si si on réfléchit bien la siia elle a défini des phases pour pour permettre on va dire au mettre d'ouvrage de pouvoir sortir de l'opération à un moment donné si le promoteur voit que l'opération est pas viable qui va même pas pouvoir faire de de proposition d'achat au propriétaire du terrain bah il sort si après l'avantprjet euh tu vois que tu tbes pas dans ton ton plan financier bah tu sors tu arrêtes tout c'est pas toujours facile parce que si tu as acheté le terrain B il faut savoir qument en faire du terrain qui te reste non plus sur les bras c'est la phase 2 c'est la phase la plus importante de tout le projet immobilier mais vraiment c'est c'est là c'est là où ça se passe c'est là où il faut réussir c'est la phase la plus incertaine exact de tout de toute construction c'est là où tout le monde tremble hey c'est Edouard bienvenue dans l'after le podcast dédié à l'immobilier et au monde du business en Suisse romance l'objectif de ce podcast c'est de vous permettre de continuellement apprendre même après votre journée de travail si vous appréciez le contenu je vous demande une seule faveur laissez-nous un avis 5 étoiles sur la plateforme que vous utilisez allez bon épisode bienvenue dans ce nouvel épisode j'ai la chance d'accueillir aujourd'hui Stan vezel fondateur de The Economist salutard merci pour l'invitation merci à toi de participer à cet épisode on va se concentrer aujourd'hui sur les coût de la construction évidemment l'économie de la construction oui l'économie de la construction on va prendre un cas concret de construction d'un immeu résidentiel disons et on va le décortiquer petit bout par petit bout sur surtout toi pour nous expliquer à quoi faut faire attention combien ça coûte step by step mais peut-être avant de commencer petite introduction présente-toi rapidement pour pour l'audience bah avec plaisir dard ben écoute je fond des économistes en octobre l'année passée euh si tu veux j'ai passé une dizaine d'années en tant que conducteur travaux dans des entreprises de gros œuvres et des entropée général à gérer des chantiers de construction alors d'abord en gros œuvres puis après d'une manière plus générale en entropé générale dans des entreprises jeunes voises de construction ensuite pendant une autre dizaine d'années je me suis tourné vers des bureaux d'études techniques donc spécialisé en prix mon travail c'était de décrocher on va dire des des des appels d'offres pour ces entreprises en concurrence avec d'autres et là je suis passé vraiment du côté calculation des coûts pour les entreprises de rendement donc de de de gros œuvres donc c'était calculer sous détail de prix avec estimer la part salaire matériaux inventé tiers sur les différents prix unitaires estimer le bon coefficient de frais de production 1 frais de production 2 euh appliquer le bon coefficient de de frais généraux et trouver les bonnes optimisations techniques pour essayer de faire différence par rapport euh au deuxè disons voilà euh donc ça c'était pour la partie gros œuvre et puis après on Troupé général alors j'étais responsable du d'un bureau d'étude chez swiisssrock à Genève où j'étais responsable d'une dizaine d'économie de la construction et puis bah toujours dans cette même optique avec une méthode de calculation qui est un peu différente mon travail c'était de décrocher finalement de la même manière des des des marchés de construction en entrepr général donc l'approche est légèrement différente mais elle est tout à fait complémentaire complètement donc quand même une grosse carrière dans l'économie de la construction 20 ans 20 ans dans 20 ans dans la construction ouais ok magnifique donc la personne a mieux placé pour nous parler de ça aujourd'hui j'espère euh donc si on prend un cas concret et là je je cherche un terrain je développer un imume résidentiel je sais pas moi 10 appartements voilà ouais c'est quoi les étapesment alors il y a un travail qui a été très bien fait par la SIA la SIA c'est la Société des ingénieurs et des architectes qui ont si tu veux publié un un croquy et qui et qui ont un croquier explicatif qui qui qui image assez bien le tout le processus immobilier ils ont défini six phases euh la phase 1 à 6 d'ailleurs tu retrouves ce croquy sur Z economist.ch je je l'ai mis et c'est c'est quelque chose qu'il faut qu'il faut connaître qu'on soit amateur ou professionnel et bah si tu veux investir dans un projet immobilier tu vas commencer par la phase 1 la la phase 1 c'est la la la la ce que j'appelle la prospection foncière donc tu vas toi Édouard te mettre à la recherche d'un d'un terrain je pense que il me semble que tu maîtrises assez bien le le sujet donc tu vas essayer de trouver la la perle rare en tout cas le terrain qui correspond le mieux au développement d'un projet et puis une fois que tu as trouvé ce terrain que tu trouves que ce terrain est intéressant bah tu passes en phase 2 la phase 2 c'est typiquement l'étude de faisabilité donc là tu vas déjà faire bah un premier plan financier de ton opération euh donc ce que ce que tu vas faire c'est que déjà tu vas te rapprocher d'un architecte tu vas lui demander voilà j'ai un terrain à disposition j'aimerais l'acheter est-ce que vous pouvez monsieur l'architecte me dessiner un gabarit de construction parce qu'il faut savoir et ça tu sais très bien que les gabarits de construction ne sont pas les mêmes sur chaque canton dans chaque ville dans chaque zone de chaque ville donc ça demande de grosses compétences pour ne pas se tromper dans dans ce gabarit de construction donc c'est important d'aller voir un spécialiste qui qui est l'architecte et puis une fois que tu vas avoir fait ce Gabaret de construction tu peux lui demander à ton architecte d'estimer le cûp de construction tu peux aussi te tourner vers un bureau d'économie de la construction par exemple le mien pour euh pour me demander euh une une première estimation du coût de construction ça tu le fais en parallèle alors c'est les deux la phase 2 non alors c'est euh d'abord l'architecte fait son Gabri de construction il me le transmet et ensuite j'estime le coût de construction ok alors la phase 2 c'est la phase la plus importante de tout le projet immobilier mais vraiment ah c'est là où ça se plante c'est c'est là c'est là où ça se passe c'est là où il faut réussir c'est clair euh on a tendance à aller très vite sur cette phase euh pourquoi parce que un maître d'ouvrage un promoteur par exemple euh quand il ve achete un terrain il est en concurrence avec d'autres promoteurs donc son intérêt c'est d'aller vite d'aller plus vite que bah son concurrent pour faire la la meilleure proposition plus rapidement possible h donc bien souvent sont les promoteurs qui estiment leur terrain avec des ratios au cube sia c'est une approche qui a du sens qui fonctionne dans certains cas mais qui ne fonctionne pas tout le temps pourquoi euh un ratio CIA c'est un ratio qui est assez général qu'on va appliquer sur un volume de construction il suffit que le terrain soit situé sur une percelle en pente par exemple et que dans ta projet de construction bah tu as besoin de construire un sous-sol et ben le fait de de de voir construire ce sous-sol ça va te générer des hauteurs de fouill assez importantes donc tu peux avoir recours à des travaux spéciaux et tous ces éléments là en fait ça alourdit passablement ton ratio au cube donc quand tu parles de ratio au CUB siia en phase 2 desation de projet il faut vraiment pas il faut faut vraiment pas se planter et il faut euh il faut vraiment avoir en tête tous ces aspects là euh c'est pour ça que moi j'utilise jamais de ratio siia quand on vient me voir avec un Gabri de construction je je prends le parti de déjà faire une étude détaillée ça me prend pas beaucoup plus de temps pour faire un calcul au ratio siia ça prend 3 4 He pour faire une estimation détaillée ça me prend 8 9 he donc pour un projet à je sais pas 5 5 millions on va dire coup de construction cfc15 je vais prendre 1000 ou 1500 de Fran d'onor d'étude donc c'est pas non plus vis-à-vis du risque qu'on peut lever avec cette étude c'est pas non plus un budget qui qui qui est qui est inaccessible au fine du coup donc comment ça se passe quand on fait une c'est une partie a a une autre responsabilité quand même dans ton job à toi là dans cette parti là ouais il y a y a il y a une grande responsabilité tu as tout à fait raison de de de de le souligner euh parce que je me dis est-ce que les architectes les architectes font ça ils pe peuvent le faire économiquement ils font les gabaries de construction mais après ils peuvent poser des chiffres des chiffres un peu