst immer größer wird so das heißt also hier hätte es jetzt sagen wir mal tilgungsanteil 3% und jetzt zwei prozent und deswegen heißt es bei den alten darlehen auch immer anfangstilgung das heißt du hast drei prozent anfangstilgung einen darlehensvertrag genau liest so dass preist der tilgungsanteil wird immer größer und die größe wird desto mehr also ist an meinem letzten jahr hast du so gut keine zinsen mehr warum hast du keine zinsen mehr ganz einfach nehmen wir das mal so eine million weniger 30.000 hebung nach dem ersten jahr ist und nicht mehr eine million sondern noch eine restschuld von 170.000 so auf 970.000 das heißt waren weiter deine zwei prozent zinsen und alles was übrig bleibt wird wieder die tilgung gepackt und das bedeutete erhöht sich permanent und die zinsanteil sinkt das ist zwar erst mal cool aber es ist steuerlich nicht so wie zieht das ist das annuitätendarlehen das sind 90 prozent der fälle gemacht wird jetzt gibt es ein anderes darlehen das ist das tilgungsaussetzung darlehen das funktioniert nach folgendem prinzip das ist der zinsanteil und der tilgungsanteil ist das hier so das bedeutet die zinsen bleiben immer gleich das heißt du tipps die schuld nicht es nennt man auch endfällige darlehen teams aussetzung oder ins ewiges darlehen so das heißt du zahlst immer weiter deine zwei prozent zinsen auf die nächsten 20 jahre beispielsweise zinsschwankungen lassen mal raus so und da eine rate die du bisher zur schuldentilgung benutzt hast die drei prozent die gibst du hier jetzt rein als sparrate das heißt du kannst hier immer den vollen betrag absetzen und hier sparst du ein guthaben an und nach 30 jahren verrechnet du die schuld die guthaben das ist die so genannte tilgungsaussetzung die war früher relativ beliebt als es in der lebensversicherung noch zinsen gab und als die zinseinkünfte die man damals noch hatte noch steuerfrei waren warum ich habe eine frage wenn du ein millionen darlehen aufnimmt beim annuitätendarlehen wieviel musst du über 30 jahre hinweg tilgen eine million tilgung heißt rückzahlung so das heißt also über eine million willst du das heißt wenn du jetzt hier mal ausrechnen ist 50.000 mal 30 jahre sind 15 millionen eine millionen musst du tilgen das heißt zinsanteil 500.000 hier hast du zinsanteil von 20.000 pro jahr x 30 jahre hast du immer in 600.000 sonntag so das heißt in niedrigen zins phasen in niedrigen zins phase so wie sie jetzt haben ist das nicht so signifikant aber dann deine zinsanteil nrw niedrig ist und ein tilgungsanteil wie hoch ist aber trotzdem du hast hunderttausend als bei dieser variante hunderttausende zinsanteil aber es gibt einen weiteren faktor der hoch interessant sein kann und da möchte ich mal darauf eingehen weil das ist dass das lernt er auch beim youtube kanal also der trick funktioniert folgendermaßen nur zum verstehen der zinsanteil kann voll abgesetzt werden und der tilgungsanteil ist niedriger weil man auf wertsteigerung hofft beispielsweise indem man die laufende tilgung in ein aktiendepot oder ein fondsdepot packt früher hat man dafür die lebensversicherung genommen das kann ich euch heute nicht mehr empfehlen so und was nur sichergestellt sein muss ist dass die rendite die hier stattfindet nach steuern höher ist als die zwei prozent diesel bezahlt dann rechnet sich das ding ich denke das ist aber durchaus möglich gerade selbst wenn du mit aktien von depots ist einmal auf 30 jahre rechnen ist wirst du garantiert mir auch gerade durch den cost average effekt weil sie da von euch was der cost average effekt ist also der cost average effekt ist du zahlst jeden monat jeden jedes jahr eine feste rate zum selben zeitpunkt an sind die anteile teuer kaufst du automatisch für die gleiche rate weniger anteile sind sie gerade im wert gefallen weil er die gleiche rathaus kaufst du mehr