vv GmbH genial oder Falle du kennst mich ich bin ein riesen Fan der vermögensverwaltenden GmbH denn diese Rechtsform hat mir über die vielen Jahre wie ich jetzt schon Immobilinvestor bin x000 € gespart aber die VV GmbH die hat auch ihre Schwächen man muss auf einige Sachen achten und wenn man diese nicht kennt dann verliert man bares Geld und wird als Investor auch gebremst also heute die ungeschminkte Wahrheit mit allen sechs negativen Seiten der VVGBH warum überhaupt so ein kritisches Video viele Leute hatten in den Kommentaren danach gefragt oder auch Kritik geäußert dass ich die VVG mehr immer viel zu positiv darstelle wir möchten natürlich transparent sein und deshalb kommen jetzt hier die negativen Seiten der Vermögensverwaltenden GmbH thema Nummer 1: Die Kostenfalle wenn du normal als Privatperson hingehst zum Neutral und kaufst eine Immobilie dann hast du keine zusätzlichen Gründungskosten bei der vermögensverwaltenen GmbH musst du aber vorher eine GmbH gründen das heißt du musst zur Industrie und Handwerkskammer gehen erstmal den Namen der GmbH erfragen ob es da irgendein Wettbewerbsverbot gibt oder irgendeine Irreführung dann bekommst du den Name bestätigt von der Industrienhandelskammer das ist noch kostenlos und dann gehst du zum Notar und wenn du nicht gerade nach Musterprotokoll gründen möchtest wo die Gründung nur ungefähr 300 € netto kostet dann musst du beim Notar die normale Gründungsgebühr bezahlen die sich ungefähr im Rahmen von 1000 € bewegt also du zahlst nur 1000 € um so eine GmbH zu gründen dieses Geld ist sozusagen weg und dann musst du die GmbH ja auch noch mit Geld ausstatten denn erst wenn du mindestens 12500 € eingezahlt hast wird sie eingetragen dieses Geld ist aber nicht weg denn das kannst du innerhalb der vermögenverwaltenden GmbH zum Investieren verwenden beispielsweise um die Nebenkosten von einem Immobilungkauf zu bezahlen insofern ist das Geld zwar erstmal in der GmbH gebunden aber du kannst immer noch damit arbeiten und nach meinem dafür halten kommt es ja darauf auch an welche Kosten entstehen noch in der vermögensverwaltenden GmbH jedes Jahr musst du für die GmbH einen Jahresabschluss beim Finanzamt einreichen und diesen auch beim Bundesanzeiger mindestens hinterlegen oder sogar offenlegen und dieser Jahresabschluss der besteht aus einer Bilanz und einer Gewinn und Verlustrechnung das heißt jeder Vorgang jedes Mal Wasser Abwasser Strom Kontoführungsgebühr alles löst in der VV GmbH einen Buchungssatz aus den muss man buchen damit am Ende die Bilanz stimmt viele Leute denken ja allerdings dass man einen Steuerberater nehmen muss aber das ist nicht richtig auch du als Geschäftsführer deiner neu gegründeten VV GmbH kannst den Jahresabschluss selber aufstellen wenn du jemanden kennst der gut in Buchführung ist kann er die VV GmbH buchen ich halte das nicht für eine komplizierte Buchung um die VV GmbH laufen zu buchen muss man halt 12 mal Skrom 12 mal Wasser 12 mal Abwasser 12 mal Mietinnahmen 12 mal Kontoführungsgebühren buchen 12 mal Abschreibung das ist häufig immer das gleiche und daher ist dieser Buchungsaufwand auch nicht besonders komplex wenn du dich dennoch entscheidest jemand zu beauftragen dann wird das schon so zwischen zwei und je nach Größe der VVGH bis 5000 € kosten ich würde mal sagen ähm VV Gmph mit einer Handvoll Wohnungen oder eine Mehrfamienhaus da kannst du somit 2 bis 3000 € rechnen je nachdem welche Gebühr dein Steuerberater ansetzt du musst also jetzt diese Kosten im Blick haben falls du dich entscheidest diese Tätigkeiten zu beauftragen und dich selber durchzuführen wenn du sie selber durchführst kostet das aber wieder Zeit die du vielleicht nicht hast