was ist ein guter Kaufpreis für eine Immobilie so erkennst du immobilienschnäppchen viele von euch fragen sich mit Sicherheit wenn Sie unterwegs sind auf Immobiliensuche wie kann ich denn jetzt rausfinden ob ich hier einen guten Deal mache genau dafür ist dieses Video da wir gehen in drei Punkten durch wir müssen über Leistbarkeit am Anfang sprechen das einfach die Grundlage ist klar was könnt überhaupt kaufen dann aber vor allem geht's darum zu verstehen macht ja auch einen guten Deal im Verhältnis zum Markt und dann geht's uns ja hier darum dass wir Immobilien als Kapitalanlage kaufen dass sie für der Altersvorsorge funktionieren sich von selbst abzahlen das heißt wir müssen dann auch über Rendite sprechen und das ist dann der dritte Teil des Videos los geht's also erster Punkt Stefan wie viel Immobilie kann ich mir kaufen ja also es bringt einfach nichts wenn ihr gerade am Anfang steht und jetzt habt ihr irgendwo ein Objekt das ist 10 Millionen Euro wert oder auch nicht wert und jetzt beschäftigt ich euch mit der Frage ob das vielleicht ein Schnäppchen ist wenn ihr überhaupt nicht in der Lage seid etwas in dieser Größenordnung zu zu kaufen ja das ist vergebene Liebesmühe also Frage Nummer ein dies zu beantworten gilt es was für ein Finanzierungsrahmen habt ihr überhaupt wie viel Geld wäre eine Bank bei eurer Bonität und möglicherweise auch dem was ihr schon an Darlehen habt überhaupt bereit euch zu leihen das können ein paar wenige 100.000 € sein das können auch viele 100.000 € sein oder sogar ein siebenstelliger Betrag aber das gilt es zu klären z.B im direkten Dialog mit einer Bank oder mit einem Finanzierungsvermittler wie z.B der interhüb ja wie hoch eure Finanzierungsrahmen ist ich versu mal bisschen sind nur ein paar Dinge die wir so im Kopf haben also ihr könnt grundsätzlich eine Immobilie finanzieren wenn ihr ein Gehalt habt von 2 25000 € netto das ist so die Untergrenze je nachdem was sie dannen Eigenkapital mitbringt stefan hat schon gesagt als ich wür mal sagen jeder der irgendwie startet kann wahrscheinlich für 3 400 500 000 € Immobilien kaufen ich habe einen konkreten Fall im Kopf das war dann schon jemand der hat gut sechsstellig verdient da war es dann möglich auch eine Million zu finanzieren aber das geht quasi aus Kraft der eigenen Bonität heraus wer dann darüber hinauswachsen will der muss schon irgendwie anders entweder viel Geld haben ein wertvolles Unternehmen haben oder eben schon ein Immobilienbestand aufgebaut haben den die Bank selbst auch einwertet und sagt da ist jetzt dein Finanzierungsrahmen größer ja neben der Finanzierung braucht natürlich auch Eigenkapital selbst wenn ich 100% finanziere zahle ich die Nebenkosten selbst oft werde ich auch noch einen Teil des Kaufpreises aus eigener Tasche bezahlen die Frage ist also wie viel Eigenkapital habe ich das wird ein begrenzender Faktor dafür sein wie groß die Immobilie sein kann sein darf wie teuer sie sein darf die ich mir kaufe und es GT nicht nur das Eigenkapital unmittelbar für den Kauf zu haben sondern immer hinterher auch einen ausreichend großen Prüfer für alles was passieren kann mit der Immobilie das können unvorhergesehene Kosten sein das kann irgendeine Sanierung sein die erforderlich ist es kann auch sein dass am Anfang jeden Monat noch eine kleine Unterdeckung da ist also negativer Cashflow den ich bezahlen muss also ausreichend viel Puffer und so lässt sich jetzt zurückrechnen wie groß darf denn überhaupt ein Objekt sein finanziell dass ich mir leisten kann Größenordnung ihr neimmt 10% vom Kaufpreis das wahrscheinlich die Kaufnebenkosten i ein Eigenkapital braucht dann braucht ihr vielleicht noch ein bisschen mehr weil ihr nur 90% Finanzierung macht würde sich der Betrag quasi schon verdoppeln und dann legt ihr noch mal ja