बहुत से लोग अपने एक्साइटमेंट में ना वो जो स्कीम आती है 595 1090 वो ले लेते हैं। 10% दिया 90 बाद में दूंगा पर वो थोड़ा प्राउड फील होता है ना लोगों को मेरे पास घर है। 1090 में घर आपके पास नहीं है। आप लोन लेने वाले हो। तो घर बैंक का है। बोलते हैं ना रेंट वर्सेस बाय में द रियल सक्सेसफुल थिंग इज रेंट बिफोर बाय। आप वो लोकेशन को टेस्ट ड्राइव कर रहे हो। हां। राइट? तो जैसे माधुरी दीक्षित उनका रेंट था। ₹12 लाख पर मंथ एक बिल्डिंग Indiabulls ब्लू विराट कोहली एंड अनुष्का शर्मा दे वर स्टेइंग इन वडी उनका रेंट था ₹16 लाख पर मंथ एक बिल्डिंग रहेजा लेजेंड उस बिल्डिंग में आई थिंक 45 या कुछ फ्लोर्स हैं अरुण आई थिंक दे आर लेस देन 20 फैमिली स्टेइंग देयर लाइक विकी कौशल एंड कैटरीना कैफ इन फ्रंट ऑफ़ जू बीच वेयर दे आर रेंट टू अबाउट सम आई थिंक ₹89 लाख पर मंथ ओके पीपल हु आर पेइंग सो मच मनी उनको प्राइवेसी चाहिए बेंगलोर आज वो है जो मुंबई शायद से होता था 2000 में सबसे फॉरवर्ड लुकिंग शहर ना एक्चुअली बोर है। बोर का सबसे बड़ा स्ट्रेंथ पीपल है। मिक्स ऑफ गुड इंफ्रास्ट्रक्चर एंड गुड अफोर्डेबिलिटी सिर्फ हैदराबाद में है। मतलब वहां पैसा वसूल हो पाते। बट नोएडा के डिफरेंट फंडामेंटल्स है जैसे सेफ्टीवेफ्टी और लोग को लगता है नोएडा यूपी में है ना तो ए मैम फ्रॉम नोएडा। तो आई एम जस्ट गोना से। मतलब रियलस्टेट एक्चुअली इज द मोस्ट ट्रांसपेरेंट इंडस्ट्री इन द वर्ल्ड। जो शहर जो लोकेशन में माइग्रेशन होगा उसके रेट्स बढ़ेंगे। अर्ली स्टेज अंडर कंस्ट्रक्शन। आई एम बाइंग अ स्माल कैप स्टॉक। जब मैं मिड लेवल अंडर कंस्ट्रक्शन पे ले रहा हूं ना, देन इट्स लाइक बाइंग अ मिड कैप स्टॉक। व्हेन आई एम बाइंग इट ऑलमोस्ट एट कंप्लीशन, तब मैं ले रहा हूं एक लार्ज कैप। लार्ज कैप स्टॉक। दुबई थोड़ा एनसीआर टाइप मार्केट है। एनसीआर टाइप मार्केट? एनसीआर तो मैं बहुत बार बोल चूका हूं कि एनसीआर इज़ द एफ एनओ मार्केट ऑफ इंडियन रियलस्टेट। आई वुड हाव नेवर थॉट कि आप यह पैरेलल ड्रॉ करोगे। [संगीत] आपके हिसाब से रेंटिंग कब सेंस बनाते हो और बाइंग कब सेंस बनाते हैं? देखिए रेंटिंग आइडियल है यू आर यंग। आप जानते नहीं हो कि आप कौन से शहर में इवेंचुअली रहोगे जब आपके पास पैसे नहीं है। बाइंग आइडियल तब है जब आपने डिसाइड कर दिया ना मुझे अभी शादी करनी है। वो घर आपके माइंड में वेरी क्लियरली नेक्स्ट 10 इयर्स के लिए होना चाहिए। इकोनॉमिक्स फेवर करता है रेंटिंग। इंडिया में रेंटल यील्ड रेंज करता है 2 टू 3%। इन्वेस्टमेंट लायक तो बिल्कुल नहीं है। लेट्स सी एक फैमिली है जिनका हाउसहोल्ड इनकम इज अराउंड ₹1 लाख पर मंथ एंड उनको दिल्ली या बैंगलोर में सेटल डाउन करना है। तो उनके लिए क्या बेटर है? रेंटिंग या बाइंग? इफ यू आर यंग, डेफिनेटली रेंट। वो जो प्राइम एरियाज है वो एक्सपीरियंस कर लीजिए। इफ यू वांट टू बाय तो ₹1 लाख में अगर आप सोचेंगे कि मुझे अपना 30% से ऊपर नहीं जाना है ईएमआई पे तो आप क्या-क्या खरीद सकते हैं? बेसिकली यू नीड टू बाय अ हाउस वर्थ ₹60 लाख एट बेस्ट। ईएमआई डाउन पेमेंट सब एडजस्ट करते-करते तो 60 लै में आपके ऑप्शंस बहुत कम है मेजर सिटीज में। मुंबई में अगर आपके पास ₹1 लाख हैं तो आपको वो सपना भी देखना नहीं चाहिए कि आप घर ले सकते हो। ठाणे भी मुंबई मेट्रोपॉलिटन रीजन में आता है। पनवेल भी आ जाता है। ठीक है? राइट। पर वो कोर मुंबई नहीं है। वहां पे आपके पास ऑप्शन है। सेम थिंग इन एनसीआर दिल्ली में तो कोई चांस नहीं है। रियलिटी चेक रियलिटी चेक। गुड़गांव में भी अभी कोई चांस नहीं है। आपका बेस्ट होप हो सकता है नोएडा। नोएडा ग्रेटर नोएडा जो लोग बोलते हैं। या गाजियाबाद फरीदाबाद। तो आपने जैसे कहा उनका बजट लगभग ₹ लाख हो सकता है। तो इसका कोई थंब रूल है जिससे आप ये फिगर पे आए कि ये एनुअल इनकम या नेटवर्थ का कोई मल्टीपल होता है? मैं बोलता हूं यह 520 30 40 रूल ओके फाइव है कि आपकी इनकम से फाइव टाइम्स घर का वैल्यू आपको खरीदना नहीं चाहिए। मतलब अगर 20 लाख की आपकी इनकम है तो डोंट गो अबव करोड़ लोन का जो टेन्योर आपका होता है वो 20 साल से ज्यादा नहीं होना चाहिए। 30% आपको डाउन पेमेंट करना चाहिए। बहुत से लोग अपने एक्साइटमेंट में ना वो जो स्कीम आती है 595 1090 वो ले लेते हैं। 10% दिया 90 बाद में दूंगा पर वो थोड़ा प्राउड फील होता है ना लोगों को। मेरे पास घर है। 1090 में घर आपके पास नहीं है। आप लोन लेने वाले हो। तो घर बैंक का है। योर ईएमआई शुड नॉट बी मोर देन 40% ऑफ योर टोटल इनकम। आपने अभी रेंटल यील्ड की बात की तो रियलस्टेट इन्वेस्टिंग के कॉन्टेक्स्ट में अच्छा रिटर्न का डेफिनेशन क्या होता है? रेंटल ईल्ड कितना होना चाहिए? मतलब तो अगर आपको इन्वेस्टमेंट में देखेंगे तो आपको 7% मैच करना चाहिए। एटलीस्ट टू बी कंसीडर्ड इन्वेस्टमेंट वर्दी। आपको घर लेना चाहिए या आपको फिक्स्ड डिपॉजिट में पैसा करना है हम या फिर इनफ्लेशन को बीट करना है। इनफ्लेशन को बीट करना है। 60 टका तो आना चाहिए। करेक्ट। वो कभी नहीं होगा। ओह नो। कभी हुआ नहीं है और कभी होगा भी नहीं। ओके। सिर्फ इंडिया में नहीं मोस्ट कंट्रीज आप देखेंगे ना वो नहीं होता। रियलस्टेट इन्वेस्टमेंट वर्दी तब होता है अगर प्राइस अप्रिसिएशन होता है। मतलब घर के दाम बढ़ने चाहिए। अगर आप घर खरीद रहे हो इन्वेस्टमेंट के लिए और आप सोच रहे हो रेंटल यील्ड, बिल्कुल नहीं करना है। वो सबसे बड़ी बेवकूफी है। 3 एंड हाफ 4% मरते-मरते मिलेगा। टियर वन सिटीज जैसे बैंगलोर, मुंबई, हैदराबाद, दिल्ली, इनमें रेंट का क्या फर्क होता है लगभग? देखिए मुंबई तो सबसे महंगा है। ठीक है? अगर मुंबई का रेंट ₹1 लाख गुड़गांव और बैंगलोर में हो जाएगा करीबन ₹60,000। हैदराबाद हो जाएगा ₹45,000। अच्छा, मतलब हाफ से भी कम। हां। ओके। अभी भी क्योंकि हैदराबाद अभी भी अफोर्डेबल है। और मैं शायद से अफोर्डेबल बोल रहा हूं मुंबई के नजरिए से। बोर के लोग बोलते हैं अरे रेंट इतना भाग गया है। हां आई थिंक सर्टेन एरियाज में भाग गया है। जो टेक पार्क वाला एरिया है ना वहां पे रेंटल इनफ्लेशन काफी हाई है। बट अगर आप ओल्ड रेजिडेंशियल एरियाज देखोगे ना वहां पे थोड़ा कम है। एक बार इंफ्रास्ट्रक्चर बेकार है और पब्लिक ट्रांसपोर्टेशन और कम्यूट नहीं है ना तो सब लोग घर लेते हैं जहां पे ऑफिस के पास टेक पार्क जैसे आप कह रहे हैं। हम सबको उसके पास में ही रहना है। मैं गया था एक जगह बेंगलोर में थोड़े टाइम पहले जयनगर। हां वो थोड़ा ओल्डर ओल्डर पार्ट एरिया इतना ग्रीन इतना प्लंड रेट अफोर्डेबल था रीज़नेबल रीज़नेबल था बेर सरजापुर वो