Então, vamos lá? Bom, tem muita gente dizendo que os fundos imobiliários estão baratos, acho que não é uma mentira, mas tem pouca gente dizendo quais fundos imobiliários estão baratos e o que eles fazem e por que estão tão baratos. A grande questão que a gente tem, o problema mais relevante dos fundos imobiliários no momento é o seguinte, o perfil de investidor que investe nos fundos imobiliários é um perfil completamente conservador. Ou seja, aquela pessoa que quer ter ganhos mais consistentes, ele quer todo mês receber um dinheirinho, esse investidor é muito preocupado... preocupado com o preço das cotas, então essa oscilação no preço das cotas para esse investidor é péssimo, porque normalmente é o investidor de renda fixa que muda para a renda variável.
E aí o que acontece? Se o Tesouro Selic está pagando 13,25% ao ano, você vai ter muita dificuldade de convencer esse investidor que historicamente tem medo, tem receio. de colocar o dinheiro dele num ativo volátil, que o preço oscila, e que vai pagar 9,2% de dividend yield, ou 10%, ou 7%, muitas vezes, é um valor que não compensa tanto para ele. E aí, algumas pessoas ficam então receosas desse ponto.
Agora, vem uma questão. Fundos imobiliários não são renda fixa. É importante estabelecer isso, porque as pessoas tratam eles como se fossem renda fixa. Já teve gente até sugerindo reserva de emergência em fundos imobiliários, anos atrás no YouTube.
A gente precisa se lembrar que não. Não tem nada a ver com isso. Então, eles são renda variável, eles estão expostos à especulação financeira, você tem a cota ali todo dia sendo negociada de forma diferente.
Agora, quando a gente vem para fundos imobiliários que possuem ativos e não os fundos imobiliários de papel, porque fundo imobiliário de papel é dívida, é renda fixa da mesma forma que a renda fixa é, são papéis, literalmente. Então, quando você investe no LCI, ou, por exemplo, um fundo imobiliário também pode investir no LCI, um fundo imobiliário de papel, ou pode investir num CRI, um Certificado de Recebimento Imobiliário, no que pese aqui o risco, mas tudo isso papel. e aí você tem a negociação da cota baseado no que está dentro ali. Você pode olhar a carteira, já falei muito sobre isso aqui no canal.
Então, o que a gente tem que observar no momento de crise? Se você tem crise, você vai comprar ativos mais arriscados no período da crise? Você pode, porque você teria um maior retorno no eventual volta do mercado. Mas, se você tem ativos excelentes sendo vendidos abaixo do valor, pode compensar muito mais prestar atenção nesses ativos excelentes do que ir atrás daqueles ativos que são, ah, eu vou procurar a picanha, procura o filézinho, filézinho tá garantido aqui, d á pra gente cozinhar um negócio legal, né, puxar ele aqui com um apoavre, bacana, já comeu o filé apoavre?
Põe aí a foto do filézinho apoavre, fica bacana, já comeu? Não. Bom pra caramba.
Então, você tá cheio de filé, cheio de coisa que é só comprar e ficar tranquilo, né? Por que que é só comprar e ficar tranquilo? Isso aqui é uma questão que as pessoas me falam, você não tem como garantir. que eu vou poder ficar tranquilo.
Então, não, não tem como garantir. Mas existem algumas questões que a gente precisa observar. No Brasil, hoje, a gente tem empresas operando, por exemplo, como Amazon, Magazine Luiza, etc., que elas dep... dependem de galpões de logística.
Se todo mundo começou a comprar na internet de repente, essas lojas estão tendo que alugar galpões logísticos em áreas estratégicas para manter o estoque delas ali e poder entregar com mais velocidade. O mercado de e-commerce vai crescer ou vai diminuir nos próximos anos? Essa é uma questão que a gente tem. A gente tem cada vez mais mercado crescendo.
Então, o setor de logística está protegido. A gente tem outro cenário aqui, que são os shoppings ali. Você vê algum cenário em que o Brasil deixe de ter shoppings na próxima década, nas duas próximas décadas? Não, né? Se as lojas começam a pagar um aluguel cada vez mais barato, que é isso que as pessoas estão dizendo aqui, sem reajuste de nenhum tipo, a gente chegaria no momento que esses shoppings deixam de ter lucro.