insgesamt der Gründungsprozess der nicht lange gehen muss wird aber trotzdem auch seine Zeit kosten von daher äh hab das gern im Hinterkopf dass du eben diese Zeit und diese Kosten einplanst damit dich das nicht etwa einholt und dann plötzlich dein Investment ausgebremst wird weil du nur noch zu Hause sitzt und Buchführungskurse belegst thema Nummer 2: Die VV Gmb hat eine sehr eingeschränkte Verlustnutzung ich sag ja immer nur Objekte mit Gewinnen gehören in die VV GmbH denn nur auf Gewinne kannst du Steuern sparen wenn du aber jetzt doch mit deiner Immobilie einen Verlust in der vermögensverwaltenden Gesellschaft erzielst ist dieser Verlust dort gefangen was bedeutet das das Gegenbeispiel ist ein Verlust aus einem privaten Immobilieninvestment bei einem störlichen Verlust kannst du diesen Verlust mit deinem Einkommen als Arbeitnehmer verrechnen wenn du als Arbeitnehmer 100.000 € verdienst machst einen Immobilienverlust von 10.000 musst du nur noch 90.000 bestuern du bekommst also auf die 10.000 € die Steuererstattung aus deiner Arbeitnehmertätigkeit in der VV Game wäre der Verlust gefangen er kann nicht mit deinen privaten Einkünfen verrechnet werden und kann natürlich auch so keine Steuerersparnis bei dir ins Privatvermögen ziehen der Verlust der VVGBH kann nur mit Gewinnen aus künftigen Jahren verrechnet werden das heißt er ist dort gefangen der VVGmbH und wird irgendwann verbraucht die nächsten Jahre in der VVGmb zahlst du dann eben keine 15% Steuern sondern es kommt zuerst zur Verlustverrechnung und dann musst du auch in der VVGmb Steuern zahlen erst wenn dieser Verlust verbraucht ist ein weiteres Thema in der VV GmbH ist das Gewerbesteuerrisiko warum ist denn die vermögensverwaltende GmbH so begünstigt das Gesetz sagt dass eine GmbH die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet von der Gewerbesteuer faktisch befreit wird und während jede normale GmbH ca 15 % Gewerbesteuer und 15 % Körberschaftssteuer hat ist die VVGH nur bei der Hälfte des Steuersatzes weil die Gewerbesteuer wegfällt und die 15% Körberschaftsstauer nur anfallen das ist natürlich sehr interessant aber diese Regelung gibt ein sehr enges Kurset vor wie ich gerade gesagt habe steht im Gesetz ausschließlich eigener Grundbesitz und das ausschließlich das ist auch genauso zu interpretieren nämlich in ausschließlich und was haben wir nun davon wir haben davon dass wir in der VV Genberg keine andere Tätigkeit machen dürfen wir dürfen nicht einfach mal irgendwo eine Rechnung hinstellen wir dürfen nicht mehr als drei Objekte in 5 Jahren verkaufen weil wir sonst gewerbische Grundstückshändler werden das heißt bei der VV GmbH ist man recht eingeschränkt was die Verwendung dieser Gesellschaft angeht und was man in dieser Gesellschaft machen kann man kann sich also nicht so frei entfalten dafür spart man aber massiv Steuern und du musst dich natürlich immer fragen ist es mir das wert ich will noch diese und jene Tätigkeit ausführen das würde dann immer bedeuten du musst eine weitere GmbH gründen oder ein Einzelunternehmen auf privater Ebene nur dass deine vermögensverwaltende Gesellschaft nicht infiziert wird kommen wir zum nächsten Punkt eine GmbH ist nicht das Lieblingskinderbank die GmbH möchte lieber uns als Privatpersonen in der persönlichen Haftung haben wenn du also mit einer VV Gamebar zur Bank gehst und sagst meine VV Gamebar möchte gerne Immobilie kaufen die würde ich gerne finanzieren bei dir liebe Bank dann musst du damit rechnen dass die Bank erstmal die Nase rüpft und sowas sagt wie: "Okay wir finanzieren dir die Immobilie aber für den Plancoanteil also das was die Bank äh nicht in der Immobilie als Wert sieht dafür haftest