ab welchem Vermögen brauchst du eine VV GmbH man sollte natürlich den Zeitpunkt nicht verpassen wann es sinnvoll sein kann die Immobilie nicht privat zu halten sondern eben in einer GmbH glücklicherweise ist Martin Richter der beste Steuerberater zum Thema Immobilien in Deutschland hier und ganz genau das jetzt erklären hallo Martin hallo und hallo Marco die unangenehm wenn ich das sage aber dafür meine Meinung sagen ja ja noch unangenehmer ist ihm dass er die Krawatte für aber los geht's [Musik] also wir möchten sprechen über das Thema vvgmbh es geht darum mit einer muss man versteuern das hatten wir wer das jetzt so die zweite Folge ne die wir jetzt gerade hier zusammen aufnehmen es kommt jede Woche gerade eine Folge raus in der wir ein paar Steuertipps geben ein großes Thema was mit Sicherheit jeder der Immobilien besitzt und darüber mal im Internet ein bisschen recherchiert hat auch schon irgendwie gehört hat ist eben diese VV GmbH dass ich die Immobilien eben nicht privat halte sondern in GmbH schiebe die Mieteinnahmen muss ich versteuern das wäre doch schön wenn aber von dem Mieteinnahmen mehr übrig bleibt also mehr Cashflow für mich auf dem Konto weil ich eben weniger Steuern bezahle das geht über diese VV GmbH und gesagt wir wollen uns jetzt mal mit einem echten realen Beispiel einfach machen du hast eins mitgebracht das ist ein Beispiel aus ähm also wir haben ja gemeinsam auch ein Programm in dem wir Teilnehmern helfen dann solche steuerstrukturen auch aufzusetzen umzusetzen da ist das ein echter Fall ja okay erzähl uns mal den Fall und dann kommen wir automatisch glaube ich zur Vorfahren ja also zu mir kam jemand dabei den Mehrfamilienhaus kaufen und ähm größere Sanierung danach an und um dass man Rahmen drum zu packen die vermögensvereine GmbH das ist ein steuerspar Konstrukt für uns also man muss sich in im ersten Schritt fragen muss ich auf diese das nächste Objekt was kaufe überhaupt Steuern zahlen ganz einfach Miete minus Abschreibungen - Zinsen gibt den Überschuss an und wenn das wenn der Überschuss negativ ist also in Verlust weil ich mich sehr hohe Abschreibung habe weil die Schuhe Sanierung geltend machen kann steuerlich auch dann ist das Objekt im Privatvermögen wahrscheinlich besser aufgehoben erzähle ich aber aus dem Objekten in hohen Gewinn den ich privat nicht zusätzlich besteuern will oder will ich das Objekt vielleicht zeitnah verkaufen sollte ich das in einer Struktur machen wo ich einen sehr viel geringeren Steuersatz haben nämlich einer Vermögensverwaltung GmbH und die hat nämlich nur 15% Steuersatz warum weil sie sich auch vom gesellschaftsverkehr auf die Fahnen geschrieben hat sie wird nur eigene Immobilien verwalten und daraus resultiert dass sie von der Gewerbesteuer quasi befreit wird und eine GmbH die sonst so Gewerbesteuer 15% oder Körperschaft 15% oder liegt also 30 % wird dann auf einmal eine reine 15% GmbH weil die Gewerbesteuer wegfällt und da kam jemand zu mir ich habe mal die Zahlen aufgeschrieben der hat eine Immobilie gekauft für 600.000 inklusive Nebenkosten dann hat er schon im Rahmen der Familienhaus genau im Rahmen der Immobilien Akquise und gesagt da kommen noch 250.000 € Sanierung oben drauf und hat sich danach eine Miete von 92.800 € ausgerechnet also 11% Rendite und das ist keine Seltenheit jetzt heute keine Seltenheit ne das Immobilien mit so viel Rendite Mieter Mietrendite aktiviert werden das kann eine Immobilien sein die vielleicht nicht gerade immer Anlage ist so eher eine Zähler Immobilie und wo halt nie mieten entwickelt wurden in dem konkreten beispielsweise hat er gesagt dort wird noch für 4,50 € vermietet und dann ist man natürlich bei einer kleinen Mieterhöhung und wenn man dort noch saniert und dann den Wohnraum bitte schön gestaltet es hat man dann seine 11% Rendite ja so dann habe ich ausgerechnet oder wir zusammen haben dann ausgerechnet was können wir diesen 92.800 Euro Miete gegensetzen steuerlich was muss am Ende besteuert werden und ja sind dann auf 15.000 Euro