36 Quadratmeter, 670 Euro Miete. Ein beliebiges Wohnungsangebot aus einer gefragten Wohngegend, hier die Mainzer Neustadt. In anderen Gegenden, wie in Berlin zum Beispiel, gibt es Wohnungen für die interessieren sich fast 1800 Menschen.
Wohnungen sind teuer, Was ist da los? Die Politik ist los. Das ist Kacke gerade als Auszubildender, aber das stimmt. In vielen Orten gibt es, jedenfalls im Moment, viel zu wenig bezahlbaren Wohnraum. Alteingesessene Mieter werden oft ausgeliefert.
aus den Städten verdrängt, weil die Mieten dort stark steigen. Viele können sich das Wohnen dort nicht mehr leisten. Das führt zu einer sozialräumlichen Spaltung der Städte, die insgesamt in Deutschland in den letzten zehn Jahren dramatisch zugenommen hat. Das hat Folgen, auch für den gesellschaftlichen Zusammenhalt.
Die Gründe sind vielfältig. Extrem steigende Bodenpreise und weniger Sozialwohnungen zum Beispiel. Experten verlangen mehr staatliche Regulation.
Wir müssen den Boden entkapitalisieren. Wir müssen die Werte rausnehmen, die die Eigentümer nicht gestalten. geschaffen haben. Müssen wir uns darauf einstellen, dass wir den Großteil unseres Einkommens für die Miete ausgeben müssen? Warum wird Wohnen immer teurer?
Genau darum geht es in einer neuen Folge MrWissen2go exklusiv. In einer Marktwirtschaft wird der Preis ja größtenteils durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Wenn mehr Menschen ein bestimmtes Produkt kaufen wollen, dann steigt auch der Preis. So lange, bis sich neue Produzenten überlegen, ein ähnliches oder gar dasselbe Produkt herzustellen.
Dann wird das Angebot größer. und der Preis sinkt. Das funktioniert ganz gut bei Produkten, die man herstellen kann, die beliebig oft reproduzierbar sind. Beim Wohnungsmarkt ist das anders.
Dieser Markt ist nicht vergleichbar mit anderen Märkten, denn der Boden, auf dem unsere Häuser stehen, ist nicht beliebig oft reproduzierbar. Es gibt nur diese. Und auch die Berliner oder Münchner Innenstadt ist nicht reproduzierbar. Logischerweise. Wenn da alles bebaut ist, ist der Boden weg.
Jedenfalls kann er nicht nochmal bebaut werden. Dazu kommt, wohnen muss jeder. Bei fast allen anderen Produkten kann ich als Konsument oder Konsumentin entscheiden, das will ich.
Oder brauche ich eigentlich nicht. Beim Wohnen geht das aber nicht. Es gibt für mich, für euch, für jeden von uns keine Alternative. Ich kann aufs Auto verzichten oder auch auf Zahnpasta, wenn man das möchte, aber nicht aufs Wohnen.
Trotzdem ist es natürlich auch nicht so einfach. Das heißt, Angebot und Nachfrage haben einen Einfluss auf den Wohnungsmarkt. Das sieht man z.B.
daran, dass die Wohnungspreise oder auch die Mieten in Brandenburg oder in der Eifel bei Weitem nicht so stark steigen wie in großen Städten wie München oder Berlin. In ländlichen Gebieten gibt es viele Wohnungen, die leer stehen. Dort ist die Nachfrage viel geringer als in den Ballungsräumen.
Leerstand auf der einen Seite, Wohnungsnot auf der anderen. Wie passt das zusammen? Diese Wohnungen fehlen vor allem in den Ballungsräumen, die in Berlin, Hamburg, München, Auch im Rhein-Main-Gebiet, also dem Großraum Frankfurt, Mainz, Wiesbaden. Laut aktuellen Zahlen des Pestel-Instituts fehlen in Deutschland 700.000 Wohnungen.
Auch kleinere Städte sind massiv betroffen. Studentenstädte wie Freiburg oder Münster. Besonders prekär ist die Lage überall da, wo es viele, meist junge Menschen hinzieht, weil sie eben dort studieren wollen oder auch weil sie arbeiten wollen.
Schaut mal hier. Das sind zwei x-beliebige Beispiele für Wohnungsanzeigen. Ein Zimmer in der Mainzer Neustadt, 36 Quadratmeter, 670 Euro warm.
