come funzionano le aste immobiliari e quali sono i primi concetti base da conoscere di questo mondo ciao investitore e benvenuto in questo nuovo video io sono Filippo Angeloni consulente finanziario indipendente e fondatore di Atene scf società di consulenza finanziaria indipendente ci occupiamo ormai da anni di formazione finanziaria e consulenza finanziaria con il video di oggi cercheremo di comprendere come funzionano le aste immobiliari e le varie tipologie di aste immobiliari e cercheremo di capire anche i primi concetti base da conoscere per partecipare a questo mondo al mondo delle aste immobiliari parleremo del perché le case finiscono in asta parleremo di aste con incanto aste senza incanto di modalità di partecipazione parleremo di aste deserte Cosa succede in caso l'asta va deserta e vedremo concetti base come il prezzo base l'offerta minima i rilanci deposito cauzionale e il deposito in conto spese Se questa è la prima volta che sei in questo canale ti invito ad iscriverti e attivare la campanella delle notifiche così che YouTube Ti avviserà quando pubblicheremo un nuovo video Se invece sei già iscritto a questo canale o se questo argomento è di tuo interesse ti invito a lasciarci un bel like se ancora non hai iniziato ad investire e non sai come muovere i primi passi ti consiglio di dare un'occhiata al mio cavo finanziario trovi il link sotto in descrizione e anche nel primo commento troverai contenuti formativi che ti aiuteranno ad ottenere il meglio dai tuoi investimenti fatte queste premesse siamo pronti per tuffarci nel mondo delle aste immobiliari è un mondo Vasto dovrai prendere appunti questo intanto sarà un primo video se questo video magari avrà supporto quindi se lascerai dei like e mi fa intuire che è un argomento di tuo interesse realizzerò altri video su questo argomento e magari creerò proprio un video corso gratuito qui su YouTube per le aste immobiliari partiamo intanto dal Perché esistono le aste immobiliari cioè dal perché una casa finisce in in asta perché ci sono queste procedure esecutive un immobile semplicemente finisce all'asta se il suo calendario o se uno dei suoi proprietari non onora i suoi debiti Quindi se un debitore volente o meno non salda i suoi debiti l'immobile viene pignorato e finisce in asta potrebbe succedere ad esempio che una persona ha acquistato l'immobile Dove vive con il mutuo non riesce più a pagare questo mutuo o per qualche pazzia non non paga più le rate del mutuo e dopo un po' mi sembra dopo sette rate di mutuo non non pagate se continua a non pagare passa un certo Lasso temporale la banca può pignorare l'immobile e provare provarlo a vendere in asta la banca Quando ha deciso di erogare il mutuo a questo soggetto si è comunque Assunta dei rischi e vuole i suoi rendimenti non solo interessi ma vuole indietro il capitale prestato in altro video ci occuperemo poi dell'aspetto etico meno di questa procedura Comunque questo in linea di massima in maniera molto semplice è il perché la casa finisce all'asta se Il debitore non paga la casa finisce all'asta Allora partiamo da un esempio reale prendiamo a riferimento un vero e proprio immobile che è finito in asta quindi non asta immobiliare adesso siamo su asta legale.net è un portale di aste immobiliari ci sono comunque più portali adesso utilizzeremo questo per vedere i primi concetti base da conoscere per partecipare ad un'asta immobiliare e ho preso a riferimento un immobile qualsiasi Cioè ho aperto un un'offerta quindi non non sono interessato realmente a questo immobile non ho fatto delle ricerche degli studi e ed altro voglio vedere solo alcuni concetti base allora già troviamo delle foto questo intanto non ci interessa per carità dell'interno dell'immobile troviamo L'ubicazione E fin qui tutto ok troviamo la tipologia di immobile ci dice che l'abitazione di tipo civile la superficie commerciale è di 78 metri quadrati e poi iniziamo a trovare vari dati da vari dati che dobbiamo conoscere dobbiamo saper leggere dobbiamo sapere come funziona Allora vediamo già che c'è una tipologia di asta che viene chiamata senza incanto c'è anche un'asta con incanto dopo te ne parlerò troviamo il