Sieben Tipps, damit dir nie das Eigenkapital für den Immobilienkauf ausgeht. Wir haben einen Kommentar bekommen oder den bekommen wir ganz oft, nämlich hey, wie machen das denn eigentlich Immobilienkäufe, wenn sie eine erste Wohnung vielleicht kaufen und dann haben sie kein Eigenkapital mehr für die zweite und wie machen sie das, wenn sie weiter skalieren wollen? Und dafür gibt's jetzt sieben Tipps und Vorgehen, wie euch nie wieder das Eigenkapital ausgeht. Los geht's. Also, der ein oder andere Tipp mag etwas banal erscheinen auf der Liste, aber ich verspreche euch, wenn ihr einige dieser Punkte auf dieser Liste wirklich durchzieht, könnt ihr erheblich mehr Vermögen aufbauen, weil ihr viel mehr Eigenkapital, eigenes Geld wirklich ans Arbeiten bringt. Tipp Nummer 1: mehr sparen. Hört sich vielleicht ein bisschen banal an, aber tatsächlich könnt ihr wahrscheinlich sehr viel mehr Geld auf die Seite bringen von dem, was ihr so verdient, als ihr das vielleicht denkt. Der ein oder andere von euch ist vielleicht schon sehr sehr sparsam, dann wird's dünn. Aber also wenn ich an uns selber denke, Stefan und ich haben sehr viel von unserem damaligen Konzerhalt auch wirklich ausgegeben und unsere Sparrate war verhältnismäßig gering. Wir hatten irgendwann relativ gutes Konzerhalt, paar 1us Euro Nettoeinnahmen im Monat, also Gehalt und dann haben wir irgendwann gesagt, ja, wir wollen jetzt ins Immobilien Spiel einsteigen. Wir machen mal wirklich konsequent. Wir gehen halt nicht mehr essen mal für ein Z d Jahre. Das haben wir dann auch wirklich durchgezogen. Wir leben sehr, sehr sparsam und haben eine Sparquote hinbekommen von wahrscheinlich 40 bis 50 %. Und wenn ihr euch das überlegt, wenn ich also pro Monat es vielleicht sogar schaffe, 2 3000 € zu sparen, klar, ich brauche erstmal grundsätzlich das Gehalt dafür, aber wenn ihr schon die Möglichkeit habt 2 3000 € zu sparen im Monat, dann ist das eine ganze Menge. Dann sind das 24 36 000 € im Jahr. Das sind jedes Jahr ein, zwei kleine Immobilien, die man damit kaufen kann. Also unterschätzt nicht den Punkt. Erstmal, seid ihr auch wirklich konsequent darin, so viel Geld auf die Seite zu bringen, wie ihr könnt? Ich möchte euch einmal damit motivieren. Ich glaube Warren Buffett hat das gesagt, stand irgendwie glaube ich in seiner Biografie, hat immer gesagt, wenn er ein Dollar in der Hand hat, es fällt ihm so schwer, den Dollar auszugeben, weil er sich immer vorstellen muss, was dieser Dollar in 30 Jahren wert ist. Und so müsst ihr das denken, das Geld, was ihr jetzt einsetzt, mit einer zweistelligen Eigenkapitalrendite mit Immobilieninvestments gut ans Arbeiten bringt. Das ist unfassbar viel mehr Geld in der Zukunft und bringt euch unfassbar viel mehr Freizeit. Vielleicht kann man dann doch auf den einen großen Urlaub oder das Luxushotel oder das tolle Auto verzichten und sagen, ein paar Jahre gebe ich jetzt wirklich Gas und halt mein Geld zusammen. Tipp Nummer 2: Bonität verbessern. Es ist klar, dass ihr, wenn ihr eure Bonität verbessert, da bekommt jetzt erstmal nicht mehr Eigenkapital, aber ihr bekommt von der Bank mehr Geld geliehen. Ihr müsst also weniger Eigenkapital einsetzen. Ihr hört wahrscheinlich oft, okay, es gibt 80, 90, 100% Finanzierung. Manche hören was von 120, 130% Finanzierung, die man für eine Immobilie bekommt. Man bekommt also sogar noch Kaufnebenkosten mit