Das Geheimnis hinter unbegrenztem Bestandsaufbau. So entstehen Vermögen aus dem Nichts. Wir wollen euch in diesem Video einmal und das ist glaube ich eine sportliche Aufgabe, wir wollen euch einmal erklären, wenn diese Geschichten hört, da macht jemand seit 18 oder 15 oder 20 Jahren Immobilienbestandsaufbau. Der hatte irgendwie nicht wirklich viel Eigenkapital, also keine Millionen auf dem Konto und jetzt hat er einen riesen Immobilienbestand. Wie macht man das? Wie skaliert man sowas groß? Was sagt die Bank dazu? All die Fragen werden wir beantworten am Ende mit genau einer Folie. Los [Musik] geht's. Also wie gesagt, es kommt jetzt gleich eine schematische Darstellung, eine Folie, die wir gemacht haben, die dann wirklich zeigt, wie man so ein Immobilienbestand skalen kann, von quasi aus dem Nichts kommt. Aber wir fangen vorne einmal an, noch ein paar Punkte zu klären, wie das überhaupt mit der Bank läuft. Wann sagt die Bank denn, hier ist Schluss, wie viel kann ich denn überhaupt finanzieren? Und deshalb starten wir mal mit der groben Regel. Also beim Eigenheim, von dem wir jetzt ja nicht reden, fängt man typischerweise an und fragt erstmal nach dem Nettoehalt und sagt dann ja so 40% vom Nettohalt sollte die Rate an die Bank für den Kredit typischerweise nicht übersteigen. Da kommt man jetzt bei 2500 € netto auf ungefähr 200.000 € Darlehnen und wenn man 8000 € netto wohl gemerkt das jetzt schon wirklich krasses Gehalt ja äh im Monat hat, dann kommt man auf irgendwas in der Größenordnung von 600 bis 700 000 € Kredit. Und jetzt habe ich zwar gerade gesagt, wir reden jetzt irgendwie hier mit den Zahlen von Eigenheim, aber darum geht's nicht. Trotzdem sind diese Werte nicht ganz falsch. Also das, was man dann für Kapitalanlage Immobilien von Banken bekommt, bewegt sich nicht in ganz anderen Größenordnungen, wenn man in diesen Gehaltsklassen ist. Typischerweise kann man vielleicht sagen, dass man auch mit einem sehr guten Gehalt irgendwo jenseits von 6 700.000 1000 € langsam in eine Region kommt, in der es dann schwieriger wird, weiteres Geld einfach mal ebenso nur auf die persönliche Bonität abgestellt zu bekommen. Genau. Wir denken jetzt aber nicht an Eigenheim. Wir denken als Kapitalanleger und Investor, wir wollen ja mehr, wir wollen das Ganze auch skalieren jetzt gleich. Schematisch zeigen wir euch das, wie das skalt. Jetzt muss natürlich die Bank mit im Boot sein, dass sie uns immer weiter auch frisches Geld gibt, um Immobilien zu kaufen. Und dazu ist die Frage Nummer 1: Wie gut sind deine Immobilien und zahlen sie positiv auf deine Vermögensbilanz ein? Also, wenn du nur Immobilien hast, ne, noch mal kurz zur Erklärung, Vermögensbilanz, da schreibst du quasi rein, was sind deine Werte, deine Schulden. Parallel dazu gibt's eine Haushaltsrechnung, da schreibst du rein, was hast du für Überschüsse im Monat, äh nachdem du alle Ausgaben getätigt hast. Und wenn da jetzt Immobilien dazu kommen, die sich in der Vermögensbilanz schlecht entwickelt haben, weil du schlecht eingekauft hast oder es kommen Immobilien dazu, die negativen Cashflow haben und das über viele Jahre ist das auch schlecht, wenn du gute Immobilien hast, zahlen sie positiv dort ein und du kannst dir potenziell mehr leisten. Ich grundsätzlich kann man eine Größenordnung und das ist wirklich also eine eigene Bonität hat Stefan gerade schon gesagt, die kann ich in die Wagschale werfen, die bringt erstmal sehr sehr viel und die kann euch auch relativ weit