當時就很多人就說我買的這個房子不怎麼樣啊然後有的沒的啊所以呢只有它一年下來我到底有沒有賺錢啊這麼美的椅子就這樣融掉了有點歲月感有沒有花了真金白銀的人評價怎麼樣房地產跟其他投資很大的不同點在於它有所謂的情緒價值它有點像是一個哀人的招待所其中一個月份真的是超出我的想像民宿收入高達100萬日幣那覺得在東京買房真的是2023年最正確的決定開心大家好我是Jerman歡迎收看今天的就是要看房日本片沒有想到吧在2025年竟然還有就是要看房的日本片不會讓大家看的房地產就是我的房地產我們在去年2024的年初有跟大家宣布說我真的在東京買房了就是我背後的一戶建當時有跟大家分享我買的價格持有成本影片的結尾也有跟大家講說要來做成民宿所以這支影片要跟大家分享的是可能很多人會關心的我自己也關心的就是持有它一年下來我自己也關心的就是我到底有沒有賺錢然後這個投報率到底怎麼樣當時就很多人尤其很多鍵盤地產專家就說我買的這個房子不怎麼樣啊然後有的沒的啊所以呢這一年來發生了什麼這裡入住的人評價怎麼樣因為我自己主觀當然很喜歡嘛但是我們也可以客觀的來看一下那些花了真金白銀的人評價怎麼樣那首先來看一下硬體是一年之後整體的這個外觀還沒有跟新的一樣這個日本因為它是比較乾燥的天氣然後因為我也有請物業在打掃所以整體的外觀為止我覺得真的還是滿新的整個門框啊然後裡面的這個廊道當然還是有一些這邊開關門還是有一些實用的痕跡我們來看一下我的打卡牆整體的維持真的還是很不錯當然會有一些下雨的痕跡但是我覺得就是有點歲月感有沒有很OK沒有到髒的感覺然後我們要進門看一下不過跟大家講嘛就是我來這裡跨年住了一個禮拜所以裡面有些使用痕跡大家不要嚇到基本上整個室內我覺得我的物業幫我維持得很好那住了一年之後呢這個浴室其實我好像在別子裡面有講過就是它的缺點是一開始會覺得沒有東西可以擺所以我們後來自己架了這個指甲所以就可以放毛巾啊放一些雜物但我還是覺得這個不好用我在那邊洗臉啊幹嘛的或是洗目用品在兩邊能夠放的這個空間很有限這真的是比較美妝不足的點但是呢我必須說來我這裡入住的房客都很有良心你看看到當初很擔心會被幹走的Dyson這個品項非常好全新的櫻花粉還在這裡所以來入住的房客住的房客都很讚那當時還有擔心一個東西可能被幹走就是一個很漂亮的鞋把就是這個鞋把這個金屬有點消光髮絲的這個鞋把當時有點擔心說會不會被一些不知道長輩以為是自己帶來的然後就拿走因為我覺得不會到想要用偷的啦但是可能不小心把它收走但沒有一年來都還在中間一度大概住個半年的時候我發現它不見了後來被收到鞋櫃裡面所以呢基本上全部的小東西都還在我覺得保持的很很不錯樓梯的部分我當時入住的時候就發現就是一戶建透天的缺點尤其是這種日式的它這種樓梯很狹角所以你要把行李搬上去畢竟兩間房間在三樓所以行李要搬上去你在搬的過程當中難免會有一點撞到所以邊邊包括我自己也會撞到會有點黑黑的還有一些撞到的小痕跡這個沒辦法搬上來的過程真的很累很痛苦算是一戶建的缺點吧那因為我的客廳跟餐廳有點亂我們昨天一起來這裡看不過給大家看一下我們客廳保持的狀況因為客廳買了很多軟裝一年之後哎呀我跟大家講這個我當初這一個沙發Togo的沙發選防水布真的是對的我當初還是擔心說選了防水布過了一年會不會變得很髒但完全沒有耶這就是我現在的想法這真的很耐髒耶很不錯耶 