Abschreibung gekommen also aus dem Kauf von 600.000 hat man den Grund und Boden rausgerechnet das waren also noch 500.000 € Gebäude Anschaffungskosten plus 250.000 Sanierung die müssen halt über den Zeitraum abgesetzt werden hätte man die sofort absetzen können wäre wieder ein Verlust entstanden soll ich das hätte wieder fürs Privatvermögen gesprochen aber jetzt haben wir 750.000 also hätte nur kurz was du gerade machst weil du sagst hätte fürs Privatvermögen gesprochen du triffst ja quasi den Scheidung kommt die Immobilien mit dem Kauf in die VV GmbH also kauft den Durchgang eine GmbH oder kommt immer das Weg sogar gegeneinander weil wenn ich steuerlich Verluste habe ist das privat super dann mit dem hohen Steuersatz und Überschüsse sind in der GmbH im Zweifelsfall erstmal gut ne sehr gut genau Abschreibung 15.000 prognostizierter Zins so 32.000 auf seine Finanzierung und damit kommen wir auf dem Überschuss von 45.800 Euro und das ist enorm also und stellt euch Vorsatz und diese 45 kommt noch oben drauf und dann voll mit 42% besteuert und das Verhältnis zwischen Spitzensteuersatz 42 und VV gmbh510% macht in dem Beispiel 12000 € aus also reine Steuern reine Steuerung ist allein weil er sagt ich kauf das jetzt nicht noch mal ins Privatvermögen und willst dann teuer versteuern sondern es wird verkauft mit 15% . ja ähm und was ja auch noch eine ganz andere super interessante ist super interessante Sache ist dass ich immer VV GmbH nicht 10 Jahre warten muss bis zum steuerfreien Verkauf ich kann es rein theoretisch nach 6 Jahren steuerfrei verkaufen wenn ich den Gewinn wieder reinvestiere das nächste Objekt ich kann es aber auch schon vorher verkaufen und zahle nur 15% steuern und gerade bei einem Objekt wo ich mit einer Sanierung so eine Wertsteigerung erziele und jetzt hat er dort 850.000 investiert bei 92.000 Euro Mieter wenn er das als 7% der weiterverkauft ich habe es nicht ausgerechnet wird da wahrscheinlich eine halbe Million Gewinn machen und da ist die Frage und das ist eine Sache weshalb ich tendenziell immer eher für die vermögensverwaltende Gesellschaft bin das würde mir körperliche Schmerzen bereiten wenn ich in einer kurzen Zeit von ein zwei Jahren so eine gigantische Wertstellung erzeugt hätte und es wird jemand kommen würde die mobil kaufen wollen und ich würde dann im Privatvermögen sagen komm mal in acht Jahren wieder der macht das auch steuerlich sind für mich wegen dem steuerfrei verkaufen GmbH kann nicht sofort verkaufen und mich als Investor haben die Immobilien vorangebracht die ich verkauft habe nicht ich behalten habe und deshalb bin ich da Vermögen Gesellschaft auch relativ zugetan weil ich dort die Flexibilität des jederzeitigen verkauft habe also es macht dann Sinn wenn ich eine Immobilie habe die dauerhaft hohe Überschüsse produziert die dann deutlich geringer besteuert werden ja das hängt ein bisschen davon ab was man mit dem Geld dann noch machen will hinterher da sagen wir gleich was dazu ne und es kann auch dann Sinn machen wenn ich zumindest in Erwägung ziehe eine solche Immobilie doch vor Ablauf von 10 Jahren irgendwann zu verkaufen weil eigentlich dieses Schreckgespenst Besteuerung eines Verkaufes deutlich kleiner auch also privat sind dann 45%, ne oder nach 10 Jahren Null dann sagt immer jeder so war null Prozent wie toll und ich sollte niemals eine GmbH da habe ich das nicht ne aber sind ja nur 15 % und der GmbH und tatsächlich wie du gerade gesagt hast also wir haben ein ums andere Mal wenn wir hier Profi Investoren sitzen haben die am Ende einer längeren immobilienreise sind und sehr sehr Vermögen sind genau das gehört die wirklichen Sprünge habe ich gemacht wenn ich Buch Gewinne realisiert habe indem ich Objekte verkauft habe weil auf einmal habe ich mehrere hunderttausend Euro Eigenkapital auf dem Konto und ich habe ja jetzt gelernt wie man aus Eigenkapital viel viel mehr Vermögen macht ne und diese Spiel zwei drei Mal nacheinander zu machen Vermögen schaffen realisieren zehnmal so viel Eigenkapital