Oder hier, ein Zimmer in Berlin-Lichtenberg, 34 Quadratmeter, 770 Euro warm. Möbel müsste man dann auch noch ablösen. Es gibt in Berlin Wohnungen, für die gibt es Hunderte, manchmal mehr als 1000 Interessenten. Die riesige Nachfrage ist also ein Problem, weil das Angebot gleichzeitig eher gering ist.
Und so, das haben wir gelernt, steigt der Preis. Jetzt könnte man meinen, dass es einfach mehr Wohnungen braucht und alles ist gut. Allerdings einfach mehr Wohnungen zu bauen, das ist gar nicht so einfach, wegen der begrenzten Fläche.
Und weil die Baukosten so hoch sind. Das liegt wiederum an den hohen Kosten für Baumaterial und an den immens gestiegenen Bodenpreisen. Wohnungen werden aber auch deshalb weniger gebaut als nötig, weil es immer komplizierter werdende Vorschriften gibt.
Darauf kommen wir später noch ein bisschen genauer zu sprechen. Jetzt wollen wir erst mal klären, ob Bauen allein überhaupt helfen würde. Also einfach tausende Häuser sozusagen aus dem Boden zu stampfen. Mit Bauen, Bauen, Bauen würde das Angebot ja steigen einerseits, aber hilft das wirklich? Mein Kollege Thilo hat dazu mit dem Experiment Experten Matthias Berndt gesprochen.
Nee, das ist nicht so. Und zwar aus einem Grund. Wir haben ja nicht nur ein Mengenproblem, sondern wir haben auch ein Preisproblem.
Es wird ja gebaut, es wird immer noch zu wenig gebaut. Aber das große Problem ist, dass das, was gebaut wird, häufig nicht bezahlbar ist. Dass zu wenig Wohnungen gebaut werden, die auch untere Einkommensgruppen bezahlen können. Und deswegen löst alleine Bauen nicht das Problem.
Wie kann man das dann lösen? Indem man vor allem dafür sorgt, dass Wohnungen gebaut werden, die bezahlbar sind. Und das geht häufig nur mit Trägern. die gemeinnützig wirtschaften. Die aktuellen Investoren sind häufig wenig daran interessiert, preiswerte Wohnungen zu bauen.
Ich nehme zum Beispiel, der größte Vermieter Berlins ist mittlerweile eine Aktiengesellschaft und wenn eine Aktiengesellschaft Aktiengesellschaft etwas baut. dann muss sie so viel Geld erwirtschaften, dass sie für ihre Aktionäre eine ordentliche Dividende bieten kann. Deswegen denke ich, worum es stärker gehen müsste, wäre eine neue Gemeinnützigkeit einzuführen, das heißt stärker Träger zu fördern, die dauerhaft daran interessiert sind, preiswerten Wohnraum zur Verfügung zu stellen, als nur dem Markt hinterher zu laufen.
Ja, genau das wurde in den vergangenen Jahren und Jahrzehnten in Deutschland massiv versäumt. Der Anteil an Sozialwohnungen ist zum Beispiel immer weiter zurückgegangen. In den vergangenen 15 Jahren hat sich die Anzahl der Sozialwohnungen im gesamten Bundesland im Bundesgebiet Deutschlands fast halbiert.
Viele Städte haben vor allem ab den 1990er-Jahren ihre Wohnungen verkauft. Wie Berlin zum Beispiel. Es gibt also heute viel weniger kommunale Wohnungen in den meisten deutschen Städten als vor 30 Jahren. Und damit auch weniger Sozialwohnungen.
Wien hat es anders gemacht. In der österreichischen Hauptstadt sind 220.000 Wohnungen im direkten Besitz der Stadtverwaltung. An weiteren 200.000 ist sie beteiligt. Damit wohnt ein Großteil der Wienerinnen und Wiener in einer dieser Wohnungen mehr. mit gedeckelter Miete.
Das Angebot an günstigem Wohnraum ist dadurch viel größer als in deutschen Städten. Das kostet die Stadt eine Menge Geld, 600 Millionen Euro im Jahr. Aber diese Maßnahme sorgt dafür, dass die Mieten und Kaufpreise für Wohnungen oder Häuser nicht explodieren.
