всем привет мы сегодня будем с вами говорить об эффективности сдачи объектов не движется в посуточную аренду мы будем говорить с вами про нарезка апартаментов и квартир на куске апартаменты для сдачи в аренду мы с вами поговорим о том куда она заводит некоторые инфо цыгане в этом бизнесе и как люди вообще теряют деньги в арендном вареных проектах если они что-то пытаются сдавать жилую недвижимость поэтому мы сегодня будем разговаривать про тот вопрос который мы задавали очень часто и много сергей а расскажите пожалуйста о посуточной аренде выгодно она не ты ли как в ней плавать давайте я вас окуну в историю 2006 2008 году я управлял арендным проекта ему у нас была в управлении больше 50 апартаментов которые мы сдавали в посуточную аренду и мы в этом очень хорошо разбираемся почему потому что мы брали объект в управлению собственников им платили твердую арендную ставку сампери сдавали в по сочную aren't по официальным договором более того в 2007 году от радиостанции маяк я получил приз народная марка о чем свидетельствует там вот видео смотрите ссылочку там еще живой геннадий бачинский сергей стиллавин и вот там вот посылочки пройдите в описании посмотреть старый старый ролик вы очень удивитесь насколько давно и на рынке не 200 и так еще 15 лет назад я прошёл весь путь связанность посуточной сдачи апартаментов в аренду зная пред бизнес абсолютно все еще один очень тонкий нюанс тамара высоцкая моя супруга она вообще по специальности профессиональный менеджер управления отелем этим много лет после института она отработала в туристическом бизнесе в отельной индустрии и знает об этом бизнесе абсолютно все по этому с пониманием дела и знаний что мы знаем об этом рынке недвижимости сегодня мы и погрузимся в тему посуточной аренды и посуточную задач апартаментов и разберемся стоит ли брать квартиру нарезать ее на студии и пытаться сдавать это еще и посуточно поехали не зовут сергей смирнов и автор книги бетонная казино бестселлеры и хита продаж по признанию портала литрес агентства недвижимости это прежде всего бизнес-школ как руководителя агентства вот уже 14 лет не приходится обучать начинающих специалистов всего в россии обучил более 17 тысяч экспертов 47 регион прошлом году я запустил интерактивный пупс сертифицированный эксперт недвижимость которые закончили с момента запуска более 400 учеников по итогам 2021 года ресурс отзовик присвоил курсу рейтинг 4,9 балла из 5 это подтверждается сертификатом и многочисленными положительными отзывами самое главное наши выпускники сразу после окончания начинает зарабатывать много больше за прошедший год они в среднем заработали 1 миллион руку лучше выпускники курса получают еще и при виде с их участием именно на этом канале а это дает большие возможно так как они получаю узнаваемость у клиентской аудитории группы дойдет курс он подойдёт тем кто хочет пробить потолок доходов и сменить сферу деятельности он подойдет и агентом с опытом работы которые хотят увеличить свой процент комиссионных двух до четырёх какая географию курс мой путь прошли ученики и 10 стран мира россии германики про франции черногории болгарии украина беларусь и израиль я научу вас зарабатывает не два а 4 процента commission расписание курсов программу и более подробную информацию вы найдете по ссылке в описании к той давайте после рекламной интеграции поедем сразу делал первые самое высокое большое заблуждение в том что вы полагаете что если сдавать посуточную аренду квартиру то вы ее загрузите по полной программе я вас разочарую классическая загрузка идеальная для отеля недвижимости является 75 процентов году то есть если мы с вами перемножим 75 процентов дней на 365 то мы получим 220-250 дней вот ваша загрузка апартаментов которая и должна идти в расчетную ведомость то есть вы должны умножать на 220-250 сар очень важный нюанс он заключается в том что надо понимать где апартаменты расположены потому что не все локации сдаются одинаково хорошо и не надо себя вводить заблуждение что чем дешевле вы будете сдавать тем лучше у вас будет аудиторию здесь нужно сделать еще важный акцент на то что если вы открываете апартаментный бизнес в своем городе нужно смотреть на сезонностью этого города а еще несколько лет назад одни из умельцев наших выходцев из россии разработали программное обеспечение которое позволяет отелям отслеживать сезонную загрузку по тем мероприятиям которые проходят в городе то есть нужно понимать насколько ваш город соответствует тому что называется туристический статус и какие туристы к вам