haben wie vorher dasselbe Spiel noch mal machen das noch mal verzehren dadurch entstehen halt richtig ein Hebel irgendwann ne und genau das kann ich ja machen dann genau muss man aber aufpassen kann ich ja nicht in einer VV GmbH beliebig oft machen doch kann ich machen die Zeiträume sind nur begrenzt also an der Stelle wird vielleicht den gesellschaftssektor Vermögensverwaltung Gesellschaft noch mal benennen das ist sag mal Erwerb halten verwalten sanieren was ja noch einfällt bauen vielleicht oder und wichtig Verkauf von eigenen Immobilien und dann mache ich immer Bindestrich kein Immobilienhandel ich sage quasi in dem gesellschaftlichen erlaube es mir Vermögen regelmäßig umzuschichten durch verkauft ist auch erlaubt vom Bundesfinanzhof dass das immer noch vermögensverhalten ist so lange ich nicht in den Handel gerate und Handel bedeutet ja ich verkaufe mehr als drei Objekte in fünf Jahren aber diese Objekte die dort mit rein zählen in diese drei objektgrenze das sind Objekte die ich innerhalb von fünf Jahren geh und wieder verkauft habe also alle Objekt die ich länger habe als fünf Jahre immer ich habe 20 Wohnungen die schon sieben acht Jahre meiner VVV gehabt die kann ich alle am selben Tag verkaufen weil das gar keine Zähler Objekte mehr sind und deshalb kann man ja auch vermögenschaften aufbauen und man sagt okay ich entwickelt die Objekte mal über ein zwei Jahre und verkaufe die dann und mach halt davon drei Objekte und dann ist ja die GmbH nicht verbrannt die muss ja nur eine Pause lassen bis da fünf Jahre Zeitraum weitergeleitet das erste Objekt wieder rausfällt und dann kann ich schon das nächste verkaufen bei ausreichend Objektgröße könnte ich auch das vierte Objekt dann in die nächste GmbH kaufen zum Beispiel genau den Unterschied nochmal im Geschäftsmodell quasi rausarbeiten weil du das gerade auch so sagtest ne das haben wir tatsächlich sehr oft gehört dass erfolgreich Immobilien Investoren zwischendrin natürlich verkauft haben und dadurch große Sprünge gemacht haben und du jetzt auch auch steuerlich ich ja nicht in den Handel geraten will dass man ein bisschen separieren also was er was er so fix sind Flip und Immobilienhandel und auch die Marktphase jetzt gerade die Zinsen sind gestiegen es ist sehr viel schwerer auch zu verkaufen das gerade noch einige wirklich ein Probleme die sag mal auf Teufel komm raus versucht haben schnell Immobilien zu kaufen mit dem Druck Sie innerhalb von ein paar Monaten zu verkaufen dann steigen plötzlich die Zinsen sie können sie gar nicht mehr verkaufen das kann auch ein sehr riskantes Geschäftsmodell sein Immobilien handelt kann man jetzt auch wieder sehr erfolgreich tun aber genau da macht auch die VV GmbH sind auch mit den Regeln nicht dazu gibt dass das das was du glaube ich auch gerade meine ist bedeutet ich kaufe Immobilien ist erstmal und ich versetze mich unbedingt in sage sie halten zu können also ich möchte sie halten ich möchte sie dann aufwerten indem ich mieten entwickle saniere indem ich die Kalkulation verbessere und dann kommen mehr oder weniger zufällig quasi vielleicht eine Chance dass ich sie mal verkaufen kann aber was wir hier nicht sagen ist nimm eine VV oder generell auch nicht sagen stürzt sich jetzt einfach in den Immobilienhandel und kaufe Immobilien an die nun 6 Monaten wieder verkaufen muss sondern mach es nachhaltig mache Immobilien die auch in deinem Bestand einfach gut funktionieren würden aber dann wirst du sehen kommen Chancen um die Ecke diese gesteigerten Werte auch zu monetarisieren und dann ist die VV GmbH ein ideales Instrument hast du nie meine Tabelle also im Detail es gibt sehr sehr oft Kritik oder oder Fragen die aufgeworfen werden zu diesem zu diesem Modell es gab mal einen großen Artikel in der FAZ war das damals ne wo wir dann auch werden das mal gemeinsam auseinander genommen wo wir einen Punkt rauskommen ja da hat aber jemand einfach mit der Autor einfach am Ende nicht verstanden wie ein Investor zu denken der ist da der ist da mit einem