這個沙發我很滿意那這一年下來很多來這裡住的人無論是我的親友或者是這一個住客他們很喜歡的點就是我們有一個完整的廚房完整的明火然後還有一個洗手台我自己個人呢是非常喜歡這個烤箱這個在日本超市買任何的烤串吃之前都稍微烤一下整個超好吃這微波爐也很棒還有一些喜歡咖啡的人說有這個熱水壺很棒當初我其實是設計師幫我挑我就想說這個熱水壺很美我們就白色細的一起賣那後來別人跟我說這個熱水壺是細的所以呢它在倒的時候稍微可以有那種濾掛沖的感覺我很後來才實際用因為我平常不太喝熱水就你用的時候這邊亮起來其實很美給大家看有沒有看到這邊亮起來有儀式感有一點點那種燈絲感有沒有這一個算是用了幾次之後發現的小驚喜然後呢我們有一區是前房客留下來的東西順便來揭曉一下前房客都留下了什麼我這樣超好笑的上面這一櫃是我留的啦上面這個乳清啊什麼刮鬍泡是我留的然後這是我一個朋友留的留了卡斯魯給我笑死他說什麼在頂樓煮東西好像不建議啦但是他還是買了一卡司壺就丟在這裡然後這是其他房客我就不知道是誰留的留了什麼餅乾啊醬油啊拉麵啊各位你未來如果來住的話這一層都是前面的人遺留的小愛心還有人留打火機這邊不能抽菸耶怎麼留大火雞啊繼續去看三樓不過三樓就是我平常住的房間所以好亂喔稍微拍一下就給大家看一下維持的狀況有點亂對不起我今天比較晚起床基本上我們附的這個掛畫啊什麼都維持得挺好的這是另外一個房間另外一個房間我沒住不過我的行李放在這裡有點亂不好意思我擋一下整體我們買的這種小桌子狀態都維持得很好頂樓就比較有趣我們來這邊樓看一下情況好 還是給大家看一下我們頂樓的晴空塔依舊美麗我插個燈 等我一下現在東京1月45點天就開始黑了不過整個冷凍度還是非常好大家看到這個燈在閃是頻閃是快門的關係實際肉眼看是不會閃的不過要跟大家講就是在家具上最大的責損就在頂樓給大家看這個遠遠看很美當初這套家具 戶外家具我真的覺得超美的而會覺得我們設計師超級會挑可是呢唉 全球暖化東京的夏天也越來越熱有沒有看到這邊就是有一些斷掉有沒有這是它太熱融掉一開始我想說啊是不是其他人來住然後放一些很熱的食物啊然後就讓它融掉我覺得不是因為你看這個斷的痕跡是單純的真的是因為太陽融掉這個椅子最慘這椅子整個直接啊這麼美的椅子就這樣融掉了我跟他講就是漂亮的戶外家具通常就不耐高溫耐高溫的通常就沒那麼好看我可以給大家看一下隔壁的民宿因為隔壁這一棟那就是一間也是民宿這同一個建商蓋的所以風格完全一樣你看他們選用的家具是這種鐵製的有沒有其實也不難看我覺得也不難看但是它就是鐵製的不過它這邊怎麼放煙灰缸所以這個民宿是頂樓可以抽煙的我們的不能抽我們的不可以抽我們的比較龜毛一點點但其他都維持得不錯啦這個燈原本擔心燈泡會壞掉結果也沒有燈泡維持得也挺好的好啦大致上給大家看一下硬體啦我覺得90%都維持得很棒接下來想要跟大家分享的是這個Be My Guest就是每一個來住我民宿的人都會簽名但不見得每一個都有簽了但是我剛剛偷偷看了一下很多人都有簽然後很多內容很有意思很溫馨我來給大家看一下來來來這真的很像是時光機的感覺那一開始這個前面就我好像2023年這個我前面的影片有講過啦就是23年的10月這個時候買房子製作人跟尼祿桐一天一天一起住真的誇張真的母湯耶我還是有招待一些朋友來住胡子然後小傑他們都來住過可凡還幫我畫了一個東京鐵塔太美了吧但是這裡看起來是晴空塔他為什麼畫東京鐵塔真是可愛Mansion Allen又來住他說要賣掉的話這房子要賣掉的話找他他想買啊這個這個是一個日文的留言但我看不太懂日文直接看漢字他說夜景很美燒肉好吃我這邊住過很多正妹我現在才發現但可惜我都不在小葵啾啾大家都說很美很放鬆開心但合理啦應該就是住得滿開心的才會願意願意留言簽名住得不開心的可能就不簽了哇 