सब देखता हूं ओआर आर स्ट्रेचड है ना हां बेंगलुरु का फुटपाथ और रोड क्वालिटी इज़ द सेम ना सो आई आई डोंट ब्लेम द पीपल कैंसिल हो जाएगा ये पॉडकास्ट अभी तो इन सिटीज में रहने के प्रोज़ एंड कौन्स क्या है मुंबई एक वाइब है फॉर द वाइब्स फॉर द वाइब्स यस या तो मुंबई उसके लिए ठीक है क्योंकि उसके स्ट्रेंथ्स क्या है सेफ्टी वाइब अपॉर्चुनिटी िटी गुड़गांव का स्ट्रेंथ क्या है? अभी भी वहां पे अफोर्डेबिलिटी है। हम रिलेटिवली प्राइवेट ट्रांसपोर्ट फैसिलिटी इज गुड रोड्स-वड्स पब्लिक ट्रांसपोर्ट तो बेकार है वहां पे वहां पे अभी वो वाइब आ रहा है। सबसे ज्यादा इंटरेस्टिंग पर्सनालिटीज ना मुझे एक्चुअली बोर में मिले हैं। एंड बहुत डवर्स बैकग्राउंड से होते हैं। बोर आज वो है जो मुंबई शायद से होता था 2000 में। सबसे फॉरवर्ड लुकिंग शहर ना एक्चुअली बैंगलोर है। अग्रेड। बैंगलोर का सबसे बड़ा स्ट्रेंथ पीपल है। मुंबई गुड फॉर पब्लिक ट्रांसपोर्ट। गुड़गांव गुड फॉर प्राइवेट ट्रांसपोर्ट। बैंगलोर बैड फॉर प्राइवेट ट्रांसपोर्ट एंड पब्लिक ट्रांसपोर्ट। पब्लिक ट्रांसपोर्ट। बट दिल्ली में तो मेट्रो भी है। आई थिंक उससे काफी हेल्प हो जाती है। 19-20 का फर्क है दिल्ली मुंबई में। बैंगलोर का प्रो वाज़ पीपल। पीपल एंड कॉर्न इज़ इंफ्रा। हैदराबाद पे आते हैं। प्रो एंड कौन? प्रो इज़ इंफ्रास्ट्रक्चर। वैरी गुड इंफ्रास्ट्रक्चर। मिक्स ऑफ़ गुड इंफ्रास्ट्रक्चर एंड गुड अफोर्डेबिलिटी सिर्फ हैदराबाद में। मतलब वहां पैसा वसूल हो पाती है। पैसा वसूल एक्साक्ट्ली। नोएडा एक चीज है। वहां पे भी आप बोल सकते हो कि अफोर्डेबिलिटी है और गुड इंफ्रास्ट्रक्चर है। बट नोएडा के डिफरेंट फंडामेंटल्स है जैसे सेफ्टी वेफ्टी। और लोग को लगता है नोएडा यूपी में है ना तो आई एम फ्रॉम नोएडा। तो आई एम जस्ट गोइंग से। सबसे ज्यादा पैसा वसूल है हैदराबाद में। हैदराबाद। उसके बाद शायद से नोएडा में। हम्म। फिर बैंगलोर, गुड़गांव। हम्म। और फिर मुंबई। मुंबई तो बिल्कुल पैसा वसूल नहीं है। हां। ओके। रेंटिंग कल्चर में क्या डिफरेंसेस हैं? जैसे बोर में वर्क फ्रॉम होम का काफी कल्चर होता है। दैट इंपैक्ट्स रेंटल डिसीजंस आल्सो। देखिए बोर में ऑफिसेस आर गिविंग कंपटीशन टू रेजिडेंशियल होम्स। ऑफिसेस प्रोवाइड ऑल द अम्युनिटीज़। आपको घर जाके बस सोना ही है। यू कैन स्पेंड 8 ओ क्लॉक इन द मॉर्निंग टिल 11 ओ क्लॉक इन द नाईट। दिन के 16 17 घंटे आप बिता सकते हो। एंड शायद तभी वो 90 आवर वर्क वीक शुरू हो गया है। हां वो 90 आर वर्क वीक तो विथ द इंसेंटिव्स एंड एनवायरमेंट व्हिच मेक्स यू फील एज ऑफ़ आप वेस्टर्न कंट्री में हो। हां सडनली सिंगापुर पहुंच गए। हां मतलब गेट के बाहर आ के फिर लगता है पटना आया वो बात अलग है। एनसीआर इज़ द मोस्ट इंटरेस्टिंग मार्केट क्योंकि वहां पे बहुत सोसाइटल इशू है। वहां पे बहुत से लोग को बोलना अच्छा नहीं लगता कि मैं रेंट पे रहता हूं। मुंबई इज़ द अदर ऑपोजिट। सब लोग शांत से बोलते हैं मैं रेंटर हूं। फक्चुअली करेक्ट नहीं है। बट एटलीस्ट वो माइंडसेट है लोग का ना। रेंट मैं किसी और को दे रहा हूं। वो पैसा कहां पे गया? उसके पास गया। हम घर ले रहा हूं तो ईएमआई मेरा एसेट बन रहा है। अगर किसी को घर रेंट करना है उनकी इनकम का कितना परसेंटेज रेंट में जाना चाहिए? दो टाइप्स ऑफ पीपल होते हैं। एक तो जो लोग डिसाइड कर देते हैं कि मुझे रेंट पे ही रहना है पूरी जिंदगी में। जिनको आज के लिए जीना है। गॉट इट। येलो वाली जनता। हां। राइट? तो वो जा के रहेंगे मुंबई में, बैंड्रा। अगर गुड़गांव में वो बोलेंगे गॉल्फ पोस्ट रोड में या कनोट प्लेस दिल्ली में वहां पे रहूंगा। दूसरे टाइप्स वो हैं रेंट कर रहे हैं पर उनका विज़न क्लियर है। बॉस मुझे थोड़े टाइम में घर खरीदना है। तो वो लोग अपने रेंट पे कॉम्प्रोमाइज करेंगे। वो अपना कॉर्पस बनाते जाएंगे कि वो डाउन पेमेंट कर पाएंगे। यू शुड नॉट एक्सीड मोर देन 25% ऑफ योर इनकम इन रेंट। क्योंकि आप 25% रेंट पे दोगे। आपको फिर 25% सेविंग तो करना है। हम 50% इसमें गया। राइट? बाकी अदर 50% दैट यू हैव टू लिव ऑन। रेंट एग्रीमेंट में क्या-क्या क्लॉजेस हैं जिनको हमें ध्यान से गौर से देखना चाहिए। एक चीज आपको याद रखना है कि रेंटल एग्रीमेंट में व्हाट कंडीशन आपको घर मिले और व्हाट कंडीशन यू गिव इट? क्योंकि उसमें बहुत डिस्प्यूट होता है। लैंड लॉर्ड और टेनेट के बीच में ना। और बैंगलोर में तो वैसे भी काफी लूट है। ये डिपॉजिट। वो तो स्कैम ही है। डिपॉजिट एक तो वापस नहीं आता एंड एक महीने का उसमें से पेंटिंग चार्ज डिडक्ट हो जाता है। कितना पेंटिंग अभी होता है वहां पे? पेंटिंग का कितना कॉस्ट होता है? एक्जेक्टली उतना नहीं होता लेकिन वो एक पूरे महीने का रेंट ले लेते हैं। कोई शहर में अगर मुझे बोले ना 7 महीने का रेंट इज़ डिपॉजिट। और मैंने तो सुना है वहां पे 11 महीने भी जाते हैं। वो स्कैम ही है। ठीक? वर्ल्ड ओवर हम लोग देखेंगे ना। इट विल नॉट एक्सीड इन मोस्ट मार्केट्स मोर देन 3 मंथ्स। इन सम मार्केट्स ऑफ़ इंडिया, इट इज़ 2 मंथ्स एंड वन मंथ। दूसरी चीज काफी लोग को शौक आता है ये एक ट्रेंड है कॉल्ड मूविंग चार्जेस। अगर आप शिफ्ट हो रहे हो वो बिल्डिंग के अंदर ना सोसाइटी आपसे पैसा लेती है वो लिफ्ट यूज़ करने के लिए। एक घर आपको सेमीफर्निश्ड मिले। आपको बस पांच चीजें लेके जाना है। आपका रेट व्हाई शुड इट बी द सेम ऑफ अ पर्सन हु विल बी कैरिंग द सोफा टेबल टीवी? और अगर आपने वो भी किया हाउ कैन इट जस्टिफाई रेस लाइक ₹15000, 20,000, ₹25,000 मूविंग चार्जेस। यह रेंट एग्रीमेंट में लिखा होता है ये अच्छा ये वो लोग बोलते हैं ये सोसाइटी का चार्ज है। ऑल दी थिंग्स हैव टू बी डॉक्यूमेंटेड इन द एग्रीमेंट। डिपॉजिट मूविंग चार्जेस हाउ टू हाउ यू गेट द होम? हाउ यू गिव द होम बैक? ठीक है? एस्केलेशन कैसी कंडीशन में आपको घर मिला है? राइट? क्या-क्या चीजें घर के अंदर है? व्हेन विल यू वेकेट व्हाट इज एस्केलेशन? हम ठीक है? एंड हाउ लॉन्ग इज़ एग्रीमेंट? एंड अदर चार्जेस आउटसाइड द रेंट? सबसे ज्यादा डिस्प्यूट किस पे आता है? थिंग्स व्हिच आर आउटसाइड द परव्यू ऑफ़ द लैंड लॉर्ड। कैन द टेनेंट यूज़ द अम्युनिटीज़ इन द प्रोजेक्ट? काफी सोसाइटीज़ का वो रूल है। टेनेंट्स कैन नॉट यूज़। क्यों? है मतलब व्हाई शुड सोसाइटी चार्ज मनी फ्रॉम द टेनेंट? मेंटेनेंस तो वो मेंटेनेंस तो कट हीट ही रहा है ना। मेंटेनेंस लैंड लॉर्ड दे रहा है उसको। तो व्हाई शुड द टेनेंट पे? इदर यू टेक इट फ्रॉम द लैंड लॉर्ड और फ्रॉम द टेनेंट। आपको एज़ अ टेनेंट यू शुड बी वेरी क्लियर। डिसाइड्स