Alguém vai lá e vai comprar o shopping e reajustar o preço de novo, né? E você tem fundos imobiliários que são donos dos galpões de logística, são donos dos shoppings ali, e eles vão repassar esse preço de toda forma, esse ajuste da inflação, etc. Pode demorar?
Pode. Os contratos são de longo termo? São de longo termo. Vai ter uma negociação ali lá na frente que vai ser feita. Então, é assim que vai funcionando.
E você tem também... os fundos imobiliários aqui de aluguel de laje corporativa, de escritórios, etc., que também se beneficiam. Se a gente for só nisso, a gente está falando do filezinho, porque são prédios.
Os prédios, você já viu prédio baixar de preço? É difícil, né? A gente tem que ter um cenário muito caótico no país para ninguém dar conta de comprar que esses prédios abaixem de preço.
Então, os prédios no geral, esses prédios muito bem estruturados, muito bem administrados, eles acabam subindo o valor deles em qualquer cenário. E aí, pode ser que, num momento, quem tem a cota de fundo imobiliário, ele esteja vendo a cota desvalorizar 20%, E ele pensa, me falaram que isso aqui desvalorizava pouco. É por conta da especulação financeira, não por conta do ativo ter perdido valor. Se você for ver o preço de uma sala dentro do shopping, o preço de uma sala no shopping não custava 20% mais barato, como o IFIX caiu aqui nos últimos anos, ele custava 20% mais barato? Não custava.
Então, se você vem aqui e dá uma olhada, nos últimos um ano, olha o que a gente está vendo. A gente está vendo 9,9% de queda, 9,9% aqui de queda nesses ativos. 9,91% de queda nesses ativos, dependendo do maior ponto que você observar, ele até está em alta, nos últimos cinco anos é só uma quedinha de 1,22%, então ele até teve uma melhoria em 2006 e depois piorou de novo, mas se você observar, os fundos imobiliários estão caminhando meio de lado, enquanto o valor dos imóveis está indo para cima. Em algum momento, esses dois valores precisam se encontrar. Só que enquanto eles não se encontram, você tem aqui um cenário para você que é muito interessante.
E aí, o que eu fiz aqui? Eu vou pegar, não vou falar toda a minha lista aqui e tal, mas vou pegar alguns para a gente discutir sobre eles. Não estou dizendo que você deveria comprá-los nem nada disso, tá?
Até porque a gente não deve tomar nossa decisão de investimento baseada em um minuto, dois minutos, com a... com a conversa que a gente está tendo aqui no YouTube. É preciso analisar, é preciso ir fundo nos indicadores. Então, o que eu fiz aqui?
Eu juntei aqui com alguns dos meus consultores, eles gerenciam carteira dos clientes, eu perguntei o que vocês acharam de interessante, do ponto de vista de oportunidades que podem ser legais para investidores estudarem aqui nesse momento histórico e alguma explicação. E olha que interessante, a gente começou aqui a discussão, vou fazer em ordem alfabética mais ou menos, mais ou menos porque não vai ser literalmente em ordem alfabética, está tudo torto. Vou fazer aqui na ordem que eu coloquei no PDF.
Então, a gente começa aqui com a ELZR11. Ele é um fundo imobiliário híbrido aí, ou seja, ele combina investimentos aí de imóveis comerciais, como escritórios e shoppings. Então, as duas coisas juntinhas. E ele tem ativos financeiros também ligados ao setor imobiliário.
Ele tenta gerar renda constante, né? Esse é o foco dele, e valorizar o portfólio, oferecendo aí retorno por meio dos dividendos e valorização dos imóveis. Hoje...
Ele tem 21 ativos, ou seja, imóveis. O PVP dele está 0,95, ele não caiu tanto porque ele é muito redondinho. Você está comprando um real por 0,95, preço pelo valor patrimonial. Se o prédio vale 100 mil, você está comprando ele por 95 mil, só para traduzir esse indicador. Dividend yield legal, 9,2%, bem longe da Selic, mas a Selic você precisa descontar o IR.
Preste atenção nisso aí, tem que tirar o valor do IR se você for ficar sacana. E do IPCA a mesma coisa se você fizer a semestral. Todos os contratos dele são indexados ao IPCA. Então assim, se a inflação está aumentando, ele vai repassar esse ajuste, é como se você tivesse investido num tesouro com IPCA, ou se você estivesse investindo num CDB com IPCA, legal isso aqui, vantagem bacana. E isento de IR para ele, porque é ativo imobiliário.