bringen, aber ab einer Größenordnung auch von sagen wir mal 750 000 vielleicht bis eine Million Kapitalanlageimmobilien in Summe, die ihr bei einer Bank habt, dann kann das sein, dass die Bank schon sagt: "Ja, das Engagement ist uns jetzt langsam groß genug." Gegebenenfalls müsst ihr dann schon mit mehreren Banken sprechen. Wie gesagt, kommt sehr stark auf eure Immobilien an. Das heißt, mit einem Volumen in Richtung einer Million schiftet langsam der Fokus der Bank weg von eurer Bonität hin zu einer Portfolio Betrachtung und Bewertung. Je größer ihr werden wollt, je mehr Immobilien ihr kaufen wollt, je größer dieser Bestand werden soll, je mehr Darlehen ihr in Summe irgendwann braucht, desto besser müssen die Immobilien, müssen die Renditen, müssen die Überschüsse sein, die ihr einkauft, desto anspruchsvoller müsst ihr also auch sein. Wer von Anfang an Immobilien kauft, die Cashflow negativ sind, der kommt relativ schnell am Ende dieser Reise an. Wer von Anfang an Immobilien kauft, die Überschüsse erwirken, z.B. auch indem man eben Arbeit reinsteckt, in die Entwicklung der Immobilien, Werte steigert und so weiter. Dem eröffnen sich möglicherweise immer neue Möglichkeiten. Also, wenn dein Portfolio gut ist und es Überschüsse erzielt und sich im Wert gut entwickelt, dann hast du Bottomline kein Limit. Ich weiß, das ist eine sportliche Aussage, die wir tätigen, aber wir kennen es aus eigener Erfahrung. be kennst von ganz ganz vielen Investoren. Man kann diese Mauer quasi durchbrechen, diese ursprünglichen Hürden und irgendwann bist du in einer Portfoliobetrachtung, hast vielleicht eine oder mehrere Banken als Partner und wir gehen jetzt für den Bestandsaufbau, den wir hochskalieren, davon aus, du kriegst immer weiter Geld von der Bank, um neue Immobilien zu kaufen. Logischerweise musst du immer ein bisschen Eigenkapital dazu geben. Woher wir das nehmen, sagen wir gleich, aber wir gehen grundsätzlich mal davon aus, du hast jetzt die Möglichkeit so viel zu finanzieren, wie du möchtest. So und jetzt zünden wir den Turbo und wir haben wirklich vorher überlegt, wollen wir das auf diese Art und Weise machen? Es kommt jetzt genau eine Folie und die Darstellung ist extrem gefährlich und wir sitzen hier nicht und sagen quasi, okay, jetzt guckst du dir die dir die eine Folie an und dann ist das ja schnell gemacht, paar Jahre paar Immobilien gekauft. Was wir zeigen ist ein oder dass das jeder tun sollte oder dass das für jeden das Richtige ist oder sowas oder dass das ohne Risiken wäre, ne? bitte nichts davon als Annahme. Ja, genau. Wir sagen auch gleich noch was zu riesigen, aber wir wollen eben wirklich dieses Geheimnis mal lüften. Wir haben uns das selber immer gefragt, als wir angefangen haben, wie skalieren denn die Leute solche Bestände und wo kommt denn quasi wie aus dem Nichts auch Eigenkapital und was kann ich denn dann erwarten ähm wenn ich jetzt starte und wie wie werden Leute innerhalb von 8 Jahren oder 10 Jahren Millionäre mit Immobilien, ne, die ab relativ normale Jobs haben, aus denen irgendwie das nötige Eigenkapital kommt? Das hat uns am Anfang haben wir das echt erstmal nicht verstanden, ne? Mittlerweile können wir es quasi dekonstruieren. Das das ist der Versuch. Genau, das ist der Versuch und trotzdem bleibt der Versuch, wie gesagt, eine sehr sehr grobe Darstellung mit vielen Annahmen, die wir auch getroffen haben. Die werden wir euch gleich ein bisschen bisschen versuchen zu erklären. Man kann das natürlich viel viel