這個是什麼他在記錄他的持倉耶2024年去年的6月那個時候的NVIDIA才138塊TSMC台積電還沒有破千喔沒有 NVIDIA現在是134塊NVIDIA算相對高點啦不過還行啦我覺得NVIDIA長線不會差的希望你的股票賺錢交大校友十萬青年十萬乾GG輪班救台灣哇 這還有公號耶08XXX很可愛這個很溫馨就是有你的房子決定自己入手一間謝謝你給我這個勇氣我買在中木黑歡迎你來找我玩熊 熊Gay嗎熊Gay很開心耶 替你開心你也買了一間替你開心四大四小耶哇四大四小塞得進這裡嗎看到像家的民宿心情變好了然後小孩也吵著說要回家回Joeman House啊很替你開心我如果是四大四小來住的話蠻划算的哇這個寫的字很好看耶哇他還在寫他的行程魚乾有來住朋友與感恩而來之這是我的資質謝謝JJ好溫馨喔哇打開這一本因為一開始開放給大家住一定心裡會覺得說會不會怎麼樣但看到大家的這個回饋心情很好耶其實我是連續兩年都在我東京的家跨年然後東京的家跨年跟在台北跨年很不一樣是台灣跨年有各種煙火那東京日本人的跨年比較像是他們的農曆年除夕的感覺所以都是家人團聚所以是比較溫馨的感覺所以煙火好像沒有沒什麼煙火但也是很溫馨然後給大家看一下這我剛剛簽的20251月1號今年的第一個簽名就是我簽的不關我寫錯字第二次在日本跨年那覺得在東京買房真的是2023年最正確的決定開心好各位我們最後呢在頂樓來跟大家分享一下我們一整年的收入給大家多看一點晴空塔好人人面比較小但不重要啦好那我們接下來直接看收入那先講一下這是2023年去年一整年的收入那其實是從4月才開始有收入前三個月呢因為影片還沒上還沒開始接受訂房所以是從4月統計到11月因為現在是2025的1月1號所以12月的整個數據他還沒有給我所以嚴格講我們只有統計到8個月但是我們一樣是用一年的投報率來算它我們單看收入不看支出成本的話其中一個月份真的是超出我的想像8月的民宿收入高達100萬日幣100萬9千哇靠這個台幣就22萬非常非常的多但這個只是因為是旺季所以房價最貴入住率最高而且這還沒有扣掉成本我們成本其實很多我們成本的雜費包括了水電網路清潔費跟消耗品清潔費就是人力是最貴的每個月基本上都要花個十幾萬日幣然後還有代管費就是我們讓住福幫我們經營還有記帳費跟房屋稅等等的不過在之前的東京看房影片當中我有聊到一戶建的優點就是你沒有管理費然後沒有那個修三立基金那我們直接來講八個月的收入總共是日幣295萬哇 295萬這真的是比我預期中的還要多我來除以當初買的房價6500萬投報率大概是4.5%左右假設月平均都差不多的話再加四個月的話那直接乘以1.5倍那大概投報率可以到6.8%所以以6.8%的投報率來說當然是非常的好但是呢要來講一些點是前面沒有計算到的就是第一個6500萬只是房價我光整個軟裝包括了前面講的家具啊還有做一些有的沒的整個軟裝大概花了1000萬日幣所以足以7500萬日幣這投報率就只剩下4%左右就算12個月都營業大概就6%而且因為我是名人所以我名人很多人是慕名而來他們不見得會回注所以我覺得如果各位你一般人在東京買一戶建然後做成MBAB的話我覺得你的投保率可能抓4-5%是比較準確的5-6%或6-7%是比較樂觀比較樂觀的一個數字除非你買的房價本身偏低你有買到便宜這樣子那關於東京房價這過去年有沒有漲我後面再來跟大家分享我先繼續分享我的這個收入那收入的部分一部分是295萬但是其實有4個月沒住人所以我如果25年的話我抓投報率應該也還是有個5%所以5%的這個投報率到底好不好嚴格講我覺得不夠好因為5%的這個投報率不管你是買0050你是買標普500或者你買比特幣 