völlig falschen Herangehensweise eigentlich mit dem Blick darauf gegangen die am Ende hängt es ja immer davon ab also was tue ich mit dem gesparten Geld also was mache ich mit den gesparten steuern wenn ich am Ende einfach jeden Euro den ich aus so einer Vermögensverwaltung also außer einem Objekt raushole wenn ich den immer sofort verlieben will für Urlauber ausgeben oder fürs Leben im Hier und Jetzt dann kann das sein dass du eine vermögensverhalten eine GmbH am Ende keinen Sinn macht weil bis das Geld dann wirklich auf meinem Konto ist habe ich es am Ende ähnlich versteuert als wenn ich direkt im Privatvermögen gemacht hätte kann ich mir diese Strukturen sparen aber als Investor ist ja die Herangehensweise dass ich mit denen gesparten Steuern Eigenkapital aufbaue mit dem ich ja wieder arbeiten kann ne also ich kann mit 50.000 € gesparten steuern kann ich das Eigenkapital für das nächste kleine Mehrfamilienhaus Stellen mit dem ich am Ende wieder 500000 € Vermögen aufbauen kann so wie du das gerade dargestellt hast und was wir mal gemacht haben ist du hattest da eine Grundlage auch von einem Teilnehmer kommen von von unserem gemeinsamen Programmen das ich habe das dann ein bisschen weiterentwickelt für die Community noch so eine Rechner gebaut wo man wirklich all diese Dinge eingeben kann also was für Immobilien kaufe ich in was für einer Lage mit was für einer Rendite mit was für einer Entwicklung der Miete gehe ich aus was für Überschüsse entstehen da wie ist die finanziert und was mache ich auch mit diesem gesparten steuern das kann ich da alles mit so ein paar ganz einfachen Feldern konfigurieren und sehe dann eben wie der vermögensverlauf im Privatvermögen wäre in dieser Konstellation im Vergleich zu dem in der Vermögensverwaltung GmbH und da kommt halt raus dass wenn ich mit dem Geld arbeite und das nicht sofort alles verleben will dass der umfaktoren also ganz schnell Faktor zwei Faktor drei mehr Vermögen über eine Zeit von 20 25 30 Jahren entsteht und das muss ich auf der Zunge zergehen lassen also ich mache das gleiche ich ich stecke die gleiche Zeit rein ich kaufe die gleichen Immobilien ich habe die gleichen Mieter alles ganz gleich aber ich habe zwei oder drei Mal so viel Vermögen am Ende aufgebaut ne und den Punkt das zu erkennen dass das bei mir der Fall ist den darf ich halt nicht verpassen wir werden übergebe ich gleich wieder nicht für Details um das einmal an der Stelle einzubringen wir werden ein Webinar mit dir machen ne live Webinars wird ein paar ganz wenige ich glaube drei Termine geben wo du dir wirklich Zeit nimmst eineinhalb Stunden um strukturiert durch dieses Thema und viele andere Themen mit denen man Steuern sparen kann als Immobilieninvestor und als Unternehmer durchzugehen wird das mit Folien wirklich herleiten dass man das viel viel besser nachvollziehen kann noch eine was bewegt sich von wo nach woah und in dem Webinar gehen wir auch auf diese Tabelle einmal ein machen ein zwei Beispiele da drin und jeder der eine Webinar dabei ist bekommt dann hinterher auch die Möglichkeit die Tabelle kostenlos runterzuladen im übrigen auch 100% kostenlos und werde dabei sein möchte ist sonst extrem schwer dir mal wirklich Fragen stellen zu können Antwort zu bekommen im oktation.de/steuer Webinar da gibt's die die Anmeldemöglichkeit weil wenn ich einmal im Radio gab es nicht auch Kritik also so man hat Schnipsel aus diesen Folgen herausgeschnitten und die waren im Radio sind ich weiß ein Radiosender nicht mehr aber erinnerst du dich ja ja ich glaube das war Deutschlandfunk und da ging es um Steuerberater in blauen Anzügen war explizit die Krawatte auch so ein bisschen ähnlich ähnlich der der Punkt mit irgendwie den du gerade gemacht hast und das das nervt mich wenn da keine keine Investoren denke dran ist ne also natürlich erzählen wir hier nicht äh Leute können eine VV GmbH dann habt ihr ein paar tausend Euro mehr im Jahr um Urlaub zu fahren ne sondern wir reden über Vermögensaufbau der logischerweise ein