finanziert. Davon würde ich dringend abraten, weil die ganz vermögenswert sind. Oder man bekommt aber auch Sanierungen mit finanziert von der Bank, die ja wertstenden sind für die Immobilie. Es macht uns eine ganze Menge Sinn. Und wo ihr da auf der Skala landet, wie viel ihr finanziert bekommt, ob ihr eine 100% Finanzierung bekommt, z.B. hängt gerade am Anfang stark von eurer persönlichen Bonität ab. Später, wenn ihr mehr Immobilien kauft, hinten raus wird das dann eher die Frage sein, wie gut steht euer Immobilienportfolio da. Aber gerade am Anfang ist sehr entscheidend, wie gut ist eure Bonität. Das heißt, ihr könnt wirklich an eure Bonität arbeiten, um weniger Eigenkapital einsetzen zu müssen. Wie macht man das? Ihr könnt euren Schuhfahrscore optimieren. Das heißt, also mein Schufah mal einfach so ein Abo machen, kostet ganz wenig Geld. Ähm, dann sieht man immer, wenn da neue Einträge reinkommen, man kann wirklich versuchen, seine Schufer zu bereinigen. Ihr solltet natürlich einen guten Job haben. Also vielleicht schafft ihr es noch mal irgendwie euer Gehalt im Job zu steigern. Vielleicht schafft ihr es einen unbefristeten Arbeitsvertrag zu bekommen, wenn ihr noch keinen habt. Vielleicht seid ihr Freelancer Unternehmer. Vielleicht schafft ihr es, dass ihr drei gute Jahre gute Bilanzen vorweisen könnt, was wichtig ist, um überhaupt eine Finanzierung zu bekommen. Und vor allem, ihr müsst es natürlich unbedingt schaffen, eine gute Haushaltsrechnung und eine gute Vermögensaufstellung zu haben. Gute Haushaltsrechnung bedeutet, ihr nehmt mehr Geld ein, also euer Gehalt ist mehr als das, was ihr aufgebt. Passt zum ersten Punkt. Also ihr, wenn ihr eine hohe Sparrate ausweisen könnt, stärkt das auch wieder eure Bonität. Das sind alles Faktoren, genauso wie die Vermögensbilanz, wo dann eben drin steht, ihr habt vielleicht Schulden und ihr habt vielleicht sogar böse Schulden, weil ihr die Playstation bei Mediaamarkt finanziert habt. Das ist eine sehr schlechte Idee. Das heißt, von diesen Dingen bereinigen und eine wirklich saubere Bonität herstellen bringt euch auch in eine Position. Ihr habt dann sowieso mehr Geld, aber ihr müsst auch weniger Geld einsetzen. Es wirkt also schon doppelt. Tipp Nummer 3: Die extra Meile gehen bei den Banken. Was meine ich damit? Damit meine ich, dass ihr euch wirklich Mühe damit gebt, wenn ihr eine Immobilie finanziert. Es ich sehe das so oft, wenn jemand keine Erfahrung hat mit Immobilien, das macht er einmal im Leben wahrscheinlich dann auch noch fürs Eigenheim, dann fragt man irgendwie die Hausbank an und die sagt halt ja nein oder zu diesen Konditionen, man kann so unfassbar viel mehr tun. Es gibt hunderte von Banken in Deutschland, die man potenziell anfragen kann und die Ergebnisse werden sehr unterschiedlich sein. Das ändert sich auch, was Banken gerade gern finanzieren, was sie nicht gerne finanzieren. Wenn ihr hier wirklich die extra Meile geht und einen richtig guten Job macht, bekommt ihr auch eine bessere Finanzierung und müsst auch wieder weniger Eigenkapital einsetzen. Und das hinten raus lohnt sich das dann noch mehr, wenn ihr dann wirklich eine gute Bankbeziehung aufgebaut habt, die Vertrauen in euch haben, der ihr immer wieder gezeigt habt, ihr könnt eine Immobilie kaufen, die funktioniert, dann hilft euch das auch, wenn ihr wirklich euren Bestand skalieren wollt, dass ihr