rapidement mais c'est toujours assez succè ouais alors les architect qui ce qu'ils font très bien c'est que bah ils estiment justement ce gabar de construction sous forme d'un ratio ascia et et et très souvent ils disent bon bah si si on va plus de précision il faut passer à l'état d'après il faut passer en avant-projet dessiner le projet et puis là on pourra faire un un avant de vie générale et là on sera déjà beaucoup plus précis simplement le promoteur souvent bah il il a pas le de passer projet il doit se positionner quasiment tout de suite il y a tellement peu de terrain et la concurrence tellement forte ouais qu' doit aller qu' doit très vite donc ce qu'on fait ce qu'on fait nous en fait si si tu veuxoir on a ça fait 20 ans qu'on qu'on est qu'on étudie des projets et en fait quand on nous présente un projet immobilier que ce soit un petit immeuble de logement un grand ou des villes métoyenne ou autrees on a déjà à l'intérieur de ce gabarit de construction un peu une idée de à quoi il va ressembler euh ce projet l'idée de la structure euh même si l'idée est pas précise du tout ça on est d'accord parce qu'il y a il y a quand même tout un travail de créativité de l'architecte qui viendra en face d'avant projet on sait à peu près à quoi il va ressembler et à partir de là euh à partir aussi d'une discussion avec le mîre d'ouvrage la personne qui veut construire en lui posant un certain nombre de questions euh des questions toutes simples hein est-ce que vous voulez faire un niveau de sous-sol est-ce que combien vous voulez faire d'appartement est-ce que vous voulez des cinq pièces des quatre pièces des trois pièces vous avez besoin de combien de mètres carrés de terrasse vous avez besoin de m car de balcon combien vous allez mettre de salle de bain par par appartement tout ça c'est c'est des c'est des c'est des critères qu'on peut déjà définir au stade 2 d'étude de faisabilité donc à partir de tout ça en lui demandant voilà est-ce que vous voulez moyenne gamme haute de gamme très haut de gamme façade vous voulez du crépi une façade ventilée en pierre ou autre déjà avec l'ensemble de tous ces paramètres avec combiné au au à tout tout toutes les informations que tu trouves sur le cadast qui sont publiques savoir que sur le cadastre on trouve énormément d'informations on trouve les qualités de sol on trouve des plans réseau euh avec toutes ces données là on arrive à faire déjà une étude détaillée CFC par CFC cfc15 pour déjà définir un premier coup de construction et euh ce coup de construction il a l'avantage bah de pouvoir être retravaillé c'est-à-dire que si le promoteur me dit bah non moi je vais pas arriver à faire une proposition intéressante pour me positionner sur cette parcelle est-ce qu'on peut faire des variantes bah à partir du moment où euh la calculation est faite s'il faut passer d'un type de façade à une autre c'est quelque chose qu'on peut faire en en 10 minutes en direct quasiment avec lui ouais bien sûr et alors sur le le donc prenons prenons le cas donc si on commence par en décortiquant les CFC un peu parce que du coup on a on on a vu un petit peu le concept sur sur le les plans on va s'arrêter évidemment sur l'étape 2 du projet de construction à un moment parce que c'est plus important ce n concerne vraiment aujourd'hui et est primordial effectivement pour tout projet construction donc là comment ça se passe maintenant euh le le le passage de où tu décortiques vraiment les coupts de les coûps de construction alors bah déjà en phase de on commence à décortiquer les les les les coups de construction après pour vraiment avoir une vision globale de comment se déroule un projet immobilier si si si rapidement on présente les six phases avant de rentrer précisément dans Comment comment on calcule chaque CFC donc on a parlé de la phase 1 la recherche la prospection foncière on a parlé de la phase 2 très importante de de de de de de l'estimationétude de faisabilitéétude de faisa exact ensuite on passe en phase 3 phase 3 c'est avantprjet la la phase 3 elle est elle est définie en trois sous-phases tuas la PHAs avantprjet la phase de projet définitif et puis après tuas la phase la plus longue d'un projet immobilier je parle pas de l'opération de construire c'est la phase de dép dépose d'autorisation de construire donc où là forcément bah souvent ça prend du temps entre le temps que l'État met à étudier le le dossier finalement c'est la phase la plus incertaine exact de de toute construction c'est là où tout le monde tremble et une fois qu'on a l'utor on passe en phase 4 phase 4 c'est la phase appel d'offre c'est là où on va se mettre à la recherche d'entreprise de construction après tuas la phase 5 la phase 5 c'est la phase d'exécution de l'ouvrage c'est là où tu vas commencer à construire et après tuas la phase 6 ce que j'appelle la phase 6 c'est l'exploitation de l'ouvrage tout simplement h voilà mais pour répondre à ta question comment ça se passe unetude de prix donc qu'on soit en phase 2 ou en phase 3 le Pr princip est à peu près le même c'est simplement le niveau de détail qui est un peu plus important phase 3 phase 2 parce qu'en phase 2 on travaille sur un gabarit en Phe 3 on travaille sur un vrai avant projet si on prend des exemples typiquement si on parle du terraassement donc comment on fait pour calculer du terraassement bah le terrassement tu une installation de chantier que tu sis estimer tu as donc là juste pour pour les personnes qui nous écoutent on est dans quel CFC terrassement c'est ça fait partie du CC 1 voilà voilà ça fait partie de ce qu'on peut appeler on va dire les travaux préparatoires c'est c'est c'est l'opération en fait qui vient après celle des des des des travaux spéciaux si tu veux donc si tu veux quand tu commences à construire effectivement tu as ce qu'on appelle les travaux préparatoires donc tu commences à défricher ta parcelle à amener du courant sur ton terrain à préparer ta place pour l' installation de chantier ensuite tu vas euh euh installer tes cantonnements pour loger tes ouvriers euh tu vas amener des WC tu vas amener euh tes tes tes baraques pour pour pour animer tes séances de direction de travaux et après bah une fois que tu as fait ça que tu as tu as ta parcelle est prête à construire tu démarres les travaux spéciaux si tu en as tu en as pas toujours trop spéciaux ça veut dire que quand tu dois terrasser droit bah tu dois tu enfin verticalement tu vas utiliser différentes techniques pour pouvoir y arriver tu peux aussi devoir renforcer du sol parce que la portance du sol est pas pas suffisante pour accueillir ton immeuble donc tu vas construire des pieux ou des puits tu as tout un tas de de techniques que quand Suiss romande et puis en Suisse en général on maîtrise parfaitement et après une fois que tu as fait ton ton enceinte de fouille et puis tu as tu as préparé ton fond de fouille et ben tu vas commencer à creuser tout simplement creuser C terrassement donc quand tu calcules du terrassement bah tu calcules l'installation de chantier du du terrassier en général c'est à peu près 5 à 10 % du coup de l'ofre disons et puis après tu calcules bah le cube de plan de masse c'est ve dire le volume de matériaux que tu vas sortir pour pouvoir construire ton sous-sol ou alors ton sous-bassement donc toute la terre qu'il faut creuser ouais c'est ça et qu'il faut stocker quelque part et qu'il faut stocker quelque part en général tu essaes de stocker sur la parcelle euh donc ce qui ce qui est important à à effectuer si quand tu calcules ton cube de pleine masse c'est à bien estimer les talu donc la bonne pente des talu tu peux pas t'aluter de la même pente que tu sois dans un terrain argileux ou dans un terrain qui est goûteux par exemple euh tu dois bien prendre en compte un peu le tous les angles que tu vas avoir dans ton terrassement les décrochés de fond de fouille et cetera parce tout ça ça fait du volume et le volume coûte cher et après comme tu l'as dit tu stock donc il faut stocker il faut il faut stocker mais avant de stocker il faut déjà se poser la question de est-ce qu'on va pouvoir réutiliser ce ce matériau euh comme ramblet dans la construction parce que si tu stockes et puis que ton matériau est inutilisable et ben ça sert à rien de stocker disonsut l'évacuer voilà combien ça coûte du coup le volume de terrassement bah tu as alors on on on on on sous détail nos prix bien évidemment une creuse une creuse ça peut aller de 5 à 10 francs le m cube en fonction de la difficultés de l'ouvrage ce qui coûte cher dans le terrassement c'est c'est c'est l'évacuation c'est la décharge ouis la décharge ça peut aller