E os inquilinos dele aí, 43% tem um faturamento entre 1 a 5 bilhões de dólares anuais, ou seja, não é a empresinha que vai quebrar. Legal, não? 27% varejo, 13% químico.
11% educacional, média dos contratos de 8 a 9 anos, a galera está travada. Ele tem uma política de investimento em 80% em imóveis comerciais, prontos aí, escritórios e shoppings. 20% em direitos reais sobre imóveis não residenciais. E aí ele tem um nível de risco do inquilino com um rating mínimo de A-, do FIT e S&P. Ou seja, risco muito legal, A3 da Moods, ou faturamento acima de 500 milhões.
O cap rate mínimo dele é NTNB, mais 3% ao ano. Ou seja, tesouro IPCA mais 3% ao ano ainda, a rentabilidade mínima que ele está projetando ali. É ou não é melhor do que você estar comprando um título de tesouro caríssimo nesse momento? Vale a pena você avaliar, porque se essas empresas todas deram default, que é um risco que você pode pensar, você está falando de um cenário muito mais catastrófico que isso, default é a falência, tá?
Então você tem que pensar nessa avaliação de risco. No momento que o mercado está do jeito que está, a gente está todo ansioso, todo mundo, ai meu Deus, o número que está acabando, ai meu Deus, o Lula, a gente precisa observar aquilo que faz sentido, a gente precisa observar aquilo que... que está se apresentando no mercado, que muitas vezes ninguém está enxergando.
Então, o GGRC11 é um fundo imobiliário especializado em imóveis logísticos, focado em galpões e centros de distribuição localizados em regiões estratégicas. E aí, ele visa gerar rentabilidade estável por meio dos aluguéis desses imóveis e isso beneficia da logística e do e-commerce. Está diminuindo o e-commerce?
Não. Agora, quando você olha para ele, PVP 0,83. O que é isso, cara?
Tem sentido isso aqui? 11,01% de dividend yield. Olha...
isento de IR. Se você olhar, tirar 22,5% do Tesouro Selic, você aí que é fissurado em rendinha, não vai ficar olhando cota, para você depois não ficar desesperado. Ai meu Deus, caiu. Mas você está falando aí de uma rentabilidade superior. Está pagando mais.
Está pagando mais do que o Tesouro Selic nesse momento. Por quê? O Tesouro Selic vai estar pagando 10,26% de líquido, ou se você deixar por mais tempo vai estar pagando mais, mas você está ali com o ativo que está te rendendo e isso está pingando na conta. E o Tesouro Selic não está pingando na conta isento de IR.
Você vai ter que sacar. e vai ter que pagar maior na líquida de tributação. Então, quando você olha essa vantagem em relação, você tem 21 imóveis em 10 estados, com ABL de 464 mil metros quadrados. Interessantíssimo, estrutural.
Ah, Raul, pode cair mais? Pode cair mais. Mas quando você está focando aqui na construção de longo prazo, pode fazer mais sentido para você. Vacância física de 3%, vacância financeira de 4,40. Ridícula.
Indexadores, está indexado 96% ao IPCA. 96% de todos os contratos. E 4% do INPC. Você prestou atenção nesse número? Olha isso, cara.
Se a inflação do IBGE estourar ali, ele está coberto por essa inflação, né? E se não, você está coberto pela segunda garantia, que é o valor dos imóveis. Então, assim, não adianta, não tem como. Quem que pode te dizer que isso aqui não vai reajustar? Você fala, ah, IPCA não é verdadeiro.
Tudo bem, o valor dos imóveis é? Você está com as duas garantias, você está com as duas garantias dentro do mesmo contrato. Se tudo der default, você tem os imóveis, né?
Então, inquilinos, 31,66% comércio varejista, 16,94% químico e petroquímico, 17,24%... de alimentos e bebidas. Contrato típico, 91% dos contratos com duração de 6,4 anos.
Legal, tranquilo, né? 21 imóveis, 10 estados diferentes. Cara, que cobertura bacana a gente enxerga aqui num fundo imobiliário desse. Tem outro aqui que é queridinho de vocês, você já conhece e tal, mas o KNRI, né? Fundo Imobiliário Híbrido também, um dos maiores do país, se não o maior.