einen guten Job mit der Bank gemacht habt. Wenn ihr ganz am Anfang steht, möchte euch empfehlen imocation.de/finanzierung. Wir arbeiten mit der Int zusammen. So haben wir unsere erste Mobil finanziert. Die Fragen für euch viele Banken an. Ist ein Finanzierungsvermittler. Über den Weg könnt ihr auf jeden Fall gehen. Befreit euch aber nicht von der Pflicht, selber die bestmöglichen Unterlagen zur Verfügung zu stellen und wirklich Zeit und Energie in diesem Prozess initial zu stecken. Überlegt euch, wenn ihr das schafft, dass ihr zweimal eine, sagen wir, 90% Finanzierung bekommt, statt eine 80% Finanzierung, sagen wir, es geht um den 100.000 € Wohnung, sind das ungefähr 10.000 € Unterschied, das sind dann, wenn es zweimal macht, zweimal 10.000 1000 € mehr Eigenkapital, die an andere Stelle einsetzen könnt, mit denen ihr arbeiten könnt. Also die Extra Meile mit der Bank kann wirklich einen großen Unterschied machen. Tipp Nummer 4: gute Objekte kaufen. Wenn ihr euch auch da wieder, wenn ihr euch Mühe gebt in der Akquise, wenn ihr wirklich viele Immobilien bewertet, also online anschaut, mit vielen Marklern telefoniert, vielleicht auch viel besichtigt, vor allem aber wirklich konsequent viele Angebote abgebt, bevor ihr eine Immobilie kauft und wirklich versucht einen echt guten Deal zu machen, hat das für euch auch einen sehr großen Vorteil für euer Eigenkapital. Ihr werdet nämlich auch da es leichter haben mit der Bank. Die Bank bewertet ja eine Immobilie im Ankauf, genauso wie ihr das tut und die kommen mit irgendeinem Wert raus und je nachdem auf was die da kommen. Also, wenn ihr jetzt sagt, ja, ich habe halt mal schnell geschaut auf irgendwie Seite 1 im Internet war da eine Anne. Die Immobilie kaufe ich jetzt, die soll 100.000 € kosten, die geht damit zur Bank und die Bank kommt zur Einschätzung, die Immobilie ist nach allen Abschlägen und die müssen ja vorsichtig rechnen 80.000 1000 € wert, dann könnt ihr davon ausgehen, dass ihr sehr viel mehr Eigenkapital einsetzen müsst. Wenn ihr euch aber wirklich Mühe gegeben habt und eben die vielen Angebote abgegeben hab und wirklich unter Markt irgendwo einkauft, dann kann sein, ihr geht eben zur Bank und die Bank sagt: "A ja, 100.000 1000 €. Das sehen wir auch für die Immobilie und dann ist der Beleihungswert für euch deutlich höher und ihr könnt Eigenkapital schon finanzieren. Ein Hinweis an der Stelle, weil es gerade oft um Finanzierung ging, der glaube ich wichtig ist, den wir auch immer immer machen seit vielen Jahren, mehr finanzieren bedeutet natürlich, dass ihr mehr Schulden habt und ihr müsst mit diesen Schulden gut umgehen und ihr müsst deren Risiken euch bewusst sein und dahinter steht vor allem ein Risiko, nämlich, dass die Zinsen sich irgendwann ändern und dass ihr dann eine viel höhere Bank habt. Also bitte, bitte schreibt dann eure Zinsen auch langfristig fest, so dass ihr auch wirklich sicher seid, ihr könnt den Kredit dauerhaft bedienen, aber dann sind wir an sich Freunde davon, möglichst wenig Eigenkapital beim Kauf einmobilie einzusetzen. Punkt Nummer 5, jetzt wird's ein bisschen mehr Profil Level sozusagen. Man man nennt es, glaube ich, rollierendes Eigenkapital gerne. Es geht um die Idee, dass ihr Eigenkapital, welches ihr einmal für eine Immobilie einsetzt, aus der Immobilie wieder rausholt. ist ja was uns als Immobilieninvestoren grundsätzlich