रेंट मेरे क्या-क्या एक्सपेंसेस हैं? ऑलवेज टेक अ डिटेल्ड वीडियो ऑफ द हाउस जो आपको मिला है। ऐसा वीडियो लेना है जो आप Instagram पे डाल सकते हो। हर एक माइन्यूट चीज घर पे हम क्योंकि जब आप घर दोगे वो प्रूफ होना चाहिए। लैंड लॉर्ड्स काफी बार पूछ लेंगे अरे नहीं ये कार्ड कैसे हुआ? काम होगा ₹2000 का। पर वो हाइप कर देंगे कि लगेगा आपको ₹20,000 का नुकसान है। तो आपको ये सब डॉक्यूमेंट करना है। फिर ही साइन करना है एग्रीमेंट। एक साल के बाद लैंड लॉर्ड कितना रेंट बढ़ा सकता है? अ बटरल डील बिटवीन द लैंडर्ड एंड टेनेंट आप लोग को डिसाइड करना है कि कितना रेट आपको इंक्रीस करना है कि कितने बार कॉल्स आते हैं लैंडर्ड से अरे रेंट 50 टका बढ़ गया है इदर गिव मी 50 टका ज्यादा रेंट और वेकेट एग्रीमेंट में लिखा है कि रेंटल हक विल बी ओनली 10% इट इज बेस्ट कि आप वन मंथ का नोटिस मत रखो कीप इट 3 मंथ्स देन यू हैव 3 मंथ्स मोर प्रोटेक्शन फॉर कवरिंग अप गॉट इट एंड टाइम मिलेगा टू फाइंड अ बैकअप टू फाइंड अ बैकअप ये तो हुआ रेंटिंग अ हाउस का पूरा कहानी अब आते बाइंग अ हाउस इन दिस सिचुएशन वो कौन से कॉस्ट होते हैं जो हमें ध्यान में रखने चाहिए व्हेन वी आर बाइंग अ हाउस एक तो आपको मिलेगा वो एडवरटाइज्ड प्राइस अगर वहां पे एस्ट्रिक्स लग गया उसके साइड पे हम तो आपको यू हैव टू अस्यूम इट विल बी एटलीस्ट 20% हायर मोस्ट इंडियन सिटीज में योर जीएसटी प्लस स्टैंप ड्यूटी इज 11 टू 12 टू 13% उसके ऊपर फ्लोराइज चार्जेस होते हैं। फ्लोराइज मतलब अगर आप हायर फ्लोर का घर लोगे मतलब द रेट ऑफ फ्लैट प्रीमियम होगा। 30 माले का फ्लैट और सेकंड माले के फ्लैट में देयर विल बी अ प्राइस कैप। हिडन कॉस्ट क्या है जिसके बारे में कोई बताता नहीं है। अभी तो काफी ट्रांसपेरेंसी आ गई है बड़े बिल्डर्स में। वो आपको एक कॉस्ट शीट दे देते हैं। ठीक है? कि हर चार्ज उसमें होता है। प्रॉब्लम आता है ये जो मिडिल और स्मॉल बिल्डर्स है। वो आपको बोलेंगे अरे ये चार्ज है पर इसके ऊपर पार्किंग चार्ज है। बाकी चीजों में ऑफ़ कोर्स यू हैव टू बी वॉचफुल एज अ बायर। बट दैट इज बसाइड्स द कॉस्टिंग। हां, कमिंग टू दैट। लेट सी टुमारो आई कम टू यू से हां मुझे यह घर खरीदना है विशाल। व्हाट आर द थिंग्स जो मेरे चेक लिस्ट में होने चाहिए। व्हेन आई ऍम इवैलुएटिंग कि कौन से टाइप का घर खरीदना चाहिए? मैं आपको पहले पूछ लूंगा कि आपकी जेब में कितने पैसे हैं। हम्म इम्पोर्टेन्ट क्वेश्चन। घर का वैल्यू उसका 30% अरुमा के पॉकेट में होना चाहिए। अह एक चीज है कि यू शुड नॉट बाय अ होम इन अ हरी। मोस्ट कॉमन मिस्टेक नाउ यू आर वैरी यंग। अगर आप मुझे पूछेंगे कि विशाल मुझे घर खरीदना चाहिए। आई विल टेल यू डेफिनेटली डोंट बाय एट योर एज। अच्छा। मतलब एवरेज एज क्या होती है बायोर्स की? देखिए एज कीप्स रिड्यूसिंग एंड आई मीन इट्स रिड्यूसिंग एंड इट चेंजेस सिटी टू सिटी। बट अगर आप मुझसे रेकमेंडेशन पूछें कि व्हेन शुड यू बाय आई डोंट यू शुड बाय बिफोर द एज ऑफ़ 35। थोड़ा रेस्पोंसिबिलिटी इसकी समझ हो जाती है। आप सेटल हो रहे हो अपने प्रोफेशनल करियर और पर्सनल करियर में रिलेटिवली। आई एम गोइंग गेट मैरिड और हैव अ किड। उसका स्कूल वूल सब सेट हो रहा है। तब आपको एंकर होना है वो लोकेशन में। इन बाइंग अ होम टू अर्ली द थ्री मिस्टेक्स दैट आई सी पीपल मेक ना। एक तो क्या है कि आप घर छोटा सा ले लेते हो। बजट भी छोटा ही होता है। तो आपको लगता है नहीं एडजस्ट कर लेंगे। कॉम्प्रोमाइज कर लेंगे। बहुत मुश्किल कॉम्प्रोमाइज है वो। जब आप अंडर कंस्ट्रक्शन घर लेते हो बेंचमार्क चूज करते हो। एक तो वो फ्लोर प्लान है। दूसरा है वो सैंपल फ्लैट। एकदम जो एक अच्छा लगता है चकाचक लगेगा। रीडिंग और अंडरस्टैंडिंग ना एक स्किल है। इम्पोर्टेन्टली आपको वहां पे देख के ना यू शुड नॉट फील डैजल्ड। क्योंकि वो घर आपको बड़ा लगेगा। वो रूम्स में डोर्स नहीं होंगे। अच्छा, बिकॉज़ वो डोर का भी वह रेडियस गेट्स यूज़्ड अप ना वहां पे आप कुछ डाल नहीं सकते हो। तो यह लगता है कि खुला है। दूसरी चीज क्या है कि यह फ्लोर टू सीलिंग हाई होता है। तो आपको लगता है बड़ा घर है। तीसरी चीज़ बेडरूम में बेड छोटा होगा। तो आपको लगेगा बेडरूम बड़ा है। मैं आई ट्राई टू सीट ऑन द बेड एंड देन लाइन। हम्म डू आई फिट इन इट। एट आउट ऑफ़ 10 सैंपल फ्लैट्स इन मुंबई। आई बेली फिट इन द मास्टर बेडरूम का बेड। द सेकंड पार्ट यू हैव टू वाच आउट फॉर इफ यू आर बाइंग अ होम टू अर्ली यू गो टू अ लोकेशन जो आपको नहीं जाना है। आपको जाना है रहना है बांड्रा में। घर खरीदने के लिए मैं जाऊंगा अंधेरी। तीसरी चीज है घर खरीदना है जल्दी। मैं एक बिल्डर के पास जाता हूं जो घर सस्ता देता है। पर वो सस्ता घर कभी बनता नहीं है। वो बैंककरप्ट हो जाता है या उसका इकोनॉमिक्स बैठ नहीं रहा है या जो भी है। रॉन्ग बिल्डर का ड्यू डलिजेंस कैसे करते हैं? वो क्या चीज है दैट वी शुड चेक? हर प्रोजेक्ट जब वो अप्रूव होता है ना उसको एक सर्टिफिकेट चाहिए रेगुलेटर से। अच्छा नाम है रेरा वो वेबसाइट पे जाओगे ना आपको काफी डिटेल मिल जाएंगे प्रोजेक्ट के बारे में प्रमोटर के बारे में आपको इतना इनफार्मेशन नहीं मिलेगा नाउ हाउ डू यू डू ड्यू डेलीजेंस इन दैट बहुत मुश्किल काम है आपको वो बिल्डर के प्रीवियस प्रोजेक्ट जाना है और उस प्रोजेक्ट के रेजिडेंट से बात करना है तो थ्योरेटिकली ड्यू डलिजेंस करना बहुत मुश्किल है बट प्रैक्टिकली बहुत आसान है दैट इज मैक्स टॉकर वाइब्स देखिए वो एक ऑप्शन है एंड इफ यू डोंट वांट टू डू दैट आल्सो आपको बस ब्रोकर को जाके बोलना है कि मुझे यह बिल्डिंग में एक घर रेंट पे चाहिए। मुझे दिखा वो आपको घर लेके जाएगा लेके जाएगा अंदर। फिर आप देख लीजिए ना एंटायर प्रोजेक्ट। गॉट इट। तो वो आपको फर्स्ट हैंड एक्सपीरियंस मिलेगा कि ये प्रोजेक्ट कैसा है। कैसा है? एंड या ये काफी स्मार्ट तरीका है। इफ यू स्पीक टू द पीपल ऑन ग्राउंड, तभी रियल स्टोरी पता चलती है। जैसे वॉचमैन हो गया या फिर मतलब लॉबी की सिक्योरिटी हो गई। और वो सब आपको हिंट्स दे देंगे। आपको अगर बातचीत करनी है टू नो द रियल क्वालिटी ऑफ़ अ प्रोजेक्ट ना ट्राई टू टॉक टू अ टेनेंट मोर देन एन ओनर। टेनेंट आपको ज्यादा ऑब्जेक्टिव फीडबैक देगा वर्सेस अ ओनर। टेनेंट आपको सच बोल देगा प्रोजेक्ट के बारे में क्योंकि वो वहां पे 2 साल के लिए एक साल के लिए। हम स्टेक्स कम है ना। ओनर का वो इमोशनल अटैचमेंट है। अगर उसको बहुत घटिया प्रोजेक्ट भी है ना। वो कभी चिल्ला के बोलेगा नहीं ये घटिया प्रोजेक्ट है। क्योंकि उसका पैसा लग गया उसके ऊपर। हां हां