Immobilien Sanierung und Steuerabsatz

Einleitung

• Steuerberater und Immobilieninvestor mit fast 200 Einheiten erklärt Steuerabsetzung bei Immobiliensanierung.
• Ziel: Sanierungskosten sofort steuerlich absetzen.

Drei Hindernisse des Finanzamts

1. Anschaffungskosten
2. Herstellungskosten
3. Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Anschaffungskosten

• Umfasst Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Maklerkosten, Notargebühren.
• Abgeschrieben auf 50 Jahre (manchmal 40 oder 33 Jahre).
• Sondervorschrift: Kosten zur Betriebsbereitschaftserstellung vor Nutzung zählen ebenfalls.

Herstellungskosten

• Wesentliche Verbesserung (Standardhebung) der Immobilie.
• Fesch-Regelung: Fenster, Elektrik, Sanitär, Heizung.
• Standardhebung: Wenn drei von vier Merkmalen verbessert werden.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

• Kosten, die 15 % der Gebäudeanschaffungskosten in den ersten drei Jahren übersteigen.

Strategien zur Umgehung der Hindernisse

Umgehung der Anschaffungskosten

• Immobilie vor Sanierung kurzzeitig nutzen lassen.
• Auf „Baumaßnahme“ fokussieren, da höher als bloße Modernisierung.

Umgehung der Fesch-Regelung

• Keine Standardhebung bei nur einem oder zwei der zentralen Merkmale.
• Beispiele für einfache Standards:
  • Fenster: einfach verglaste Fenster.
  • Elektrik: unzureichende Stromversorgung.
  • Sanitär: kein Handwaschbecken, freistehende Badewanne.
  • Heizung: Kohleofen.

Umgehung der 15%-Grenze

• Zeitpunkt der Anschaffung klar definieren: Übergang von Besitz und Lasten entscheidend.
• Sanierung vor Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten durchführen.

Fazit

• Steuerliche Optimierung der Sanierungskosten ist entscheidend für den Cashflow.
• Vorzeitige Steuererstattung erhöht das Eigenkapital für weitere Investitionen.
• Bedeutung der praktischen Umsetzung und Verhandlungen mit Verkäufern.