bisschen strategisch erfolgt die nicht über ein paar Jahre plane wenn ich dann aber in 10 20 oder 30 Jahren das vielfache Vermögen habe obwohl ich das gleiche getan habe was du gerade gesagt hast das ist der Punkt warum wir sagen VV ist so Magic er ist aber ich will niemanden ne nur also im Zweifelsfall also da gibt's dann einen Radiomoderator oder einen Autor von dem Finanzamt einer Zeitung der schreibt sondern Artikel und auf der anderen Seite gibt es Leute die mit Immobilien mehrfache Multimillionäre geworden sind und das erfolgreich getan haben die dir dann erklären das haben sie exakt so getan und so ist ihre Struktur ich würde immer den zweiten zuhören ich möchte am Ende nicht Radiomoderator werden und auch nicht Autor bei der FAZ sondern ich möchte gerne Millionär werden mit Immobilien ja schon meine Zweifel die Seriosität leidet aber hatte tatsächlich das die Dinge funktionieren genauso und in dem Webinar nimm es halt im Detail auseinander ne ähm okay das gesagt ab diesem Vermögen brauchst du eine Verfahren GmbH wollten wir herleiten mach bitte noch mal den Punkt den man hätte schon schlussfolgern können es geht gar nicht so sehr ums Vermögen die Frage ist Grund falsch ja und ich möchte das auch weil ich auch übrigens absichtlich versucht schon da immer meine Antwort darauf zu geben aber die die Frage ab wann braucht meine Frau immer deshalb sagte ich ein Nein das ist ein Konstrukt zum Steuern sparen und ich brauche deine GmbH mein Immobilien einen zu hohen Überschuss generieren steuerlich also es ist egal wie viele Immobilien das sind das kann bei der ersten Immobilie sein ich kann auch eine Million Mieteinnahmen im Jahr haben wenn ich 1,2 Millionen Ausgaben gegenrechnen kann brauche ich keine VV GmbH also es geht um Immobilien die steuerliche Überschüsse erzeugen und ich sag so wenn man im Spitzensteuersatz ist dort muss man erstmal sein also das ist ein Zufall Standes Einkommen bei Singles von 60.000 bei Eckern von 120.000 sogar dann zahle ich auf den nächsten Euro schon die 42% wenn ich dort bin und finde eine Immobilie die mir prognostiziert Überschüsse ab 15.000 Euro so bringt dann muss ich mir sagen ich möchte nicht noch mehr Einkommen im Privatvermögen und jetzt packe ich das in eine Struktur und bei 15.000 Euro ist auch sichergestellt dass ich die Immobilie dass ich dann Steuern auf die Immobilie spare und zwar in einem Umfang dass die strukturkosten für seine vermögensverhaltene GmbH sag mal 1500 € von dieser Steuerersparnis bereits bezahlt ist und den Rest sind dann vielleicht noch mal 2000 €, das kann ich behalten dann das ist der Break Even Point und dann kaufe ich Rendite Immobilien dann in diese Struktur rein und dann höre ich mein mein Cashflow und ganz wichtig es geht ihm eben nicht immer darum ob das nächste Objekt oder das erste Objekt alleine diese Größenordnung reichen ich muss mir eigentlich die Frage stellen wo will ich denn hin also wenn ich jedes mal sage ach so nee das nächste das hat 10000 € Überschuss das nicht das nächste Wiedersehen das auch nicht die Frage ist will ich in Summe fünf davon kaufen und das sind so 50.000 € Überschuss dann schon für die erste machen weil nachträglich überführen in diese Strukturen geht aber mit Umwegen Schmerzen und es schwierig ne also nehmen wir an ich habe bisher nur Deutschlandfunk gehört und schon eine Immobilie gekauft leider privat dann jetzt habe ich dir zugehört VV GmbH kann ich noch korrigieren also rückwirkend nicht für die Zukunft kann man es korrigieren und da müsste man dann die Immobilie in die GmbH verkaufen so und jetzt wird es wird an sich super Komplex erstmal kann ich euch einfach hingehen und kann die mobilen meine in die neu gegründete VfR verkaufen die mobil sollte aber erstmal über 10 Jahre alt sein weil das Finanzamt macht eins wenn die Mobile 6 Jahre hast und äh die ist jetzt 100000 € mehr wert als du sie gekauft hast und du sagst ich schreibe in den Kaufvertrag einfach mein damaligen Kaufpreis ein damit kein Gewinn entsteht wenn es in meine