Ele tem a renda proveniente de imóveis físicos, escritório e galpão logístico principalmente, e ativo financeiro também, crédito, imobiliário. O objetivo principal dele é combinar essas rendas todas para gerar estabilidade, segundo o que eles explicam no prospecto. Agora, quando a gente olha para o KNRI, nunca esteve tão barato. Quantidade de ativos, 20 ativos, imóveis comerciais e ativos de crédito imobiliário. PVP, maioria, quem está com fundo imobiliário na carteira, pegou esse PVP a R$1,20.
Pegou a R$1,00 pagando R$1,20. Ou pegou a R$1,00 pagando R$1,10. Esse era o mínimo que o KNRI negociava nos tempos áureos do mercado de fundo imobiliário, quando todo mundo queria comprar.
Está negociando agora a R$0,81. R$0,81 por cada R$1,00. Dividend Yield, 8,8%.
Vacância, 2,81%. Ocupação extremamente eficiente. Vacância financeira fica 5,98%.
Poderia ter ajustado melhor os contratos? Poderia, mas o índice está totalmente controlado. Distribuição setorial, 43% indústria, 23% comércio, 13% serviços. 69% dos contratos indexados ao IPCA, 31% ao IGPM.
Até por isso, a inflação do aluguel estava subindo lá atrás mais forte, agora menos, por isso até ele está com um desconto menor em relação aos outros. Mas assim... Pegar um KNRI nesse momento é você sair na frente da maioria dos investidores.
Pergunta para o seu amigo aí que investe há 2, 3 anos qual o preço dele médio em KNRI que você vai ver, todo mundo tomou ferro aí, está recebendo o dividendo certinho, mas tomou ferro na cota, não tem como. Então essa é a janela. Aí você está fazendo o quê? Nesse momento você está comprando cripto que está em alta, nesse momento você está mandando seu dinheiro todo para dólar porque você está com medo do Trump. Então a grande questão é você saber surfar as ondas, não é que dólar não seja legal, tudo é legal, qualquer tipo de ativo é legal, Bitcoin é legal.
dólar é legal, a diversificação é importante, só que todo mundo fala que a diversificação é importante aqui no YouTube, mas quando chega esse cenário mais sério, a galera tem medo de perder visualização, então o cara que falava de fundo imobiliário agora ele tá falando de dólar, tá com um contratozinho pra você mandar dinheiro pra fora, sei lá o que e tal, porque o medo ele vende melhor do que o risco, né? Você vai entrar num negócio agora que tá arriscado? Só que qual que é o risco disso aqui efetivamente, né?
Ah não, tem o risco do Lua quebrar o Brasil inteiro, todo mundo passar fome, a gente virar a Venezuela. Tá bom, tá. Fora esse delírio, né? Viajado de uma noção irreal do que é o Brasil, do que é a Venezuela. Se tem alguma base material pra você dizer que o Brasil acabou, que o Brasil não vai conseguir mais ficar na mesma, né?
Porque eu não tô nem dizendo que vai melhorar muita coisa não, porque eu não acredito nisso também, mas ficar nesse cenário que a gente tá, você vai ver que compensa. Está muito atrativo. Aí você vem aqui, por exemplo, MAL11.
É um fundo imobiliário também focado no setor de shoppings, com o objetivo de gerar renda por meio da exploração de ativos imobiliários. Imóveis e direitos sobre imóveis. Isso aqui já é diferente.
Além de investimentos em empresas do investimento imobiliário. O fundo tem uma estratégia voltada para a renda e valorização do capital, sendo classificado pela Ambima, classificada como a autorreguladora do mercado, como FI de renda, gestão ativa e shoppings. Então tem 14 ativos, shoppings em diferentes regiões do Brasil, PVP de 0,77, preço abaixo do valor patrimonial.
Então... grande potencial de valorização, dividend yield 9,1%, você adquiria ele nesse cenário agora, boa rentabilidade, vacância de 5%, baixíssimo índice de vacância, distribuição geográfica aí, 26% no shopping de Madureira, RJ, Madureira, 15% no shopping de Maceió, na Lagoas, e 8% no shopping Boulevard, lá na Bahia, tá? Então, um contrato de locação revisado por índices inflacionários aí, tem vários índices aqui, mas não IPCA especificamente e tal.