mehr im Detail noch nachreichen, versuchen zu kalkulieren. Das wird am Ende eh alles nicht tragfähig sein, weil in der Realität entwickelt sich es immer ein bisschen anders. Deshalb machen wir es hier relativ grob, aber dann könnt ihr es euch gut vorstellen. Also, wir geben 20.000 € jetzt rein und zwar über 10 Jahre jedes Jahr 20.000 €. Glaube das ist vorstellbar dass man 20.000 € auf die Seite bringt pro Jahr, wenn man einen einigermaßen ordentlichen Job hat und sagt, ich gehe jetzt mit diesen 20.000 € hin und kaufe Immobilien. Wie viel Immobilien können wir dann kaufen? Wir können Immobilien kaufen über die Zeit, ja 1 bis 10 von 1 Million Euro. Warum? Weil wir 20.000 € Eigenkapital einsetzen und für 100.000 1000 € sagen wir mal eine Wohnung kaufen. Ja, und das ganze machen wir zehn mal in Jahr einmal, in Jahr 2 einmal und so weiter. In Jahr 10 haben wir dann also in Summe zehn mal für 100.000 € Immobilien gekauft. Das heißt, wir haben jetzt eine für 1 Million Immobilien gekauft. Wichtig, wir haben nicht 1 Million Vermögen zu dem Zeitpunkt, ne? Wir haben nur für 1 Million Immobilien gekauft. Viel getilgt ist da noch nicht, weil die haben wir gerade erst gekauft. Das heißt, da sind wir haben die quasi gekauft mit ein 90% Finanzierung rechnerisch jeweils. Bisschen was getilt, jetzt sind da vielleicht 850 000 € Darlehen noch drauf, ne? Um ein Gefühl zu geben. Genau. Und jetzt wir haben das in in nur diese Phase eingeteilt, ja, 1 bis 10 und nehmen jetzt die ganzen Früchte aus den ersten 10 Jahren raus und machen einen großen Step, um das einmal weiter zu skalieren. Ich glaube, was in der Praxis in Wirklichkeit passiert ist, das ist natürlich ein fließender Übergang. Es entstehen freie Werte, du machst Cashflow und dann wird über die Zeit wird das quasi immer ein bisschen größer. Aber damit man es irgendwie begreifen kann in der Darstellung, machen wir es quasi blockweise und sagen ja 1 bis 10 haben wir die ersten Immobilien angekauft für 1 Million und was passiert? Wir haben ganz grob 80.000 € Cashflow aus diesen Immobilien gezogen. Über 10 Jahre kumuliert. Kumuliert. Genau. Das heißt, die ne die ersten Immobilien in Jahr 1, die machen so gut wie gar kein Cashflow. Schön, wenn sie das machen, ne? wenn man in der Akquise besser wird, aber so mal die Hypothese und nach und nach steigern sich aber ja dann die Mieten, ne? Die Immobilie, die man 10 Jahre lang im Bestand hat, die hat vielleicht schon ein bisschen mehr Mietsteigerung mitmachen können, als die, die man jetzt erst ein oder zwei Jahre hat. Wir haben quasi im Hintergrund eine kleine Tabelle gemacht, die mit ganz wenig Cashflow und Überschüssen anfängt und dann je nach Alter so ein bisschen hochzählt. Da kommt man mit sehr realistischen Werten. Dahinter steckt quasi einfach so so eine Mietsteigerung, die dem Inflationsniveau in etwa entspricht. Kommt man da auf 80.000 € kumulierten Cashflow innerhalb der ersten 10 Jahre. Das kann bei tollen Einkäufen auch viel mehr sein, aber 80.000 mal als Annahme. Genau. Und wobei der Großteil dieses kumulierten Cashflows dann ja eher in den hinteren Jahren logischerweise sich kumuliert und wie du sagst ungefähr eine Mietsteigung von was haben wir angenommen? Ich glaube 3% genau was ne quasi im Moment haben wir fünf in Deutschland pro Jahr. Inflation und man man macht auch Dinge, die einfach wertsteigernd und äh sowas sind. Man vermietet auch mal komplett neu, wo man Sprünge in der Miete macht. Deshalb ist das eine sehr sehr realistische