Das deutsche Modell ist ein anderes. Die Kommunen haben weniger Wohnungen in Eigenbesitz, subventionieren aber den Wohnungsbau direkt. Matthias Berndt sieht das kritisch. Das Problem beim sozialen Wohnungsbau in Deutschland ist das, dass der soziale Wohnungsbau Wohnungsbau, wie es ein österreichischer Wohnungsforscher mal gesagt hat, so eine Art Investitionsförderung mit sozialer Zwischennutzung ist.
Das heißt also, es werden Subventionen ausgereicht und im Gegenzug für diese Subventionen hat man eine soziale Bindung, eine Mietpreisbindung, eine Belegungsbindung für einen Zeitraum von ungefähr 30 Jahren. Und wenn dieser Zeitraum vorbei ist, dann fallen die Wohnungen einfach in den Markt zurück und die Mieten können wieder steigen. Und das ist ein Modell, wo man an dauernd neues Geld reinschießen muss.
Und wenn das nicht passiert, fallen die die soziale Wohnung weg. Wie kann man es besser machen? Wohnungsbau ist eine sehr langfristige Geschichte und deswegen bewegen wir uns, glaube ich, sehr lange auf einem Pfad in Deutschland, in der deutschen Wohnungspolitik, der davon ausgeht, dass der Markt das irgendwie langfristig löst und dass wir bloß kurzzeitig intervenieren müssen. Und das hat sich als sehr kostspielig erwiesen und hat am Ende die Probleme verursacht, vor denen wir jetzt stehen.
Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Und daher denke ich, was die Politik richtig machen sollte, ist das, was die Wiener richtig gemacht haben, nämlich von langfristigem bezahlbaren Wohnungsbescheid. den Wohnungsstand marktfern gemeinnützig aufzubauen und den zu halten?
Wir können festhalten, in den meisten deutschen Städten bräuchten wir viel mehr kommunalen Wohnraum, städtischen Wohnraum. Den Wohnungsmarkt allein Privatanbietern zu überlassen, das führt demnach zu Verhältnissen wie in Städten wie Paris oder London, wo untere soziale Schichten an den Stadtrand gedrängt werden oder sogar noch weiter weg. Eine soziale Durchmischung innerhalb der Stadtteile findet dann deutlich weniger statt.
Das ist auch ein weiterer wichtiger Grund, gerade so teuer ist. Und der hat mit dem Boden zu tun. Schauen wir uns das an. Das ist ein Angebot, das uns während unserer Recherche unterbreitet worden ist. Eine Wohnung in der Innenstadt von Düsseldorf.
113 Quadratmeter für 1,85 Millionen Euro. Inklusive Sicherheitsdienst und Concierge. Wer soll das bezahlen?
Normale Durchschnittsverdiener sicher nicht. Aber es gibt Käufer für diese Wohnungen. Sind das alles windige Spekulanten oder generell Spekulanten?
Wer zieht da ein? Darüber bekommen wir keine Auskünfte. Das ist ein Thema, Seit der Finanzkrise 2008 fließt sehr viel Geld in den Immobiliensektor.
Privatpersonen mit genügend Geld investieren genauso wie Pensionsfonds zum Beispiel und dadurch steigen die Bodenpreise seit Jahren rasant. In Deutschland sind die Baulandpreise von 2015 bis 2020 jährlich um rund 8% gestiegen. Im Durchschnitt, also auf dem Land weniger, in den Städten oft viel mehr. In Berlin haben sich die Preise für Bauland in den vergangenen 10 Jahren ungefähr verdreifacht. Woran liegt das?
Genau darüber sprechen wir mit dem dem Wirtschaftswissenschaftler Dirk Löhr. Es ist so, wir haben eine Phase gehabt niedriger Zinsen. Man hat auf dem Kapitalmarkt nichts mehr verdient. Kapital hat verloren.
Der große Gewinner war nicht der Faktor Arbeit, sondern war der Faktor Boden. Der Boden war der große Gewinner der Niedrigzinspolitik. Das ganze Kapital ist in den Boden geflossen und hat den Boden aufgeblasen. Gibt es so viel Spekulation? Es gibt auch Spekulationen.