de 50 à 65 francs du m cube c'est ça qui est extrêmement cher après si on veut un ratio de terrassement combien ça coûte de terrasser aujourd'hui en en Suisse on est à peu près à 100 francs du M Cu voilà entre 100 et 110 francs du M Cu voilà au total donc après bon on a des des des on a des effectivement des des critères à prendre à prendre en compte quelle est la qualité justement du terrain donc ça bah souvent en phase 2 tu vas te tu vas tu vas tu vas consulter le cadastre tu vas voir s'il y a des sondages qui ont été faits à proximité du terrain qui vont pouvoir te enseigner et de savoir à quel terrain tu as à faire quand tu es en phase 3 tu fais une étude de sol tu fais une étude de sol parce que le terrain ilf la géologie c'est c'est c'est c'est toujours quelque chose de très hétérogène donc tu peux avoir un bon terrain à 50 m et puis un mauvais terrain s m 100 m plus loin donc pour sécuriser ton risque quand tu es en face 3 tu fais une étude de sol tu as pas un got technicien ça coûte pas très cher ça coûte 10 10000 francs donc par rapport au risque encore une fois que que que ça te fait économiser c'est c'est pas c'est pas énorme euh et donc bah si si ton terrain est de bonne qualité tu le stockes tu le stockes et puis tu le réutilises en rblet euh si tu arrives bah tu essayes de de de de de donc tu économises une grosse partie quand même du du coûp du terrassement globalement si tu peux le stocker et puis réutiliser r énormément ouais voilà d'ailleurs si on arrive à faire des ramblet au sein d'une parcelle donc ça c'est plutôt destiné on va dire à des des des des des gros développements des projets où tu as de la place si tu peut faire du déblay et au lieu de de d'amener tout ça en décharge bah on va dire remodeler ta parcelle pour peut-être relever le terrain de 50 cm c'est pas toujours autorisé par par par l'État mais si tu peux le faire ça t'économise beaucoup de choses ça t'économise bah le prix de la décharge et puis surtout des allées venu de de de camion qui sont un peu insensés qu'on cherche tous tous tous à réduire aujourd'hui quoi h donc voilà pour le terrassement ok donc là si le et à partir de là euh donc bon si donc si le le terrain de mauvaise qualité bon bah la seule différence c'est que tu tu prends tu prends la terre et tu tu voà oua ouais tu as pas de ok après le terrassement donc le trou est fait ouais on fait sur les travaux spéciaux je sais pas si on peut trop aller dans le détail parce que bon c'est très très cas par cas hein mais euh non c'est c'est quoi le le le je sais pas les pires surprises que tu as eu euh c'est très dur à à déterminer en fait les travx spéciaux souvent ça arrive ENF ça une étape déjà étape 5 hein c'est dur de l'anticiper vraiment ouais en fait des surprises c'estess de pas en avoir en fait à partir du moment non mais à partir du moment où tu fais une étude de sol où tu as un géotechnicien qui vient et qui fait ses sondages et qui va étudier la qualité de ton terrain euh lui tout de suite va te dire euh il y a besoin de travaux spéciaux ou il y en a pas besoin parce que quand il fait ses sondages il va voir bah la qualité du terrain il va voir s'il y a des venues d'eau il va mettre des piieau pour voir si c'est des tubes piieau c'est des tubes qu'on met pour savoir VO si dans le temps tu as de l'eau qui va venir dans le terrain ou pas parce que quand tu creuses tu peux avoir de l'eau à un moment donné puis puis puis pas d'eau 3 mois après donc c'est important de surveiller ça et c'est en fait c'est en faisant en faisant ces études que que tu arrives à sécuriser ton risque et à minimiser les surprises et en fait si si on réfléchit bien la SIA elle a défini des PHAs pourquoi elle a défini des des des phases pour permettre on va dire au m d'ouvrage promoteur par exemple de pouvoir sortir de l'opération à un moment donné pas toujours facile mais typiquement à la fin à la fin de la la phase 2 l'étude de FAA si le promoteur voit que l'opération pas viable qui va même pas pouvoir faire de de proposition d'achat au propriétaire du terrain bah il sort h c'est pareil en phase 3 en phase 3 si après la phase 31 donc avant projet la phase 3 est est sous-catégorisée en trois trois parties si après l'avant projet tu vois que tu tournes pas dans ton ton plan financier bah tu sors tu arrêtes tout c'est pas toujours facile parce que si tu as acheté le terrain bah il faut savoir comment faire du terrain te reste non plus sur les bras c'est c'est parce qu'à la phase 3 normalement quand tu es déjà bien avancé dans la phase 3 c'est que tu es déjà bien avancé dans les négociations d'achat ou peut-être t quasiment acheté t ton tu as quasiment acheté le foncier ou alors tu as fait une promesse d'achat ce qui ce qui est plus en plus rare aujourd'hui mais ouais mais mais oui tu es très engagé déjà ouais tu es très engagé mais la la préparation d'ailleurs jeis vite un aparté d'où la préparation de et ton positionnement que je comprends parfaitement qui est extrêmement important parce que aujourd'hui la partie vu que la négociation de le conditionnement à l'autorisation je dire existe quasiment plus il est de plus en plus rare le la partie phase une phase 2 prend de plus en plus d'importance tout à fait au fur à mesure c'est les phases les plus entre guillemets sous côté l'évaluation de d'un projet immobilier c'est là où tout le monde va vite et c'est là où on commet le le plus d'erreurs souvent ouis donc c'est là où il faut être vraiment vigilant ouais voilà mais tu vois typiquement sur pour revenir un peu à comment on séquence on va dire l'investissement financier dans les phases d'études imaginons que bon je dis une bêtise mais euh qu' un développement euh euh de projet ça te coûte 100000 francs bah un promoteur il va peut-être mettre 3 4000 francs dans la phase 2 il va peut-être mettre 10 1500 francs dans la phase 31 puis après il va remettre 20000 francs dans la PH 32 et puis encore ainsi de suite et puis plus il avance bah plus plus il va investir beaucoup en fait et c'est pour ça qu'à chaque fois tu as une porte de sortie au cas où bah tu te rends compte que ton opération elle est pas viable tuarrêtes tu coupes bien sûr après oui quand tu as le terrain sur les bras c'est pas facile alors si tu as une maison dessus bah tu peux faire des choses tu peux tu peux louer la maison faire faire du rendement locatif ou autre essay de faire une extension de cette maison ou ou je ne sais quoi mais disons que c'était peut-être pas le le projet que tuambitionné au départ disons que le prix d'achat il est intimement lié à ce que à ce que ce que tu ambitionnais au départ donc souvent se retourner pendant après la phase de c'est c'est compliqué ou ouais pas se tromper en face de complètement ouais ok donc on a vu le terrassement travaux spéciaux on disait du coup travaux spéciaux alors quand est-ce que tu as recours au travaux spéciaux alors tu as recours au travaux spéciaux quand tu creuses dans dans le terrain quand tu fais du quand tu fais du sous-sol en montagne en valet par exemple voilà quand le terrain est en pente ouais ça c'est des sujet que tu maîtrises bien quand terrain en pente que tu dépasses les 3 4 m de Creuse d' hauteur de Creuse bah faut stabiliser le terrain tout simplement donc soit c'est de la roche et puis ton terrain il se stabilise tout seul ça c'est rare et et puis bon ça coûte ça coûte cher à à construire soit ça peut être de la glaise ou des terrains très argileux qui au contact de l'eau vont gonfler puis là ils vont ils vont s'ébouler donc là tu dois mettre en œuvre des trop spéciaux trop spéciaux alors tu as plusieurs techniques tu as la paroie berlinoise tu enfonces des des des des des profilets métalliques que tu bétonnes et puis après au fur à mesure de le creuse bah tu soit tu gunis tu projettes du béton que tu viens armer soit tu tu enfonces des grands des grands des grands des grands madriers en bois que tu fais descendre au fur à mesure que tu que tu creuses euh ça c'est on va dire la la technique la plus fréquente tuas une technique qui est qui est qui est qui est moins utilisée c'est la la porclouée donc là c'est tu viens t'aluter tu viens renforcer ton ton talu en gunant ton talu donc en projetant du béton en venant de mettre de l'armature dessus puis sur ce sur cet alu qui estunité bah tu viens lui mettre des clous en fait pour pour en fait retenir les Bou ça les gros machins qu'on voit dans dans les murs qui ouais c'est ça exact je savais pas que s'appelit une paroie clouée ouais alors c'est c'est c'est ça fait du sens c'est pas beaucoup utilisé surtout en ville parce que en fait quand tu fais des clous