prezzo Questo si chiama prezzo base 49.280 euro troviamo l'offerta minima rialzo minimo per la gara per Per l'asta troviamo deposito Conto spese il 20%, troviamo la modalità di gara Qui ce ne sono più tipologie dopo te ne parlerò Questa è la sincrona troviamo ulteriori dati e vediamo anche che ci sono dei documenti ci sono dei documenti molto molto importanti da leggere Mi raccomando prima di partecipare a qualsiasi tipologia di aste immobiliari leggi benissimo tutti questi documenti il documento di ordinanza cioè l'ordinanza l'avviso di vendita e la perizia poi se risaliamo un attimo troviamo anche lo storico di questo immobile che è finito all'asta Questo c'era finito nel 2016 0 da noi 2016 ad un prezzo base di 76 mila euro la stabilite che è andata deserta Nel senso che non si è trovato per un motivo per un altro la giudicatario Quindi non c'è stato un acquirente che ha acquistato in asta questo immobile o perché l'offerta che ha presentato non era valida o perché proprio non ci sono stati i veri e propri acquirenti e probabilmente è andata così perché comunque era un prezzo elevato per per la tipologia di immobile perché Conosco quella zona quindi probabilmente non si sono cioè non sia presentato nessuno l'asta quando non si presenta nessuno si dice che va deserta e quando l'asta va deserta succede che viene rimessa ancora una volta viene ripresentata in in asta e il prezzo scende quindi il prezzo base scende in questo caso mi sembra così ad occhio che il prezzo base è sceso del 10 per cento altre volte quando la sta va deserta soprattutto per immobili magari di più alta dimensione molto più alto prezzo di più alto importo perché adesso comunque trattavamo l'immobile che è arrivato a 49 mila euro quindi un immobile non troppo costoso questa volta vedete che è sceso del 10%, non voglio di una cavolata ma così ad occhio mi sembra 10 per cento fatemelo sapere nei commenti altre volte per immobili di importo Maggiore il calo può essere può arrivare fino al 25% quindi possiamo trovare Cali del 15 del 10 del 20 del 25%, sembra il 25% è il massimo di discesa nel caso in cui l'asta va deserta forse c'è anche un 50% nel caso di parecchi aste che vanno a che vanno deserte in questo caso non ne sono sicuro però non ci interessa ci interessa più che altro sapere il procedimento quello che che avviene Allora sulla base di questi dati che abbiamo iniziato a vedere Ho preparato delle mappe concettuali Quindi cerchiamo di rivedere tutto con con calma Ti consiglio di prendere appunti quindi questo non è un video intrattenimento su YouTube C'è comunque del valore non è semplicissimo ci devi cioè lo devi vedere con con calma questo video qua allora aste immobiliari Come funzionano e quali sono i concetti base da da conoscere Allora innanzitutto le aste possono essere di due tipologie di aste immobiliari possono essere con incanto o senza incanto noi prima abbiamo visto che da qua la tipologia dell'asta era senza incanto Questa è la tipologia più diffusa Quindi quando comprerai un immobile all'asta quando Comunque vedrai aste immobiliari 99% troverai aste senza incanto quindi ti spiegherò più che altro questa tipologia ci sono anche Comunque le aste con incanto ma sono molto molto meno diffuse del delle aste senza incanto Dopo ti spiego un po' le differenze tra tra le due noi come facciamo a trovare e a capire qual è intanto la tipologia di asta se con incanto senza incanto lo troviamo o proprio nei portali in questi dati qui lo troviamo tra i dati di vendita senza incanto quindi non ci possiamo sbagliare per sicurezza Comunque lo possiamo trovare anche nei documenti che vediamo qua sotto specialmente nel nell'ordinanza come scrivevo qua e nell'avviso di vendita quindi lo troviamo c'è c'è scritto o nei documenti o nei dati che ci fornisce il portale lo troviamo poi altre cose da sapere cosa vogliono dire altre cose ci arriviamo altre cose da conoscere quali sono allora ti ho parlato di prezzo base al prezzo base in quell'offerta che avevamo visto era 49.280,45 euro poi c'è l'offerta minima l'offerta minima è il 25 per cento in meno del prezzo base quindi se togliamo il 25% anche i 49.280 euro arriviamo a 36.960 