anteile und dadurch kriegst du kriegst du so eine sony risiko abflachung das ist aber und das vergessen die leute zu sagen das bezieht sich aber nur auf die rate bei durchschnittlich wird natürlich gut eingekauft im durchschnittlich schnitt nämlich antizyklisch das problem ist aber wenn du schon eine millionen da stehen hast und dann die anteile ein bisschen günstiger kann also sehr günstig einkaufen kann seine millionen aber jetzt noch eine halbe million jedes funktioniert das natürlich nicht mehr so das heißt also das funktioniert nur wirklich bis dahin und danach musst du genau guckt er weil dann einfach das angesparte kapital der schwankungen stärker unterliegt so lange rede kurzer sinn es gibt aber zwei weitere aspekte die ja auch noch sinnvoll sind aspekt nummer eins schau diesmal aus bonitäts grund namen bzw aus einer selbstauskunft wenn du nämlich dann die schuld reduziert dann bleibt ihm nach rang wird danach fragen immer größer das heißt und minister darlehensgeber und oben wird immer mehr freie mittel üblicherweise nach rang keiner gibt ausnahmen es gibt banken die wollen ist aber die meisten wollen das nicht so das heißt also bei dieser variante entschuldigt und eine immobilie immer mehr aber tatsächlich äußert sich das in einer selbstauskunft nicht so positiv wie du es möchtest weil du gibst den wert an sagst das ist die restschuld und die banken sagen ja erstens ob der wert stimmt was man nicht nach rang wollen wir auch nicht naja also wenn du das hier machst steht auf einer selbstauskunft die restschuld auch der aktuelle wert der immobilie aber parallel dazu sieht man in deinem eigenkapital nachweis auch noch zwei 300.000 die du über die letzten zehn jahre an vor volumen an gespart hast das ist durchaus ein vorteil weil ab und zu muss du mal bei einem verkäufer der sagt zeigen sie mal ihren eigenkapital nachweisen also gerade in münchen oder in heißen märkten also das schreiben sie schon in die anzeigen rein schick erst mal deinen eigenen kapital nachweis bevor du irgendwie anrufst das ist also ein hoch interessanter punkt warum man das machen sollte du musst nur eines wissen die meisten banken sagen okay wenn ich drei prozent tilgung haben möchte in dieser variante dann will ich hier mehr haben warum weil aktien schwanken und das ist nicht so sicher und so weiter es gibt aber banken den ist tilgung nicht wichtig das sind so 30 prozent der banken die kannst du das muss doch mal aus schicken dafür dazu überreden dass anstatt dieser variante diese variante gemacht wird nämlich dass du deine drei prozent tilgung hier ein ich habe es auch schon gemacht ich habe gesagt okay ich müsste normalerweise zwei prozent tilgung zahlen also es war länger her da waren wir noch nicht bei 3 ich müsste normalerweise zwei prozent tilgung zahlen und ich zahle 3,8 weil die bank bewertet aktien nur mit 60 prozent wenn sie jetzt wirklich aus deckungskapital gründen anschaut es gibt aber banken die brauchen das nicht weil das gutachten gut genug war oder was auch immer den ist es nicht so wichtig ob der tilgungsanteil voll so ist oder nicht wann immer du die möglichkeit hast versuche immer ein aktiendepot zu sparen ich habe zb die hüttenstraße in der ich ja auch selber wohne habe ich damals finanziert mit einer sparkasse tilgungsaussetzung und dort haben wir das so gemacht weil die mich auch schon schon ein bisschen kann dass ich einfach nicht getilgt habe sondern einfach auf ein sperrkonto ein girokonto einfach die tilgung überwiesen habe und alle halbe jahre habe ich mich dann hingesetzt und mir überlegt welche aktien kaufe ich denn jetzt das macht auch nicht jede banken mit es gibt also bei mir sagen zum beispiel gelobt wir wollen eine gute durchmischung ja so also wir wollen dass dax-index oder wir wollen in europa index also einfach was was sehr sehr