Annahme. Uns basiert auf eigener Erfahrung. Wir machen das ja jetzt seit 2015, dass wir Immobilien kaufen und man sieht eben ganz ganz deutlich die Mieten laufen der Bank davon und da entsteht dann der freie Cashflow. Also haben wir 80.000 €. Was machen wir damit? Selbstverständlich Mobilien kaufen. Wir wollen ein to Wir nehmen also 80.000 € und 80.000 durch 20 sind vier. Wir können also vier weitere Immobilien kaufen. A 100.000 €. Also haben wir jetzt gerade aus dem Bestand heraus ohne neues Geld von außen für 400.000 € neue Immobilien gekauft. wie sie gerade auf der Folie stehen. Genau. Wichtig, der freie Cashflow, wie wir es gerade gesagt haben, noch mal, der ist auch so berechnet, dass wir natürlich die Bewirtschaftungskosten vorher bezahlt haben. Also, wir haben eine Verwaltung bezahlt, wir haben Rücklagen gebildet und so weiter, um die Immobilien stand zu halten. Genau. So, wir können aber noch einen weiteren Turbo zünden und zwar haben wir auch eine Wertsteigerung in den Immobilien, weil zwei Effekte zusammenkommen. Das eine ist, 10 Jahre lang hat der Markt in etwa mit der Inflation quasi automatisch für Wertsteigerung gesorgt. Das sind erstmal nur nominelle quasi, keine reellen, weil weil ja mit der Inflation, aber weil wir die Mieten gesteigert haben und weil Kaufpreise und Werte von Immobilien immer als ein Faktor auf die Miete quasi funktionieren. Und weil wir mit Sicherheit bei Auszug von Mietern auch mal eine Wohnung saniert und damit den Wert sprunghaft gehoben haben, weil wir vielleicht auch hier und da mal weitere Dinge gemacht haben, die den Wert der Immobilie steigern, weil die Häuser saniert wurden, modernisiert wurden und so weiter, haben wir mit Sicherheit die Werte der Immobilie in Summe ein ganzes Stück gehoben. Das passiert einfach dadurch, dass ich in der Immobilie aktiv arbeiten kann und das Kaufpreise am Mietniveau hängen, wie gerade schon erklärt. Wie haben wir die Renovierung und Sanierung bezahlt? Wir haben sie möglicherweise am Anfang schon mitfinanziert, als wir die Immobilie gekauft haben. Oder wir haben vielleicht nicht die ganzen 20.000 € für jede 100.000 € Wohnung Eigenkapital eingesetzt. Ja, aber wir gehen mal davon aus, wir haben nichts weiter von außen hinzugefügt. Wir haben logischerweise keine Kernsanierungsobjekte gekauft. Ganz kurze Unterbrechung. Vielleicht wer es von euch gesehen hat, wir haben auf dem Emocation Festival eine sogenannte Deal Wall aufgestellt. Ich glaube 13 m breit und 23 m hoch. Da hingen überall kleine Dina fünf Kärtchen mit Immobilien, die Teilnehmer der IMO Masterclass gekauft haben. Wenn wir das versuchen irgendwie hochzurechnen, was in den letzten Jahren die Teilnehmer aus der Ocation Masterclassen Immobilien gekauft haben, dann reden wir wahrscheinlich tatsächlich über ein paar Milliarden. Das ist unfassbar. Das hätten wir auch niemals gedacht und es ist ein großartiges Netzwerk entstanden von erfolgreichen Immobilieninvestoren. Unsere Aufgabe sehen wir darin, dich an den Driver Seat zu setzen. Wir wollen dich eben coachen, begleiten mit 20 Immobilienprofis und Experten. Das sind erfolgreich Immobilieninvestoren oder äh quasi Spezialisten wie Anwälte, Steuerberater und so weiter, die dich begleiten, damit du mit Immobilien erfolgreich wirst. Ganz egal, ob deine erste Wohnung kaufen willst, dein erstes Mehrfamilienhaus, vielleicht schon paar Wohnungen hast, dein nächstes Level erreichen willst. Die Ivocation Masterclass ist die vollwertige und