warum du als Immobilieninvestor mit alten Vermietern sprechen solltest Vor allem ältere Menschen die Immobilien besitzen und diese seit vielen Jahren vielleicht sogar Jahrzehnten besitzen haben aufgrund von regelmäßigen Zahlungen langjähriger Tilgung Wertentwicklung und so weiter häufig die Immobilie eines Tages abbezahlt Die zahlen dann 50% Steuern auf deine Mieteinnahmen nicht mit diesem Trick Das müssen nicht nur alte Menschen sein das können auch Familien sein innerhalb derer Immobilien vererbt wurden und somit weitestgehend steuerfrei oder komplett frei von Schulden oder Belastung jegliche Art weitergegeben wurden Übrigens auch ohne Abschreibung Und du brauchst keine GmbH du brauchst keine Holding du brauchst nur den richtigen Kaufvertrag Genau darüber wollen wir in diesem Video sprechen Immobilien die keine Kosten haben führen dann dazu dass ich meine Mieteinnahmen mit bis zu 50% besteuern muss Fast da ich ja keine Darlehszinsen mehr habe Ich habe keine Abschreibung mehr die dagegen laufen Die Immobile ist abbezahlt Der Staat kassiert jetzt richtig mit Das heißt deine Mieteinnahmen werden nahezu ohne Werbungskosten direkt versteuert Im Normalfall von der Immobilieninvestition werden dann noch Zinsausgaben Abschreibungen und wenn du keine Zinsen und keine Abschreibung mehr hast dann frisst die Steuer einfach dein Cashflow auf Der genau der Fall trifft in Deutschland sehr häufig zu viel häufiger als du denkst Und im zweiten Teil unseres Videos werde ich dir zeigen wie du das als Riesenchance für dich als Immobilieninvestor junge Immobilieninvestor alter Immobilieninvestor was auch immer nutzen kannst und gleichzeitig eine mega Win-Win Situation für den ehemaligen Immobilienbesitzer als auch für dich als Investor zu schaffen Gehen wir mal davon aus wir haben eine Immobilie die ist jetzt 500.000 € wert produziert uns um es einfach zu halten 50.000 Mieteinnahmen die hat jetzt keine Finanzierung mehr keine Abschreibung mehr und ich habe dadurch eine Steuerbelastung wenn ich jetzt im Grenzsteuersatz unterwegs bin von ungefähr 42% Das heißt ich zahle ungefähr die Hälfte von den 50.000 € Mieteinnahmen an Steuern und nicht über die 10 % Rendite aufregen Das Objekt wurde vor 40 Jahren gekauft da entwickelt sich das schon mal in die Richtung Das ist natürlich jetzt nicht optimal Es gibt jetzt die Möglichkeit mit diesem einen kleinen Trick dieses System aufzubrechen Und zwar indem ich wenn ich ein Ehepaar bin oder auch Kinder habe die Immobilie nicht einfach verschenke oder vererbe sondern verkaufe Natürlich mache ich das erst sobald die 10 Jahresfrist vorbei ist aber bei den Objekten von denen wir hier sprechen das meistens schon paar Jahrzehnte her Ich verschenke die Immobilie ja auch nicht sondern ich verkaufe sie tatsächlich an meinen Ehepartner oder an mein Kind sodass einerseits eine neue Abschreibungsgrundlage geschaffen wird und andererseits Darlinszinsen entstehen Verschenken ist nett verkaufen ist clever du brauchst keine neuen Immobilien du brauchst nur neue Abschreibung Wir haben jetzt einen neuen Kaufpreis auf den beziehen sich die neuen Abschreibung und das ist auch der erste wichtige Punkt Dadurch reduziert sich dann auch meine zukünftige Steuerlast auf meine Mietinnahmen Das ist quasi der erste Vorteil Der zweite Vorteil ist dass wir das Geld jetzt weiterhin aus dem Objekt vereinnahmen können wenn der Verkauf z.B von der Ehefrau an den Ehemann stattfindet Das Ganze nennt sich dann auch Ehegartenschaukel Ich verkaufe das ganze Jahr dann nicht irgendwie for free sondern sagen