Sanierung von Immobilien und Steuerabsetzungen

Einleitung

• Drei Hindernisse vom Finanzamt bei der Sanierung von Immobilien:
  1. Anschaffungskosten
  2. Herstellungskosten
  3. Anschaffungsnahe Herstellungskosten
• Ziel: Sanierungskosten sofort steuerwirksam absetzen

Anschaffungskosten

• Definition: Alles, was zur Ersterwerbung einer Immobilie gezahlt wird (Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Maklerkosten, Notargebühren).
• Abschreibung auf 50 Jahre (manchmal 40 oder 33 Jahre).
• Gesetzliche Regel: Alles, was eine Immobilie vor der ersten Nutzung betriebsbereit macht, zählt zu den Anschaffungskosten.

Lösung

• Immobilie vor Sanierung bereits kurzzeitig nutzen, z.B. durch einen kurzfristigen Mieter.
• Unterschied zwischen Baumaßnahme und Modernisierung/Instandhaltung hervorheben.

Herstellungskosten

• Entstehen bei wesentlicher Verbesserung der Immobilie (Standardhebung).
• "Fesch-Regelung": Fenster, Elektrik, Sanitär, Heizung.
• Standardhebung: Mindestens drei der vier zentralen Merkmale verbessern.

Lösung

• Standardhebung vermeiden, indem man nur in ein oder zwei Ausstattungsmerkmalen Verbesserungen vornimmt.
• Vermeidung der Verbesserung von einfachem auf mittleren Standard (Definitionen des einfachen Standards in den Bereichen Fenster, Elektro, Sanitär, Heizung).

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

• Definition: Überschreitung von 15% der Gebäudeanschaffungskosten netto in den ersten drei Jahren.
• Beispielrechnung: Bei Gebäudekosten von 100.000 € sind 15.000 € netto erlaubt.

Lösung

• Zeitpunkt der "Anschaffung" definieren: Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, nicht Notartermin.
• Sanierung vor diesem Übergang durchführen.
• Mit Verkäufern vereinbaren, dass Sanierungen vor dem Übergang möglich sind.

Finanzielle Konsequenzen

• Sofortiger steuerlicher Abzug der Sanierungskosten kann zu erheblichen Steuererstattungen führen.
• Beispiel: 100.000 € Investition = 42.000 € Steuererstattung bei Spitzensteuersatz.
• Bei Verteilung auf 50 Jahre nur 840 € Erstattung pro Jahr.

Schlussfolgerung

• Wichtigkeit, die Steuerregelungen zu verstehen, um finanzielle Vorteile bei der Sanierung von Immobilien voll auszuschöpfen.
• Ersparnisse können als Eigenkapital für weitere Investitionen genutzt werden.