durchgemischt ist aber selbst das ist möglich ich mit euch ja so nur zeigen was sie teilweise heraus verhandeln können es hängt halt davon ab von dem objekt von der beleihung und eurer bonität aber und darauf möchte ich euch hinweisen in der selbstauskunft sieht das hundertmal besser aus und ich habe euch das prinzip mit dem rollierenden eigenkapital erklärt dass das ein unterschied ist ob das eigenkapital auf einem depot liegt und uns wieder frei kriegs wie das weil wenn du jetzt hier zb umfinanziert zu einer anderen bank die meisten banken möchten keine freie kreditierung haben es gibt ausnahmen aber die möchten nicht objekte beleihen zu deiner freien verfügung wir wollen dann wissen was machst du damit und wie ist es und so weiter und so weiter es gibt banken wir uns anders aber weniger das thema hast du ja gar nicht weil du hast ja immer noch die restschuld wie dem damals gekauft hast du finanziert um von einer bank zur anderen und das depot ist damit automatisch frei es geht hier jetzt nicht nur um die steuerliche variante die wir früher viel besser weil einfach der zinsanteil höher war aber unabhängig von der steuerlichen variante hast du hier den vorteil dass du immer wieder an sein geld rankommt wind würde das denn übrigens interessieren wie man so in eigenkapital aus dem 07 kann also dass zum beispiel auch ein trick den ihr wissen müsst das ist so die tricks wie wie es geschafft habe also zwei lehrer ohne eigenkapital mit sabotieren eltern die wollen auch dass ich den staatsdienst gehe also ein beliebte technik die man da anwenden kann es geht aber nicht immer weiß jeder von euch was eine global grundschuld ist okay also eine global grundschuld ist nehmen wir mal einfach hier in düsseldorf du hast jetzt drei einheiten die kaufst du wirklich günstig ein die eine 300.000 die andere 300.000 die anderen drei 1000 so tatsächlich sind sie bei 400.000 wert da sagst du der bank passt mal auf gleise bis 400 dann sagen wir beleihen höchstens deinen kaufpreis stimmte damit überein habt ihr das problem schon mal so gehabt habe was günstig eingekauft sagt maximale kaufpreis gut da gibt es die trick für ein normales beispiel das heißt du hast jetzt sagen wir mal vier einheiten 300.000 euro die dubai banka finanziert für ein jahr soll die hast du für 300.000 finanziert weil sie für 300.000 gekauft hast tatsächlich sind sie wert je 400.000 mit einer global grundschuld von 1,2 millionen das heißt auf jeden der objekte wenn du ins grundbuch anschaust stehen dann 1,2 millionen drin das heißt nicht dass du viermal 1,2 millionen schulde ist oder das heißt dass in einem darlehensvertrag ich da 300 300 300 sondern das sind 1,2 millionen ist die grundschuld es wurden vier objekte eingetragen nach einem jahr machst du folgendes gehst du bank b und sagst der pass auf wir finanzieren zum realistischen wert von 400 400 403 objekte denn wie du ja aus der grundschule siehst wir haben hier eine global grundschuld von 1,2 millionen und wie ein gutachter bestätigen die objekte sind 400.000 euro wert das bedeutet du hast jetzt ein objekt mit 400.000 euro schuldenfrei das macht sowieso die bank also die frage weil es ja gerade wer bewertet demo wie das machte die bank darum geht es nicht als die immobilien müssen es schon wert sein aber wer von euch hat er schon mal das problem dass die immobilien des locker wert waren weil du super gut eingekauft hat die bank hat trotzdem nicht mehr gemacht hat ist der kaufpreis wer kennt das problem dann sieht er also diese schon ein paar tage machen die wissen das ist das heißt also könnte es theoretisch eine hütte die eine million wert wäre 400.000 kaufen würden genau hinter tausend geben nein also die frage weiß ob ich da ein problem haben weil die daten nicht verstehen woher kommt das und so weiter und so weiter weil die summe reduziert sich ja