wir mal die Ehefrau verkauft dem Ehemann die Immobilie und gibt dem Ehemann sogenannten Käufer ein Verkäufer darin bedeutet der Ehemann zahlt erstmal nichts sondern die Ehefrau gibt ihm das Geld auch als Darin und er zahlt es dann monatlich zurück quasi an seine Ehefrau aus den Mieteinnahmen die er jetzt generiert weil er als der Eigentümer vom Objekt ist Er zahlt natürlich nicht nur einfach so zurück sondern er zahlt Zens und Tgung und die Frau hat ja 500.000 Dar gegeben und diese 500.000 müssen natürlich auf Seiten der Frau auch versteuert werden und das darf man natürlich fremdvergleich üblich machen Das sagen wir jetzt mal der Einfachheithalber dieses Darlehen weil es ja auch ein gewisses Risiko wirkt hat 8% Darlehszinsen Das bedeutet dass er von seinen 50.000 € 40.000 € an Zinsen pro Jahr an die Frau bezahlt Die restlichen 10.000 € verwendet er um das Darlin zu tilgen dass er von ihr erhalten hat Diese 10.000 1000 € sind ungefähr zufällig die Abschreibung die er generiert Wir können uns in dieser Größenordnung bewegen bei dem Zinssatz jetzt bei dem Darlehen dass sich um in unserem Fall hier auch um ein unbesichertes Darlehen handelt Würde jetzt der Epartner sagen: "Hey ich hätte Bock dass das irgendwie im Grundbuch drin ist dann würden sich die Zinsen vielleicht ein bisschen niedrigeren Bereich von 5 bis 6 % bewegen können Falls du eine Immobilie zu verkaufen hast oder den Verkäufer kennst oder der Verkäufer bist und dir vorstellen kannst so ein Modell zu machen dann meldde dich mal gerne bei mir über das Kontaktformular auf unserer Homepage curly.com Ich verlinke es dir auch noch mal in unserer Videobeschreibung Vielleicht finden wir hier ja gut zusammen Wenn ich jetzt die beiden Ergebnisse betrachte also einmal die Situation vor dem Verkauf ich habe die Mieteinnahme und zahl knapp 25 000 € Steuern also habe auch 25 000 € übrig für das Ehepaar und nach dem Verkauf habe ich auch 50.000 € Einnahmen Dann hat sich erstmal nichts geändert an den Einnahmen Wir haben es auch einfach für 500.000 verkauft Das ist jetzt auch noch eine Stellschrauber in der man drehen könnte wenn man möchte Und ich habe dann auf der anderen Seite 50.000 1000 Mietinnahmen Gegen diese Mietinnahmen kann ich jetzt auch meine Zinsbelastung von 40.000 € rechnen Das heißt ich habe da auf der Seite des Mannes noch 10.000 € übrig quasi zu versteuerendes Einkommen Dann kommt aber noch die Abschreibung in Höhe von 2% dazu Da gehen wir jetzt einfach halt halber mal davon aus das sind die 10.000 dann kommt es zu versteuerende Einkommen auf Seite des Mannes genau auf null Die Frau die hat 40.000 1000 € Zinsen die besteuert sie mit der Kapitalertragssteuer sagen wir mal der Einfachheit bei 25 % Kirchensteuer und Soli kommt da auch noch aber wir bleiben bei den 25 sind es knapp 10.000 € die sie zahlen muss Somit ergibt sich folgende neue Situation Der Ehemann generiert Einnahmen die er komplett nicht versteuern muss weil alle Kosten dagegen seine Steuerlast auf null setzen Die Ehefrau generiert Einnahmen die sie versteuern muss Davon gehen 10.000 € weg Das heißt ihr bleiben 40.000 € übrig Im Vergleich zu vorher wo 25 000 übrig blieben wo das Haus noch nicht verkauft war sind wir jetzt 15 000 € reicher pro Jahr geworden Wenn wir das jetzt auf 10 Jahre hochrechnen sind schon 150.000 € von denen wir mehr sprechen Mit Verkäuferden und Familienverkauf bleiben die also 15 000 € pro Jahr legal und sauber übrig ohne neue Schulden ohne Ärger und ohne Steuerfalle Nicht zu vergessen bei dieser Transaktion da ein Ehepartner kauft