ärgert. Wir kaufen eine Immobilie und dann steckt da irgendwie Eigenkapital drin und dann tilgen wir und dann steckt durch die Tilgung da noch mehr Eigenkapital drin und ist ja schade, weil das Geld irgendwie nicht wirklich arbeitet. Also es bezahlt natürlich die Immobilie ab, aber es wäre natürlich schön, wenn wir das irgendwann wieder nutzen könnten. Vor allem, wenn wir die Immobilie gekauft haben wieder, sagen wir für 100.000 €. Wir haben die Immobilie mit ein paar kleineren Problemen gekauft. Wir haben die jetzt frisch renoviert und wir haben sie neu vermietet und die neue Miete ist jetzt 30% höher als die alte Miete. Dann ist mein Wert der Immobilie tatsächlich auch wirklich gestiegen und dann habe ich da eine ziemliche Reserve irgendwann drin. Dann habe ich vielleicht noch ein paar Jahre getilpt und schon ist da eigentlich eine stille Finanzierungsreserve von 20, 30, 40.000 1000 € drin und wenn man das clever macht und bei größeren Objekten, also bei mehrfamilienhäuser, wo man noch viel mehr entwickeln kann, mehr Probleme mit einkauft, die man dann löst und den Wert der Immobilie steigert, da kann man das noch größeren Maßstab machen. Kann man mit der Bank sprechen und sagen, ich möchte das Geld gerne wieder rausholen. Ich möchte also die Immobilien nachbeleihen. Da muss ich natürlich auch wieder gute Objekte gekauft haben und einen guten Job gemacht haben mit der Immobilie an sich, aber dann kann ich das tun. Tipp ist hier, dass ihr wirklich, also es gibt Leute, die haben das schon, kenne ich einen, der macht das immer oder hat das schon öfter gemacht, drei Monate nach dem Kauf. Das ist extrem sportlich. Wir bei uns hat das meistens so z d Jahre gedauert, je nachdem wie lange man die Immobilie entwickelt, mindestens. Was immer gut ist, ihr kauft eine Immobilie an, ihr macht euch einen kleinen Plan, was da passieren soll, sagen wir jetzt, wir reden wirklich noch über ganz normal kleine Wohnung. Bei Auszug des Mieters werdet ihr renovieren und neu vermieten. Diesen Plan teilt ihr mit der Bank und ihr könnt ja schon mal vorfühlen beim Kauf. Kann man denn, wenn der Wert der Immobilie entsprechend gestiegen ist, in ein paar Jahren, hängt natürlich auch von der Marktsituation ab, aber wenn das wirklich eingetreten ist, ich habe gut entwickelt, der Markt hat sich ganz normal entwickelt, kann ich dann auch wieder nachbeleihiden. Wir haben das bei größeren Objekten teilweise schon mit der Bank wirklich vorbesprochen und einen Plan dahin gemacht, was und welche Entwicklung wir denn zeigen müssen, bis wir wieder in die Gespräche gehen und sagen, jetzt wollen wir gern freie Reserven rausziehen. Und ihr könnt euch schon vorstellen, das ist dann ein größeres Rad, was man auch drehen kann. Wir haben vor ein paar Wochen ein Video gemacht, findet ihr bei uns auf dem YouTube-Kanal. Da geht's quasi drum, wie kann man den Bestandsaufbau sehr, sehr krass skaleren. Wie machen das große Investoren, wenn man hört in ein paar Jahren einen Multimillionen Immobilienbestand. Das ist mit Sicherheit ein fester Baustein da drin, wie man eben dann auch ohne, dass man neues Eigenkapital von außen zuführen muss, sehr viel schneller wachsen kann. Wie gesagt, alles verbunden mit Risiken. Muss wissen, was man da tut. Aber so kann man sehr viel schneller wachsen. Punkt Nummer 6, Tipp Nummer 6: Immobilien verkaufen. Wir sind nicht so stark darin, muss