auch nicht tatsächlich so jetzt habe ich das einfach nur entsprechend finanziert hat bis jetzt noch keiner gebirge ich sehe auch nicht wirklich den grund dafür war hier hier liegen jetzt immer noch 1,2 millionen global grundschuld drauf ich habe nur von bank a die freigabe da drauf und frank bank b hat sich die ist gar nicht erst abtreten also in dem du einfach nur auf ein jahr finanziert dann um finanziert danach eine schuldenfreie wohnung die du von als eigenkapital beleihen kann es gibt noch einen weiteren faktor den iren nicht wissen wir nicht so tief in den banken grün sein hier kommst du mit einer immobilie wie du selber noch gar nicht im bestand hat hier kommst du in die mobile die schon läuft und die bank b dem mitbewerber abjagen kann und banken führen interne statistiken und wissen dass neue finanzierung wo der immobilieneigentümer das erste mal ein objekt übernimmt viel gefährlicher sind als umfinanzierung statistisch und weiterer tipp den ich euch geben kann du hast jetzt hier zum beispiel eine bank die sportlich ist wer von euch hat mir bank war sagt die ist ganz schön sportlich ist cool mit der kann ich schnell schnell was ein finanzieren sehr gut und wer von euch hat dann eine bank die sagt okay wir können aber mal können maximal bis drei millionen 4 5 millionen wahrscheinlich also die haben immer ein limit im kreditnehmer limit das ist ein weiterer grund waren nur das so machen so ist das heißt besorgt er jede bank die sportlich ist ja der beiden limit jede sportliche jugend sportliche bank hatte mit krediten im einheit finanziert dort einfinden ja und dann finanziere aus einem weniger sportliche und du hast den großen vorteil dass du die sportliche wieder frei hast also sehr schlau ist so zu machen jetzt egal aus eigenkapital sicht oder sonst irgendwas dieser bank darfst du natürlich nicht unbedingt erzählen dass du sofort wieder vor hass und zu finanzieren er seine sportliche bank dann machst du mit den halt folgendes aus dass auch wir finanzieren schnell ein bei euch dann finanziere ich wieder raus dafür gibt es eine bearbeitungsgebühr kostgeld macht aber sinn wenn man bestand hochskalieren möchte angenommen das ist jetzt neu bank die dich nicht kennen und finanzierungshilfen jahr ein wenn du dir sagst ach ja übrigens die ganze die prüfung nun ja und dann finden sich um das würdest du das gerne hören wenn du bergen kam erst ein deswegen stellen wir das natürlich nicht im vordergrund wir lügen nicht aber wir müssen ja nicht unsere unsere körperlichen schwachstellen betonen will ich euch auch schwer von abraten die man an schwindet das kommt immer raus und geld ist vertrauens passiert orientiert euch an den frauen die haben auch nicht problemzonen hervor so machen wir das in banken handling auch wenn das eine gute bank ist sprich mit ihr hoffen dass uns so machst und die nehmen dann dafür ein bearbeitungsentgelt aber angenommen ist eine neue bank ein herein finanzieren anschließend umfinanzieren dieses neue dieses neue danach hast du folgendes die neue bank macht das geschäft viel schneller also die neue bank dem geschäft viel schneller weil es keine keine neue finanzierung ist oder die umschuldung und die bank ist jetzt getriggert weil sie mit dir schon geschäfte gemacht hat wie jetzt geschäft wegnimmt und sie möchte jetzt auch wieder welches machen also das sind so kleine tricks auf die man kommt wenn man das problem hat ich habe kein eigenkapital und das problem hatte ich halt sehr sehr lange und das sind sachen aus der praxis die ich euch nur schwer empfehlen kann sondern wenn du jetzt diese art zum beispiel mit umfinanzierung wiederum mit tilgungsaussetzung kombiniert und mit rollierenden eigenkapital dann ist das natürlich schon ganz schön cool in diesem sinne wünsche ich euch jetzt noch eine hervorragende mittagspause [Applaus]