Also die Bodenpreise, man kann sagen, die setzen sich aus zwei Teilen zusammen. Das eine sind die Bodenerträge, die sie rausziehen können. Das andere ist aber auch eine spekulative Komponente. Und diese spekulative Komponente, die hat eklatant zugenommen. Teilweise wurde verkauft an Leute, die überhaupt nicht die Absicht hatten, solche Grundstücke baulich zu nutzen, sondern die nur weiter zu verkaufen.
Die Preise wurden dann immer höher und höher. Diese spekulative Komponente hat sich immer weiter in den Vordergrund geschoben und irgendwann waren die Bodenpreise überhaupt nicht mehr durch die Ertragsfähigkeit. des Bodens abgedeckt. Das heißt, da konnte überhaupt dann keiner mehr investieren. Ja, es wird also in Teilen schon mit Bauland spekuliert.
Aber wo genau fängt eigentlich Spekulation an? Ein Beispiel aus der jüngeren Vergangenheit. Einer der größten deutschen Wohnungsbaukonzerne, die Vonovia, hatte Anfang des Jahres angekündigt, den geplanten Wohnungsbau nach hinten zu verschieben.
Ist das schon Spekulation? Oder eine wirtschaftliche Notwendigkeit? Auch Genossenschaften haben gerade viel Mühe, überhaupt günstigen Wohnraum zu bauen.
Eben wegen der hohen Bodenpreise. Und auch wegen der hohen Preisvergabe. für Baustoffe.
Weil die Kosten fürs Bauen seit Jahren steigen, sinken die Renditen für Investoren. So hohe Mieten kann kein Investor mehr nehmen, wie er müsste, um den Bau komplett zu refinanzieren. Jedenfalls im Segment des günstigen Wohnraums.
Wenn ein Quadratmeter Bauland 1.000 bis 2.000 Euro kostet, wie in Hamburg oder München zum Beispiel, lassen sich damit keine Häuser mehr bauen. Mit Wohnungen, die zehn oder zwölf Euro den Quadratmeter kosten. Wir haben einen Geschäftsführer der Berliner Wohnungsbaugenossenschaft gesprochen.
Und der sagt, dass seine Genossenschaft momentan mindestens 15 Euro Miete pro Quadratmeter nehmen müsste, wenn sie Bauland erwerben und dann dort bauen würde. Das sei doppelt so viel, wie die Mieter der Genossenschaft sonst zahlen würden. Müsse der Staat also die Bodenpreise mehr regulieren?
Wir müssen den Boden entkapitalisieren. Wir müssen die Werte rausnehmen, die die Eigentümer nicht geschaffen haben. Das bedeutet nicht, dass wir das Haus antasten, das da drauf steht.
Das hat der Eigentümer geschaffen, das sollten wir in Ruhe lassen. Aber den Boden, den können wir ruhig angreifen. Und da können wir sagen, okay Eigentümer, du hast den Bodenwert nicht geschaffen.
Das war die Gemeinschaft. Und hier hat der Schutz des Eigentums, den wir aus dem Artikel 14 des Grundgesetzes kennen, eine ganz andere Bedeutung als bei dem Haus, das du draufgesetzt hast. Was müsste die Politik da besser machen?
Also es gibt zwei Wege. Man kann auf der einen Seite den Boden besteuern. Das ist überhaupt nicht zu suchen.
so großen Bodenwertzuwächsen kommt, sondern diese Bodenwertzuwächse in die Hand des Staates gehen, der dann auch damit etwas anfangen kann, zum Beispiel Sozialpolitik betreiben kann. Das ist die eine Möglichkeit. Damit verhindert man im Übrigen auch Spekulationen, wenn ich weiß, es kommt zu keiner Bodenwertsteigerung und wird weggenommen, aber auch keinen Anreiz zu spekulieren. Die andere Möglichkeit ist, dass man sich nicht nur die Anreize der anderen dass ich durch Ordnungsrecht, durch Bauordnungsrecht da eingreife, beziehungsweise durch städtebauliches Recht.
Das bedeutet, dass ich es eben, dass ich einen Teil seiner Freiheiten wegnehme, dass ich sage, du musst bauen, immer innerhalb eines bestimmten Zeitraums oder du verlierst dein Baurecht. Das heißt, wir nehmen da niemandem sein Eigentum weg, aber wir schränken es ein und diese Einschränkung ist geboten. Machen das andere Länder schon? Singapur ist ein schönes Beispiel dafür, dass stärkere Interventionen in den Bodenmarkt eigentlich mit Marktwirtschaft sehr wohl vertretbar sind, also verträglich sind. Singapur ist ja, was das Wirtschaftliche angeht, ein sehr liberales Land, aber trotzdem, man wird staunen, man hat ca.