ist das keine Grunderwerbsteuer anfällt Was aber gezahlt werden muss ist logischerweise der Notar Das sind ungefähr 2% vom Kaufpreis Bei 500.000 1000 sind es knapp 10 000 € Die gehen noch mal weg aber wenn ich mir anschaue was ich für ein mehrertrag habe habe ich im ersten Jahr schon einen Gewinn gemacht Im Kaufvertrag solltet ihr der Professionalität halber da noch drauf achten dass der Grund und Boden aufgeteilt wird Das heißt wenn unserem Fall wäre es vielleicht wenn man ein bisschen ins Detail geht 400.000 fürs Gebäude und 100.000 für den Boden Das heißt ich kann auch nur die 400.000 abschreiben Wir haben das vorher im Video ein bisschen vereinfacht damit die Zahlen sauberer und klarer zu verstehen sind Online gibt's auch Tabellen dazu mit denen ich ausreichen kann wie sich die Bodenrichtwerte und so weiter verhalten sodass ich da eine gute Verteilung vornehmen kann an die sich das Finanzamt dann auch hält Wenn man diese Strukturierung jetzt wirklich schlau macht sorgt man dafür dass die Abschreibung ungefähr gleich der Tägung ist dann ist das steuerliche Ergebnis quasi für den Käufer neutral und die Tägung kann direkt aus dem Steuerlichen quasi der Abschreibung finanziert werden Bedeutet dass der Verkäufer sein Darlehen eben auch in Höhe der Abschreibung kontinuierlich zurückgeführt bekommt Soweit so gut denke ich das könnt ihr alle verstehen und auch umsetzen und für eure Steuerstrategie nutzen Kleiner Randhinweis falls ihr kein E-Partner habt könnt ihr das auch mit einer eigenen Stiftung machen Eine eigene Stiftung hat den Vorteil dass man da nach 10 Jahren auch Objekte rausverkaufen kann auch steuerfrei So könntet ihr quasi zwischen euch und eurer eigenen Stiftung die Objekte hin und her flippen und die Vorteile einmal privat und einmal in der Stiftung ziehen Da geht es mit dem Verkäuferlehnen gleich und da könnt ihr das genau gleiche Spiel einfach auch spielen quasi das Emo Game Also falls ihr noch nicht erfolgreich wurdet bei Tinder ihr braucht keinen Ehepartner das geht auch so zumindest unter aktuell geltender Rechtsprechung Anderes Thema noch ihr müsst nicht drauf warten bis das Kobjekt voll abgeschrieben ist Man kann es alle 10 Jahre machen und damit Liquidität erzeugen quasi das Einkapital aus dem Deal rausholen Das macht auch total Sinn würde ich einfach im Idealfall alle 10 Jahre bei jedem Objekt einmal prüfen Wenn dir das gerade die Augen geöffnet hat lass doch gerne mal ein Like da abonniere den Kanal und bring dein Steuerberater gerne mal ins Schwitzen oder dazu dir mal eine Steuerstruktur zu bauen die wirklich sinnvoll ist Die beste Rendite hat kein Exposé sie wohnt in der Steuerleiste des Eigentümers Aber jetzt kommen wir mal zum wirklichen Booster für dein Immobilienportfolio Diese Art von Menschen sagen wir mal häufig ältere Menschen die super viel Immobilien haben die sind für dich vielleicht sehr interessant Oder vielleicht bist du ja eine Person die gerade viel Immobilien hat die abgeschrieben sind die abbezahlt sind und die einfach ihren Dienst tun und gelegentlich auch ein bisschen Arbeit machen und du grundsätzlich Interesse dran hast weiter Cashst zu generieren Aber auf der anderen Seite kein Interesse dich massiv drum zu kümmern Alter Immobilienbesitzer junger Investor eine Idee zwei Generationen könnten zusammenarbeiten die Verkäufer sparen Steuern und der Investor kauft ohne Bank und alle sagen danke Die Aufgabe ist jetzt Menschen zu finden die ihre Steuern nicht mehr sehen wollen und gleichzeitig mit einem Mensch zusammenzubringen der sein Portfolio