bah tes clous tu les clous de manière oblique ou et puis il faut aller chez le voisin donc il faut avoir l'uteur et ça c'est c'est très rare d'avoir l'auteur pour ce genre de chose c'est clair et puis après tuas la tuas la par remoulé parou moul donc en fait tu creuses avec des des grosses pelles d'une manière verticale tu mets un substitut de terrain pendant que tu creuses euh c'est un un substitut très très liquide donc ça ça va servir à ce que les parois s boulent pas le temps que tu enfiles ton armature et que tu bétonnes h HM et puis après tu récupères ce substitut et puis tu tu le traites et euh ça c'est la pourvoie moulée ça ça ça c'est on va dire peut-être ce qui coûte le plus cher en terme de Tra spéciaux donc ça tu l'utilises quand tu fais deux à trois niveaux de sous-sol en ville quand tuas des contraintes on va dire assez assez poussé de de terraassement par que c'est les parois berlinoises les plus les plus utilisé ou bien ouais ouais c'est la c'est c'est la plus courante ok voilà tu as les paroi de piieuxéquant aussi enfin tu as plein de choses combien ça coûte ça bah je sais pas une paroie moulée on a habitude de dire ça coûte entre 1000 et 1200 franc par exemple du mtre carré ok ça après ça tout dépend aussi des contraintes que tu as sur le terrain c'est des parois moulé des fois faut les butonner donc après faut rajouter les butons les butons c'est des profilés métalliques que tu mets entre les parois pour qu' qu'ell se tienneent d'accord donc ça après bon ça tu as des tu es tu es déjà en avantprjet tu as des des ingénieurs justement qui qui calcule ses poutons mais mais déjà au au stade d'études de faisa euh si tu as si tu as ce genre de choses que que tu arrives à anticiper bah tu tu pars sur 1000 1200 francs du mè carré ok pour berlinois ça vaut 6 700 francs le m carré m Carr d'accord mais toi tu sais en étude de faisabilité en de faisabilité en phase 2 avec le le gabarit tu vas je sais pas si tu vas voir le terrain ou tu tu connais un petit peu la la topographie du terrain tu vas tu vas sur le cadastre tu sais dire déjà à peu près bon on risque de mettre des por bi lunoise ou ouais tu tu le sais déjà parce que tu ouais ok en fait tu arrives à avoir des coupes on va dire du du du terrain et puis tu arrives à à visionner on va dire les les sondages environnants donc si tu vois qu'il y a de l'eau tu dis que c'est pas bon signe tu dis que certainement va falloir faire pas tu peux avoir aussi des PAL planches ou autes en plein de techniques donc déjà dans tes coups de construction tu anticipes quelque chose ok parfait il y a des choses aussi anticiper trop préparatoire c'est souvent des choses que les gens oublient de regarder c'est est-ce que il y a a des conduites qui traversent sur ma sur ma sur ma parcelle ouais donc typiquement c'est un conduit de d' US qui qui desserre je sais pas une maison qui est situé au-dessus de ton terrain bah cette conduite avant de construire il va falloir que tu la dévies et puis ça c'est des des coûps qui qui sont qui sont aussi à prendre en compte voilà complètement donc ça c'est des infos que tu trouves sur le cadastre tu tu tu peux demander aussi en facease de de de de connaître on va dire la position de des conduites d' d' pluviale d' usé d'électricité d'au gaz tout ce que tu veux ok parfait donc là on a fait le tour un peu du travaux spéciaux terrassement donc on a un trou maintenant ouais et qu'est-ce qu'on fait pour la suite quoi après on est-ce que l'eau est-ce que s'il y a de l'eau dans dans l'étude du géothermicien géotechnicien nonechnicien pardon s'il détermine qu'il y a de l'eau dans le terrain ça change la façon de d'étanchifier le d'étancher le le radier ouais ouais ouais et c'est ça qui coûte plus cher quand tu me disais il y a de l'eau c'est ce que tu disais avant si vois qu'il y a de l'eau qui risque d'être là qui risque de rester ça risque de coûter plus cher mais donc c'est l'étanchéité du rier ouais tout tout dépend l'eau que tu as en fait si c'est de l'eau qui ruisselle c'est une na on va dire de versant et puis que donc si si tu as de l'eau qui s'écoule de la montagne au lac typiquement et puis que ton sous-sol bah tu vas l'utiliser que pour stocker des des voitures par exemple euh tu peux te permettre de de ne pas étancher le le le sous-sol à à 100 % tu peux tu peux on va dire euh juste faire ce qu'on appelle une cuve blanche ça veut dire que tu tu renforces la la la composition de tes murs pour que bah ton tes tes tes tes murs et capacité à déjà repousser euh le 95 % des venu d'eau que tu pourras avoir tu as toujours quelques petit petites venu d'eau que tu peux avoir mais c'est c'est c'est ces venu d'eau tu les traites avec des joints fau ou des bandypalons c'est dire que tu traites les reprises de bétonnage pour éviter qu'elle rentre par ses points de faiblesse en fait ok que sont le que sont le la structure du bâtiment et ces cuves blanches ça coûte moins cher que l'anchité par contre si dans ton sous-sol bah tu me dis que tu je sais pas tu as une partie qui habiter ou tu vas je sais pas tu vas faire un souplexe par exemple tu vas aménager le sous-sol je sais pas tu vas tu vas vouloir faire une salle de cinéma ou enfin des pièces un peu à vivre on va dire euh ouais là faut faire une étanchéité quel que soit le quel que soit le quel que soit les venus d'eau donc là tu fais une étanchéité alors tu as plusieurs techniques si tu tu peux le faire tu fais une étanché tu collé donc c'est c'est une membrane noire que tu colles sur tes murs béton tu fais ça contre tes murs tu fais ça sous ton radier et puis tu as tu as tuas un sous-sol étanche voilà c'est vite les problèmes ok ça c'est quoi la différence de CO entre ça et la cuve blanche la cuve blanche difficile à dire au mètre carré de mur comment ça pourrait coûter mais je sais pas aller sur 1 m car de mur étanché ça ça va valoir 5 francs 5 si 7 7 fr du m carré ok une éterchéité collée avec un part vapeur voilà ça va te coûter 45 à 55 francs quand même ouais il gros différence ouais tout à fait différence de résultat aussi bien sûr nickel donc là on est bon toujours en sous-sol exact les coups de construction là voilà la suite ouais alors après bah tues bah ton coup de canalisation donc une fois que tu as fait ton fond de fouille bah tu creuses tes tes réseaux tu tu tu tu crées ton ton réseau de d'eau usé d'e pluvial pour évacuer ce qui doit sortir de ton bâtiment puis après tu passes au béton armé Bor c'est un gros poste sur sur les coups de construction donc pareil comme pour le terracement tu as tu commences par estimer ton ton ton installation de chantier et puis après étape par étape bah tu estimeses les coups de construction de tous tes niveaux donc tu pars coffrage de radier donc tu détailles tout coffrage bord radier béton de radier armature euh les joints les joints F justement pour écher les repris de bétonnage et puis après coffrage de mur béton de mur les embrasures de porte mais tu divises comme ça déjà en phase 2 ouais déjà en phase 2 déjà ouais ouais déjà je je je je séquence l' situation bahis ça fait 20 ans qu'on fait ça donc au final 20 ans tuas tu vas plus vite forcément que celui qui ouais qui démarre ou ouais mais du coup tu tu fais pas tu fais pas 3000 m C FO 900 prend le m cube pas du tout non ouais non non ouais ou d'accord bon alors et et pour parler le langage de comment des mortels sur cette partie là en sous-sol ça coûte combien le mètre Cu à peu près bah un 1 m³ de béton coulé en place euh ça vaut euh entre 190 et 250 francs on va dire du M c ok mais là tu as fait que couler un 1 m³ de béton ouais pour couler 1 m³ de béton il te faut 2 m² de coffrage typiquement pour faire 1 m car de mur ok 1 m car de coffrage alors ça ça dépend vraiment du la difficulté de de l'ouvrage mais ça va de 40 à 55 francs ok des fois tu vois des 35 40 francs mais c'est des prix qui sont assezz bas on va dire les M Carr de coffrage ouais m de coffrage c'est dire que pour faire 1 m car de mur il faut mettre de 2 m de Cha côtéis sin sinon ça coule sinon exactement et puis après tu aussi ton ton ferillage qu'il faut qu' faut bien estimer is et ça c'est pas évident ça toujours dit c'est incroyable de savoir quel faer tu le mets où et de quelle dimension ouais alors à notre stade en fait on bah tu peux pas faire ça en face de ouais alors tu en fait ce qu'on ce qu'on fait c'est qu'on estime des ratios d'armature voil se dire qu'on estime entre 100 et 130 kg d'armature au m Cu de béton cou en place voilà c'est en général ce qu'onet trouve dans la plupart des projets immobilier en Suisse ok entre 100 et 130 entre 100 et 130 ok ouais d'accord