приезжают давайте разберем на примере трех городов москва санкт-петербург и соч и поймем какие отличия в посуточной аренде там существует а потом посмотрим на циан и пасту по подумаем о том а какие арендные ставки мы можем вытащить и стоит ли игра свеч посуточной аренде итак в чем отличие москвы и санкт-петербурга и сочи 1 это москва является с одной стороны деловой столицы российской федерации через него должны идти достаточно большое количество потоков но именно вот я подчеркнул слова деловая столица и мы мы с вами понимаем что основной туризм поток обращая поездок сюда связаны с деловыми встреч то есть сюда приезжают люди командировочные которые здесь приехали на переговоры или приехали например с какой нить аудиторской проверки или приехали журналисты по своим каким-то делам приехали люди на переговоры у нас например жили в том числе и актеры которые были задействованы в съемочном процессе но важный нюанс москва давным-давно проиграла себя как обычная туристическая столица она себя проиграла санкт-петербургу если мы будем смотреть на сезонность то в той же москве мы увидим два больших провалов уже начиная с середины июля и до конца августа на на ч до первых чисел сентября выведи спад московских отелях и спад сдача апартаментов то здесь вас ждет провал где-то порядка 3 месяца будет то есть порядка полутора в месяц а то и двух будет простой и это всегда было для нас болью почему потому что ещё в 2006 2008 году когда мы брали апартаменты жесткую аренду собственников то я свои платежи платил а вот мои апартаменты не до загружались 2 очень большой проблемой является с 25 декабря по где-то 20 февраля тоже еще два месяца которое выбрасывается помойку из-за новогодних праздников на самом деле москва пусть и весь дело все деловые поездки прекращается и соответственно начинается спад высокий раньше уровне загрузки давал выставочный сезон как только начинался например москве деловой выставочный сезон загрузка отеле выходила на максимум и мы жили долгое время с выставочного сезона а когда сначала с конца февраля до конца мая проходили выставки в экспоцентре или в крокус молли то мы были загружены по полной программе второй большой выставочный сезон начинался сентября по декабрь месяц но важно понимать что очные выставки из-за пандемию последние годы уступили все интернет презентации то есть теперь и здесь мы видим большой большой провал фактически сегодня москва не до загружает свои отеля достаточно сильно это можно обратить внимание по тем сезонным дисконтом который бывает на букинге поэтому еще одна очень важная вещь что если вы хотите что-то оценить то ваш милый друг это booking вы идете на booking и открываете его и сидите с приложением booking постоянно почему потому что фактически вы можете отслеживать сезонную загрузку апартаментов и оценивать свою ставку за сутки именно с точки зрения букинга потому что он сегодня дает более релевантную оценку чем например раздел посуточной аренды на tsa то есть важно здесь отметить что человек который приезжает сюда в гостиницу он будет взвешивать и сравнить вас выбор делать между отелем и и гостей и квартиры и важный нюанс что в отелях очень часто в стоимость включен завтрак это очень выгодно второй очень важный нюанс что часть людей которые приезжают сюда оплачиваются им деньгами поездкам дерош нас юрлица и поэтому если вы физическое лицо с вами работ никто не будет еще одна очень важная вещь что например большими корпоративе корпорациями ими занимается специально подготовлена агентство недвижимости они занимаются их деловым перемещений и сбербанк например или какая-то корпорация лукойл на прямой с вами работ не будет она будет работать через специального брокера который будет работать с вами уже получая деньги от них то есть они занимаются размещение сотрудник сотрудники напрямую все очень часто командировочные на руки не получаю поэтому вы должны понять очень важные детали когда вы заходите в какой-то и арендный бизнес связанность по сочные вам нужно будет разбираться уже в туристических поток и сравнивать себя с управляющим отель хотите ли это делать если у вас одни апартамент конечно нет и не связывайтесь с этим если у вас всего лишь одна квартира даже если вы нарезали эту квартиру на 3 студии сдайте в долгосрочную аренду и не мучьте себя теперь давайте посмотрим на город питер я обещал вам сравнить города в питере мы видим постоянный поток туристов особенно начиная с весны и все лето потому что белые ночи и питер очень интересен своими культурными объектами недвижимости