ठीक है। लॉबी में ना ये थोड़ा खराब है पर हम लोग फिक्स कर रहे हैं। टेनेंट बोल देगा। पिछले 9 महीने से ये प्रॉब्लम है। अभी तक ठीक नहीं हुआ है। वो बोल देगा यहां पे लिफ्ट का इशू है। हम लिफ्ट्स कम है, स्पीड अच्छी नहीं है। यहां पे मेंटेनेंस का बहुत प्रॉब्लम है। मतलब रियलस्टेट एक्चुअली इज़ द मोस्ट ट्रांसपेरेंट इंडस्ट्री इन द वर्ल्ड? आपके सामने सब कुछ है। अगर रियलस्टेट इन्वेस्टमेंट करना है तो किस टाइप की प्रॉपर्टी देखनी चाहिए? एग्रीकल्चरल, कमर्शियल, रेजिडेंशियल एंड उसमें भी शुड वन गो फॉर अंडर कंस्ट्रक्शन प्रोजेक्ट्स या फिर टर्न की प्रोजेक्ट्स? देयर इज नो फिक्स्ड फार्मूला टू व्हाट टाइप ऑफ लैंड यू शुड बाय? आप एग्रीकल्चरल लैंड लोगे उसको कन्वर्ट करना पड़ता है। जो अभी प्रोसेस काफी स्ट्रीमलाइन हो गया है। रियलस्टेट इज माइग्रेशन माइग्रेशन माइग्रेशन। जो शहर जो लोकेशन में माइग्रेशन होगा उसके रेट्स बढ़ेंगे। एग्जांपल आपके जैसे शहर में बोर माइग्रेशन लास्ट 10 इयर्स हैज़ रिजन अ लॉट। हम प्राइसेस हैज़ रीज़न। ऑपोजिट ऑफ़ दैट इज़ जहां पे हम लोग बैठे हैं। मुंबई लास्ट 10 इयर्स प्राइसेस हैव गॉन नोवेयर। इन मेनी मार्केट्स हैव फॉलन। क्योंकि माइग्रेशन बंद हो गया है। सब लोग बोलते हैं इन्वेस्ट करो इन्वेस्ट करो। क्यों करो? एयरपोर्ट आ रहा है। यहां पे यह ब्रिज आ रहा है। आपका हमेशा नेक्स्ट स्टेप होना चाहिए। ठीक है? एयरपोर्ट आ रहा है तो क्या होगा उसके बाद? क्या लोग यहां पे रहने लगेंगे? हम क्या लोग का प्रायोरिटी वो होगा? वो आपका प्रिमाइस एड्रेस हो जाता है। हां होगा। फिर आप देखिए बेस्ड ऑन द क्वालिटी ऑफ़ द माइग्रेशन आपको वो डिसाइड करना है। टाइप ऑफ लैंड या रिटेल स्पेस। अगर यहां पे एक ऐसा जगह होने वाला है जहां पे रेजिडेंशियल घर तो बहुत बन रहे हैं पर रिटेल ज्यादा नहीं है शॉप्स नहीं है पर आपको फिर डिसाइड करना है इतने यहां पे घर आएंगे तो इतनी पॉपुलेशन यहां पे आएगी अगर यहां पे इतने पापुलेशन आएगी उनको एक रेस्टोरेंट तो चाहिए होगा या कैफे तो मेरी जो जगह है वो कैफे के लिए एप्रोप्रियेट है तो मैं यह रिटेल्स स्पेस खरीदूंगा अंडर कंस्ट्रक्शन वर्सेस टर्न की प्रोजेक्ट्स में क्या प्रेफरेंस होनी चाहिए मोस्ट लाइकली यू विल मेक सम मनी इफ एट ऑल व्हेन यू बाय अंडर कंस्ट्रक्शन बिल्डर आपसे पैसा ले रहा है। आपके पैसे लेके वो आपका ही घर बना रहा है। तो वो आपको सस्ता दे रहा है टू अट्रैक्ट यू। और जैसे बिल्डिंग कंप्लीट हो रही है तब वो अपना रेट बढ़ाते जाता है कि कोशिश करता है। आपका बेस्ट बेड अगर आपको पैसा बनाना है इन्वेस्टमेंट के लिए इज एट लॉन्च। एट लॉन्च एट लॉन्च। पर रिस्क इसमें सबसे ज्यादा है। बिल्डिंग बनेगी नहीं बनेगी। 5 साल का प्रोजेक्ट है। कुछ भी रेगुलेशन आ गया अटक गया। हां। हां। तो आपने पैसा लगा दिया। आपको सोचना है कि जब मैं लॉन्च पे खरीद रहा हूं ना आई एम बाइंग अ स्माल कैप स्टॉक। राइट? ठीक है। अर्ली स्टेज अंडर कंस्ट्रक्शन। हम्म। जब मैं मिड लेवल अंडर कंस्ट्रक्शन भी ले रहा हूं ना जब 15 माला बन चुका है। हम देन इट्स लाइक बाइंग अ मिड कैप स्टॉक। व्हेन आई एम बाइंग इट ऑलमोस्ट एट ओसी। मतलब ऑलमोस्ट एट कंप्लीशन तब मैं ले रहा हूं एक लार्ज कैप स्टॉक। लार्ज कैप स्टॉक। बट उसके बाद भी जब ओसीबी मिल जाता है तब क्या होता है कई बार कि अमेनिटीज आने में थोड़ा टाइम लगता है। बायर लेता है एक प्रॉपर्टी घर के लिए और अमिनिटीज के लिए बट उसका पेमेंट टू द बिल्डर लिंक्ड है टू द कंस्ट्रक्शन ऑफ दी अपार्टमेंट बट नॉट अमुनिटीज़। आई एम थैंकफुल कि अभी उन्होंने वो लूप थोड़ा क्लोज़ कर दिया है कि बिल्डर को बताना है कि अमिनिटीज़ कब आएगी? पता चला मूव इन किया एंड फिर एक्चुअली क्लब हाउस 5 साल बाद शुरू हो रहा है। अभी तो यही हो रहा था ना। पता भी नहीं है कि कब आएगा। सर्कलिंग बैक टू अ प्रीवियस पॉइंट। जैसे आपने कहा कि जैसे स्टॉक मार्केट में हम अंडरवैल्यूड स्टॉक्स खोजने की कोशिश करते हैं। रियलस्टेट के केस में इट इज़ टू फाइंड अंडरवैल्यूड लैंड बाय सीइंग कि माइग्रेशन कहां होने वाला है। बिल्कुल राइट। दी अदर अपोरर्चुनिटी इज़ व्हेन कैन अ लोकेशन बिकम एन एड्रेस। अगर आप एक गुड लोकेशन में एंटर करते हो ना जो एक गुड एड्रेस बन सकता है उस पे पैसा बन सकता है। मैं बेंगलुरु का एग्जांपल लूंगा जहां पे वो किंगफिशर टावर वो सब जो बिल्डिंग्स हैं। यूबीस सिटी वाला एरिया हां यूसिटी एरिया ब्रिगेड रोड वो सब जो एरिया वो भी एड्रेस है। वहां पे आपको इन्वेस्टमेंट रिटर्न्स मिलेंगे ज्यादातर नहीं क्योंकि जो आपको बेच भी रहा है वो बेच रहा है कीपिंग अ सर्टेन प्राइस कि ये ऑलरेडी एड्रेस है। बट यू गो टू अ लोकेशन जो अभी अच्छी लोकेशन है। मतलब कनेक्टिविटी अच्छा है। यहां पे ये इंफ्रास्ट्रक्चर सपोर्ट आ रहा है। यहां पे रिटेल आ रहा है। यहां पे कमर्शियल आ रहा है। पर वो प्राइड नहीं है कि मैं एक एड्रेस में रह रहा हूं ना हम। अगर आप वो फॉरकास्ट कर सकते हो देन यू विल मेक मनी। एवरीबडी एल्स है इज़ टेकन इन अ लोकेशन। आई एम स्टिंग एन एड्रेस। ठीक है। डैम दैट्स अ फ्लेक्स। हां। जैसे गुड़गांव में भी वो हो गया है। डीएलएफ कमिलियार्स। कमिलियर्स। क्या है वो? अभी वो एड्रेस हो गया ना? हां। अब अगर हम लैंड ओनरशिप की बात करें। हमें कैसे पता चलेगा कि ये क्लियर है या उसमें थोड़े कॉम्प्लिकेशंस हैं व्हेन वी आर बाइंग अ पीस ऑफ़ लैंड? बहुत कॉम्प्लेक्स चीज है और इस पे बहुत से डॉक्यूमेंट्स भी हैं। 7:12 से लेके ऑल द ड्यू डेली इनवॉल्व्ड। द ट्रुथ इज़ ना आपको क्लीन लैंड मिलना व्हिच इज़ रिस्क फ्री इज़ ऑलमोस्ट इंपॉसिबल। बड़े-बड़े बिल्डर्स आल्सो ना बिग लीगल टीम्स हैं। हम्म वो भी फेल हो चुके हैं। एक एग्जांपल गॉडरेज का लैंड इन नागपुर वन मुस्लिम फैमिली। उन्होंने वो लैंड किसी को बेचा। 20 साल के बाद गॉडरेज ने वो लैंड वो न्यू ओनर से लिया। सब कुछ रेडी होना चाहिए। ठीक होना चाहिए। उसके बाद एक केस हुआ कि अकॉर्डिंग टू मुस्लिम लॉज़ द पर्सन हु सोल्ड द लैंड वाज़ नॉट द राइट ओनर ऑफ़ द लैंड। डिड नॉट हैव द राइट्स टू सेल द लैंड। अच्छा! सो इट वेंट टू द कोर्ट। तो बिकॉज़ दिस इज़ द कॉम्बिनेशन ऑफ हु इज आल्सो सेलिंग। हम्म। वो अथॉरिटी। तो उसमें बहुत कॉम्प्लिकेशंस हैं। अब एक केस स्टडी अप्रोच लेते हैं। लेट्स से तीन रियलस्टेट इन्वेस्टर्स हैं। तीनों का अलग-अलग बजट है। एक का बजट है ₹25 लाख, एक का है ₹50 लाख एंड एक का है ₹1 करोड़। तो उन तीनों को किस टाइप का प्रॉपर्टी लेना चाहिए एंड कौन सी जगह पे है? तो ये ₹25 लैक्स मुंबई में तो अगर वो सोचेगा भी तो वो क्राइम है। अभी वो गुड़गांव में भी वो क्राइम है। बेंगलुरु में भी वो क्राइम है। तो 25 लाख वाले को ही हैज़ टू गो टू अ टिए टू सिटी। उसको जाना है नासिक। 