GmbH verkaufe der Kaufpreis ist dem Finanzamt egal wenn du Gesellschaft bist dann wird immer auf den tatsächlichen Wert abgestellt und da wird wie ein Verkauf simuliert das heißt du musst in jedem Fall Einkommensteuer bezahlen nach 10 Jahren ist uns das aber egal weil nach 10 Jahren ist steuerfrei also gibt's da würden gewinnen nicht mehr bestraft durch den Verkauf so schritt 1 Einkommensteuer Ablauf 10 Jahre Schritt 2 Grunderwerbsteuer fällt an das kann man Glück haben und in Bayern seine Immobilien haben da hat man 3,5% runter werksteuer und dann kann man Pech haben aus Nordrhein-Westfalen kommen und 6,5% Grunderwerbsteuer haben auf die mobilen die dort sind und das ist dann wieder so eine Sache weil wir sparen ja nur die Steuern auf den Gewinn der Immobilie von 42 auf 15%, also wir haben auf den Überschuss 27% Steuerersparnis die Grunderwerbsteuer wird aber am Gesamtwert der Immobilie bemessen ja so und wenn mal wir hatten es werden ja das Beispiel eingangs in Mehrfamilienhaus was jetzt sage ich mal reine reine Kosten 850.000 was mir auf 45000 € abwehrt das heißt auf diese 45000 Spaß 27% Steuern sag mir jetzt ein reichliches Viertel ich spare 12000 € steuern wenn ich das in der VV GmbH verkaufen auch ausgerechnet 12000 genau wenn ich aber ein 850.000 Euro Objekt in der GmbH verschiebe zahle ich Notar 1,5% und Grunderwerbsteuer 6,5%, also sagen wir mal 8% Transaktionskosten auf 850.000 das sind 69.000 ja jetzt zahle ich 69.000 Euro nur um dann jedes Jahr 12.000 € zu sparen das ist im Investment das rechnet sich erst nach sechseinhalb Jahren das ist richtig Kacke ich brauche erstmal 70 000 € Geld genau jetzt kann man ja vielleicht sagen okay ich refinanziere das in der VV GmbH hat dann wieder den Cashflow auf der privaten Seite das entschädigt bestimmt so für einiges wenn ich dann reden aber es gibt noch Modell da zahlt man wesentlich weniger Grund Erwerbsteuer der größte Posten hier und zwar sagt der Bundesfinanzhof die Grunderwerbsteuer wird immer andere Gegenleistung bemessen Kaufpreis es sei denn dieser Kaufpreis ist nur ein symbolischer Betrag so bei einer 850.000 € Immobilien sind wir uns eigentlich ein Euro ist noch symbolisch zwei Euro auch 10 € soll ich auch 1000 € wer weiß denn der orientieren wir uns einem Urteil oder Bundesfinanzhof sagt 6,12%, das tatsächlichen Wertes sind schon nicht mehr symbolisch damit man jetzt nicht uns auf die Nachkomme stellen wir nehmen jetzt mal zehn Prozent ist nicht mehr symbolisch das heißt meine 850.000 Euro Immobilie verkaufe ich für 85.000 Indie GmbH und muss dann auch nur auf die 8 auf die 85.000 Euro die Grunderwerbsteuer Zahlen ich habe jetzt ungefähr 60.000 € Grunderwerbsteuer gespart grob hoffe sogar Sport aber jetzt ich will ja eigentlich auch von meiner GmbH 850.000 Euro wieder rauskriegen so und hier muss ich jetzt in das steuerlichen Gesetzmäßigkeit bedienen obwohl ich die mobil nur für 85000 in die GmbH verkauft habe setze das Finanzamt wie eingangs gesagt auch nach 14 Jahren ist noch den tatsächlichen Betrag an in der Bilanz nämlich 850.000 und die Differenz zu meinem Kaufpreis zu den 85.000 765.000 die werden in auf einem Posten bucht sollte das Einlagekonto heißt das was ich mir dann steuerfrei wieder ausschütten kann aber erst im nächsten Jahr also das Ergebnis ist ich habe das Geld wieder auf dem Konto du hast 850.000 Anspruch gegen deine GmbH zumindest aus dem Kauf wenn finanziert hast ist auf dem Konto und hast aber nur auf 85 000 die Grunderwerbsteuer bezahlt und das ist also eins der meisten umgesetzten so muss sagen Schachzüge ja hier ist aber ist aber von einfach Menschen die mit dir Zusammenarbeit zum Beispiel ein Teilnehmern in unserem Programm ne genau weil weil das eben dazu führt dass man nachträglich noch etwas korrigieren kann mit überschaubaren finanziellen Konsequenzen ja genau und das ist dann so aufbereitet ich bin ja eher strategischer Steuerberater und ich habe so ein Modell dann immer so dass die Leute das mit ihrem operativen Steuerberater umsetzen