Wer sein Vermietungsobjekt energetisch saniert, kann die Aufwendung als Erhaltungsaufwendung steuerlich absetzen. Damit ist ab dem 01.01.2026 Schluss. Folge ist dann, dass die Kosten der energetischen Sanierung nur noch mit dem laufenden AFA-Satz berücksichtigt werden können. Ohne Restnutzungsdauergutachten also über 50 Jahre.
Die Superabschreibung und der Investitionsbooster unseres Bundesfinanzminister Klingbeils wird überwiegend von den Medien gefeiert und zeigt mir die fortschreitende Verdummung im Land. Von der negativen Neuregelung, die auch Vermieter und Immobilieninvestoren betreffen, hören wir nichts. Ich bitte Sie daher, das Video zu teilen. Wir sagen Ihnen, was Vermieter unbedingt machen müssen.
In den nächsten Wochen zeigen wir Ihnen auch ein Modell, wie Sie Vermietungseinkünfte transformieren und diese mit 25% statt mit 42% versteuern können. Wir freuen uns auf Ihre Fragen und Ihre Kommentare. Mein Name ist Stefan Mücke.
Wer eine Immobilie oder eine Wohnung vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Einkünfte sind die Einnahmen abzüglich der Aufwendung. Das Gesetz nennt die Aufwendungen Werbungskosten.
Zu den Werbungskosten gehören neben den laufenden Kosten insbesondere die Finanzierungsaufwendung, die lineare AFA oder degressive AFA, die 7b-AFA und, darum geht es heute, Erhaltungsaufwendung. Wer also seine vermietete Immobilie repariert, instand hält und saniert, der kann die Kosten im Jahr der Bezahlung sofort steuermindernd berücksichtigen. Wichtig, entstehen bei einem Wohngebäude in einem Jahr größere Erhaltungsaufwendung, dann können diese auch...
auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Diese Regelung ist wichtig, weil sonst steuerliche Vorteile wegen Progressionsnachteile verpuffen könnten. Es gibt heute schon eine gesetzliche Regelung, die den Sofortabzug von Erhaltungsaufwendungen verbietet.
Nämlich dann, wenn die Erhaltungsaufwendungen ohne Umsatzsteuer innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15% der Anschaffungskosten übersteigen. Zur sogenannten 15%-Grenze erscheint in Kürze unser Steuerfokus zur 15%-Falle. Wer Interesse hat, kann diesen mit dem Link steuerfokus.de slash 15% nutzen.
Eine sofortige Verlustverrechnung ist in diesen Fällen, wir sprechen vom anschaffungsnahen Aufwand, ausgeschlossen und die Aufwendungen müssen wie die Anschaffungskosten für das Gebäude mit 2% abgeschrieben werden oder auf der Grundlage eines Restnutzungsdauergutachtens auf eine kürzere Nutzungsdauer verteilt werden. Im Hinblick auf unseren Wohnungsmarkt hatte ich schon gefordert, dass diese gesetzliche Regel ausgesetzt wird und eine Sonderregel geschaffen werden sollte, die zum Beispiel einen Abzug über 5 bis 10 Jahre gesetzlich festschreibt. Die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwendung einerseits und Herstellungskosten andererseits kann schwierig sein und ist fließend.
Denn auch eine wesentliche Verbesserung gegenüber dem ursprünglichen Zustand kann zu Herstellungskosten führen. Das IDW beurteilt nunmehr in der für die Handelsbilanz verbindlichen Stellungnahme zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwendung und Herstellungskosten bei Gebäuden Aufwendung für die energetische Sanierung als Herstellungskosten, wenn der Energiebedarf um mindestens 30% gesenkt wird. Das Verrückte dabei ist, dass wir den Energiebedarf mit dem ursprünglichen Zustand vergleichen müssen. Also Energiebedarf heute im Vergleich zum Energiebedarf damals, als wir das Gebäude zum Beispiel vor 20 oder 25 Jahren gekauft haben. Aber auf den ursprünglichen Zustand kommt es oft gar nicht an.
Wenn wir heute ein Gebäude einer energetischen Sanierung unterziehen, erreichen wir, und das wollen wir ja, Eine Einsparung von mehr als 30%. Folge, es liegen Herstellungskosten vor und wir müssen die Aufwendung über die Nutzungsdauer verteilen. Es kommt dann zu keiner spürbaren Steuerentlastung mehr.
Aufgrund der Maßgeblichkeit der Handelsbilanz für die Steuerbilanz ist unter Anerkennung des Bewertungsvorbehaltes die neue Regelung auch für die Steuerbilanz und auch für die Vermietungseinkünfte zu berücksichtigen. Denn das Einkommensteuergesetz hat keine eigene Definition des Herstellungskostenbegriffes. Was sagt unser Steuerexperte und Bundesfinanzminister Klingbeil zur Neuregelung durchs IDW?
Nichts. Und ich möchte nicht ausschließen, dass Herr Klingbeil gar nicht weiß, um was wir hier eigentlich reden. Wer seine Immobilie mit hohem Aufwand energetisch saniert, braucht Rechtsklarheit. Ich empfehle Ihnen in diesen Fällen beim Finanzamt einen Antrag auf verbindliche Auskunft zu stellen. Vorteil?
So richtig bekannt ist das bisher noch nicht vielen. Bei positiven Bescheid haben Sie sich dann den Sofortabzug abgesichert. Nachteil, die verbindliche Auskunft ist kostenpflichtig. Wir fordern Herrn Klingbeil auf, mal was Echtes zu machen.
Die gesetzliche 15%-Regelung auszusetzen, eine Sonderregelung für anschaffungsnahe Aufwendung zu schaffen und festzuschreiben, dass Aufwendungen für die energetische Sanierung bei Bestandsimmobilien sofort, hilfsweise über zwei bis fünf Jahre verteilt, steuerlich verrechnet werden können. Wir bedanken uns für Ihr Interesse, wünschen alles Gute, bis bald und auf Wiedersehen.