50 लैस पे आपको मौका मिलता है कि आप मुंबई मेट्रोपॉलिटन रीजन में खरीद सकते हो। जैसे आप गुड़गांव में मेन गुड़गांव में नहीं बट इन द आउटसाइड पार्ट पे यू कैन थिंक ऑफ इट एट लीस्ट। सेम थिंग बेंगलुरु। 1 करोड़ फिर एक मौका होता है। 1 करोड़ में यू कैन गेट थिंग्स लाइक इन ठाणे। बेंगलुरु में मैंने देखा है सम एरियाज़ क्लोज टू दी एयरपोर्ट। हम वहां पे हैबिटेशन कब आएगा कब नहीं आएगा वो बात अलग है बट वो अपॉर्चुनिटी है टू बाय एंड मे बी आफ्टर सम इयर्स व्हेन जब वो एरिया डेवलप होगा फिर यू विल फाइंड सम रिटर्न्स ऑन इट वो 25 और 50 लैक्स वो सपना सपना ही रह रहा है वो सपना वो सपना है 25 लैक्स में आप सपने भी देख नहीं सकते वही अलाउड ही नहीं है 50 लाख का के बजट में आप सपने देख सकते हो हम और 1 करोड़ में शायद से हम आपका सपना रियलिटी हो सकता है। मैं वैसे ही समराइज करता हूं। ओके वाओ। अगर कोई बिल्डर कंस्ट्रक्शन में डिफॉल्ट करता है, तो एक बायर क्या रिकॉर्स ले सकता है उस केस में? इन हिज़ कमिटमेंट टू द बायर ही हैज़ टू डू अ रिफंड टू द बायर विद इंटरेस्ट। प्रैक्टिकली इट्स नॉट ईजी। सोचिए। अरुण मैंने एक घर लिया है। ठीक है? आपको मिल रहा था वो घर 3 साल में, या 5 साल में। राइट? 5 साल में नहीं मिला। बिल्डर आके बोलता है कि बस नहीं कंप्लीट हुआ। मेरे को और टाइम चाहिए। हम आप क्या करोगे? फर्स्ट आई विल क्राई। उसके बाद प्रॉबब्ली टेक दैट पर्सन टू कोर्ट। इफ यू टेक हिम टू कोर्ट, मोस्ट लाइकली ही विल नॉट स्टार्ट द प्रोजेक्ट। ओह राइट। बिकॉज़ मेरा ही फिर कॉन्फ्लिक्ट ऑफ़ इंटरेस्ट हो जाएगा। क्योंकि मेरा ही पैसा अटका हुआ है। इन वन वे यू हैव टू अस्यूम दैट द मोमेंट यू गॉन टू द बिल्डर। नो, यू माइट बी ऑन ऑोजिट साइड, ही इज़ अ बायर एंड सेलर। हम्म। बट व्हेन थिंग्स गेट स्टक ना, यू एंड हियर ऑन द सेम साइड। व्हिच इज व्हाई मोस्ट बायर एक्सेप्ट द डीएस दैट जो होते हैं ना, यह भी सह लेंगे थोड़ा। सम ऑल, सम ऑफ़ देम हैव अ बिग लीगल टीम विथ द कंस्ट्रक्शन टीम। राइट। दे स्पेंड मोर टाइम इन इंश्योरिंग दैट दे आर प्रोटेक्टेड, देन एक्चुअली डूइंग द बिल्डिंग प्रोपर्ली। अगर मैंने नहीं किया ठीक ना, तो ये मेरे पास ये प्रोटेक्शन है। संभाल लेना। अरे बॉस, तू वो सब छोड़, बस सोच कि मेरे को ठीक प्रोडक्ट बनाना है, यू विल नॉट नीड द एग्रीमेंट्स। एक स्कैम इज़ नॉट दैट ओनली लैंड लॉर्ड्स आर एट फॉल्ट नाउ कि इट्स आल्सो टेनेंट्स। ठीक है? कि टेनेंट वेकेट नहीं करता। इंडियास बिगेस्ट प्रॉब्लम व्हेन इट कम्स टू रियलस्टेट इज़ ना कि कोई कोर्ट जाना नहीं चाहता। तो द मिस्टीरियस एक्टर ना वेदर ही इज़ अ लैंड लॉर्ड ऑर द टेनेंट। ही विंट्स एंड बिकॉज़ वन मिस्टीवियस कैरेक्टर विल बी देयर ना? ही विल मेक श्योर द एंटायर इंडस्ट्री विल इंक्लूड वन मोर लेयर ऑफ़ वेरिफिकेशन। तू मुझे अपना Lindin प्रोफाइल दिखा, तू मुझे अपना Instagram दिखा, तू मुझे अपना ये हुआ है मेरे साथ। मेरा Lindin प्रोफाइल मांगा गया है। बट आई नो दे आल्सो हैव टू डू देयर बैकग्राउंड चेक। नो क्योंकि ऐसा एक्सपीरियंस हुआ है ऐसा। हो सकता है। हां अभी सब्ट कर देते हैं कई बार। थोड़े जनरल रियलस्टेट इन्वेस्टिंग के क्वेश्चंस लेते हैं। तो रियलस्टेट एक ऐसा एसेट क्लास है जिसमें लिक्विडिटी तो कम है ही। साथ ही में बाइंग अ प्रॉपर्टी इज़ सच एन इमोशनल डिसजन। राइट? तो उसको बेचना भी लगता है कि क्राइम ही हो रहा है। इन दैट केस रियलस्टेट को सेल करने के लिए क्या होराइजन हमें रखना चाहिए? एंड क्या माइंडसेट होना चाहिए? मैंने घर खरीदा 2 करोड़ का। हम्म। 3 साल के बाद वो 2 करोड़ ही है। अगर आपको लगता है ना अगले तीन-चार साल के लिए वो बढ़ेगा नहीं। कोई बड़ा शिफ्ट नहीं आने वाला। आपको बेच देना चाहिए कि एव्री ईयर यू आर लूजिंग आउट ऑन 7 टू 8% एंड अपॉर्चुनिटी कॉस्ट। इन 2025 अगर आपके पास घर है अगर आपको 2 करोड़ का ऑफर आज मिले हम वर्सेस 2 करोड़ 30 लाख इन 2030 बेटर टू सेल टुडे। बिकॉज़ ₹ करोड़ आपको कमा के यू विल इज़ली मेक 70-80 लैक्स। राइट? नार्मल इंस्ट्रूमेंट्स लेटर देयर नो ये थोड़ा एक नैरेटिव बन गया है कि होम प्राइसेस नेवर फॉल। बेवकूफी है। दिलू वो वो बेवकूफी है। अक्सर वी कम अक्रॉस दीज़ टर्म्स लाइक सुपर बिल्ट एरिया, कारपेट एरिया। इन दोनों में फरक क्या है? एंड इनका मीनिंग क्या है? मतलब देखिए सुपर बिल्ट एरिया का कोई मीनिंग नहीं है। ओह। ठीक है। ठीक है? वो एक वर्ड है। बट इतना ट्रेंड क्यों कर रहा है फिर ये? सुपर बिल्ट एरिया का मतलब क्या है कि अरुरमा गई एक घर खरीदने के लिए। घर के अंदर का ये जो एरिया है जहां पे कारपेट लग सकता है उसको बोलते हैं कारपेट एरिया। ठीक है? ठीक है? वो है 1000 स्क्वायर फीट। पर अरुणिमा घर खरीद रही है फ्लैट के लिए और सब अमिनिटीज के लिए, पार्किंग के लिए, पैसेज के लिए, लिफ्ट के लिए, स्टेयरकेस के लिए, स्विमिंग पूल के लिए सब कुछ। सुपर बिल्ट अप एरिया इंक्लुड्स द एरिया आउटसाइड द हाउस वेल। तो आपका घर का साइज, 1000 स्क्वायर फीट है, कारपेट। बाहर का सब अगर मैं एरिया जॉइ कर दूं एंड इट डिवाइडेड बाय द नंबर ऑफ फ्लैट्स दैट आर देयर वो है 400 स्क्वायर फीट तो आपका कारपेट एरिया है 1000 स्क्वायर फीट सुपर बिल्ट अप एरिया है 1400 स्क्वायर फीट ओ फंडामेंटली इट्स आई थिंक इफ यू आस्क मी इट्स अ इट्स अ गुड डेफिनेशन क्योंकि कोई मेजर नहीं कर सकता ना वो रिमेनिंग 400 स्क्वायर फीट तो लोगों ने इसको बहुत अब्यूज किया नो बिल्डर इन मुंबई यूजस द वर्ड सुपर बिल्ट अप एरिया एनसीआर में दे पुट सुपर बिल्ट अप एरिया एनसीआर पे तो सब कुछ चलता है। बट ये लोडिंग क्या है? द डिफरेंस बिटवीन सुपर बिल्ट अप एरिया एंड कारपेट एरिया। 1000 स्क्वायर फीट कारपेट 1400 स्क्वायर फीट सुपर बिल्ट अप एरिया। तो 400 इज़ लोडिंग तो 40% इज़ लोडिंग। ठीक है? तो लोग मुझे बोलते थे सर 40% लोडिंग है। तो ओके ओके मतलब 40% लोडिंग है। मतलब आपके प्रोजेक्ट में तो बहुत अम्युनिटीज़ होंगे। इतना कॉमन एरिया है। आपके पास जिम होगा, पूल होगा। सर नहीं सर कुछ नहीं है। तो मुझे 40% ये 400 स्क्वायर फीट जा किधर है? मेरे को पता है। उनके सेल्स स्टाफ भी ये जवाब नहीं दे सकते। तो बस ऐसे ही मजे में। हवा में है। पर पता क्यों बोल रहा हूं? 