fondierte Ausbildung mit allem, was du dazu brauchst. Und es ist wirklich unsere DNA mit euch gemeinsam in die Umsetzung zu gehen und daran messen wir auch unseren eigenen Erfolg. Wenn du Lust hast, dann nimmt Teil an der Moocation Masterclass und zwar indem du dich bewirbst. Die Plätze sind immer sehr, sehr schnell vergeben bei jedem Durchgang. Wir vergeben jetzt wieder die Plätze. Die Bewerbungsphase startet bald schon in wenigen Wochen. Auf imde/masterclass findest du alle Details. Also am besten jetzt schon mal schauen im.de/masterclass. Also das alles mal in Zahlen gefasst, ist das durchaus realistisch, dass diese Immobilien in Jahrzehn nicht eine Million, sondern eineinhalb Millionen Euro wert sind. hängt total davon ab, wie intensiv mit wie viel Fleiß und mit was für Dingen ich an den Immobilien gearbeitet habe. Nicht nur Wertscheinend durch den Markt, sondern auch Entwicklung, die wir gemacht haben. Ganz wichtig, weil da die echten Werte gehoben werden. Im Zweifelsfall springt eine Immobilie einfach um 20% im Wert, wenn ich die richtigen Dinge an ihr mache. Ja, z.B. bei der Neuvermietung. Genau. So, jetzt äh habe ich das, jetzt will ich die Immobilien ja behalten und nicht verkaufen. Wie komme ich jetzt an diesen Wert dran? Ich kann zu Banken gehen und kann eine Kapitalbeschaffung machen. Ich kann also sagen, schau mal, diese Immobilie ist eigentlich heute viel mehr wert als damals. Habt ihr nicht Lust, mir einfach noch etwas mehr Geld auszubezahlen? Weil die Sicherheit ist ja alle mal gegeben durch diesen neuen Immobilienwert und ihr verdient ja gerne Geld mit neuen Darlehen. Ihr habt mich eh schon geprüft. Ich bin guter Schuldner, ich habe 10 Jahre zuverlässig bezahlt, machen die Banken sehr gerne. Ist also wahrscheinlich kein Problem, 400.000 von diesen 500.000 Wertsteigerung als Geld aufs Konto zu bekommen, entweder mit den bestehenden Banken oder indem man nach 10 Jahren auch mal die Bank wechselt bei irgendeiner Immobilie, dann den neuen Wert neu finanziert und so weiter. 400.000 € auf dem Konto. Jetzt dürft ihr einmal raten, was wir damit machen. Wir teilen es durch 20 und haben das Geld für 20 weitere Immobilien. 20 weitere Immobilien kosten 2 Millionen Euro. Also kaufen wir für 2 Millionen Euro weitere Immobilien ohne einen einzigen Euro Eigenkapital von außen neu hinzuzuführen. Wir haben jetzt also in Jahrzehn einmal aus dem Cashflow für 400.000 € Immobilien gekauft und aus den rausfinanzierten Wertsteigerung für 2 Millionen Euro Immobilien gekauft. zusätzlich zu der eine Million, die wir am Anfang mal aus eigenem Ebenkapital äh aufgebaut haben und stehen jetzt bei einem stolzen Immobilienbestand, nachdem wir diesen kleinen Ankaufsprung gemacht haben von 3,4 Millionen Euro Immobilienwert. Ich will nur Einsatz zur Nachbeleihung sagen, kann man das denn wirklich tun? Ist das üblich? Also, wir haben es schon sehr sehr oft getan. Immobilien mit Problemen eingekauft, vielleicht in Situationen sie entwickelt und dann zur Bank gegangen. Das auch teilweise schon vorher mit der Bank besprochen, sagt, wir haben jetzt hier eine Entwicklung vor, können wir noch mehr rausfinanzieren, wenn die Entwicklung passiert ist? Sagt einem die Bank sogar: "Ja, also wenn ihr jetzt bei 80% der Einheiten in der guten Neuvermietung seid für ein Haus oder so, dann kommt, dann können wir das wahrscheinlich realisieren." Haben wir gemacht. Was haben wir? Wir haben meistens 2 d Jahre oder so, sind mindestens ins Land gegangen. Ähm kennen