damit aufbauen möchte Die meisten vermögen Immobilienbesetzer haben auch gar kein Interesse viele Millionen auf dem Konto zu haben weil sie auch gar nicht wissen was sie damit machen sollen verständlicherweise Und sie sind aber auch immer wieder gewillt darüber zu sprechen dieses Objekt zu verkaufen Vor allem wenn Sie jetzt ähm keine Kinder oder Ehepartner haben oder sonst irgendjemanden der da in die Fußstab treten kann könnte der junge Investor genau der Richtige sein Wenn du dich jetzt drauf sagen wir mal spezialisierst diese Art von Menschen zu targetieren kennenzulernen und die beschriebene Möglichkeit mit denen zu besprechen kann das für beide Seiten wirklich sehr lukrativ sein Was kann eine Person machen die aber alleinstehend ist keine Kinder hat und vielleicht auch keinen Ehepartner mehr mit dem sie das Ganze machen kann ja sie kann mit dir als Investor drüber sprechen und hier wirst du die Alternative zum Tierschutzverein Nichts gegen den Tierschutzverein der braucht auch Geld aber die meisten Objekte würden wahrscheinlich gut verwaltet werden wenn sie bei wirklichen mobilen Investoren landen und nicht bei der Kirche oder ähnlichen Vereinen Die Idee dahinter ist natürlich eine Win-Win Situation für beide Parteien zu schaffen Machen wir mal ein Beispiel Eine Person hat hat Immobilien mit Mieteinnahmen von sagen wir mal 200.000 1000 € und zahlt da drauf weil alles äh abbezahlt ist und abgeschrieben ist 100.000 Steuern ca im Jahr Das Portfolio sagen wir mal ist 2 Millionen EUR wert Du kaufst es der Person ab und gibst der Person ein Verkäuferdarlehen in Höhe von 8 % und 2% Zilgung Dann hast du eine Immobilie die sich von selbst abzahlt und mit der Perspektive von Mieterhöhung auch anfängt für dich direkt Gewinne in der Liquidität abzuschmeißen Der Verkäufer der hat anstatt 100.000 € Steuerzahlung deutlich weniger Er hat nämlich Zinserträge in Höhe von 160.000 und eine Tägung aber die Tägung ist ja steuerfrei Das heißt er muss seine 160.000 € versteuern mit 25% Da bleiben von den 160.000 € ca 120 000 übrig Das bedeutet 20.000 mehr als der vorherigen Situation Plus die Tägung die er natürlich bekommt Das heißt der Immobilienbesitzer hat so 20.000 1000 € mehr im Jahr zur Verfügung als vorher und er hat gleichzeitig den kompletten Aufwand outgesourced Gehen wir jetzt mal noch einen Schritt weiter Solltest du aufgrund deiner Immobilientätigkeit vielleicht auch mal so ein Objekt verkaufen vielleicht von der Person der du seit 5 Jahren sehr gute Zinsen gezahlt hast kommt es häufig zu dem Umstand dass die Person wenn ich jetzt das Objekt verkaufe und sage: "Hey ich möchte mein Verkäuferin zurückzahlen gar nicht sagt: "Hey ich will das Geld zurück ich will die Zinsen weiter haben Ich bestreit daraus mein Alltag das ist mein mein Cashflow quasi Kann ich das Geld nicht einfach bei dir lassen und du verzinst es mir weiter Die Immobilieneigentümer werden langfristig deine größten Investoren sein Das steht definitiv fest Also noch mal die Immobilienverkäufer werden deine größten Investoren sein Das ist wichtig Wenn du dich gut verhältst und das ordentlich machst bist du so im Immobilienmarkt aktiv bist an ganz allen anderen vorbei und keiner merkt dass du überhaupt was machst und du hast richtig gutes Geld verdient und ein Verkäufer verdient richtig gutes Geld und beide Seiten gewinnen auf voller Linie Das ist eigentlich die beste Art und Weise Immobiliendeals zu machen Wenn du das schaffst und da ein Meister drin wirst tja dann steht die Welt des Vermögensaufbaus dir wirklich weit offen