vielleicht was kann man sagen eine halbe eine viertel jahresnetto Kaltmiete irgendwie sollte man mindestens mal rumliegen haben wenn man in die imobil reinstartet und dann eben über die zeitrücklagen aufbauen also das die Grundlage erstmal die ihr natürlich braucht um den zu kaufen die Frage ist jetzt was ist denn der richtige Marktpreis also kauf dir Objekt tief die Immobilie dann auch wirklich günstig und dazu ein ganz ganz wichtiger Punkt den wir nicht stark genug betonen können kenne deinen Markt der Immobilienmarkt in Deutschland ist nicht ein Immobilienmarkt es sind ganz viele Teilmärkte jede Stadt jedes Viertel jede Straße teilweise funktioniert ein bisschen anders das muss man sich wirklich genau anschauen und ein Preisgefühl entwickeln es gibt diverse Tools online wo ihr ein Preisgefühl für eine Immobilie bekommen könnt das ist auch gut und schön das kann man auch nutzen das ist ein Teil der bewert die ihr braucht aber was wir euch unbedingt empfehlen wollen was wir selbst am Anfang auch sehr intensiv getan haben wo wir angefangen haben unsere ersten sechs kleinen Wohnung Z Altersvorsorge zu kaufen ist wirklich den Markt verstehen wie kann man das machen also wirklich natürlich wenn das nicht euer Wohnort ist hinfahren Zeit dort verbringen das kann man gleich mit Besichtigung kombinieren da muss man auch nicht Immobilien direkt kaufen die man besichtigt sondern man kann einfach mal besichtigen man kann aber auch online schon sehr viel tun kann Tools benutzen z.B imometrikaa sich dann schön die immobilen mal mal anzeigen lassen nach Quadratmeter Kaufpreisen dann aber höere in die Hand nehmen über die Immobilien reden gucken was ist vielleicht da ein verhandlungspotenzial da kriegt man schon ein Gespür auch wenn man noch nicht wirklich kauft ja konzentriert euch nicht nur auf die Dinge die ihr denkt oh die könnten jetzt vom Preis ja schon irgendwie in die Range kommen am Anfang ist das total egal it's a numbers Game beschäftigt euch mit vielen verschiedenen Immobilien das muss nicht stundenlang mit jedem einzelen Angebot dass ihr online findet sein aber investiert wirklich Zeit über ein paar Wochen ja da reicht mal ein paar Stunden über die Woche verteilt vielleicht abends morgens am Wochenende wo man dann wirklich sich die Inserate einfach anschaut mit Maklern mit Verkäufern telefoniert ihr ich wette mit euch wenn ihr das VI 6 8 Wochen macht ihr habt ein komplett anderees ich habe das teilweise Mal in einer Woche gemacht für einen Markt erinnere ich no erinnere ich mich noch es war unfassbar wie ich am Ende dieser Woche ich weiß nicht hab mit 30 40 Markler gesprochen wie ich danach ein viel viel besseres Gefühl hatte was es eigentlich an diesem los und was wird wirklich für welche Art von Immobilien in welcher Lage genau bezahlt jetzt lass mal sagen da kommt am Ende raus boah so eine ganz normale Wohnung zwei Zimmer irgendwie iner vernünftigen Lage in dieser Stadt im vernünftigen Zustand die kostet eigentlich immer so ungefähr 2000 € pro Quadratmeter wenn euch jetzt was entgegenkommt das nur 1500 € oder 1200 € kosten soll das riecht zumindest mal schon mal ein bisschen danach als ob das ein guter Deal sein könnte jetzt gilt aber natürlich trotzdem zu verstehen gibt es besondere Eigenarten dieser konkreten Immobilie die eben gute Gründe dafür liefern warum sie eben günstiger sein muss als alle anderen weil sie einfach nicht mehr weil sie einfach weniger wert ist zwei Dinge die da ganz besonders eine Rolle spielen ist einmal die mikrolage ne also quasi erste Reihe direkt an der großen Hauptstraße macht einen großen Unterschied zu nach hinten gelegen wo es ruhig ist ähm und natürlich auch der Zustand also völlig runtergerockt jetzt im Zweifelsfall eben nicht nur die Wohnung das kann man alles dann schnell schön