euro noi Possiamo offrire questo se vogliamo farti possiamo provare a offrire questo se vogliamo partecipare all'asta sotto questa cifra ci rifiutano la nostra offerta Quindi non possiamo mettere all'asta offrendo meno di 36.960 euro in questo caso e troviamo poi il rilancio minimo che nell'esempio che stiamo vedendo è di 1.000 euro c'era scritto tutto in quei dati nel nel portare questo che vuol dire che quando e se partirà una gara a rilancio come avviene proprio nella nelle aste Credo tu lo sappia il rilancio minimo è di mille quindi non puoi fare un rilancio minimo di 500 euro il rilancio minimo è di 1000 è di mille tipicamente quando l'immobile Ha un prezzo non troppo elevato come in questo caso altre volte il lancio minimo è più elevato potrebbe essere 2.000 3.000 5.000 euro e così via Poi troviamo sempre in quei dati deposito in conto spese che era era questo che vedevamo qua vedi qua deposito Conto spese 20 per cento Che cos'è questa è l'anticipo sulle spese di trasferimento da presentarsi tramite assegno circolare è pari al 20% del prezzo base tale somma sarà oggetto di eventuale conguaglio in base ai requisiti fiscali della giudicatario e al prezzo di aggiudicazione poi non lo troviamo credo non c'è in questo portale 10 per cento No così ad occhio non non lo vedo però da sapere è che se vogliamo partecipare a un'asta immobiliare Ci dobbiamo impegnare quindi che vuol dire Ci dobbiamo impegnare economicamente Nel senso che se vado a presentare un'offerta che non può essere inferiore all'offerta minima Io devo comunque già dare il deposito cauzionale che è del 10% del prezzo che va da offrire io quindi se io offro Non lo so a 3000 il minimo 36.960 euro nella mia offerta per partecipare all'asta io devo già dare in una busta chiusa tramite un assegno circola bancario circolare devo dare il 10% della mia offerta in questo caso il 10% di 36.960 dopo facciamo degli esempi ma è semplice questi in caso cioè sia il deposito cauzionale che il deposito in conto spese se facciamo finta non mi aggiudico poi l'immobile perché c'è un altro che se la giudica un prezzo offre di più E se la si aggiudica l'immobile Io questi due depositi Ovviamente li riprendo Cioè non è che li riprendo io li do all'inizio però se non mi aggiudico l'immobile mi vengono subito restituite in caso invece di aggiudicazione del bene io devo saldare tutto l'immobile cioè io intanto ho dato il 10% no della mia offerta Poi però se me la giudico Eh io lo devo lo devo saldare cioè devo dare il saldo devo dare il 90% di differenza se non do questa differenza Quindi se mi tiro indietro io perdo il mio impegno no perdo la mia cauzione In sostanza per la mia cauzione quindi non partecipate ad aste Se non siete sicuri di potervi acquistare quell'immobile o se non siete sicuri di volervi acquistare quell'immobile no perdete il deposito poi abbiamo detto che ogni asta deserta Quindi quando non si presentano persone a delle aste o se le offerte non sono valide il prezzo offerte non sono valide perché magari offrono meno del prezzo minimo ci sono anche ulteriori casi ma facciamo questo caso più semplice l'importo il prezzo base quindi l'importo di questa asta in sostanza scende in caso la stava deserta abbiamo detto e può arrivare fino a 25 per cento nel nostro esempio era era il 10 la discesa onde evitare errori era il 10%. Spero di non fare brutta figura ma ad occhio dovrebbe essere il 10%. ora arriviamo a vedere le tipologie con incanto e senza incanto con incanto vuol dire che nella tua offerta la tua offerta per partecipare all'asta devi mettere anche un rilancio minimo ok Quindi non puoi dare solo l'offerta minima devi dare offerta minima più il rilancio minimo come Proprio come come minimo Scusate il gioco di parole Quindi se offri il minimo 36.960 euro devi aggiungere anche almeno €1000 No in questo esempio di rilancio quindi in offerta la tua offerta deve essere almeno di 37.960 euro per partecipare devi consegnare in busta chiusa il 10% della tua offerta e lo devi fare subito tramite assegno bancario circolare perché perché ci deve essere la garanzia totale che ci sia copertura Ok quindi in questo caso Ti devi impegnare a dare