voilà après bah quand tu calcules ton coup d'armature tu s déétailles entre la fourniture de l'armature la pose d'armature les coefficients de frais généraux de l'entreprise et ça te sort ton ton prix d'armature qui est un poste qui représente à peu près 30 30 % du coûp du gros œu quand même ah quand même ouais ouais ouais c'est c'est énorme ça a beaucoup augmenté à cause du covid ça ouais ouais ouais ouais bah alors tuas tuas tu as eu tuas tuas une première phase le covid une phase 2 on va dire qui le conflit Ukraine Russie oui et tu as pris l'armature a pris 30 % on va dire pendant covid et a repris encore 30 % pendant la guerre ouais faut savoir que en fait l'armature l'armature traditionnellement Comand comm on la connaît com on l'utilise en tout cas dans le btau armé c'est à 100 % de l'armature qui est issu de produit recyclé c'està dire qu'on prend des vieilles carcasses de de voiture on fon ça et puis on on sort des bobines en fait des bobines d'armatureok puis après ces bobines elles arrivent en Suisse euh et puis viennent chez nos marchands d'armature et puis bah eux ils façonnent ces bobines avec des barres qui ressemblent exactement à ce que l'ingénieure civil a demandé ok incroyable donc c'est c'est de l'arciè cyclé on a on peut utiliser de l'ARCI cyclé parce que c'est du béton qui est enrobé donc qui a pas besoin qui a pas besoin de propriété exceptionnelle ça a juste besoin d'être bon en traction voilà les cureillers par exemple n'utilisent pas d'arciè cyclé parce que c'est des aciers qui qui sont beaucoup plus spécifiques qui sont exposés aux inempéri qui sont pas enrobés ils utilisent autre qualité de d'armature mais ouais effectivement le l'acier a pris a pris énormément pendant pendant ces deux phases là ok donc là on a on a donc on a dit à peu près 200 franc le M C du béton coulé coulé en place ouais 200 et 230 ça dépend le projet OK et euh et le sous-sol terminé c'est c'est quoi la partie par exemple dans dans un sous-sol de de de des installation électricité sanitaire ouais alors ça bah c'est électricité c'est ça vient au C fc23 donc une fois que tu as calculé euh justement ton coup de construction en gros œuvre que tu as calculé euh tes coûts pour couvrir le bâtiment donc pour le metur d'eau que tu as calculé bah tes coûps pour le mur d'air donc pour poser tes menusur extérieur que tu as calculé tes cooups pour la façade donc pour l'isoler et puis pour mettre en vêtement tu arrives effectivementuss C 23 24 25 donc électricité chauffage ventilation sanitaire et puis là euh cfc23 bah ce que tu fais tu euh tu détailles pièce par pièce ce que tu veux comme prestation typiquement tu as un salon est-ce que tu veux mettre trois interes de prise trois points lumineux deux points lumineux un point lumineux et ça ça à toi de l'estimer avec le MRE d'ouvrage en fonction de la qualité de l'ouvrage qu' veut qu' veut donner à ses clients ok h on finit rapidement le le sous-sol ouais euh globalement s'il fallait donner un prix approximatif du mè cube terminé du sous-sol pour un étage en sousol je suis hyper en ratiomè cubcia parce que j'utilise peu les ratiomètres cubia mais si tu veux pas te tromper euh tu pars à 450 francs du m cube pour estimer euh la création d'un sous-sol était plus ou moins attention hors spéciaux é h taxe es voilà ok faut faut faire attention à alors entre M ouvrage et c'est intéressant d'ailleurs qu'on s'arrête juste à un tout petit instant là-dessus quand on parle de de CUB sia en fait très souvent euh il y a les les gens ne parlent pas du même cubsia typiquement je te donne un exemple moi quand je parle de cubia c'est le cubascia 416 je parle en TTC et je parle en en CFC 1 à 5 ça veut dire le tout compris voilà ok tu as tu as deux méthodes pour calculer tu as le 416 tu tu as le 116 116 c'est utilisé avant euh mais il encore encore 10 15 15 en arrière c'est encore un petit peu utilisé aujourd'hui mais de moins en moins c'est un cube bah tu le sais qui qui euh très approximatif ouais en fait qui qui prenait en compte typiquement les balcons où tu créis du cube quand tu avais des balcons c'est dire que si tu as de 2 m de largeur de de balcon la norme si A S te disait bah tu prends 1 m de hauteur comme ça ça te fait un peu de cuble donc tuas tuas le volume en si 116 est plus important que le 416 parce qu'il prend en compte la géométrie finalement de l'immeuble je trouve c'est une méthode qui a du sens aujourd'hui aujourd'hui tout le monde parle en 416 pratiquement donc 416 c'est uniquement l'enveloppe de l'immeuble donc hors balcon hors hors sur profofondeur pour le le sous-sol parce que tu Majoris le sous-sol avec de 1 m par exemple avec la 116 toiture aussi he pareil je crois toiture plate tu mets 50 cm de plus en 116 donc en 416 non c'est tu tu es strictement l'enveloppe donc déjà quand tu parles de ratio sia avec un collègue par exemple faut savoir ok tu parles quoi tu parles TTC tu parles 416 ou 116 et après faut lui demander ok tu parles C 5 parce que tu en as tu en a qui parle CFC souvent 20 28 tu vois ils enlèvent tout ce qui est travaux spéciaux parce qu'effectivement c'est une part qui est variable selon les projets ils enlèvent tout ce qui est cûpt des mandataires le 29 et ils enlève tout ce qui est taxe d'autorisation construire donc eux ils vont te parler de ratio ascia 416 TTC CFC 20 28 voilà donc quand tu parles avec un collègue de ratio C poser ce genre de question pour savoir si tu aligné sur le même langage bien sû pour la petitte aparté ok donc là quand tu dis 450 francs par le le mètre cube pour le soussol c'est s 416 1 à 5 TTC ouais exactement ok donc ça veut dire mais donc là ça englobe les aménagements extérieurs secondaire juste le sous-sol la construction du sous-sol ok ah d'accord ok ok donc ok euh d'accord donc on a 450 pour le m³ là on a fini le sous-sol on rambl là contre le soussol ouais exact ouais là on monte les étages d'accord donc là il y a plus de terre qui on parle plus de terre plus de rien euh on peut on commence pareil des façades éventuellement euh isolation euh c'est quoi c'est quoi le le coût par mètre carré d'une façade cripi isolation périphérique respectivement euh façade façade ventiler Pierr alors bois la la la moins chère des façades c'est la FA façade compacte euh crepie euh ça si tu dois c'est la plus commune voilà si on doit donner un ratio au mètre carré construit ça tourne entre 200 et 300 francs du mèt carré euh une façade ça peut aller de de de de à 300 francs jusqu'à 1000 1200 francs par exemple M Carr une des façades les plus chères que que que que j'ai vu c'est souvent ces façades je sais pas si tu as vu sur des des maisons souvent tu as des façades en en brique qui sont doubl pot en fait tu construis ton tu construis ton ton mur en béton ensuite tu mets une lame d'air enfin tu poses ton isolation pardon tu as des consoles qui vont qui vont venir accueillir ton ton par tes parement brique ensuite après l'isolation tu mets une l d'air puis après tu as ton parement en brique qui fait 8 à 10 cm et c'est de la façade en brique qui est maçonnée avec plein d'éléments techniques parce qu'il faut la porter cette brique il faut l'accrocher à la structure béton et ça c'est une façade qui qui coûte assez cher alors selon la la technique selon les détails de construction bon c'est un peu plus large ouais ça peut aller ça va de on peut partir même en dessous de 1000 francs mais on peut aller de 900 à 1200 francs du mètre carré ça c'est fa très cher quel contexte tu feris une façade comme ça bah souvent pour des villes individueles V individuel ou tu veux vraiment faire une belle façade parce que tu as envie d'une belle maison par exemple là tu vas utiliser ce ok tu vas utiliser ça après tu peux en avoir aussi sur des des bâtiments des bâtiments publics alors souvent C facettes qui sont quand même un peu moins coûteuses parce que tu travailles plus de la pierre mais tu travailles de la brique donc là tu es souvent entre 800 et 900 francs du M Carr ce qui est quand même assez assez cher mais ça donne vraiment des résultats vraiment incroyable en terme d'architecture c'est des très beaux produits ok d'accord et puis entre ces deux types de façade tu as une façade qui qui est très utilisée en Suisse c'est la façade en en en béton préfabriqué donc ça c'est des éléments que tu construis en usine donc qui comporte le mur en béton l'isolation et puis ton PARM final qui est une pot en béton de 6 à 7 cm que tu fais ça dans des des usines soit à Genève ou alors sur le sur le canton nouveau il y a des des entreprises qui sont très très spécialisés là-dedans qui savent très bien faire ce genre de produit