Esses aqui é um bom começo do que você está procurando. Porque eu falo aqui às vezes, tem boas oportunidades, tem boas oportunidades, mas nunca explico o que você deve procurar. Aqui você viu o que você deve procurar. Então, contratos firmados interessantes, no RI você consegue encontrar isso, lá dos fundos imobiliários, etc.
Você consegue encontrar estabilidade e consegue encontrar preço baixo. Óbvio, quem fez a UVP já sabe disso, já está aproveitando esses ativos todos. E para os alunos da UVP também, a gente vai até encaminhar uma laminazinha que os meninos desenvolveram aqui. vou mandar pra todos vocês essa semana aí, essa lâmina com algumas coisas que a gente identificou pra todo mundo que tá na base da UVP aí.
Você que não é aluno ainda, o que você pode fazer? Vem aqui a uvp.com.br, faça a sua análise de perfil, preencha esse questionário aqui que pra gente vai ser interessantíssimo ter você como nosso aluno aqui. Lembrando, né, entrou na UVP, se matriculou não aprendeu a investir, a gente devolve 100% do seu dinheiro.
E a gente tá com esse ano com a expansão das aulas da UVP muita coisa nova chegando, então cara, no momento, a melhor coisa que você pode fazer é entrar na UVP pelo preço que tá agora. Se eu fosse você, eu ia lá, preenchi o questionário, que pra mim vai ser um prazer de se investir no Brasil e no mundo todinho. Não só aproveitar esse momento agora, como a gente sabe te ensinar a aproveitar essa janela o tempo todo, em todo momento, em todo lugar. Então você tem aí essa opção, vai ser muito bacana pra mim poder te ensinar, ser seu professor aí, lembrando da garantia irrestrita da UVP. Cheguei até o final, emiti meu certificado.
Raul, cara, mentiu pra mim, não funcionou legal, não era bem isso que eu estava esperando, eu devolvo. 100% do seu dinheiro, né? Então, aproveita essa janela, vai ser muito legal pra você.
entra. Então, ah não, tô pensando em outra coisa, não pensa em nada, só pensa em entrar agora que vai ser muito interessante pra você, e eu vou ver se no último vídeo vocês deixaram alguma pergunta que vale a pena. Tem dia que vocês deixam pergunta demais, mas aí o pessoal briga comigo aqui que eu escolhi pergunta que não vale a pena. O Ravel NSC, falando sobre o vídeo do Lula, né, ele falou como ninguém pediu impeachment dele ainda. O impeachment é quando você vai fazer a remoção do presidente da república.
Então, o que vocês pensam é que tirar um presidente é a coisa mais simples do mundo, né? Porque assim, ah Raul, Toda hora que um presidente não agradar a gente, a gente vai lá e faz um impeachment. Como é que fica a segurança jurídica para os investidores?
Como é que fica a visão do nosso país lá fora? Gente, a solução para político ruim é, na hora de chegar a eleição, você não votar nele de novo. Se vocês estão votando num presidente da república, aí três meses depois vocês querem tirar o presidente da república, como é que vai ter governo?
Porque quatro anos já é pouco para fazer qualquer política séria. Aí agora a pessoa assume, aí ela não age de acordo com aquilo que você esperava? Agiu, né?
Até porque o pessoal que votou nele esperava isso mesmo. Aí você vai lá e quer fazer impeachment? Para de defender essas loucuras, isso aí é delírio, tá? E não tô falando porque é o Lula, não. Defender impeachment de qualquer presidente da república é delírio, porque a gente tem que aprender a votar direito, né?
Fica fazendo impeachment, vota estranho, faz impeachment, vota estranho, faz impeachment. Como é que a gente vai ter um país sério desse jeito? Como é que a gente vai ter bons números dessa maneira?
Não tem como. Então precisa aprender a votar. O JBX pergunta...
Olá, Raul. você acha que além de investir nos bancões no setor de energia, outro setor vale a pena investir no Brasil, procura ações pagadoras de dividendos, bom, se você quer pagadoras de dividendos os fundos imobiliários, que eu falei no vídeo e você tem, além de bancões de energia você tem saneamento, você tem seguro você tem diversas empresas que estão nesse esquema também, beleza? Beijão pro filme