subito il 10% il 10% di 37.960 è 3.796 Quindi con asta con incanto devi almeno obbligatoriamente inserire un rialzo minimo nella tua offerta cosa succede nelle aste con incanto succede che spesso non ti aggiudichi l'asta alla fine della gara o meglio oppure se vinci che la tua offerta è migliore ed è valida Tu hai una aggiudicazione provvisoria Dopodiché c'è un lasso di tempo dove altri partecipanti possono offrire di più e quindi magari ti fregano comunque queste aste tipologia di asteri aste con incanto sono quelle meno utilizzate quindi sono poco utilizzate nella busta chiusa si indicano oltre al all'offerta le modalità e le tempistiche di pagamento Comunque tutto questo lo trovate nei documenti per partecipare all'asta quindi Trovate Trovate tutto va Consegnata la cancelleria del Tribunale però trovate tutto comunque nei documenti e vanno letti vanno lette assolutamente se vi è una sola offerta in caso di asta con incanto la stessa viene accolta se è superiore la tua offerta al prezzo base dell'immobile di almeno un quinto in caso di più offerte valide il giudice assegna temporaneamente la vendita al miglior offerente temporaneamente perché dopo avviene la gara la gara con magari i vari i vari rilanci se l'offerta invece che vai a fare e c'è una sola offerta è tra prezzo base e offerta minima Quindi se la tua offerta non è sotto all'offerta minima In sostanza va sentito il il creditore Perché Perché il creditore se tu offri il minimo cioè l'offerta minima il creditore può decidere se accettare offerta no potrebbe pure dire no è troppo poco riprovo con una prossima asta ad avere qualcosina di più se nessuna delle offerte valida il giudice non dispone la vendita dell'immobile e può decidere di provare la sta senza incanto Chi ha offerto di più si aggiudica l'immobile Tuttavia la aggiudicazione Come ti dicevo è temporanea e mai definitiva il giudice che fa concede dieci giorni tipicamente di tempo per permettere ad altri partecipanti di rilanciare il prezzo di aggiudicazione cioè facciamo finta che tu hai offerto per questo immobile qualcosina più del del prezzo base facciamo finta e facciamo finta che hai vinto Intanto questa questa asta sei aggiudicatario temporaneo Ok Dopodiché ci sono 10 giorni di tempo per far sì che altri partecipanti altri soggetti partecipino e effettuano dei rilanci quindi superino la tua offerta se la superano e Tu non offri di più non ti aggiudichi effettivamente quel quell'immobile lo perdi se la giudica la persona che ha offerto di più in quell'arco temporale Comunque dopo dieci giorni finisce questa gara e si vede chi ha offerto di più tra tra tutti se in queste dieci giorni non si presenta nessuno a effettuare i rilanci quindi non c'è la gara non ci sono soggetti anche partecipano la gara Allora vinci tu che avevi offerto adesso non mi ricordo quanto abbiamo detto ma avevi offerto un po' più del del prezzo base Queste sono le aste con incanto Ma ripeto non non ne troverai cioè parteciperai magari alle aste senza incanto nelle aste senza incanto l'offerta è la puoi fare con l'offerta minima Quindi la tua offerta che presente la puoi fare con l'offerta minima sopra l'offerta minima ma non deve esserci per forza il rilancio che invece c'era nelle aste con con incanto tu quindi potresti offrire il minimo l'offerta minima e devi consegnare anche in questo caso su busta chiusa il 10% di dare il deposito cauzionale 10% della tua offerta se l'offerta minima era di 36.960 euro Tu dai il 10% dai 3.696€. alla fine dell'asta se non siamo da soli va fatta la gara e alla fine della gara l'asta termina la gara è il momento in cui vanno altre persone ad effettuare anche te magari a effettuare i rilanci se invece tu sei da solo potrei potresti pure aggiudicarti l'immobile Dopo vediamo In che in che termini qui ogni tribunale in realtà le sue usanze anche qua in busta chiusa leggiti sempre i documenti perché se sbaglia a presentare la tua offerta e ti possono cioè la tua offerta può essere non non valida no Quindi quando partecipe all'asta leggi tutti i documenti e invia tutto ciò che richiedono e nei termini in cui richiedono perché altrimenti pure se partecipido il giorno