1400 स्क्वायर फीट अच्छा लगता है। बड़ा घर लगता है। और आपका फिर पर स्क्वायर फीट रेट कम लगता है। सुनने में अच्छा लगा। इफ द हाउस इज ₹140 लैक्स। अगर मैं आपको कारपेट बेचूंगा ना आप बोलेंगे ओके ₹14000 पर स्क्वायर फीट। सडनली मैंने इसको बदल दिया और बोल दिया ₹1400 स्क्वायर फीट का घर है। नाउ इट इज़ ₹10,000 पर स्क्वायर फीट। हां। तो आपको कम लगता है ना 10,000 हां अच्छा अच्छा अच्छा। अगर हम इंडिया की टॉप फोर सिटीज की बात करें उनमें सबसे महंगी लोकालिटीज कौन सी एंड वहां पे एवरेज रेंट कितना होगा? मुंबई में द मोस्ट एक्सपेंसिव रेंटर्स आर एक्चुअली द सी फ्रंट लोकेशनेशंस सुपर लग्जरी प्रोजेक्ट्स दैट आर देयर इन सेंट्रल मुंबई लो अपर रेल वर्ल्ड हम ठीक है जहां पे रेंट होता है ₹1 लाख 16 लाख 18 लाख पर मंथ पर मंथ अगर अप्प्रोक्सिमेट अपार्टमेंट प्राइस वहां पे खरीदना है तो कितना होगा? वर्क विथ द सेम थिंग 2% रेंटल यील्ड। अच्छा। ओके। सो व्हाटएवर इस द अमाउंट दैट यू सी इन दैट अह पर ईयर का 50 टाइम्स। देयर इज़ अ प्रोजेक्ट इन 360 वेस्ट ओबरॉय का। वहां पे आल्सो यू गेट दी 100 करोड़ ट्रांजैक्शंस दैट आर देयर आईएल का। वहां पे रेंट्स आर करीबन 15 लाख। होते क्या है इन घर में? गुड क्वेश्चन। देखिए ये ₹15 लाख, 16 लाख वाले जो जगह होते हैं ना, मैंने नोटिस किया दो चीजें होती हैं उसमें। ये अगर आप मुझे पूछिए ना वो मैजिक फॉर्मूला, बिग होम्स यू नीड स्मॉल नंबर ऑफ़ होम्स एंड यू नीड सी व्यू। मतलब सी के नाम पे तो बहुत चीज़ बिकती है। विराट कोहली एंड अनुष्का शर्मा दे वर स्टेइंग इन वर्ली। हम उनका रेंट था ₹16 लाख पर मंथ। तो करीबन ₹ करोड़ पर ईयर का रेंटल एक्सपेंस। एक बिल्डिंग रहे लेजेंड वर्ली में लुकिंग इंटू द सी। हम्म ओके। उस बिल्डिंग में आई थिंक 45 या कुछ फ्लोर्स हैं। अरुण नो आई थिंक दे आर लेस देन 20 फैमिलीज़ स्टेइंग देयर। ऐसा क्यों? लॉट पीपल बॉट मल्टीपल फ्लोर्स। इट स्टार्ट्स एट अ प्रीटी हाई फ्लोर। सिमिलर व्हेन इट कम्स टू लाइक विकी कौशल एंड कैटरीना कैफ इन फ्रंट ऑफ़ जु बीच वेयर देयर रेंट अबाउट सम आई थिंक ₹89 लाख पर मंथ। ओके बट अगेन देर आल्सो वैरी लेस फ्लैट्स। हम्म इंसिडेंटली देयर नेबर्स व्हाट आई रीड आर अनुष्का एंड विराट। सो विराट एंड अनुष्का शिफ्टेड फ्रॉम वर्ल्ली टू दिस बिल्डिंग। अच्छा। सो सेम बिल्डिंग विद दिस स्टे। इन एनसीआर गुड़गांव दिल्ली। रेंट्स 15 लाख 16 लाख अभी हो गए हैं। गुड़गांव की सेकंड मोस्ट एक्सपेंसिव बिल्डिंग एक बिल्डिंग कॉल्ड डीएलएफ मैगडोलियास जहां का रेंट करीबन आई थिंक 6- 77 लाख था। कमलियास का 10-12 लाख तो होगा। फिर तो है वो फार्म हाउसेस, बंगलोस इन मेन दिल्ली साकेत साकेत छतरपुर इवन लुटियंस, जोरबाग ऑल दोज़ एरियाज़। हां, सेंट्रल दिल्ली। सेंट्रल दिल्ली। वहां पे समयस हैव टेकन रेंट ₹1 लै, ₹20 लाख पर मंथ। हम्। द कांग्रेस पॉलिटिशियन, कपिल सिब्बल हैड रेंटेड देयर फॉर सम ₹6 लाख। ओह! इन बेंगलुरु, इट इज अ सेंट्रल पार्ट, ब्रिगेड रोड, यूबी सिटी एरिया, बट दे आर स्टिल क्लोजर टू द लेवल व्हिच आर अप 10 लैक्स। मुंबई में सी व्यू बिकता है। गुड़गांव में गोल्फोर्स व्यू बिकता है और बैंगलोर में आई थिंक जो हिल लेक व्यू होता है। थोड़े टाइम के बाद लेक्स बचेंगे नहीं द वे आई रीड अबाउट द इंक्रोचमेंट। इंक्रोचमेंट? बट अभी तो एट लीस्ट वो बिकता है। गॉट इट। एंड हैदराबाद के केस में कौन से एरियाज है? द मोस्ट एक्सपेंसिव रेंटल ऑफ़ हैदराबाद विल बी लेसर देन 1/4 ऑफ़ मुंबई बेंगलोर। इवन दिस जुबली हिल्स बंजारा हिल्स एरिया। जुबली हिल्स विल बी द प्रॉब्ली दी ओनली एक्सेप्शन। ठीक है। अगेन ह्यूज प्लॉट्स वहां पे तो पूरा सेलिब्रिटी किंगडम है ना वो। एक्जेक्टली। वहां आधी टॉलीवुड तो वहां रहती है। बाकी जो फाइनेंसियल सेंटर है जो बड़ा फाइनेंसियल डिस्ट्रिक्ट। हम्म वहां पे रेंट्स आर व्हेन यू कंपेयर इट विल नॉट बी वन फोर्थ। ऑफ़ द मोस्ट एक्सपेंसिव वर्ब ऑफ़ बॉम्बे, गुड़गांव दिल्ली। पीपल आर पेइंग सो मच मनी। उनको प्राइवेसी चाहिए। तो जैसे माधुरी दीक्षित उनका रेंट था ₹1 लाख पर मंथ एक बिल्डिंग Indiabulls ब्लू ओके वर्ल्ड में अगेन सीव यू हम ठीक है पर उन्होंने एक चीज की जो बहुत से लोग को करना चाहिए पर करते नहीं है उन्होंने रेंट किया वहां पे कि आई थिंक करीबन 2 साल के लिए और वहां पे घर खरीद लिया बोलते हैं ना रेंट वर्सेस बाय में द रियल सक्सेसफुल थिंग इज़ रेंट बिफोर बाय आप वो लोकेशन को टेस्ट ड्राइव कर रहे हो हां राइट ये सब डेटा पॉइंट्स आपको मिलते कहां से हैं मतलब हॉट हॉट लाइन ब्लिंग अलग ही चल रहा है यहां पे। नहीं देखिए छोटा मार्केट है। माय वाइफ कीप कंप्लेनिंग एक्चुअली कि बहुत से लोग गाड़ियां देखते हैं और या सम बॉय विल लुक एट अ गर्ल और अ गर्ल लुक एट अ बॉय विद आई लुक एट बिल्डिंग्स। एक वो मीम है ना वेयर द गर्ल इज लाइक अपोल्ड एंड वो देख रहा है किसी और की तरह के। एंड वहां पे एक होगा रियलस्टेट। आई एम श्योर दैट्स योर फेस। अभी वो बें माइंड ही ऐसा हो गया। हर एक चीज में इट्स अ रियलस्टेट। तो ये जो प्रीमियम प्लेसेस हैं जहां पे प्राइवेसी मैटर्स अ लॉट एंड एक्सक्लूसिविटी इज सोेंट। तो एंट्री बैरियर भी बहुत हाई होगा टू गेट अ फ्लैट और एन अपार्टमेंट हियर। वो प्रोसेस कैसा होता है? वो फिल्टर कैसे करते हैं? मनी कैन नॉट बाय यू लग्जरी ऑल द टाइम। बिल्डर्स हैव आल्सो अंडरस्टुड। अगर लग्जरी करना है ना लग्जरी बनाना और लग्जरी मेंटेन करने में ना बहुत ज्यादा फर्क है। हम और लग्जरी मेंटेन तब होती है जब जेंडरी ठीक हो। तो आपको फिल्टर करना पड़ता है कि किस-किस को आप बेचोगे भी। कई प्रोजेक्ट्स आप देखेंगे ना लग्जरी में वो पॉलिटिशंस को बेचते नहीं है। अच्छा। उनको लगता है कि वो अपना चिल्लम चिल्ली करेगा। यही डिफरेंस होगा। आई मीन रिच एंड वेल्थी के बीच में। आई रिमेंबर रीडिंग वन इंटरव्यू जहां पे आपने कहा कि होम शुड बी सोल्ड व्हेन दे आर अंडर कंस्ट्रक्शन। अंडर कंस्ट्रक्शन वाले प्रोजेक्ट्स को जब हम खरीदते हैं या बेचते हैं तब व्हाट शुड वी बी माइंडफुल ऑफ? स्कैम्स की बात कर रहे थे। स्कैम हो गया। बायर को क्या करना पड़ता है? चुप बैठना पड़ता है। हम कोई डिले हो गया बिल्डर बोल देता है कि ठीक है मैं काम नहीं करूंगा। किसको चुप बैठना पड़ता है? बायर को। हम और उसको चुप बैठना पड़ रहा है। डिस्पाइट उसके पैसे से इंडस्ट्री चल रही है। मोस्ट प्रोजेक्ट्स पे 60 टू 70% ऑफ जब प्रोजेक्ट का जो खर्चा है ना वो बायर से आता है। दिस इज द ओनली इंडस्ट्री व्हेयर यू पे इन एडवांस। हम्म यू पे अ बिग अमाउंट एंड स्टिल यू हैव ज़ीरो लेवरेज। लक की बात है ना? हम व्हाई एक प्रोजेक्ट कंप्लीट हो जाता है और दूसरा वाला कंप्लीट नहीं होता। हम ठीक है? एक तो छोटा बिल्डर है पैसे खत्म हो जाते हैं। एक है बड़ा बिल्डर जिसको अपना खुद का रेट चाहिए। मैं इससे कम में बेचूंगा नहीं। बेचूंगा नहीं तो पैसे नहीं आएंगे। पैसे नहीं आएंगे प्रोजेक्ट अटक जाएगा। आई होप वी बैन इट। देन वी विल कम टू अ स्टेज ना कि सिर्फ बड़े बिल्डर्स आएंगे गेम में क्योंकि पैसा उनके पास ही है। कमर्शियल प्रॉपर्टी अगर हम खरीदते हैं तो व्हाट आर थिंग्स दैट वी शुड कीप इन माइंड? नहीं कमर्शियल प्रॉपर्टी आपको कौन से जगह पे ठीक है? कमर्शियल प्रॉपर्टी तो ज्यादा बिकती है ऑन कंप्लीशन। हम ठीक है? मतलब वो अंडर कंस्ट्रक्शन का ज्यादा वो सेल नहीं होता। मौका नहीं मिलेगा विद अ बिग बिल्डर क्योंकि वो बेचेगा ही नहीं। उसको बेचना नहीं उसको रेंट करना है। हम पर एज अ बायर इफ यू वांट टू बाय। आपको देखना है ये बिल्डिंग में सब कुछ ठीक है। आर दी परमिशंस इन प्लेस क्या कितना रेंट मिल सकता है यहां पे? देखिए रेजिडेंशियल रेंटल ल्ड में अगर रेंटल यील्ड है 3 टका। 