90% des Bodens in Singapur. in staatlicher Hand. Wohnen ist in Singapur, in einem der teuersten Städte der Welt, für die Singapurianer wenigstens bezahlbar.
Wir können also festhalten, dass die Eigentumsrechte beim Boden weniger schützenswert sind als beim sonstigen Eigentum. Dass es also viel mehr staatlichen Einfluss und letztendlich auch mehr kommunales Bodeneigentum in den Ballungsräumen bräuchte, damit sich tatsächlich etwas ändert. Es gibt auch Expertinnen und Experten, die vorschlagen, Zugangsbeschränkungen für den Wohnungsbaumarkt zu erlassen. Wer Wohnungen vermieten will, der bräuchte dann eine Verpflichtung. staatliche Genehmigung.
Die Idee dahinter ist klar. Auch wer eine Bank, einen Fernsehsender oder ein Taxiunternehmen eröffnen will, der braucht so eine Genehmigung. Warum also nicht auch in der Wohnungswirtschaft? Das Problem scheint jetzt auch bei der Politik angekommen zu sein. Vielleicht mit etwas Verschwörung.
Seit Ende 2021, also mit der neuen Bundesregierung und der Bundeskanzler Olaf Scholz, gibt es wieder ein eigenständiges Bundesbauministerium. Das war jahrelang nicht der Fall. Da hatten sich erst der Verkehrsminister, dann die Umweltministerin und später noch der Innenminister ein bisschen ums Bauen gekümmert. Eine Mietpreisbremse sollte helfen. Sie wurde 2015 von der Großen Koalition eingeführt und besagt, bei einer Neuvermietung darf die Miete nur bedingt erhöht werden.
Aber es gab zu viele Schlupflöcher. Das war die Frage. Eine Wohnung, die der Vermieter ein bisschen saniert hat, konnte mit kräftigem Aufschlag weitervermietet werden.
Mit einem Baukindergeld wurden Familien unterstützt, die sich ein Haus oder eine Wohnung kaufen wollten. Aber den wenig Vermögenden hat auch das wenig genützt, weil sie sich überhaupt keine Wohnung oder kein Haus leisten konnten, auch nicht mit Zuschuss. Das entscheidende Problem konnte bisher nicht gelöst werden.
Die Mieten und auch die Hauspreise steigen weiter fast überall an. In den Städten massiv. Das Bundesraumanisterium hatte sich vorgenommen, die Wohnungen zu verkaufen.
400.000 Wohnungen zu haben. zu sorgen. Hat nicht geklappt. Was sagt das Bundesbauministerium dazu heute? Mein Kollege Thilo hat mit dem Staatssekretär Sören Barthol darüber gesprochen.
Das ist im Moment nicht leicht. Wir haben ein paar externe Faktoren, die, glaube ich, von uns niemand in der Brutalität geahnt. hat, die schlagen voll durch.
Ja, da brauchen wir auch nicht drum herum reden. Trotzdem ist ja die Frage, sitzen wir und drehen Däumchen oder versuchen wir wirklich was zu tun? Und das machen wir.
Wie gesagt, wir erhöhen massiv, gehen in den sozialen Wohnungsbau. Wir wollen nochmal ein neues Segment einführen. in der neuen Wohngemeinnützigkeit.
Das würde wieder sagen, man braucht langfristig gebundenen Wohnraum. Das klingt ja alles sehr schön, aber es klingt auch so, als gäbe es gar keine Wirkung. Deswegen haben wir ja, wie gesagt, die Fördersystematik jetzt auch angepasst.
Wir nehmen deutlich mehr Geld in die Hand. Wir widmen uns sehr intensiv solchen Themen wie Modular-und Seriellem Bauen, weil du dann natürlich große Preiseffekte auch bekommst, indem du es skalierst. In Deutschland entstehen gerade große Fabriken, die in den seriellen Wohnungsbau auch viel stärker als bisher einsteigen wollen. Das sind alle Themen, da haben Sie recht. Die wirken nicht morgen, aber wir müssen sie jetzt natürlich angehen, weil wir sonst die Wohnungsnot von morgen auch nicht angehen.