почему москва не интересно что я объясню 19 веке москва сгорела полностью глаза жена как известный исторический факт и москва в тот 19 веке столиц не являлась есентай от столицы являлся санкт-петербург и практически отстроенный санкт-петербург 19 веке и 18-19 веке представлять собой историческую ценность все богатые люди жили в санкт-петербурге поэтому в санкт-петербург так нравится своим историческим центром больше чем москва по одной простой причине представьте что все олигархи 8 19 века жили не в москве а сам петербурге и они там строили красивые дорогие дома там инвестировали именами занимались меценатством строительство музеев церквей и храмов и всего остального то есть столиц 18-19 век было в санкт-петербурге поэтому отстраивался поэтому на так четко сохранилась и даже великой отечественной войной блокада не смогли нанести такой серьезный ущерб как кажется поэтому исторический центр санкт-петербурга он очень хорошо сохранился для сравнения посмотрите например на столицу беларуси мест где исторического центра практически нет поэтому ребят вам нравится санкт петербург и о нравятся туристам по одной простой причине что там красиво хорошая красивая архитектура и поэтому туда народ едет поэтому посуточной бизнес если вы разворачиваете тупо стражду по соотношению москва и питер лучше инвестировать питер недвижимость стоят чуть дешевле а бизнес до сих пор работают но в питере например последние годы стали бороться со апарт-отеля my которые размещены в жилых домах поэтому еще одна очень важная вещь сейчас ведется жесткая борьба с апартаментами которые располагаются в жилых домах то есть жилых дома запрещено обще сдавать квартиры как гостиницы и поэтому иногда это действует серьезное ограничение если уж вы хотите лезть в этот бизнес вы должны покупать не помещении со статусом квартира помещение нежилое в апартамент ных домах и это можно делать закона до сих пор официального парта местных дава сдавать посуточно или краткосрочную аренду как в гостиничном фоне поэтому не будьте будьте бдительными не попадайтесь на такие уловки если вы сдаете квартиру нарезанную на мелкой студии как гостиницу может прилететь достаточно серьезный штраф это делать запрещено теперь давайте разберемся с одним очень важным и тонким нюансам если мы смотрим с вами на сочи там чем большая специфика специфика заключается в том что проблема сочи что что вы путайте зимний и летний сезон а зимний сезон он привязан катанию в горах летний сезон он доставал привязан к морю поэтому нужно искать золотую середину и смотреть там где пересекаются потоки туристов и зимой и и летом ну например такое место как сейчас уже отделенное от сочи сириус то есть места где американская долина я аэропорт она всегда будет более за груз на посуточную аренду чем все остальное в среднем по году что еще раз вы очень часто попадайтесь в ловушку высокой стоимостью то есть вы вы видите картинка только высокий сезон например вы приехали в сочи попали в сами себя загнали в ловушку вам какой-то собственно вставал апартаментов в высокий сезон по 7-10 тысяч рублей за сутки вы сказали ой прекрасный бизнес я наверное сейчас буду здесь загружать прекрасные апартаменты только вы не подумали о том что вне сезон и в в этом месте эти апартаменты и за 1000 рублей в месяц никому не нужны поэтому еще раз короткие загрузки на высоких ценах никогда не каким образом в среднем по году не дадут доходность теперь если мы посчитаем обычные апартаменты вот мы сейчас видим с вами здесь посуточно сдается апартамент от метро владыкино три минуты 1900 рублей за сутки нужно уже понимать что владелец это 1 комнатных апартаментов за 28 метровых может сдать их на долгосрочную аренду вот в таком виде как они сейчас даже у метро владыкино где-то за 40 тысяч рублей то есть таком виде они у него летят где-то 35-40 тысяч рублей умножаем эту картинку на год и получаем за вычетом налогов на долгосрочной аренде где-то порядка чистыми 450 тысяч рублей то есть 4 400 450000 рублей долгосрочную аренду можно сдать вот эти аккуратненькие апартаменты около метро владыкино теперь что мы с вами понимаем если мы возьмем эти две тысячи рублей 1990 рублей за сутки смотрите внимательно он сдавал и по две с половиной тысячи рублей давайте представим что он издает за 2 200 а за сутки умножим их на 200 суд то есть мы получим те же самые 440 тысяч рублей и даже если мы загрузим нет ни 220 не 200 суток а еще возьмем и добавим сюда еще 40 тысяч то получим 480 тысяч рублей там 500 тысяч рублей он заработает суток за валовый доход