2 1/2 3% कमर्शियल पे आपको मिल सकता है 67 टका। अच्छा तो वो काफी अच्छा है फिर हम या तो पर आपको देखना है कि वो लोकेशन पे क्या वो डिमांड है उसके लिए हम परमिशंस क्या है? कॉस्ट ऑफ मैनेजिंग दैट एसेट कमर्शियल में रेंटल यील्ड ज्यादा है पर वो अप्रिसिएशन ना बहुत कम होता है। व्हाट अबाउट एग्रीकल्चरल लैंड? उसके केस में क्या ध्यान में रखना चाहिए? एग्रीकल्चरल लैंड खरीदना तो इन सम सिटीज सम स्टेट्स तो यू हैव टू बी अ फार्मर। जैसे आपने पढ़ा होगा कि मेनी ऑफ़ इंडिया के बॉलीवुड एक्टर्स बिकम फार्मर्स फॉर बाइंग लैंड। तो अह बट अदरवाइज़ एग्रीकल्चर लैंड इफ इट इज़ ओपन टू बाइंग आपको क्लियर होना है उस लैंड का टाइटल। पेपर्स आर ऑल इन प्लेस। वहां पे क्या-क्या आ सकता है इंफ़्रास्ट्रक्चर जिसकी वजह से ये जगह बदल सकती है? और अगर मुझे एग्रीकल्चरल टू नॉन एग्रीकल्चरल करना है। उसका कितना खर्चा है? उसका कितना टाइम लगता है और मैं कैसे करूं? अभी प्रोसेस हैज़ बिकम स्ट्रीमलाइन। उसका प्रोसेस क्या टू कन्वर्ट एग्रीकल्चरल लैंड टू लेट्स से रेजिडेंशियल लैंड। देखिए आपको पहले तो उसको एनए करना है। एग्रीकल्चरल लैंड है। देयर इज़ अ गवर्नमेंट प्रोसेस व्हिच टेल्स यू दैट यू हैव टू पे अ सर्टेन अमाउंट ऑफ़ मनी। इफ यू आर प्लॉट फॉल्स इन दैट एरिया देन ओनली यू कैन डू इट। बट इट्स ऑल डॉक्यूमेंटेड। थ्री और फोर स्टेप का प्रोसेस इज़ देयर। इट टेक्स नाउ लेस देन आई थिंक 3 मंथ्स इन सम मार्केट्स। कॉस्ट इज़ आल्सो नॉट वैरी हाई। अभी कुछ करप्शन का ज्यादा इतना स्कोप नहीं है क्योंकि गवर्नमेंट ही बोल देता है करना है ना। यह स्टेप कर दे। हो गया। हम्म। इट्स अ क्लीन। आजकल काफी प्रॉपर्टीज सबवेंशन स्कीम के थ्रू बेची जा रही है। इट्स लाइक रियलस्टेट का बाय नाउ पे लेटर। तो व्हाट आर थिंग्स दैट वी शुड नो इस स्कीम को ऑप्ट करने से पहले। देखिए सबशन स्कीम एक्चुअली इज लीगली बैंड। ठीक है? इट्स नॉट अलाउड। आरबीआई बैंडेड सिक्स इयर्स बैक। ओके? बट डिफरेंट फॉर्म्स ऑफ़ सबेंशन्स स्कीम जैसे आप कह रहे हैं आई अंडरस्ट व्हाट यू मीन ऑन दैट। कि यू बाय नाउ एंड पे लेटर। ठीक है? सबेंशन का क्या फॉर्मूला था कि 10% बिल्डर को अभी दो। फिर आप एक होम लोन लो। होम लोन का जो इंटरेस्ट होता है वह बिल्डर पे करेगा बैंक को। पर लेंडर्स भी काफी स्मार्ट थे। उन्होंने बोला कि मुझे मंथली इंटरेस्ट नहीं चाहिए बिल्डर से। अगर 10 लाख का डिसबर्समेंट है मैं डिसबर्स करूंगा 8,50,000 ₹1,50,000 जो उसका इंटरेस्ट है, मैं अभी डिडक्ट कर रहा हूं। तो लेंडर डज़ नॉट वांट टू डिपेंड ऑन द बिल्डर मीटिंग हिज़ रिक्वायरमेंट। पर मंथ देगा कि नहीं? नहीं देगा। ऑप्शन ही नहीं है बॉस। डिडक्ट करके तुझे प्रिंसिपल दे रहा हूं। फिर उसमें बहुत स्कैम्स हो गए। नाउ अभी देयर इज़ अ थिंग व्हिच इज कॉज़ सबवेंशन अगर उसको बोल सकते हैं। रेंट टू बाय में सबसे बड़ी प्रॉब्लम क्या होता है? होती है कि व्हेन यू आर रेंटिंग एंड यू बाय अंडर कंस्ट्रक्शन होम ना हम आप रेंट तो दे रहे हो और ये अंडर कंस्ट्रक्शन होम का आप ईएमआई दे रहे हो। बायर उसको अफोर्ड नहीं कर पाता। तो बिल्डर्स और लेंडर्स ने एक स्कीम डिवॉल्व की कि बॉस ठीक है। तू रेंट ही दे अभी के लिए। ईएमआई स्टार्ट्स आफ्टर पोज़ेशन। ये हो गया सबवेंशन का खेल। अब प्रॉब्लम क्या हुआ इसमें? द बिल्डर रेस द प्राइस ऑफ़ द होम। 1 करोड़ का घर हो जाता है 1 करोड़ 10 लैक्स। वो 10 लाख गेट्स एडजस्टेड व्हेन ही पेज़ अ हायर ईएमआई आफ्टर पोज़ेशन। नाउ दैट इज़ व्हाट इज़ हैपेनिंग। आई थिंक इट इज़ इट इज़ फेयर इफ यू आस्क मी फ्रॉम अ बिज़नेस पर्सपेक्टिव। दैट इज़ बेटर देन व्हाट वाज़ देयर इन द अर्लियर सबवेंशन। अर्लियर सब्वेंशन पे वाज़ अ बैंकर इनवॉल्व्ड। हम्म। इसे देयर इज़ अ बैंकर इन्वॉल्व्ड। बिल्डर यूज़ टू टेल द बयर। आप मुझसे ले लो घर। आपको ईएमआई देना है ओनली आफ्टर पोज़ेशन। अगर बिल्डर ने डिफॉल्ट किया ना बायर के पास ईएमआई रिइबर्समेंट करना बंद कर दिया बैंक आएगा बायर के पास बॉस एग्रीमेंट तेरे साथ था तो आप दोनों साइड से पिस गए हो जो स्कीम आपके लिए सबसे मोस्ट बेनिफिशियल था यू आर द मोस्ट हर्ट बाय इट या मैंने नोटिस किया है कि काफी लोग दुबई में रियलस्टेट खरीदना चाहते हैं। व्हाई इज दैट हैपनिंग? ऐसा क्या है? दुबई थोड़ा एनसीआर टाइप मार्केट है। एनसीआर टाइप मार्केट बहुत स्पेकुलेटिव है। मार्केट छोटा है पर वहां पे अभी भी वैल्यू है। हम ठीक है? और एग्जांपल देखिए दुनिया की सबसे लंबी बिल्डिंग है बुर्ज खलीफा। वहां का रेट अगर आप देखेंगे ना ₹70,000 ₹65,000 ₹80,000 पर स्क्वायर फीट जो मुंबई में तो बहुत हम लोग ऐसे बिल्डिंग्स देखते हैं। तो दुबई एक अच्छा लोकेशन हो जाता है। पर उसमें एक प्रॉब्लम भी अभी हुआ है ना क्योंकि इनफोर्समेंट डायरेक्टेट का वहां पे रेट भी है ऑन सम पीपल जिन्होंने दुबई में इन्वेस्ट किया क्योंकि उनकी राय में मनी लॉन्ड्रिंग ऑपरेशन हो गया। बहुत से मिलेयर्स जिन्होंने वहां पर इन्वेस्ट किया है उन सबको काफी नोटिससेस गए हैं और दुबई ऐसा मार्केट है जो फ्लेक्सिबल है इन इट्स ऑफरिंग्स टू बयरर्स एंड इन्वेस्टर्स पर वहां पर रेंटल यील्ड जो है 5% 5 1/2% मिल जाता है। अच्छा तो रेंटल यील्ड इज़ बेटर इन दुबई देन इंडिया। स्पेकुलेटिव मार्केट्स ना ऊपर बहुत जल्दी जाते हैं और नीचे बहुत जल्दी आते हैं। तो यू हैव टू बी वेरी क्लियर कि आप कौन से पार्ट ऑफ़ द साइकिल आप इन्वेस्ट कर रहे हो। वो कैसे पता चलता है? वो बहुत मुश्किल मतलब उस पे पैसा बनता है और पैसा लूज़ होता है। आपको अगर रियलस्टेट इन्वेस्टमेंट तब करना है कि जब बहुत सालों के लिए प्राइसेस अटके