dopo il termine no dove puoi inviare le offerte con la busta chiusa non te la accettano quindi devi leggere per bene tutto le offerte non sono valide Ovviamente se sono inferiori all'offerta minima Cioè se tu offri 3.000 euro Scusa €30.000 se tu Offri 30.000€ in questo esempio la tua offerta non è valida perché il minimo era 36.960 euro sono due cose un po' un po' diverse Quindi l'offerta viene respinta quando l'offerta arriva dopo il termine stabilito sia inferiore al prezzo base dell'immobile qui in realtà non è proprio così cioè viene respinta Sicuramente quando è inferiore al Anzi Mettiamolo l'offerta intanto inseriamo all'offerta minima Quindi l'offerta all'offerta minima minima dell'immobile te la te la possono rifiutare anche quando è inferiore o uguale al al prezzo base qui che è che decide decide il creditore se accettare o meno la tua offerta l'offerta non presenta tra viene respinta quando non presenta la cauzione pari al 10% del valore dell'immobile quindi lo devi dare la cauzione Se no se non dai la cauzione ti respingono l'offerta allora cosa può avvenire nelle aste senza incanto potrebbe magari che cerco di zoomare forse sarebbe stato meglio anche prima può avvenire che venga presentata un'offerta unica Se vi è un'offerta unica uguale al prezzo base se sta bene al creditore si esegue l'aggiudicazione dell'immobile che ha offerto il prezzo base per offerte superiori ad un quinto al prezzo base sono accettate immediatamente queste offerte in caso di offerta minima Si può provare la vendita anche qua va sentito il creditore deve stare bene al creditore Quindi si può provare la vendita se si reputa che non vi sia realistica possibilità di ottenere un prezzo più alto con un ulteriore vendita Allora cosa può succedere Inoltre sono state presentate più offerte se sono state presentate più offerte si avvia la gara per l'offerta più alta Quindi l'immobile verrà Aggiudicato Al termine dei rilanci a chi viene Aggiudicato viene Aggiudicato A chi offre di più ovviamente Mentre se non vengono presentate offerte il giudice può decretare un nuovo tentativo di vendita con una riduzione fino al 25 per cento del prezzo base se ci si aggiudica l'immobile e non si salda l'abbiamo detto si perde la cauzione A meno che il giudice ordini l'incanto siano dei corsi 120 giorni dal momento della presentazione della domanda senza che questa sia accolta quando la vendita è valida il giudice mette il Decreto di trasferimento cancellando ipoteche o pignoramenti quindi ti prendi la casa libera da qualsiasi vincolo con più offerte valide anche con prezzi differenti si invirà una gara fra gli offerenti con rilancio minimo stabilito l'abbiamo detto tramite avviso di vendita e la aggiudicazione dell'immobile sarà a chi ha offerto Insomma Maggiore l'abbiamo detto cosa importante prima di partecipare a qualsiasi asta leggi tutti i documenti quelli che abbiamo visto No nel webset questi qua prima di fare le tue offerte prima di decidere se partecipare o meno li devi leggere quindi li apri sono un po' di pagine ti aiuterò bene e poi decidi se partecipare o meno Poi ultima cosa da sapere per il video di oggi è che vi sono due modalità diverse di partecipazione alle aste Allora ci sono intanto queste diverse modalità di partecipazione li trovi o nel nell'ordinanza di vendita o anche nei portali Noi l'avevamo trovato e ho aperto anche l'ordinanza di vendita E effettivamente adesso non lo vedi ma c'era c'era comunque scritto era riportato a chiare lettere però Noi l'avevamo trovato anche la modalità di partecipazione l'avevamo trovata qua modalità gara asincrona Ok quindi l'avevamo già trovata Comunque queste modalità di partecipazione modalità di gara possono essere o dal vivo in sostanza o per via telematica quella che abbiamo visto noi nell'esempio era la sincrona Dopo vediamo cosa Cosa vuol dire partiamo Però andiamo per gradi cioè modalità di partecipazione dal vivo puoi effettivamente andare dal vivo quindi ti rechi nell'ufficio del delegato alla vendita qui possono essere notai commercialisti e professionisti come avvocati puoi andare all'iwg che è l'Istituto Vendite Giudiziarie Questa è una società esterna che offre