du persönlich." Mir persönlich war das immer egal denn ich wollte ja die Immobilie kaufen hätte ich keine Bankfinanzierung in der VV GmbH bekommen hätte ich die Immobilie trotzdem gekauft dann ins Privatvermögen da würde ich für 100% der Schulden haften von daher komme ich auch gut mit der persönlichen Haftung für einem Teil des Immobilienvermögens zurecht was aber nicht passieren darf das passiert hin und wieder bei verschiedenen Banken du bekommst einen Zinsaufschlag für dieses Investment in der VVGw im Vergleich zum Privatvermögen denn auch hier musst du jetzt wieder abwegen du zahlst privat 45% Steuern in der VV Genberg 15 ist dir dieses Steuerersparnis von 30% wert vielleicht einen 0,1% Märzins für die nächsten 10 Jahre zu bezahlen oder ist es dir das nicht wert jedenfalls musst du sehr genau überlegen ob du eine Immobilie in die VV GmbH kaufst ob die Finanzierungskonditionen dir dann immer noch gefallen oder ob du sagst ach was ich investiere einfach im Privatvermögen mein großer Erfolgsfaktor beim Aufbau eines Immobilienportfolios liegt trotzdem in der VV GmbH das verrate ich dir im übernächsten Punkt zuerst möchte ich noch mit dir reden über den Punkt Bürokratie ich hatte es anfangs schon angesprochen du musst eine Offenlegung oder Hinterlegung beim Bundesanzeiger machen du musst eine Buchführung implementieren um einen Jahresabschluss abgeben zu können du brauchst Ausschüttungsbeschlüsse wenn du dir Geld aus der VV GmbH ausschüttest du brauchst Gesellschafterbeschlüsse und wenn du mit einem Coinvestor eine VVG könntest dann solltest du richtig viel Wert auf die exakte Ausformulierung des Gesellschaftsvertrags legen das sind also noch so paar bürokratische Hemmnisse die auf dich mit zukommen der letzte und sechste Punkt der hier auch negativ gesehen werden kann aber für mich das absolute Highlight der VV GmbHs ist das Thema Exit es ist natürlich sehr schlecht dass du aus der VV GmbH nicht nach 10 Jahren Steuer frei verkaufen kannst wie im Privatvermögen aber du kannst bereits nach wenigen Monaten einen Immobilienverkauf mit nur 15% Steuersatz durchführen oder nach 6 Jahren mit der Nutzung sogenannten 6Brücklage den Immobilienverkauf sogar steuerfrei darstellen wenn du im Anschluss wieder reinvestierst es ist also auch hier ein für und wieder viele schaffen Immobilien an um zu sagen ja in 10 Jahren verkaufe ich die Immobilie steuerfrei ich als Immobilienwester habe aber festgestellt dass die Immobilien im Regelfall nach zwei bis 3 Jahren die wesentliche Wertsteigerung erreicht haben nicht weil man die Immobilien liegen lässt und von dem normalen Wachstum profitiert sondern weil man wirklich mit der Immobilie arbeitet weil man notwendige Sanierung macht weil man die längst überfälligen Mietanpassung macht dann gewinnt eine Mobil gerade in Randlagen Seelagen im Regelfall in den ersten zwei bis dre Jahren an Wert und diese Mobile möchte ich persönlich doch wieder auf den Markt werfen und nicht 10 Jahre dafür warten insofern finde ich gut dass man in der VV GmbH jederzeit verkaufen kann das Problem ist nur dass man immer Steuern bezahlt 15% aber auch nur auf Verkäufer der eigentliche Exit der dann ein Nachteil sein kann ist wie bekomme ich das Geld aus meiner vermögensverwaltenden Gesellschaft wieder heraus ich muss die VVG GmbH liquidieren um sie aufzulösen auch das ist ein sehr formaler Akt mit einem gewissen Liquidationszeitraum und das gesamte Vermögen muss ich bei der Ausschüttung im Regelfall mit 25% besteuern es sei denn du wendest den Trick an den ich dir in diesem Video zeige da erkläre ich dir nämlich wie du Geld ohne Steuern aus deiner Struktur ausschütten kannst folge Mr steuer sonst wird's teuer