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Immobilienverkauf und Steueroptimierung

Jun 8, 2025

Summary

In diesem Meeting wurden verschiedene Möglichkeiten besprochen, wie Immobilien vor Ablauf der 10-Jahresfrist möglichst steuerschonend oder sogar steuerfrei verkauft werden können. Es wurden praxisnahe Varianten aus dem Privatvermögen und mit Hilfe von vermögensverwaltenden GmbHs sowie Holding-Strukturen erläutert. Neben gesetzlichen Grundlagen wurden Optimierungsmöglichkeiten und steuerliche Gestaltungsspielräume anhand konkreter Beispiele aufgezeigt.

Action Items

  • keine spezifischen Termine – Teilnehmer (z.B. Mandanten): Prüfen, ob Eigenbedarf oder private Nutzung für steuerfreien Verkauf anwendbar ist.
  • keine spezifischen Termine – Teilnehmer mit VV GmbH: Anlage- oder Umlaufvermögen bei Immobilienkauf dokumentieren, um Nachweise für das Finanzamt zu sichern.
  • keine spezifischen Termine – Mandanten mit großem Portfolio: Holding-Struktur prüfen und gegebenenfalls für zukünftige Verkäufe implementieren.

Steuerfreier Immobilienverkauf aus dem Privatvermögen

  • Steuerfreier Verkauf vor 10 Jahren möglich, wenn Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (unabhängig, ob Erst-, Zweit-, Drittwohnitz usw.).
  • Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnung anerkannt, solange keine Fremdnutzung stattfindet (z.B. eigene Ferienwohnung an der Ostsee).
  • Nach vorheriger Vermietung muss die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden („Zwei-Silvester-Regel“).
  • Nachweise über die eigene Nutzung werden vom Finanzamt bei kurzen Zeiträumen besonders genau verlangt (Empfehlung: postalische Anmeldung, Nachsendeauftrag, Lieferungen an die Adresse etc.).
  • Maximal drei steuerfreie Verkäufe aus privater Nutzung in 5 Jahren; sonst gewerblicher Grundstückshandel.

Verkauf ohne Eigennutzung und Steueroptimierung des Gewinns

  • Falls keine Eigennutzung möglich oder gewünscht ist, kann der zu versteuernde Gewinn durch zeitlich gestaffelte Kaufpreiszahlungen auf zwei Jahre verteilt werden (Zufluss-Abfluss-Prinzip).
  • Beispiel: Kaufpreis wird in zwei Teilen in zwei Kalenderjahren ausgezahlt, wodurch die Steuerprogression optimiert wird.

Immobilienverkauf über die vermögensverwaltende GmbH (VV GmbH)

  • VV GmbH zahlt pauschal 15% Steuern auf den Verkaufsgewinn, sofern keine gewerblichen Grundstückshandelsgrenzen (mehr als 3 Objekte in 5 Jahren) überschritten werden.
  • Bei kurzfristigem Verkauf: Immobilie muss dem Anlagevermögen zugeordnet werden, Nachweise über die Langfristigkeit der Investition sind wichtig (z.B. dokumentierter E-Mail-Verkehr mit Steuerberater oder Buchhalter).
  • Nach 6 Jahren Haltedauer im Anlagevermögen kann ein steuerlicher Gewinn mittels §6b Rücklage auf eine neue Immobilie übertragen werden (Steuerverschiebung über bis zu 54 Jahre).
  • Rücklage kann auf Grund und Boden oder Gebäudeanteil der neuen Immobilie angerechnet werden.

Holding- und Share-Deal-Strategien für große Immobilienpakete

  • Durch den Verkauf der gesamten VV GmbH-Anteile durch eine Holding statt des Immobilienportfolios selbst, entsteht beim sogenannten Share Deal nach §8b KStG nahezu Steuerfreiheit (nur ca. 1,5% Steuer auf den Verkaufsgewinn).
  • Diese Struktur eignet sich besonders für umfangreiche Portfolios oder Paketverkäufe.

Decisions

  • Eigennutzung ermöglicht steuerfreien Verkauf auch vor Ablauf der 10-Jahresfrist — Die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, nachgewiesen und glaubhaft gemacht, genügt für den steuerfreien Verkauf.
  • Zweiteilung des Kaufpreiszuflusses reduziert Steuerprogression — Durch Verteilung auf mehrere Jahre kann die Steuerlast deutlich verringert werden.
  • Share-Deal über Holdingstruktur für große Portfoliotransaktionen empfohlen — Minimiert Steuerlast erheblich im Vergleich zum Einzelverkauf.

Open Questions / Follow-Ups

  • Wie genau müssen Nachweise zur Eigennutzung bei sehr kurzen Zeiträumen geführt werden, damit das Finanzamt diese anerkennt?
  • Ist bei der Aufteilung des Kaufpreises auf zwei Jahre auch beim Käufer steuerlich etwas zu berücksichtigen?
  • Welche aktuellen Entwicklungen gibt es bezüglich der gewerblichen Grundstückshändlergrenze bei mehreren Verkäufen aus privaten Immobilien?

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