man sagen, oder waren nicht so stark darin. Stefan und ich haben zusammen mit Coinvestoren, also viele Menschen noch zusätzlich beteiligt, aber haben so 250 Wohnungen gekauft in den letzten Jahren und davon, ich glaube, zwei verkauft. Also, wenn wir jetzt über unseren Bestand reden, wir haben mittlerweile auch ein Handelsgeschäft angefangen, weil wir eben auch wirklich da schnell verkaufen wollen. Aber was wir viel öfter hören von erfahrene Investoren, die sich auf die Reise gemacht haben und jetzt vielleicht den Jahr 7 sind oder Jahr 10 sind und die wirklich so eigentlich eigentlich gesagt haben, ich baue mir Immobilienbestand auf, also ich kaufe etwas, entwickel ein bisschen Werte, steigere die Mieten, die ganzen Dinge, die man die man tut, um Wert in der Immobilie zu generieren und dann sind die mehr wert. Und so will ich über die Zeit wachsen. Die sagen sehr, sehr oft rückwirkend, hätte ich öfter mal eine Immobilie verkauft, hätte ich noch schneller wachsen können. Also nicht eben nur Nachbelung mit der Bank und eine Immobilie behalten und Wert wieder rausziehen, sondern wirklich versuchen, den Maximalpreis am Markt zu bekommen, wenn man den Wert der Immobilie deutlich gesteigert hat, quasi für dieses Objekt ein Cashout zu machen und dann hat man in Summe wieder sehr viel mehr Geld auf dem Konto, auch natürlich als man vorher hatte und kann das wieder einsetzen und kann keine Ahnung, sagen wir mal aus einem Mehrfamilienhaus zwei Mehrinhäuser machen. Das Verkaufen bedeut bedingt natürlich, dass ihr ein paar Dinge beachtet. Also beim Einkauf der Immobilie schreibt ihr eure Zinsen fest. Müsst natürlich wissen, da ist dann irgendwann Vorfälligkeitsentschädigung und wenn ihr die zu früh verkauft, also es muss man vielleicht auch ein bisschen planen, muss auch einen guten Zeitpunkt abpassen und es hat auch steuerliche Implikation. Ihr müsst aufpassen, dass ihr nicht gewerblich werdet, wenn das dann zu regelmäßig wird. Es würde jetzt alles ein bisschen zu weit führen äh für dieses kurze Video, aber der Tipp ist grundsätzlich, wenn ihr ins Immobilienpiel einsteigt und ihr habt jetzt vielleicht nicht nur eine Wohnung gekauft, sondern ein paar mehr und ihr habt's wirklich geschafft, Werte zu heben, dann kann es auch sehr sinnvoll sein, diese Werte wirklich mal zu monetarisieren, um wieder schneller zu wachsen. Und last but not least, Tipp Nummer 7, Coinvestments. Äh, das ist, also wir machen fast alles in Coinvestments und das ist eine super starke Möglichkeit gerade für viele Einsteiger, Junginvestoren, die einfach das Eigenkapital auch wirklich noch nicht haben, aber sehr viel Zeit und Energie auch reingeben können und wollen in dieses Thema und richtig was reißen wollen, dass man sich eben Cooinvestoren sucht. Und ich möchte zwei Modelle unterscheiden, weil sie sich wirklich deutlich unterscheiden in dem, was nachher passiert. Ihr könnt ein Cooinvestment machen für eine Immobilie, die ihr auch wirklich plant zu verkaufen. Achtung, da stecken sehr viel höhere Risiken drin, weil da könnt ihr euch wieder die Zinsen nicht festschreiben. Also, wenn ihr jetzt eine Immobilie kauft und ihr wollt sie nächstes Jahr verkaufen und ihr macht da einen okayen bis guten Job, dann wird das klappen, solange keine externen Faktoren dazu kommen, wie plötzlich steigende Zinsen, weil dann fallen euch die Käufer weg. Also, da stecken