Und das sind die Themen, die wir jetzt machen. Und das wird man auch sehen. Das wird auch Erfolg haben.
Jetzt haben Experten das mal durchgerechnet und haben gesagt, die Milliarden, die sie da investieren, die reichen bei weitem nicht. Es bräuchte viel, viel mehr Geld. Ja, natürlich, je mehr Geld man hat, umso besser. Aber nur mit mehr Geld funktioniert das auch nicht. Ja, das Ministerium versucht also die Problematik anzugehen.
die heute auf den Weg gebracht werden, wirken erst in vielen Jahren. Weil Bauen eben so lange dauert. Ein weiteres Problem ist, Bausachverständige und Baufirmen beklagen die Flut an Vorschriften. Die hätten immens zugenommen. Was das ohnehin schon langsame Bauen weiter verlangsamt.
Dazu kommt, Bauen ist Ländersache. Das heißt, es gibt in Deutschland 16 verschiedene Landesbauordnungen. Das erschwert das serielle Bauen zum Beispiel. Firmen können nicht so einfach dasselbe Haus wie im Bundesland bauen, sondern müssen sich an die lokalen Vorschriften anpassen. Warum macht man nicht einfach eine Bundesbauverordnung?
Weil es nach Föderalismusprinzip halt Kernaufgabe der Bundesländer ist. Kann man ja ändern. Ja, aber das kann man nur ändern, wenn die Länder sagen, hey, das will ich gar nicht mehr haben, Bund, bitte hilf uns, es ist deine Aufgabe.
Das werden sie aber nicht tun. Warum nicht? Nein, weil die Länder selber der Meinung sind, dass sie erstens gute Bauordnungen haben, zweitens jedes Bundesland seine Eigenarten haben, die auch abgesichert sein müssen, Und zweitens, diese Sachen meistens natürlich immer auch vom Landesparlament mit beschlossen werden.
Und ich glaube, nur durch Kompetenzverlagerung kriegt man noch lange keine bessere Politik. Naja, in diesem Fall würde es schon helfen, aber die Länder geben ungern Kompetenzen ab. Die Aussichten sind also nicht... Wahrscheinlich müssen wir uns darauf einstellen, dass die Mieten weiter steigen werden. Oder zumindest nicht fallen.
Politisch gesehen gibt es Möglichkeiten, auf den Wohnungsmarkt einzuwirken. Aber das wird teuer und kann lang dauern. Und es gibt in der Bundesregierung unterschiedliche Ansichten dazu, wie viel staatlichen Einfluss es auf den Markt geben darf.
Das ist ein schwieriges Thema. Dazu kommt noch eine Sache, die uns während unserer Recherchen aufgefallen ist und die man nur schwer belegen kann, weil keiner so offen darüber spricht. haben hier in großen Städten wie Berlin Leute, die eine Wohnung gemietet haben, vor zig Jahren noch zu günstigen Preisen, die aus dieser Wohnung ausziehen, ohne dem Vermieter etwas zu sagen, und die Wohnung dann selbst weitervermieten. Zu extrem hohen Preisen. Das heißt also, in einem Beispiel hat jemand eine Wohnung für 500 Euro kalt, zieht aus, vermietet sie weiter für 800 Euro kalt.
Das kann sich immer weiter potenzieren und sorgt natürlich für einen enormen Anstieg der Preise. Keiner hat wirklich Einfluss darauf. Das sind Wohnungen, Briefe in Briefkästen mit zehn Namen drauf, weil die Leute dort offiziell nur gemeldet sind, aber nicht tatsächlich dort wohnen. Alles das ist ein großes Problem. Die Frage ist, was würdet ihr denn gegen die steigenden Preise für Mieten unternehmen?
Welche Erfahrungen habt ihr damit generell gemacht? Vielleicht auch ganz kuriose Fälle? Schreibt's gerne unten in die Kommentare.
Neben mir findet ihr noch zwei interessante Videos rund um dieses Thema. Einmal von den Kollegen von STRG F und einmal von Follow Me Reports. Schaut da auch gerne mal rein. Bis zum nächsten Mal.
Vielen Dank