ein ist der sportlichste, der Thomas. Äh, der macht das teilweise nach drei Monaten, weil er so gut einkauft und dann leid das gleich wieder nach und so. Als da ist eine ganze ganze Menge möglich. Wir reden hier ja über ein Zeitraum von von 10 Jahren, wo Entwicklung passiert, wo er viele Dinge tut. Selbstverständlich könnt ihr Immobilien mit der Zeit nachbeleihen, wenn ihr es strategisch aufsetzt. Das man also ein konkretes Beispiel, ne? Also ihr kauft ein Haus, das hat zehn Wohnungen, die sind für 5 € auf den Quadratmeter vermietet. Der Garten und das Treppenhaus sind ein absoluter Saustall. Die Wohnungen sind runtergewirtschaftet und es gibt keine Balkone. Nach 10 Jahren ist das Haus einmal komplett neu vermietet für 13 € auf dem Quadratmeter. Der Garten und das Treppenhaus sehen so aus, dass man die richtige Mieterschaft anspricht, die eben solche Mieten bezahlen kann. Die Wohnungen sind alle einmal durchrenoviert, schauen von unten von innen vernünftig aus und es sind Balkone dran. Was meint ihr, was dieses Hauswert ist? Locker das Doppelte. Und ihr habt nur ein Bruchteil davon wirklich an Geld investieren müssen. Und das kam von der Bank. Also völlig real, dass solche Werte, wenn man aktiv arbeitet, eben entstehen. Ja, genau. Also Stefan hat's gesagt, es sind ja jetzt, wir haben jetzt für Kaufpreis, addierte Kaufpreise 3,4 Millionen Euro Immobilien gekauft, ne? Den einen Block mit einer Million hier über Jahr 1 bis 10 quasi gestreckt, jedes Jahr eine davon. Mit 200.000 € Eigenkapital von außen, ne? Die mussten wir aus unserem Eigenkommen Job, wie auch immer, irgendwie über 10 Jahre zusammenkriegen. Alles andere kam aus dem Projekt heraus. Gibt auch Leute, die wir kennen, die das mit noch weniger Eigenkapital gemacht haben, weil sie noch stärker und kreativer finanziert haben. Logischerweise gehen steigen dann auch die Risiken. Wir sagen gleich was dazu. Also 1 Million, ne, kam aus unserem EK, die haben wir dann kommen zwei Bauscheine zu die 400.000 € und die 2 Millionen. Wir tun jetzt so, als kaufen wir die auf einen Schlag in Jahr 10. Also, wir haben einmal die große Nachbelungsrunde gemacht, haben den ganzen Cashflow schön angespart bis dahin und können jetzt eben haben jetzt insgesamt ja noch mal neue, also Eigenkapital von 480.000 € zufügen gehabt und haben jetzt auf einen Schlag für 3,4 Millionen Immobilien gekauft. Was passiert jetzt in Jahr 10 bis 20? Logischerweise steigen diese Immobilien auch wieder im Wert. Wir haben ja das Spiel mittlerweile verstanden. Wir entwickeln die Immobilien, also heben Werte selbst und haben wahrscheinlich noch eine Wertsteigerung. Wir waren hier jetzt mal sehr vorsichtig und haben gesagt, man muss vielleicht gar nicht mehr so viel entwickeln und wir ähm lassen diese 3,4 Millionen über 10 Jahre auf 5 Millionen Vermögen wachsen. Das würde eine Wertsteigerung von ungefähr 3 % im Jahr entsprechen. Ein bisschen mehr. Das ist schon nahe der Inflation. Da muss ich wahrscheinlich nicht mal viel dafür tun. kommt gleich noch dazu. Achtung, Marktschwankung und so weiter. Ähm, also ob der Wert zu dem Zeitpunkt dann wirklich an dem Punkt ist, sei mal dahingestellt. Aber wir gehen mal davon aus, wir haben einen Immobilienwert nachher von 5 Millionen Euro und zusätzlich haben wir noch 1,4 Millionen Euro Cashflow über die Zeit verdient in Jahr 10 bis 20. Wir haben also quasi 6,4 Millionen Euro, also einmal der Wert den Immobilien und 1,4 Millionen Euro Cashflow. Wir haben mit den Cashflow