Risiken drin. Aber aus Kohlenvestment Gesichtspunkten hat das einen sehr, sehr charmanten Vorteil. Ganz typischer Deal wäre, ihr sagt, ich suche jetzt ein Objekt, kaufe das an, entwickelt das oder auch nicht, verkaufe es ein paar Monate später oder ein Jahr später gewinnbringend weiter. Und das mache ich und ich stecke meine Zeit rein. Du lieber Coinvestor gibst mir dafür das nötige Eigenkapital und deine Bonität in Richtung Bank, damit wir das tun können. Also so, dass wir auch die Finanzierung bekommen, Eigenkapital plus Fremdkapital und dafür bekommst du vom Gewinn nachher 50% ab, ne? Also man kauft dann die Immobilie, dann entsteht irgendein Gewinn, dann kriegt zuerst mal der Investor, der Coinvestor sein Eigenkapital zurück, dann bleibt ein Gewinn übrig und den Gewinn teilt man sich 50. Ganz typisches Modell, kann man natürlich auch anders gestalten, 60, keine Ahnung. Oft ist 5050 gar nicht so schlecht. Ähm, aber das ist ein sehr simples Modell, weil danach geht ihr wieder geträngt der Wege. Und das war's. Möglichkeit 2. Ihr sagt, ich möchte zusammen ein bisschen ein größeres Rad drehen. Ich möchte vielleicht auch ein wirklich einen Immobilienbestand aufbauen. Wir haben sehr viel Bay Hold Cohen Invest gemacht und das funktioniert ähnlich. Es gibt einen Geldgeber, der gibt das Geld rein und die Bonität und das Eigenkapital, damit man immer wieder Immobilien kaufen kann. Und wer von euch jetzt gerade auf der Seite steht, dass er nicht das Geld hat, ihr glaubt nicht, wie viel Geld da draußen rumläuft, wie viel Leute wie viel Geld haben, dass sie Händeringen Arbeiten bringen wollen. Gerade speziell, wenn sie noch Angst haben vor Inflation. Die sind froh, wenn das Geld irgendwo untergebracht ist in was besserem, wie jetzt irgendwie einen Standard ETF oder Sparbuch, womöglich noch. Ähm, das heißt, da ist schon Geld da. Jetzt gibt er das Geld also rein und das Eigenkapital und die Immobilie wird gekauft und dann entsteht ja dauerhaft hoffentlich Cashflow aus der Immobilie und dann kann man verschiedenes vereinbaren. Wir haben es oft so gemacht, dass dann ein Teil des Cashflows, also sobald Immobilien dann funktioniert eben verwendet wird, um erstmal das Eigenkapital zurückzuführen. kann man zurückführen über 10 Jahre, über 20 Jahre, über 30 Jahre, so dass quasi die Eigenkapitalschuld getilt ist und das, was dann oben drüben drüber übrig bleibt an Cashflow, das wird sich wieder fiftyfy geteilt. Ihr merkt schon, die Rechnung wird sehr, sehr viel dünner, weil ich rede jetzt nicht von einem fetten Batzen Geld, der auf einen Schlag reinkommt, sondern ich rede wirklich über Bestandsentwicklung, der ist was langfristiges. Ihr steckt also sehr viel Zeit in etwas, wo es dann auch dauern wird, bis der Cashflow wirklich rauskommt, aber ihr betreibt halt sehr nachhaltig für euch damit Vermögensaufbau. So, das waren jetzt sieben Tipps und ich glaube, ihr könnt euch vorstellen, wenn ihr euch nur ein paar von diesen Tipps orientiert und wirklich Gas darauf gebt, wie viel schneller ihr Vermögen aufbauen könnt, was das für ein Schwungrad in Gang setzt, weil am Ende mehr Geld für euch ans Arbeiten bringt. Wünsche euch ganz viel Erfolg und schreibt gerne in die Kommentare, wenn euch noch weitere Ideen einfallen, wie man Eigenkapital generieren kann und ein Like wäre super und ein Abo und die Glocke, das wäre auch super. Vielen Dank. M.