теперь давайте посчитаем вара выручка от долгосрочной аренды у этого собственника было бы сейчас 400 до 450 тысяч а о в посуточную аренду со всеми геморрою заселяя выселяют встречай убирайся меняй постельное белье обслуживаете апартаменты вы заработаете на десять процентов кажется больше теперь давайте разберемся с мэтти заработаны там 50 60 тысяч рублей разобьем по воду то это будет вам приносить прибыль и всего 5000 рублей в месяц то есть за 5000 рублей в месяц вы будете носиться загружать и выгружать людей в этой посуточной аренды ну и что вы выиграли ну и что выигрывает этот собственник с чего он добивается зачем вот у нас поэтому это не бизнес это хобби то есть у многих людей это просто хобби им нечем заняться и о том нравится им подвергать свою квартиру опасности почему с еще одна очень важная вещь если не дай бог вашей квартире неожиданно мужчина встретиться с проституткой которая оказывает услуги за деньги и это будет об этом будет составлен протокол туда нагрянет полиция по какой-то причине на хвосте у этой то вам могут влепить и предъявите обвинению в статье за сводничество вот такой вот замечательный момент то есть вы должны понимать что гостиницы поэтому проверяет так тщательно всех паспорта паспорта и фиксируют всех туда заселяющих ся только по одной простой причине что это статье за сводничество опять же ситуация какая дальше будет разбирательство с вами будут вызывать полицию зачем вам эти неприятности поэтому гостиниц достаточно много очень интересных тонких деталей бизнеса например если они нигде не кассира копируют ваш паспорт и не подадут его мгновенно по данным в полицию то штраф над на адель составляет до 400 тысяч рублей поэтому не забывать еще такое очень важную деталь вы не знаете кто вам заселяется какой момент в каком виде вы можете увидеть свои апартаменты через пару суток представьте себе к вам загрузить сюда какая нерадивые молодежь поэтому одно из правил который у меня было посуточной аренде мы не загружали людей младше 25 лет я установил возрастной ценз вы не загружали еще раз молодых людей младше 25 лет просто не разрешали молодежи веселиться тогда если у вас это еще квартира находится в жилом фонде и представьте себе ситуацию что в этой квартире устроит бедра мы соседи вызывают полицию у вас будет неприятная ночка с разъяснению с палец и если в этой квартире опять же окажется для девушки не самая ответственная социальной профессии то у вас будет большое большое разбирательство не дай бог в этой квартире еще найдут какой наркоту или еще что то поэтому в определенный момент мы стали работать только с командировочные не только с корпоративными клиентами а эти корпоративные клиенты требуют определенную официальной отчетности и им нужно не не 1 и не 2 и не 3 а 5 или 10 объектов недвижимости поэтому ситуации заключается в том что если у вас одна две квартиры то лучше знаете но долга срок проверьте своего арендатора и оживить спите спокойно вам такие приключению нужны теперь я барри нарезки квартир для сдачи в посуточную аренду льна для нарезки квартир для сдачи частями никто никогда не считает а конечной стоимости объекта вам рассказывают с инфо цыгане такую историю купе например квартиру какой на первом этаже за 12 миллионов трехкомнатную и нарежь и и сделай из неё аж 4 апартамента каким образом то есть кухни тоже сделай апартамент такое часто предлагается издавай их как мини студии ну давайте разберемся если мы возьмем сегодня даже двухкомнатную квартиру где-нибудь и у метро котельники что за мкадом для тех кто не из москвы то я вам для того чтобы поняли где это находится сейчас покажу просто на карте яндекса достаточно интересные например комплекс под долгосрочную задачу оранж парк вот я ворон спарки сейчас могу купить квартиру в бетоне 75 80 метров вот здесь вот за где-то 11 12 миллионов рублей дальше и представим себе что я решил как не оставляют инфо цыгане нарезать ее в апартамент ну давайте разберемся для начала мне секунд получится разных размеров я все не сдам за одну и ту же цену второй очень важный нюанс мне придется делать фактически 4 санузла а это большие большие затраты при сегодняшних вложений каждый санузел не обойдется минимум в 300 тысяч то есть чтобы из этой квартиры в трех комнатах и кухне сделок по апартаменты мне придется туда в каждой из объект не движется стащить мокрую точку как вам предлагаю то есть фактически вам предлагает вот этими не студии с микро санузлами это каждый из них обойдется него добрых 300 тысяч то есть если попытаюсь сделать езды квартиры