berechnet auch wieder gleiches gleiche Logik wie vorhin, ne? Wir lassen jede Miete von allen Wohnungen, manche sind ja schon 20 Jahre alt dann irgendwann, manche sind 10 Jahre alt. Wir lassen jede Miete jedes Jahr im Schnitt um 3 % steigen. Einmal, weil Inflation, andererseits, weil wir wirklich in den Immobilien arbeiten und Dinge tun, die dazu beitragen, dass Mieten sich auch wirklich substanziell nach oben entwickeln, ne? Und im Hintergrund liegt quasi eine Tabelle und äh da kommt dann und das wirkt groß, aber kumuliert über diesen langen Zeitraum mit so vielen Immobilien mittlerweile eben 1,4 Millionen Euro Cashflow für die Jahre 10 bis 20 raus. Genau. Schulden haben wir immer noch logischerweise, weil wir haben ja im Jahr 10 Immobilien gekauft, die sind natürlich noch lange nicht abbezahlt. Auch die allererste Immobilie ist noch nicht abbezahlt. Ganz grob, ja, über ein Daumen ähm mit in der mittleren Tilgung dann über die Zeit von 2 % und so was wir angenommen haben, haben wir 2,5 Millionen Euro Schulden noch. Und das ist natürlich schon ziemlich ziemlich cool, also wenn wir in Summe quasi 6,4 1,4 davon quasi als Cashfow auf dem Konto und 5 in der mobil stecken, davon ziehen wir 2,5 ab, dann ist schon ein ganz ordentliches Vermögen entstanden, was sinngemäß jetzt da liegt, zum Teil in der Immobilie, zum Teil bei uns auf dem Konto. Du bist vierfacher Millionär. Herzlichen Glückwunsch. Ja, genau. Und sind wir jetzt finanziell frei? Also, ich finde 4 Millionen ist schon mal kein schlechter Anfang. Ja, fair, ne? Mit Inflation und so muss man alles dann abzinsen. Das sind keine 4 Millionen heutiger Kaufkraft. Das ist trotzdem verdammt viel Geld. Viel viel mehr als die allermeisten Menschen als Lebensleistung irgendwie wirtschaftlich zur Seite bringen, aufbauen, Vermögen schaffen, was auch immer. Dazu habe ich aber ja wirklich Immobilien im Wert von dann 6 5 Millionen Euro, die Cashflow abwerfen. Ja, nicht nur diese 10 Jahre aufkumuliert auf 1,4 Millionen, sondern die jetzt eben am Ende Größenordnung 150.000 1000 € Cashflow jedes Jahr abwerfen und ich würde sagen, ein dauerhaftes inflationsgeschütztes Einkommen von 150 000 € pro Jahr zusätzlich zu mehreren Millionen Euro freiem Vermögen würde man die Immobilien theoretisch verkaufen und die Restschulden zurück. Das ist äh finanzielle Freiheit. Und wer dieses Projekt mit 30 Jahren beginnt und sagt, mit 50 möchte ich fertig sein und das durchzieht, der kann mit 50, glaube ich, sehr beruhigt in den Ruhestand gehen oder bei seinem Job einfach nur noch genauso viel machen oder das machen, worauf er wirklich Lust hat. Wir kennen Leute, die das in 7 8 Jahren gemacht haben. Das ist ein sehr sehr intensives Projekt. Ja, genau. Aber geht auch, ich kann mir vorstellen, der ein oder andere guckt jetzt hier zu und sagt, also habt sie ja nicht mehr alle und ist ja Wahnsinn. und dann wieder nachbeleihen und noch mehr gehebelt. Und was passiert, wenn sagen wir gleich noch was dazu, was passiert, wenn Aber wir kennen viele Leute, die solche Projekte umsetzen und das ist noch nicht der sportlichste Plan, den man quasi verfolgen kann. Ähm, was ist so toll daran? Erstmal, wir haben jetzt hier mit Bestandsaufbau wirklich skaliert. Man kann das natürlich auch ein bisschen anders denken und kann sagen, diese gehobenen Werte realisiere ich durch einen Verkauf. Also, ich könnte die Immobilie verkaufen und dann wieder neue Immobilien einkaufen plus mit dem freien Geld weitere neue Immobilien quasi