machen aber wenn das ganze Haus offensichtlich wirklich grundlegend saniert werden macht das natürlich auch einen großen Unterschied zu einem Durchschnitt den man sich vielleicht angeschaut hat deutlich weniger wichtig als Zustand und mikrolage ist die Mietsituation die aktuelle Mietsituation weil Mieter Kommen und Gehen ein Mietverhältnis endet irgendwann und dann habe ich ja die Chance mir einen neuen Mieter eine neue Mieterin zu suchen die dann ganz normal eine Marktmiete bezahlt also ob jetzt aktuell ein bisschen weniger als die Marktmiete bezahlt wird interessiert mich eigentlich beim Ankauf gar nicht so sehr wie die Frage was kann ich denn da irgendwann mal an Miete bekommen genau trotzdem gehört es zu einer soliden Bewertung dazu wir nennen das was Stefan gerade gesagt hast in Summe auch bierdeckelbewertung also Mietsituation mikrolage und Zustand damit muss man sich wirklich beschäftigen weil das sind werttreibende Faktoren der Immobilie wie gesagt Mietsituation ändert sich über die Zeit wenn da jetzt natürlich ein problemmieter drin ist und und und vielleicht nicht bezahlt wird oder so da muss man dann schon genau reingucken und gerade wenn man die erste immobil kauft fragen ob man das äh ob man sich das quasi wirklich antun möchte der direkt als erstes Projekt aber eine bierdeckelbewertung dieser drei Kriterien ist wichtig und maßgeblich damit ihr lernt über die Zeit zu beurteilen ob ihr jetzt wirklich gerade für einen guten Quadratmeter Kaufpreis in diesem Markt einkauft jetzt kommen wir gleich zum dritten Punkt wo es dann um Cashflow und Rendite geht vorher vielleicht noch mal der Hinweis wenn ihr euch jetzt fragt wie kommt ihr an solche Immobilien ran wenn ihr das strukturiert lernen wollt wenn ihr vor allem begleitet werden wollt von einem Profiteam aus 20 Experten und profiinestoren die mit euch gemeinsam euch helfen einen lukrativen Immobilienbestand aufzubauen dann möchten wir Euch einladen in die imocation Masterclass die gibt's jetzt seit 2018 wir sind mächtig stolz auf dieses Programm viele Taus Investoren durften wir schon zu Investoren machen oder sie auf ihr nächstes Level bringen es geht 6 Monate und macht große Freude und startet wann Stefan die Bewerbungsphase für die Masterclass 2024 startet am Samstag dem 11 mai Bewerbungsphase deshalb weil die Plätze sehr begrenzt sind und wir eben jeden sehr individuell an die Hand nehmen ihn sehr aktiv begleiten sie sehr aktiv begleiten deshalb wollen wir ein paar Daten von dir haben melden uns dann füren ein Gespräch indem wir herausfinden können wir dir wirklich helfen passt du zum Programm und dann gemeinsam über die Teilnahme entscheiden die Bewerbungsphase öffnet am 11 mai 2024 und alle weiteren Informationen und die Möglichkeit zur Bewerbung findest du auf imocation.de/masterclass ja den nächsten agendapunkt nennen wir Cashflow in sich nicht also jetzt geht so ein bisschen um die Bewertung der Rendite und da müssen wir ein noch mal kurz unsere unsere Grundidee vielleicht skizzieren es geht uns darum Immobilien lukrativ und rentabel einzukaufen das heißt wir wollen eigentlich Immobilien kaufen die sich irgendwie mittel bis langfristig von selbst abzahlen das heißt durch die Miete wird die Immobilie runtergeeht vielleicht bleibt sogar Cashflow dann eben übrig das ist ganz toll wenn man das natürlich im hier und jetzt schon freien cashfow hat dann ist es noch besser und entsprechend entscheidend dafür ist dass ich die Mietrendite einer Immobilie auch bewerten kann also die Mietrendite ist entscheidend für den Cashflow was meinen wir mit Mietrendite man spricht von bruttomietrendite das ist ganz einfach die jahresnetto Kaltmiete in Prozent auf den Kaufpreis ja typischerweise ein einfaches Beispiel wenn ich jetzt z.B 5000 € Jahre also jährliche die