ça ça coûte entre alors ça dépend parce que ça ça dépend de l'appartement que tu veux donner que tu veux donner à à à ton à ta à ta peau mais ça peut aller de 400 à 600 francs du mètre carré par exemple OK et puis tu as une façade encore qui est assez utilisée c'est la façade ventilée après alors la façade ventilée ça peut aller de 450 à 600 francs du mè carré disons là tout tout va dépendre de ce que tu mets comme comme PARM au final voilà si tu mets si tu mets un PARM crépill ça coûter moins cher que si tu mets du fibre ciment ou autre tu vois et après tu peux mettre ce que tu veux comme panneau finalement bien sûr ou sur ces façad là bien sûr dans dans dans la c'est quoi le plus cher d'ailleurs dans dans le revêtement du coup pour une façade qui est ventilée je dirais le le le le FIB fibbrcient coûte quand même assez cher mais donne un résultat qui est quand même pas mal ouais ok tu as parlé de rapidement du coup de la la des paroies préfabriqué les façadabriqu ouais ça c'est quelque chose que tu vois de plus en plus ou même pas forcément c'est c'est quelque chose qui a toujours existé en Suisse c'est culturel vraiment tuas tu as une entreprise à Genève qui qui maîtrise très bien ça qui s'appelle Prelco et qui K qui qui qui qui est assez proactive avec les les les les bureaux d'Archie qui les conseille très bien et ça donne des résultats vraiment vraiment assez assez assez exceptionnel tuas des qualités de béton qui sont très bien travaillé OK et et ouais c'est quelque chose qui qui a toujours existé en Suisse ok donc c'est stable il y a pas une explosion de la préfabrication maintenant ouais il y a des modes il y a des modes où typiquement il y a 5 6 ans les usines étaient complètement débordées elles arrivaient plus à suivre parce qu' y avait énormément de projets en en préfa lourd ouais puis là ça c'est un petit peu calmé mais tuas tuas quand même pas mal d'activité ok parce qu'on voit des produits Prologis d'Illes sorte de beaucoup maintenant un peu partout c'està-dire prologie prologie c'est alors peut-être sont pas actif à Genève c'est une boîte de construction du coup qui est promotion qui F beaucoup beaucoup de préfabriqué ils sont un peu partout donc d'accord h donc voilà donc là on a fait on a fait les façades est-ce que à l'intérieur là on on en découpage on commence par les des peut-être ouais B ça fait une dalle fini entre le plafond et le revêtement de sol terminé au-dessus alors fini avec le plafond bon déjà au niveau du béton combien ça fait en épaisseur une dalle ça dépend de la portée donc pour une portée à 6 8 m ça dépend du surcharge d'exploitation mais pour du logement je sais pas 300 kg de surcharge d'exploitation ça dépend aussi de la technique qu'est-ce que tu mettes dedans est-ce que tu es en retilation double flux ou simple flux euh ta dalle elle fait 20 à 24 cm d'épaisseur OK voilà ensuite bah sur ta d tu dois faire ta chape donc avant de faire ta chape tu mets deux couches croisé d'isolation tu mets 6 à 7 cm de chape ça d'ailleurs juste avant la Chae donc tu mets isolation isolation est-ce que c'est toujours maintenant le il y a toujours comme seul système de de mettre des des justement des couches croisées d'isolation espèces de sagex au final mais il y a pas quelqu'un qui veut inventer un un fusil à à isoler pour le sol ça existe pas ça ça existe ou ah ok d'accord ça se fait existe ouis parce vraiment c'est des c'est des plaques d'isolation que les mecs posent ouais j'ai un copain qui a rénové sa baraque ben il utilisé ça ou ouais ah mais qui est venu avec un sorte de pistolet qui lu a projeté 4 cm deation partout sur sur sa maison ok d'accord je me dis c'est parce que déjà en fait moi je je de base je viens du domaine de l'électricité et du coup d'accord ok très s il y a toujours des bagares dans l'électricité entre le mec qui pose l'isolation et l'électricien qui sur la dalle sur sur sur la dalle donc béton tire ses tubes qui qu' a qu'il a qu'il a raté dans dans le radier ou dans l'élévation et euh et et c'est et c'est un délire à quel point parce que en fait il y a toujours une baguar parce que l'électro évidemment lui il tire son tube n'importe comment parce que c'est il va le plus vite possible en point A en point B sauf que le mec il vient poser l'isolation quand il y a des tubes et il y a toujours des tubes sur les d jamais une dalle sans rien dessus bah il doit découper ses plaques d'ésolation dans tous les sens pour passer autour de ces de ces de ces tubes quoi exact ouis ouais et du coup je me dis mais il y a pas un mec qui veut inventer un pistolet et qui et qui et qui qui pète enfin qui qui qui tire sur ce sol quoi ouais non non alors ça ça existe mais j'ai jamais vu encore j'ai vu en France faire ce genre de chose pas pas encore en Suisse al ça va peut-être arriver ok donc en Suisse majoritairement où tout le temps ça reste quand même des plaques de d'isolation du coup je croisais c'est hallucinant et puis d'ailleurs quand tu as des des tubes qui viennent sur la dalle c'est pas toujours que l'électricien c'est c'est foiré ça arrive effectivement des fois mais sou ouais si tu as des modifiurs ou autre et puis ça fait que bah tu pouvais pas incorporer dans le béton enfin tu connais sa par bien sûr bien sûr ok donc d'ailleurs moi c'est toujours ce que j'ai trouvé incroyable avec l'électricité c'est que dans le domaine de l'électricité si tu es intéressé tu tu en fait tu vois toutes les étape la construction et si tu es curieux tu peux apprendre tellement de choses parce que tu es dans le radier de base avec le maçon ou c'est là que tu commences tu fais ton radier tu le mets à terre et ensuite après à chaque étape les les élévations tu es là tu es toujours avec le sanitaire en parallèle je pense sanitaire électricité c'est les deux métiers un peu de la construction vraiment tu es là de zéro tu vois tout le jusque tout à la fin le le le peintre a fini de de de de peindre le les murs et toi tu poses son cache ouais tu as raison tuas tu as le maçon aussi Qui est qui est qui est alors le maçon c'est un peu aussi le point central tu vois entre bah la boîte de TR spéciaux le terrassier le charpentier quand tu dois définir race de charpente il court après le menusier pour avoir les vites de maçonnerie il court après l'électricien pour les incorpos ouais ouais c'est aussi un métier qui est très formateur si tu démarres en maçonnerie tu as tuas tu as déjà une bonne vision un peu globale ou de la construction et après tu peux tu peux très facilement faire de l'entrepé générale c'est clair c'est plus gros UV quand même gros la fin tout à la fin plus tellement ok magnifique donc on était à la dalle ouais 24 cm max de béton ouais de coup je croisé dies 2 cm cm ch 6 à 7 cm OK et puis après tu as ton vêtement de sol 1 cm 2 cm tout dépend ce que tu mets ouais donc en gros tu es à 12 plus 20 32 33 je te fais confiance 34 cm puis en en sous faceace de dalle tuas 1 cm de plâtre ouais dessous ouais ok tu peux avoir un faux plafond aussi ça dépend le sing que tu veux que tu veux donner ouais complètement oui 10 cm ou en général ça se gipse plôt en général ça mais donc tu es tu es à 35 tout compris ouais en gros ouais ok tu es juste d'accord espace entre les étages c'est à 2 40 ouais 2 40 2 50 ouis ça dépend le projet ça dépend du standing exact et et puis euh et puis là du coup ton étage en on en pris par mè cube ratio aussia que tu aimes pas ouais combien ça coûte bah en en règle générale euh j'aime à dire que si tu pars à 950 francs du du mètre cube pour tout ce qui est superstructure ok euh tu es à peu près euh dans le ti ah oui attention là tu parles de pp là ou standing ouais c'est ouais ouais tu as raison de le préciser c'est c'est la c'est de la PPE c'est du standing on va dire moyenne gamme ok tu es pas tu es pas encore dans le dans l' g attention à pas utiliser en phase 2 d'avant projet ou en tout cas attention à bien maîtriser son son coup des travaux spéciaux et de tout ce qui peut environner c'est 950 francs du M C ouais donc 950 francs on est d'accord ça compte pas les frais secondaire lié à à la construction ouais si ça compte le C c'est c'est 5 ouais ouais c'est un à 5 par contre ouais ce que j'inclus pas là-dedans c'est le les les aménagements extérieurs ouais ouais d'accord ouais ouais c'est 4 d'accord exa ok donc là on a fait notre étage euh 900 donc 450 le sol 950 le les étages approximativement hein ou euh peut-être qu' nous manque la la toiture ouais je pense elle est comprise dans C 950 mais ouais mais effectivement ouais pour parler de toiture bah tu as deux systèmes hein tuas la toiture plate la toiture en pente