einkaufen. Würde jetzt in dieser Darstellung gar nicht so viel ändern, aber wir haben hier grundsätzlich mit Bestandsaufbau skaliert und wir haben aber, weil es mit Bestandsaufbau ist, wir haben es sozusagen autoruliert gemacht und wir haben nicht spekuliert. Warum nicht? Weil wir in diesem Fall ja tatsächlich die Zinsen für die Immobilien auch festschreiben können. Also das einzige, worauf wir uns verlassen müssen, ist, dass wir dauerhafte Mieteinnahmen haben und dass wir es hinkriegen, dass Mieteinnahmen über die Zeit steigen. Und wenn ihr euch Grafiken anschaut, wie sich Mieteinnahmen über die letzten Jahrzehnte entwickelt haben, dann entwickeln die sich langfristig einfach mit der Inflation. anders als Immobilienpreise, die ganz erheblich schwanken und deswegen auch autoreguliert. Also logischerweise können wir nur dann nachbeleihen, wenn wir auch gute Werte wirklich haben. Jetzt kann sein, ihr hebt Werte und kommt dann in eine Marktphase, wo die Immobilienpreise gerade runtergehen, weil z.B. die Zinsen hochgegangen sind, haben wir alle erlebt, gemeinsam in 2022. Dann wird's ein bisschen schwerer nachzubeleihen. Könnt ihr in dem Moment natürlich nicht machen. Müsst ihr warten, bis die Immobilien wieder den Wert haben, den den sie eigentlich mal ursprünglich hatten und dann könnt ihr sie nachbeleiden. Also, es reguliert sich von selbst. Ihr werdet euch nicht aus Versehen einem großen Risiko aussetzen, wenn ihr in diesem ganzen Spiel die Zinsen ordentlich und ausreichend lange festschreibt. Deswegen trotzdem noch mal dreimal Achtung quasi. Punkt Nummer 1: Steuer ist hier nicht berücksichtigt. Genau. Ja. verändert die verändert auf der einen Seite quasi Cashflows und Geld, das übrig bleibt, wenn man es dann nachsteuer rechnet. Äh auf der anderen Seite gibt's aber, wenn man so intensiv mit Immobilien arbeitet, auch ganz viele Wege Steuern positiv zu nutzen, also Effekte zu nutzen, um vom Finanzamt quasi Eigenkapital zu bekommen für das, was man tun möchte. Ist ein eigenes Thema, haben wir in der Rechnung nicht drin, ändert aber ehrlich gesagt das Spiel nicht. Man muss es aber wirklich verstehen, wenn man es in dieser Größen Ordnung spielt. Genau. Zinsbindung und Marktphase können das Spiel ändern. Wenn ihr das mit variablen Zinsen macht und plötzlich die Zinsen durch die Decke gehen, habt ihr ein ganz ganz großes Problem und logischerweise, wie ich es gerade schon gesagt habe, muss die Marktphase euch in die Karten spielen, um die entsprechenden Nachbeleihungen auch zu realisieren. Was wollen wir euch Bottomline sagen, wenn ihr am Anfang steht? Es geht wahrscheinlich sehr, sehr viel mehr, als ihr euch vorstellen könnt. Und wir werden so oft gefragt, wie man eben sowas macht. Das ist ja nur eine sehr, sehr grobe Antwort auf die Frage. Ihr könnt nicht vorhersehen, wie genau euer Weg aussieht, wenn ihr den Bestand aufbaut. Aber wer anfängt kleine Wohnungen zu kaufen, das auf solide Art und Weise zu machen, zu lernen, wie er dort Werte hebt, der wird in den ersten Jahren denken, da kommt aber wenig Cashflow raus, da entsteht eigentlich wenig Vermögen und dann werdet ihr auf einen Hockeystick einbieten. So ging es allen Leuten, die wir dabei beobachtet haben, weil plötzlich einige Dinge ineinander greifen und das haben wir versucht darzustellen. Bin gespannt, was ihr zu der Darstellung sagt. Lasst uns in den Kommentaren wissen, wer hat sowas schon mal gemacht, wer hat sowas vor und wenn es euch gefallen hat, gerne ein Like.