die Kaltmieten des Monats mal 12 da kommt 5000 € raus und ich bezahle für die Immobilien im Ankauf 100.000 € dann habe ich entsprechend 5% Mietrendite so und wenn man jetzt auch noch eben annimmt dass man die Immobilie finanziert über die Bank und zwar zum Großteil und zwar jetzt nehmen wir ein der Einfachkeit halber eben zu 100% finanziert dann ist die Rechnung relativ einfach weil dann habe ich eine jährliche anuität auf die 100.000 € die Schulden gemacht habe von 5% also da drin der Zins und tilbung und dann würde quasi ich 5000 € Mieteinnahme im Jahr generier und 5000 € wieder an die Bank abgeben deshalb ist es entscheidend zu verstehen wie die Mietrendite ist ich muss aus der Miete ja auch noch andere Dinge bezahlen also Kosten für Instandhaltung Rücklagen bilden und so weiter und jetzt ist eben die Frage wie bewerte ich das denn im Ankauf die Rendite und entscheidend im Ankauf ist zu verstehen welche Marktmiete ist denn an dem Markt für mich üblich und wahrscheinlich langfristig erzielbar auch was kann man online rausfinden in in diversen Tools und ihr könnt es einfach googelen dann findet ihr mit Sicherheit irgendwelche marktdurchschnitte besser natürlich ist noch ihr habt wirklich auch mal euch mit dem Markt beschäftigt also mit dem Mietmarkt und angeschaut wie den Immobilien inseriert werden und dann wisst ihr beispielsweise ihr könnt einem Standort für 10 € auf den Quadratmeter vermieten ihr sucht aber gerade ihr habt gerade eine immobil gefunden die ist vielleicht aktuell für 6 € auf den Quadratmeter vermietet dann würdet ihr logischerweise auf eine ziemlich schlechte Rendite im an Kauf kommen weil der Kaufpreis mit Sicherheit nicht so viel niedriger ist trotzdem aber ist ja für euch entscheiden was habt ihr dann langfristig und um von den 6 auf die 10 € zu kommen gibt's gesetzliche Regelung das ist auch richtig und wichtig und gut so können ja aber hingehen und die Miete erhöhen ihr könnt dann über ein gewissen Zeitraum die Miete langsam steigern oder eben bei Neuvermietung der der Immobilie dann wirklich die Marktmiete erzielen so kann das natürlich sein dass ihr ein paar Jahre noch negativen Cashflow habt das also während die Miete noch nicht voll entwickelt ist ihr noch immer jeden Monat etwas drauf zahlen müsst das ist aber am Ende jetzt auch nicht dramatisch das ist ja nichts anderes als ob ihr einfach ein bisschen mehr Geld für den Kaufpreis bezahlt hättet jetzt statt den Kaufpreis zu stecken legt es auf dem Konto und davon geht jetzt dieser negative Cashflow ein paar Jahre runter deshalb muss man nicht grundsätzlich Abstand von so einer Immobilie nehmen die Frage ist eben in welchem Zeitraum realistisch entwickelt sie sich eben dahin dass sie dann Cashflow positiv ist und wie viel Geld kumuliert bis dahin brauche ich in etwa und das muss ich zusätzlich zu allen anderen Puffern die ich eben einplane als Geld zur Seite Ligen verfüg haben um sicher zu sein dass ich mir das leisten kann und ich sollte unbedingt im Kopf haben dass wenn ich mehr solche Immobilien kaufe dass das natürlich eine Zeit lang erstmal meiner Bonität in Richtung der Bank schadet wenn ich Objekte kaufe mit einem negativen Cashflow erst wenn sie irgendwann deutlich positiv sind helfen sie meiner Bonität also am besten die Bank Finanzierungsberater und so weiter damit in der Loup halten damit man sich nicht die eigene Fähigkeit weiter Immobilien zu kaufen dann irgendwann mit sowas verbaut genau wir möchten euch ja immer irgendwie konkrete Zahlen mitgeben und das muss man jetzt auch einmal erklären wir sagen jetzt als zielmietrendite 6% aktuell was meinen wir damit zuerst noch mal wir haben gerade darüber gesprochen dass ihr Objektiv am Markt zu einem guten Quadratmeter Kaufpreis Einkaufen müsst es gibt Märkte da könnt ihr für 800 € den Quadratmeter kaufen es gibt Märkte wie München da könnt ihr für 10.000 € den Quadratmeter kaufen wenn ihr da jetzt zur Hälfte einkauft dann habt ihr natürlich einen sensationell guten Deal gemacht dann ist das also und die Immobilie sonst soweit in Ordnung ist dann ist das ein super Schnäppchen und wer dann z.B Immobilien handelt und die gleich wieder weiter verkauft der hat natürlich einen super Deal gemacht das ist mit Sicherheit auch nicht ganz einfach zur Hälfte vom vom Markt einzukaufen ähm aber damit das klar wird dann habt ihr erstmal Objektiv ein Schnäppchen gemacht jetzt wollen wir das aber eben beziehen auf das auf das Vorhaben und die Idee ihr kauft Immobilien die sich eben langfristig von selbst abzahlen im Idealfall dann eben auch cashfow optimieren funktionieren was wir aussortieren würden ist zum einmal eine eine d-lage wahrscheinlich grundsätzlich für die allermeisten die einsteigen ja da habt ihr solche tollen Renditen die sind aber nur auf dem Papier weil ihr vielleicht mit leerrstand zu kämpfen habt und jetzt am anderen Ende der Skala ist dann die alage wenn ich jetzt in München wenn ihr euch jetzt auf dem Weg macht in München euch anzuschauen was ist ein Quadratmeter Kaufpreis und was ist eine übliche Miete also 10.000 € auf Quadratmeter Kaufpreis ihr werdet selbst mit 20 € gerechnet pro Quadratmeter pro Monat Miete werdet ihr nicht annähernd auf Renditen von 6% kommen das heißt ihr müsstet sensationell gut in München einkaufen wo alle Einkauf wollen das ist mit Sicherheit extrem schwierig und wir würden euch deshalb empfehlen also wenn das B-Lagen sind irgendwelche Speckgürtel vielleicht auch eine eine C-Stadt aber Städte wo schon ein paar Einwohner sind wo ihr sicher seid ihr habt dauerhaft keinen Leerstand würden wir im Moment 2024 euch als Ziel mitgeben schaut dass ihr immobilienankauf die ihr perspektivisch vielleicht eben dann beim ersten Mieterwechsel und die Marktmiete habt oder durch ein zwei Mieterhöhung die über die Jahre durchführt auf 6% bekommt warum 6% wie kann man das herleiten na ein typischer Zinssatz auf 10 Jahre fest ist im Moment ungefähr 3inhal% darauf kommt eine Tilgung die ist sagen wir mal 1inhalb% im Moment hat man 5% Annuität also Rate an die Bank dann gibt's noch ein bisschen Kosten für die Verwaltung und eine Rücklage für den standhaltung S dass man eine gute Chance hat mit 6% in eine Größenordnung Cashflow neutral zu kommen mit dem positiven Punkt dass die Immobilie sich ja gleichzeitig auch noch von selbst abzahlt und man von allen weiteren Mietsteigerungen in der Zukunft getrieben durch wohnraummang und so weiter in Deutschland da noch profitiert das heißt das könnte ein ganz toller Einstieg in das Thema Bestandsaufbau als altersvorsorgeben sein genau also wir selber haben so ungefähr 270 Wohneinheiten im Bestand zusammen mit Partnern also die gehören uns nicht alleine aber die haben wir im Bestand und da war unser Ziel also in Bayern war das Ziel etwas niedriger da war das vielleicht zu 5% Mietrendite ähm für die im Bestand Brandenburg NRW hatten wir wirklich als Ziel ausgegeben 8% Mietrendite über die Zeit zu erreichen da sind wir mit den Objekten auch mittlerweile im Schnitt sehr sehr gut schon hingekommen und dann ist eben klar da bleibt dann auch wirklich im hier und jetzt schon freier cashfow übrig also wer von euch die Idee hat ein Immobilienbestand aufzubauen der als Altersvorsorge funktioniert für ein Einstieg kauft eine Immobilie die ihr perspektivisch und absehbar auf mindestens 6% Mietrendite bringt und unabhängig davon günstiger als der Markt unbedingt und dann ist es eine gute Chance habt ihr eine gute Chance dass es wirklich ein ein toller Deal für euch ist dass es ein Schnäppchen ein guter Kaufpreis ist und damit eben in euer Portfolio gehört