voilà ça ça dépend de là où tu construis de ce que ce que tu veux faire ce qui est le plus économique c'est la toiture plate parce que ça c'est vraiment ce qui coûte le moins cher une membrane d'étchité ça te coûte moins cher et une dalle en béton ça te coûte moins cher qu'une qu'une qu'une charpente à titre personnel bon je trouve c'est un peu moins un peu moins joli ça fait un peu moins villageois voilà h c'est clair mais bon bah pour pour estimer ta ton ton coup de construction de de de ta toiture si tu es sur une toiture plate bah tu mets tes tes 22 ou 24 C m d'épaisseur de de béton tu mets ton isolation alors ça dépend enfin tu mets ton ton par vapeur ensuite ton ton isolation puis ta membran d'étanchéité l'épaisseur de d'isolation ça dépend quel quel label tu vises si tu veux du Minergie si tu veux du mergp du minergpch voil tout ça ça ça ça tuas quoi 15 cm 16 20 ouais tu es en général aux alentour de 20 cm 20 cm OK et puis après bah sur ton sur ton ta monbran d'tenchéité tu mets tu mets n BK pour la protéger puis après tu mets tonevêtement ça peut être du gravier ça peut être ça peut être un substrat végétal ça peut être plein de choses ça c'est beaucoup plus cher quand même de mettre du véetal que du que du gravier c'est 15 15 20 franc de plus ouais le le MT carré de recouvert ok d'accord PRS parce que en en gravier on a combien à peu près euh en gravillon tu vas être à 20 20 25 francs du mètre carré ah OK puis tu étais à 40 entre 40 et 50 francs ok ouais bon ça va d'accord et puis là si tu mets des panneaux solaires sur le toit ouais ouais est-ce que c'est le même coup de mettre des panneaux solaires sur un toit en pente ou à plat ouais il y a peut-être une légère différence moi j'ai pour habitude de dire que ça coûte pareil je pense les spécialistes pourrait pour pourra dire l'inverse mais ouais ouais et combien ça coûte le mètre carré ça de panneau solairire mis en place j'estime entre 450 et 550 francs du mètre carré ok d'accord m Carr recouvert de panneaux de panneaux ouais de panneau mis en place ouais ok parfait sachant que bah tes tes panneaux solaires en général ils sont t très souvent couplés à une pome à chaleur et puis souvent le les panneaux solaires alors tu as deux types de panneaux solaires tu as les photovoltaïques et puis tu as les panneaux solaires à Ha chaud sanitaire h les photovoltaïque ça ça ça c'est utilisé pour produire l'électricité donc ça va alimenter ta ta pompe à chaleur quand tu as une pompe à chaleur et puis tes panneaux au chaud sanitaire ça va réchauffer les tubes de ton planchchauffant si tu veux h par un échangeur à à plaque ça va ça va permettre de de bien sûr ou ou mais quand tu dis 450 à 500 francs le mètre carré c'est un peu près pareil les deux ouais c'est un peu près pareil pr pareil ok d'accord donc là on a tout fait h on a tout fait pour la construction quoi en gros pour le gros V ouais enfin pour le H deord d'air ouais après tu as les aménagements intérieurs un et deux ouais donc c'est carlage faillance parquet euh gissage peinture papier peint combien ça coûte par appartement TR pièces et demi quatre pièces jeun voie ouais euh l'électricité l'installation électrique de l'appartement alors effectivement ouis tu as souvent tire des ratios par appartement ça c'est une valeur qui est souvent très regardé ouais pour une villa typiquement j'ai pour habitude de dire que tu es aux alentours des 25000 francs par villa ok le coût de l'électricité c'est fc23 après pour les les appartements tu es entre 15 15 et 20000 mais ça dépend beaucoup du standing is bien sûr comme le sanitaire comme le sanitaire ok pareil sanitaire tu as combien bah sanitaire là tu fais des ratio par appareil sanitaire et puis souvent tu es entre 4005 5500 francs ratio par appareil voilà ça c'est ouis c'est des valeurs que j'utilise pas beaucoup parce que moi je je me fille toujours à des des sous détails un peu plus construits ouais bien sûr mais c'est c'est des ratios que tu peux tu tu en fait un ratio pour moi il doit toujours être là pas pour chiffrer mais pour pour essayer de de voir si tu as commis une erreur ou pas dans ton chiffrage ouais si tu as fait ton chiffrage et que tu arrives à un coup de construction CFC 23 à 10000 franc l'appartement c'est que tu t'es trompé quelque part il a une formule qui s pas qui s pas un moins au lieu d'un plus si si tu et et puis alors alors de manière générale peut-être plus simplement sur le le le 100 % du coût de construction d'un immeuble combien tu dois allouer à au cvse partie sanitaire disons combien tu dois louer au Chau en pourcentage je dis idée ENF j'ai j'ai des tableaux ouais j'ai des tableaux qui à chaque fois me calculent effectivement C ratio là mais je les utilise très peu en fait au donc si je vais te dire alors ouais je vais dire je vais dire des bêtises ok ok non alors passons passons maintenant on a vu donc ça c'est vraiment la construction ouais en rénovation maintenant faut rénover une villa entièrement qui est une villa qui est ouais année années 70 75 il faut faire bah tu vois c'est l'isolation est pas bonne système chauffage fa changer à l'intérieur faut tout rénover faut faaire la toiture combien ça coûte par mètre carré ça alors ça c'est la rénovation c'est c'est un sujet très intéressant typiquement il y a toujours un sujet qui est qui est passionnant c'est où tu t'arrêtes dans la rénovation ouais c'est ça le problème donc c'est la première question c'est c'est le premier dialogue qu'il faut avoir avec le ma d'ouvrage ça vient en phase de souvent très souvent tu comm P pas rénover le toit les façades donc tu réisoles après tu te poses la question est-ce que change les fenêtres h bon tu changes les fenêtres oui ou non puis après tu tu refais tes techniques si tu as une vieille chaudière à foul tu vas peut-être mettre une une PPE à chaleur c'est peut-être un peu plus un peu plus écologique et puis ça c'est rement et puis une fois que tu as fait euh tu as tuas tu as rénové tes techniques bah tu te poses la question est-ce que je rénve un peu l'intérieur tu vois est-ce que je change la cuisine est-ce que je change mes conduites euh d'eau sanitaire parce que avec le temps les conduites elles se chargent un peu en qualquire puis elles se bouchent donc est-ce que je les change et puis après bah est-ce que tu tu rénve ton parquet ton carelage et cetera donc c'est très difficile de poser un coup de construction sur un projet de rénovation mais en phase de tu peux déjà dire bah voilà qu'est-ce que qu'est-ce que vous voulez faire vous voulez tout rénover ok je vous calcule combien ça va coûter de tout rénover et puis après si il se rend compte que bah c'est auudessus de son budget ou si c'est auudessus de son plan financier si c'est quelqu'un qui faut faire du rendement et bah on dit bon bah peut-être qu'on on rénove pas les cuisines peut-être qu'on garde le sol tel qu'il est et puis peut-être qu'on se concentre sur vraiment l'essentiel c'est-à-dire la la la la Renau énergétique on va dire l'enveloppe du bâtiment h et puis bah sur cette phase 2 justement bah il y a un peu un échange qu'on a avec le M d'ouvrage où on dit bon ben voilà ok je vais pouvoir me permettre de rénover les façades de réisoler mon toit de changer ma couverture de de de de refire mes fenêtres de peut-être changer ma ma pompe à chaleur et c'est tout pour cette étape là OK et ensuite ben après ils vont de l'avant phase 3 et puis ils développent ce ce ce ce projet de cette manière là à la louche du coup pour une une une villa qu'on rénom entièrement ouais mais là du coup on fait l'intérieur extérieur ouais mais c'est en Lig moyen normal n'est pas c'est combien ça coûte par mètre carré de surface de planchée je sais pas j'en sais rien ça dépend ouais c'est hyper variable en fait c'est très difficile de de de de poser un chiffre sur mais est-ce qu'on s'en sort ça veut dire tu vois si on prend une villa par exemple 200 m²r ouais est-ce qu'on s'en sort à 400000 francs de rénovation je 2000 franc m car bah ça dépend tes ambition en fait si tu veux tout rénover basique si tu veux tout rénoverf la meilleure réponse que je vais pouvoir te faire c'estdouard donne donne-moi euh juste les plans de la maison ouais tu me donnes une journée je te calcule le coup de la r de la Réo complète tu me dis si ça ça rentre ou pas dans tes objectifs et puis si si ça rentre tant mieux si ça rentre pas bah on fait des variantes bon on a fait la phase 2 la phase 3 h qu'est-ce qu'il en est de la phase 4 maintenant alors la phase 4 donc bonne nouvelle tu as eu ton autorisation de construire bravo ou gros étape de fête ouais tout à fait donc maintenant