können also du er arbeitest ne übergeordnet auch in dem Programm du arbeitest quasi eine Steuerstrategie mit mit den TeilnehmerInnen Teilnehmern wo alles berücksichtigt ist was in Summe irgendwie eigentlich zu tun ist ne also jetzt dieses Thema alle anderen Sachen die irgendwie steuerlich eine Rolle spielen wie alles Zusammenwirken kann ne und umsetzen tun sie es dann mit ihren ganz normalen operativen Steuerberater die halt auch die jahresabschl für die GmbHs und so weitermachen richtig genau genau hier zum Beispiel wären verschiedene Anträge beim Finanzamt zu stellen es sind verschiedene Beschlüsse die ich fassen muss als Gesellschafter in Reihenfolge es gibt da auch immer eine Ausformulierung dazu dass auch meine Bank direkt versteht was zu tun ist der Steuerberater mit Rechtsgrundlagen also Verwaltungsanweisung Urteile Gesetze dann alles enthalten damit auch die Rechtslage klar ist und das ist quasi auf einer Art und Weise wo man dann nur den eigenen Name eingeben muss oder die Immobilie und dann ist da das relativ schnell zusammengeschrieben das ist mein Anspruch weil ich an sich ähm mich gerne in diesen Strategien verliere sage ich mal so kreativer Entwicklungsprozess ja also du redest jetzt von dem von dem Programm was wir gemeinsam mit dir aufgesetzt haben kann man auch im Webinar kriegen auch was dazu erfahren kostenlos da gibt's Details zum Programm aber auch grundsätzlich finde diese Entscheidung wichtig wenn du sagst strategisch und dann gibt's irgendwie operative Steuer oder so nennen wir das mal wenn man das alles hört denkt man ja klar ist dann auch Komplex umzusetzen tatsächlich muss es einen Steuerberater für einen umsetzen es geht gar nicht anders aber dem kann man sagen was er tun soll richtig also man kann mit den Informationen jetzt auch zum Video zum Podcast hier hingehen und im Steuerberater das sagen je nach Steuerberater stößt man auch Widerstände vielleicht oder oder oder Sorgen haben dass es umzusetzen ist aber das ist nichts was man alleine tut ja ich muss an der Stelle um eine Lanze für meine Steuerberater Kollegen sprechen also es gibt wahrscheinlich kaum eine Branche die so unter mitarbeitermangelt wie die Steuerberater Branche jetzt kam erst Corona Einträge die die Stellen mussten als zusätzliches zusätzliche ablaufen oder Kanzlei fern der kam dieser Grundsteuer Prozess das ist Kraut und Rüben also bis jetzt kein Problem das mussten die auch noch zusätzlich machen dafür neues Personal an dann komplett neue Prozess einführen ich glaube nicht dass ein Steuerberater mit einer normalen Kanzlei von 10 20 Leuten die Zeit hat da sich da einfach mal früh hinzusetzen und die Arme zu verschenken sagen heute denke ich über Mandant XY nach ob man da irgendwas einfällt aber wenn wir nichts einfällt muss da immer trotzdem meinen Stundensatz bezahlen weil ich muss ja das muss ja dass er irgendwie Geld das das beißt sich irgendwie und ähm wir wollen quasi das Bindeglied sein das ist sagen okay wir haben Strategie Ideen ihr bekommt alle Formulare Unterlagen an die Hand und könnte es dann dort umsetzen weil wir haben ja ein alle das gemeinsame Ziel für den Kunde und das ist das da möglichst wenig Steuern bezahlt und sein Vermögensaufbau oder mit eintreiben also das ist jetzt keine Gegnerschaft oder das dass du und die ganz normal operativ selber machen für eine Kanzlei mit 20 Leuten und das ist ein Knochenjob die ganze Personal Thema und ich bin froh dass es Leute gibt die sagen ich mache das weil ich darin gut bin und ich mache halt die Strategien Winterstar viel besser bin als eine Bilanz darstellen und du machst insbesondere Immobilien und Immobilienunternehmer und alles was da dran hängt mit einem riesengroßen Fokus ich bin felsenfest davon überzeugt du bist einer der ganz wenigen wenn nicht der BESTE Steuerberater im Immobilienbereich deshalb einmal mehr toll dass du dass du hier sitzt und und mit uns diese Folgen machst und in den Webinar ein letztes mal ne eben eine Stunde anderthalb Stunden wirklich live auf all