мини-отель то мне это обойдётся миллионов 2 ремонт откуда у вас эти деньги часто предлагают взять ипотечное плечо в минуточку внимания на ипотечные плечам дадут на саму приобретение недвижимость и часть из тех клиентов которые ко мне уже прибегали пострадавшие после таких советчиков то они еще два миллиона брали в кредит то есть и таким образом вы начинаете платить например по ипотечной программе 1070 потом вы по кредиту еще платье тысяч 30-ой общей сложности вас вылетает 100000 рублей платеж а то что вы полезли в эту посуточную аренду вы нарезаете 4 апартамента и вам говорят ну а сдавать вы будете по две тысячи рублей в сутки дальше вы начинаете понимать что это апартаментам лучшем виде может приносить где-то порядка миллион шестьсот в год из которых вы миллион двести отдадите кредиту банк и того у вас 400000 какой бизнес вы играете зачем вы создали себе такой поток платежей что что вы выиграли из этого то есть те же 400000 так не проще было бы вам фактически взять просто а небольшую студию сдавать ее в аренду опять и не мучиться нельзя залезать во все эти тяжки поэтому все эти нарезки апартамент все эти истории с ипотечными ключами заканчиваются очень плохо важно понимать еще одна очень маленькую маленькую такую деталь что даже если вы сдадите это квартира долгосрочно аренду такую студию и нарезку вы не сдадите дороже 20 тысяч рублей то есть это четыре этих комнат и нарезанные вот таким странным способом будут сдаваться вас месяц за 80 тысяч а если вы сделали то квартиры привели в порядок внимание валя если я сейчас пойду и посмотрю цены о чем сдается такой объект недвижимости просто ее купив и сдавая в аренду без всяких геморроя на долгий срок то я могу сдавать за 50 60 тысяч рублей а то и 70 тысяч рублей в зависимости от отделки то есть о чем идет речь ребята когда вы ради 20000 рублей лишь не как вы считаете и прибыли а вы лезете во все такие тяжкие займы нагружаете себя то подумайте о что вы зарабатываете чистый прибыль чистой прибыли у вас будет какой-нибудь апартамента не недо загружаться у вас будет проблема еще из платежами почему чем дешевле апартаменты тем сложнее собираюсь них денежные средства почему потому что арендатора дешевых апартаментов всегда в зоне риска у них не всегда не хорошо с деньгами у них есть перепада они воззвания что мы сегодня задержали завтра не можем заплатить эти съехали тех загружает так далее у вас начинается целый большой большой геморрой поэтому еще раз нарезка студии нарезка апартаментов вот такую посуточную сдачу это всего лишь уловка инфо цыган которые вам дают советы который на своей шкуре не прошли я прошел два года работы с посуточные апартаментами я прошел апартаментный бизнес на себе моя супруга поправляла отельной индустрии поэтому я вам еще раз говорю посуточная аренда это полный фуфел то есть этим надо заниматься профессионально и она начинает приносить хорошие результаты от 10-15 апартаментов тогда вы действительно ощущаете разницу вы должны понимать что даже если вы нарезаете студию лучше вы просто купили 3 комнатную квартиру в центре сдали и покомнатно нескольким человекам пусть они живут по ком ты вы не вложили туда ни копейки ни в какие них перепланировки ни на что и самое главное перепланирована и вот такую студии продать практически невозможно узаконить перепланировку перенос мокрых точек комнаты не возможно не верьте никому поэтому ребят посуточная аренда это всего лишь миф oopart аренда апартаментов это всего лишь миф о хотите сделать мини отель то делать его всегда в нежилых помещений вот чем проблемы кредит на покупку нежилого помещения организации мини отели дают гораздо сложнее и не всем поэтому вы лезете в простую историю взять ипотеку на себя потом набрать микрокредитов или набрать один большой кредит на ремонт и отделку этой квартиры и попадаете в плав проблемы поверьте мне продавал ни один объект который вот вылизав такую историю и все они продаются очень сложно вылезти потом из этого бизнеса крайне тяжело поэтому это рубрика так и называется никогда так не делай а если делаешь то делай с умом и дело это с большими инвестиционными вложениями по-другому в этом бизнесе вы никого не обыграете и не понимая специфики с как я уже говорил города загрузки города в посуточную аренду и его сезонности не сезонности вы обычно ничего не выигрывать у меня для вас все с вами был сергей смирнов надеюсь это было очень полезно поставьте лайк подпишитесь на канал кто ещё не подписан и отправьте это видео своим знакомым которое вдруг попали под воздействием фа цыган