il va falloir trouver des entreprises pour construire ton projet donc là tu as deux deux types d'entreprise soit tu diriges vers une entreprise générale qui va te s'occuper de tout ton projet de construction donc tu construis un ce qu'on appelle un appel d'offre d'entreprise générale tu consultes swiiss rock Steiner hrs implénia edifia tous les bâtiv ver tous les toutes les de la de la place et puis euh et puis bah tu fais ton tu tu tu tu fais ton ton comparatif tu auditionnes tout le monde avant ça tu t'assures que ton dossier soit complet que tu es fait toutes tes études techniques c'est-à-dire ton rapport géotechnique ton bilan thermique ton étude acoustique ton prédimensionnement de structure tes préétudes CVS et cetera pour pouvoir donner suffisamment d'information à ces entreprises générales pour qu'elle puisse te chiffrer le bâtiment dans Bones condition et qu'elle te rende une offre on va dire sans réserve et et ensuite bah tu tu choisis ton entreprise générale et puis tu lu donnes le feu vert pour pour construire ou alors bah tu tu pars en lot séparé très souvent avec ton architecte tu vas lui confier la mission de direction de travaux et puis tu vas demander à ton architecte d'organiser des appels d'offres pour choisir une boîte de travaux spéciaux un terrassier un maçon un électricien et cetera donc bah le bureau d'architecte qu'est-ce qu'il va faire il va établir des cahers de souousmission c'est veut dire qu'il va calculer des enfin il va éditer des descriptifs de chacun des CFC que compose ton ouvrage et puis il va faire un appel d'offre à 4 5 6 7 entreprises du du coin en tout cas cell avec qui le mettre d'ouvrage aime bien travailler et architect également et puis il va te donner à toi m d'ouvrage bah des tableaux comparatifs et puis toi m d'ouvrage tu vas al lui il va te conseiller voilà je vous conseille de travailler avec telle entreprise ou telle entreprise et puis toi tu vas tu vas choisir ton entreprise et puis tu vas choisir tout ton équipe d'entreprise finalement puis après tu vas lancer les les l'opération de de construction alors c'est quoi le MOS cher entre l'architecte et l'entreprise générale ou l'architecte et les soumissions de l'architecte euh c'est quoi le moins cher euh je dirais que le prix le prix est à peu près égal ok euh c'est plus une volonté euh c'est plus une volonté de enfin le choix entreop générale ou l'eau séparé c'est plus une volonté souvent du du promoteur soit il se dirige vers une entropie générale parce qu'il veut un peu se faciliter les choses et puis il veut être moins mêlé on va dire à l'opération de construction soit c'est un M d'ouvrage qui foncièrement est encore attaché et a raison à son projet immobilier il veut le suivre jusqu'au bout alors à ce moment-là très souvent il part en lot séparé et avec son architecte il il aura une action on va dire sur surage jusqu'à la livraison il sera plus impliqué ouais raison à quel moment faut passer par une une neut pour faire la totalité alors est-ce que toutes les entreprises générales font font l'entreprise totale ou ouais ça c'est une bonne question ETG alors dans quel cas tu pars en et dans quel cas tu pars en eg euh bah la question elle est très intéressante euh j'ai envie de dire que historiquement le le contrat d'entreopist totale c'est pas ce qui se fait souvent Suisse mais il devrait démarrer en phase de ça veut dire que si toi éedouard tu es promoteur immobilier et puis que tu veux développer une parcelle et B tout de suite au stad de l'étude de faisabilité déjà tu vas impliquer une entreprise totale tu vis dire voilà écoutez bah faites-moi le le travail qui l'habitude de faire l'architecte c'està-dire faites-moi le le gabarit de construction et accompagnez-moi jusqu'à la dépose d'autorisation de construire et ensuite et ben on continue ensemble pour la construction c'est très rare que les les projet se passe comme ça en entreprise totale très souvent le mettre d'ouvrage au promoteur construit une équipe de mandataire jusqu'à la dépose d'autorisation de construire et ensuite il demande à des entreprises générales de prendre la responsabilité on va dire enpress total sur tout le travail de conception qui a été fait depuis la phase 2 jusqu'à la phase 3.33 donc là bah l'entreprise générale elle prend quand même des des risques alors je dis l'entreprise générale l'entreprise totale prend des risques parce que elle a pas participé on va dire à toutes ces phases là de développement donc du coup elle a pas on va dire l'œil pour savoir si ce projet a bien été développé ou pas si enfin a pas tout l'historique du projet donc elle s'expose à à pas mal de risqu et souvent ça amène à des conflits entre une entreprise totale qui se retourne contre un promoteur parce que il y a des heures conscepion qui on été fait puis le promoteur dit maisah att prise totale oui mais j'ai pas participé au projet de développement donc souvent ça crée un peu des conflits plus simple enfin je dirais le plus simple c'est c'est ce serait euh de se dire qu'à partir du moment où toi toi édoard promoteur tu as été jusque à l'autorisation de construire avec ton équipe de mandataire pas en re général par la suite parce que la responsabilité de la conception c'est ta propre responsabilité ok donc voilà les différences contra TG finalement l'entreprise Total au final c'est c'est ça se fait plutôt l'entreprise totale se fait plutôt quand elle-même au final qui achète le terrain et qui développe elle-même donc là 20 et voilà on cévelop tout d'accord la différence donc entre euh c'est c'est de contrats donc ETG donc là on part soit en entreprise totale ou le général et le fait de partir en en en l'OT séparé finalement la question est là c'est quelle implication toi tu vas avoir en tant que P deourage sur ton projet immobilier estce que tu veux un peu rester en retrait donc là tu tu vas partir avec une une EG où est-ce que tu veux continuer à t'impliquer là tu tu tu par avec ton architecte les deux fonctionnent très bien et là où avec économistes nous on intervient on intervient souvent en face 41 auprès des et où souvent alors toutes les entreprises totales toutes les entreprises générales ont des bureaux d'études mais très souvent ils sont ils sont ils sont débordés ils ont pas toujours le temps de de préparer leurs concours donc des fois ils font appel à nous pour pour leur calculer les coups de construction en phase 41 de concours d'entrepr général et avec les bureaux d'architectes on on les aide dans le l'établissement des documents de soumission typiquement si tu as un appel d'offre de de démolition à faire ou de gipserie peinture et ben on établit des charges surelon le descriptif dearchie on calcule quantitatif on s'occupe de de faire les consultations aux entreprises on fait les tableaux comparatifs on donne ça à l'architecte l'architecte ad juge choisit son entreprise avec le maîre d'ouvrage et après on on s'occupe de d'établir le contrat qui va avoir lieu entre le Mare d'ouvrage et puis et puis l'entreprise de construction ok parfait donc phase 4 construction appel d'offre ouais oui appel d'offre pardon phase 5 construction on adjudication reconstruction tout à fait ok compris et puis combien de temps ça dure ça et ben ça dure alors face face Phe on va parler de la phase 5 pour construire pour mon immeuble résidentiel de 10 appartements pour ton immeuble résidentiel de 10 appartements allez si tu as pas de travau spéciaux 18 mois si tu as des travau spéciaux compte 20 mois de de construction ok donc c'est pas final c'est pas la phase la plus longue quand tu quand tu quand tu c'est la mise en l'enquête la plus longue l'autorisation de construire ça ça peut durer ouais 10 mois ou 10 ans non mais la phase la phase 3 est souvent assez longue parce que tu tu fais desretours pour pour vraiment pfiner ton projet ouais complètement et puis phase 6 exploitation donc là là 10 économistes a disparu voilà vouses plus on disparaît jamais mais on est toujours là en soutien on répond au téléphone quand il y a des des des des questions ouais mais on a plus vraiment de on a plus vraiment de mission concrète bon magnifique je pense qu'on a fait le tour de toutes les phases de la construction merci infiniment pour le partage d'expérience est-ce qu'il y a quelque chose qu'on a oublié de dire je ne pense pas non non on a fait un point assez complet je veux dire de de toutes les phases absolument en tout cas merci pour l'invitation c'est un plaisir de parler deéconomie de la construction ici à V merci beaucoup merci à toi c'était très intéressant très technique et c'est c'est top merci infiniment bon c salut