हुए हैं। कुछ हुआ नहीं है। पर आपको अनुमान लग रहा है कि दो-ती साल के बाद ना एक इवेंट आएगा जिसकी वजह से बहुत से लोग यहां पे आ जाएंगे पर रेट बढ़ जाएगा। जैसे आपके शहर में नोएडा लोग वो स्टोरी चिपका रहे हैं जेवर एयरपोर्ट जेवर एयरपोर्ट जेवर एयरपोर्ट। वहां पे कोई रहना नहीं चाहेगा तो लोग चाहेंगे वो दूर रहेंगे एयरपोर्ट से। यस। तो वो एयरपोर्ट फ्रॉम अ रेजिडेंशियल पर्सपेक्टिव मेक्स नो डिफरेंस नो कि एनसीआर इज दी एफएनओ मार्केट ऑफ इंडियन रियलस्टेट। आई वुड हैव नेवर थॉट कि आप ये पैरेलल ड्रॉ करोगे। रीट्स एज एन एसेट क्लास कैसे लगते हैं आपको? एंड आल्सो यू कैन एक्सप्लेन टू दी ऑडियंस कि रीट्स एक्जेक्टली होते क्या हैं? देखिए रीट्स आर रियलस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट। बेसिकली आपको ऑफिस या मॉल में कुछ एक्सपोज़र चाहिए। ये कंपनीज़ अपने सब एसेट्स को एक ट्रस्ट में बंडल कर देती हैं। दे गिव इंडिविजुअल शेयर्स टू अरुणमा विशाल। राइट। ठीक है? आप उसमें एक शेयर होल्डर हो और जैसे स्टॉक प्राइस बढ़ता है रीट्स के प्राइस भी बढ़ते हैं। रीट्स आपको मंथली या इयरली रिटर्न दे देता है। आपको डिटरमिन करना है कि ये इसका प्राइस बढ़ेगा कि नहीं हम ठीक है? रीट का जैसे स्टॉक होता है। ओके? बट ज्यादातर इट्स अ वैफ एसेट। आपको छ 7 8 टका रिटर्न मिल जाता है। ये उन लोगों के लिए है जिसको रियलस्टेट एक्सपोज़र चाहिए पर उनको स्टेडी रिटर्न्स चाहिए ऑन रेडी एसेट्स। चार ही कंपनीज़ है रीट्स दैट आर देयर ऑन द एक्सचेंज बट ऑल बिग बड़े कंपनीज़ अगर किसी के पास एक स्माल अमाउंट है इन्वेस्ट करने के लिए एंड वो चाहते हैं कि वो रीट्स में डाले हाइपोथेटिकली तो कैन दे एक्सपेक्ट द सेम अमाउंट ऑफ अप्रिसिएशन जो एक प्रॉपर्टी इन्वेस्टमेंट में वो एक्सपेक्ट कर सकते हैं यू कैन अगर आप कौन से टाइम में वो एंटर करते हो वो रीट के स्टॉक में वो एक ट्रिगर होता है ना कि आपको देखना है कि यहां पे क्या ये बढ़ेगा नहीं बढ़ेगा अगर ऑक्यूप ेंसी कम है ऑफिस में क्या ये अगर बढ़ेगा अगर बढ़ेगा तो फिर रिटर्न्स बढ़ जाएंगे मेरे पास हम तो आपको फॉरकास्ट लगाना पड़ेगा पेंडेमिक के टाइम पे तो काफी प्रॉपर्टी प्राइसेस में तेजी देखने को मिली बहुत अप्रिसिएशन हुआ एंड कुछ एक्सपर्ट्स तो कह रहे हैं कि इतनी तेजी अप्रिसिएशन आगे शायद ना हो कुछ सालों में आपको क्या लगता है इसके बारे में आई थिंक मुझे लगता है अगले 2 साल के लिए ना बहुत कम प्राइस बढ़ेंगे प्राइसेस स्टैगनेट हो जाएंगे या गिरेंगे हम ठीक है तो अपसाइड का तो पोटेंशियल ज्यादा चले गया आपको बस अनुमान लगाना है कि शायद से प्राइसेस फॉल होंगे कि नहीं और अगर होंगे तो कितना फॉल होंगे। मुंबई में तो आई एम 100% सर्टेन प्राइसेस विल फॉल। एनसीआर में आल्सो आई एम रीज़न सर्टेन प्राइसेस विल फॉल बट एनसीआर प्राइसेस विल फॉल मोर देन मुंबई। अच्छा ऐसा क्यों? एक तो स्पेकुलेटिव डिमांड है। प्राइसेस बहुत ज्यादा बढ़ गए। वहां पे अंडर कंस्ट्रक्शन प्रॉपर्टीज में बहुत वो एक्सब्रेंस है। एनसीआर में देयर कल्चर है ना फर्स्ट ट्रांसफर फ्री। मतलब अरुणमा ने घर लिया। ठीक है? 5 करोड़ का घर है। हम रूल है यू हैव टू पे 10% एव्री सिक्स मंथ्स। अच्छा मोटा-मोटे कर दो। आपने 50 लाख डाल दिए। आप सोच रहे हो कि मेरे पास 1 करोड़ है जेब में। पर मैं बेचना अभी शुरू करूंगी 6 महीने के बाद। हम तो अगर प्राइस बढ़ गया 10 टका 12 टका। तो ये हो गया 5 करोड़ का घर बिकम्स व्हाटवर 5.5 करोड़ या 6 करोड़। व्हाटएवर ईजी कैलकुलेशन के लिए 6 करोड़ अनुमान लगा दीजिए। ठीक है? आपका कैलकुलेशन क्या है कि मैं 50 लाख इन्वेस्ट कर रही हूं और मुझे मिलेगा 1 करोड़ प्रॉफिट। क्या रिटर्न्स है ना? अगर ऐसा हुआ तो। अगर ऐसा नहीं हुआ, आपके पास पैसे नहीं है 1 करोड़ के ऊपर। तो आप डिस्ट्रेस में वो बेचना चाहेंगे। मैं बोलूंगा पांच का तो वैल्यू नहीं है। मेरे को यहां पे चार प्रॉपर्टी सेम बिल्डिंग में मेरे को मिल रही है। 450 में। फिर क्या होगा? रियलस्टेट बबल पॉपुक होगा। 10% एट द स्टार्ट यू हैव टू पे ओनली। हम्म। क्योंकि मैंने बहुत कम कैपिटल डाल के इतना बड़ा एक्सपोज़र ले लिया। तो वहां पे ज्यादा टूटेगा। गुड़गांव में। इसलिए वहां पे गया था एक बार एक प्रोजेक्ट में देखने के लिए। मैं ढूंढ रहा था बायरर्स और सब ब्रोकर इतने चेक लेके जाते हैं ना अरुणमा का चेक, विशाल का चेक, संदीप का चेक, इसका चेक। तो आप दिखा देते हैं चार लोगों ने अप्लाई किया मेरा साइट से और ये चार लोगों ने हर प्रोजेक्ट पे डाला है। क्योंकि आपको पता नहीं अलॉटमेंट आपको मिलेगा कि नहीं। वो सब मतलब ढोंगी है ना। मुंबई में ओवर सप्लाई बहुत है। अच्छी चीज ये है कि मुझे लगता है कि मुंबई डेवलपर्स हैव बिकम बहुत प्रोफेशनल। तो वो अडैप अप्ट कर लेंगे, डिस्काउंट कर देंगे, पेमेंट स्कीम ले आएंगे। बोर में ज्यादा कुछ ऊपर नीचे मैं एंटीिसिपेट नहीं करता। बोर में अगर प्राइसेस बढ़ते हैं ना कोई चिल्लाता नहीं है क्योंकि वो जानते हैं कि प्राइसेस शुड नेवर गो आउट ऑफ कंट्रोल। पब्लिक आय में उसको नीचे गिराना बहुत मुश्किल है। तो अगर मैंने 3 करोड़ करोड़ पे घर बेचा मैं आई कैन नॉट मेक इट 2.5 करोड़ पब्लिक में तो मुझे कुछ ना कुछ करना पड़ता है कि तू साइट पे आ फिर सर हम लोग क्लोज करते हैं 2 करोड़ 50 लै पे। राइट? पर वो बिल बोर्ड पे नहीं डाल सकता। आई थिंक बैंगलोर सबसे मैच्योर मार्केट है। स्टॉल प्रोजेक्ट्स अमंग द मेजर मार्केट्स ऑफ इंडिया सबसे कम बैंगलोर में है। ऑलराइट अमेजिंग ऑन दैट नोट थैंक यू सो मच फॉर योर टाइम विशाल। दिस इज वेरी वैरी हेल्पफुल। थैंक यू अरुमा। गुड लक फॉर द पॉडकास्ट एंड होप इट टर्न्स आउट वेल फॉर यू एंड ऑडियंस। विशाल जी ने कई सारी चीजें सिखाई। जैसे रेंट वर्सेस बाय का 520 30 40 रूल। स्कैम्स एंड कॉमन मिस्टेक से कैसे बचें? एंड इंडिया के रियलस्टेट मार्केट में अभी कहां पे वैल्यू पॉकेट्स हैं? रियलस्टेट एक लॉन्ग टर्म एसेट है। एंड इसमें बिना रिसर्च के पैसे डालना मतलब कोई स्टॉक खरीदना टिप्स के बेसिस पर। तो प्लीज घर वालों के प्रेशर पे मत आइए। रिसर्च करें। पहले सोचिए फिर समझिए एंड देन फैसला लीजिए। आपका क्या फंडा है? रेंटिंग या बाइंग? कमेंट बिलो। दैट्स ऑल फॉर टुडे। अंटिल नेक्स्ट टाइम कीप ग्रोइंग। इन्वेस्टमेंट इन सिक्योरिटी मार्केट सब्जेक्ट टू मार्केट रिस्क रीड ऑल द रिलेटेड डॉक्यूमेंट्स केयरफुली बिफोर इन्वेस्टिंग प्लीज रीड द रिस्क डॉक्यूमेंट्स केयरफुलीफुली बिफोर इन्वेस्टिंग इन इक्विटी शेयर्स डेरिवेटिव्स म्यूचल फंड एंड अदर इंस्ट्रूमेंट्स ट्रेड ऑन द स्टॉक एक्सचेंजेस इस