il servizio di custode dell'immobile e di delegato alla vendita o puoi andare in aula di tribunale Io ti consiglio che di prima di partecipare a qualsiasi tipologia di asta soprattutto se la trovi dal vivo Vai da spettatore così vedi cosa Cosa vuol dire cosa effettivamente fanno no In questa in questa asta immobiliare C'è da dire che se vuoi partecipare ma se vuoi partecipare da spettatore Quindi se vuoi rimanere dietro le quinte Difficilmente ti faranno entrare negli uffici del notaio del commercialista o degli avvocati perché perché lì è casa loro fanno entrare Non è che mettono anche il pubblico fanno entrare solo chi si è impegnato all'acquisto quindi se hai presentato l'offerta e hai rilasciato cauzione non tutta in maniera deposito cauzionale tutto in maniera regolare ti faranno entrare altrimenti è difficile che partecipi da spettatore in aula livello culturale invece o nel VG Istituto Vendite Giudiziarie ti faranno entrare Probabilmente pure da spettatore Quindi ci sono delle aste dal vivo anche ci sono però anche delle aste online che si chiamano telematiche questi online possono essere o di tipologia sincrona online in tempo reale o sincronista oppure asincrona Allora partiamo dalla sincrona Cioè dalla sincrona questa qua questa che vediamo qua Prova a zoomarti un pochino ci sono tipologie di aste online in tempo reale questa tipologia di asta prevede che tutti gli interessati presentino i propri rilanci esclusivamente per via telematica in un certo lasso di tempo Quindi quando c'è la gara ne fate tutti insieme questi rilanci e lo fate online in un certo lasso di tempo perché ci sarà un inizio della gara e alla fine della gara questa modalità viene effettuata nella piattaforma di vendita alla presenza contemporanea del giudice incaricato all'esecuzione del Professionista delegato delegato di tutti gli offerenti interessati all'immobile in vendita poi c'è la tipologia di sincrona mista Che vuol dire che è sempre una una modalità dal online però cioè telematica però è mista cioè Potremmo avere dei soggetti che operano online in tempo reale e dei soggetti che sempre in tempo reale operano dal vivo quindi in un luogo in un luogo fisico i rilanci che si devono verificare nello stesso lasso di tempo possono essere effettuati sia telematicamente attraverso l'apposita piattaforma sia comparendo dinanzi al giudice incaricato della procedura oppure al professionista delegato in questo caso il referente da procedura dovrà aggiornare il portale con i rilanci ricevuti con la modalità tradizionale poi c'è quello che era il nostro esempio no era il caso dell'esempio la modalità telematica quindi online asincrona la differenza della modalità sincrona la vendita SIM asincrona non prevede la contemporanea presenza del giudice incaricato del Professionista o degli altri offerenti ad ogni offerta fino alla conclusione dell'asta il portale avviserà gli altri offerenti proprio per questo può durare diversi giorni questa questa modalità di procedura e noi trovavamo tutto trovavamo l'inizio della gara 20/07/2023 trovavamo il termine della gara 24 quindi dura vedete quattro quattro giorni 24 07 e troviamo anche il termine di presentazione delle offerte Quindi se io volessi partecipare a quest'asta qua prima mi dovrei leggere tutto dovrei essere veramente interessato e forse ancora il prezzo non è al livello corretto per per la zona Perché conosco la zona però devo nel caso presentare un'offerta che può essere ripeto in questo caso l'offerta minima no Senza il rilancio la devo presentare prima del 19/07 e devo dare la il deposito cauzionale altrimenti L'offerta non è non è valida se vado a dare l'offerta il 20 07 il 21/07 o dopo chiaramente spingono perché c'era il termine per rappresentazione del dell'offerta ok con questo è tutto fammi sapere se questo video ti è piaciuto se è stato di tuo interesse Se ti è stato di aiuto fammi sapere se vuoi che registro nuovi video magari sempre inerenti al mondo delle aste immobiliari per spiegarti magari anche cose evitare a cosa fare attenzione No per Se vuoi partecipare a delle aste immobiliari comunque con con questo è tutto e noi ci vediamo al prossimo video Ciao