diese Dinge eingehen wirst das im Detail erklären was durch Strukturen durchgehen wirst und so weiter immocation.de/steuer Webinar was ist eine Holding wir hatten sie in der Folge der vorher schon angerissen mach bitte noch einmal die Holding die ja so gern über der VV GmbH ja ähm häufig ist es schwierig direkt an der Gesellschaft beteiligt zu sein die das Geschäft dann eigentlich macht das kann verschiedene Gründe haben entweder mein Geschäft ist haftungsrelevant das betrifft viele Unternehmer Immobilien in Unternehmer jetzt nicht so aber es könnte sein ich habe ein sehr arbeitnehmerlastiges Geschäft und dort drinnen Mitbewerber mich zu verklagen Angestellte Insolvenz einfach Themen wo was passieren kann operativ war dann macht es Sinn dieses Risiko etwas zu entschärfen indem ich mir noch eine Zwischengesellschaft zwischen mir und der operativen Gesellschaft hänge die nennt sich dann Holding die hat nur die Aufgabe so eine Art als kapitalsammelstelle als zusätzliche Sicherheitsdienst weil ich dann das Geld aus dem operativen Geschäft in die Holding ausschütten kann ne und das passiert nicht wie wenn ich Geld an mich privat ausschütte mit 25% Steuersatz sondern das fließt in die Holding bei 1,5% und ist dann relativ in Sicherheit also da hat man auch zwischen der Holding und der operativen Geschäft und runter eine haftungsbarriere sind alles GmbH es ist Gesellschaft mit beschränkter Haftung oder UGS die auch ne beschränkt Haftung haben das wäre Punkt eins da wesentliche steuerliche Vorteil ist allerdings nicht diese Haftungsbeschränkung sondern dass ich als Holding als GmbH darf ich andere GmbHs steuerfrei verkaufen das nennt sich Schachtel Privileg das ist nicht nur auf GmbHs anwendbar sondern auf jede Beteiligung einer Kapitalgesellschaft meine Holding kann zum Beispiel auch Anteile an Aktiengesellschaft wie zum Beispiel eine Aktie steuerfrei verkaufen und damit macht das auch Sinn in der Holding das Kapital zu sammeln und von dort aus dann Aktienhandel zu betreiben ne quasi steuerfrei ja also haben wir alle so und quasi wahrscheinlich jeder immobilieninvest zu den bekennen man hat eine Holding darunter hat man mehrere VV GmbHs z.B auch für verschiedene Partnerschaften und kronens operative GmbH ist immunternehmen GmbH unter unsere Holding im Location macht irgendein gewinnen wir hoch in die Holding und das ist eigentlich unsere Spardose richtig genau oder ihr wollt ja wahrscheinlich niemanden an eure Holding beteiligen damit euch Finanzminister nur ich will das auch nicht weil das meine 100-prozentige Muttergesellschaft ist wo ich dort selber über Ausschüttung bestimmen können möchte und so weiter also macht das auch bei convestments häufig sind dass man sagt okay jeder gründet seine eigene Holding Gründe darunter eine operative Gesellschaft Immobiliengesellschaft die bin Handel betreibt oder Bestandshalter ist und dann wird der Gewinn aus der operativen Gesellschaft in die Holdings ausgeschüttet und dann kann jeder Gesellschafter selber entscheiden nämlich das Geld raus Zahl 25% Steuersatz oder dass es drin investiere es und Zahl erstmal gar keine Steuern drauf und ich kann ja auch quasi in den in den GmbHs regeln das ist verpflichten ist z.B auszuschütten also ich kann sicherstellen dass das Geld dann wirklich in die Holdings kommt also dafür dient irgendwie eine Immobilien Geld die habe ich mit jemand gemeinsam gekauft für vereinbaren alles Geld was dort verdient wird wird auf jeden Fall ausgeschüttet landet in der Holding da fällt aber quasi keine Steuer an und dann kann ich ihm selber darüber schreiben also Holdings für alle würde ich sagen macht auf jeden Fall eine Menge sind vielen Dank Martin ist / Webinar da kann man den kostenlos zuhören eine Stunde lang am besten ist gleich Termin buchen ich freue mich für die nächste Folge dann machen wir nämlich die größten steuerfails ein paar echte Beispielfälle aber die Stunde würde ich nie versprechen wir haben immer dann ein bisschen länger noch gemacht also vielen Dank Martin