以太幣長線放到10年的話投報率應該都是高於5%的而且你買一戶件在台灣是難貸款的就是只能貸5成而且目前應該沒有沒有到很好貸所以你要做現金all in你沒辦法開槓桿的情況下這個5%我覺得投保率只能說中間甚至偏差但是這個是我們完全用純資產 純投資的角度來看房地產跟其他投資很大的不同點在於它有所謂的情緒價值它是人類的生活必需品之一十一住行裡面的這個住所以呢它有情感在裡面如果加入情感在裡面的話我就會覺得這個投資我個人是覺得非常的棒就像我前面簽名所說這可能是我2023年做過最正確的一個投資決定就是第一個我一年可以來住5到6次然後我有統計一下我自己來住大概住了31天所以12個月我住了大概也整整一個月我以這邊的均價一萬塊台幣來說我也省了31萬所以也不少錢這是第一個點然後情緒價值是因為你這個地方住久了我一下飛機不管是雨天或晨天我都知道地鐵要怎麼搭我就不用像以前來日本住不同的飯店我還要在那邊查說我要做什麼 Skyliner我要做什麼自搭車然後怎麼轉所以第一個 鎖門鎖路它開始有家的感覺然後我家裡附近的餐廳哪裡的超市串燒比較好吃甚至我現在已經變成雨田川 NPC各位你只要來然後雨田川慢跑的話大概有11的機率會遇到我因為我一年有一個月在這裡接下來我要講的是一個在花錢上你不見得可以達到的效果就是你很喜歡這個城市嘛你一年來好幾次但有的時候我們工作嘛我們沒有提前訂我們就住不到自己想住的那個location或是旅館舉例來說像我現在住的是跨年檔期那跨年檔期你就要提早訂直接買房子下來的話最大的優勢就是你一定都住得到我雖然說做民宿出租但是呢我會先跟物業祝福講好說拿幾個幾個時段我要先空下來可能是我自己要住或者是我親朋好友要住那接下來呢我們講到親朋好友要住這個也是我一開始在買這個房子之前沒有想到的一個驚喜感就是你擁有非常多的機會去招待你的親朋好友因為我們年紀已經開始要靠事實靠攏就是有的時候我們是想要照顧別人的就是過去別人可能我們的親戚或是從小到大他們幫過我很多或是很照顧我那很多時候我覺得我們過年過節無非就是送個禮然後問候別人可是因為我擁有了這個房子所以它有點像是一個哀人的招待所就是主人不在 屋主不在可是屋主花了很多心思佈置了很舒服的環境 軟裝然後招待你們全家大小來玩所以我就讓很多好朋友來然後我後來剛剛前面在看他們的那些留言就覺得很暖心 心情也很好前期我還沒有這個想法前期我還覺得說我先招待一些名人朋友來玩請他們幫我拍照宣傳一下但是到後期我已經不太請這些人拍照打卡甚至很多都是我的親戚他們都會幫我拍照根本也不是什麼KOL他就說你們就去住不用給我錢沒關係就這樣子你們就去住所以包括我招待我姐他們一家人然後或是一些親戚族就誒這個情緒價值很棒然後我請我們的物業幫我們統計就是我一年下來我請親朋好友住總共住了42天所以包括我自己住31天總共73天那73天我們保守抓一天一萬73萬那73萬回推日幣大概也300多萬然後再加上我前面收入也大概300萬所以我說一整年包括我自己使用的等我跟我出出出去的大概價值600萬日幣那600萬日幣回推到房價當初買的6500萬甚至加上軟裝7500萬的話那我就覺得這個投報率是完全可以接受的然後又多了一些很多很多的這個情緒價值好那最後要來講一下房價房價這就是我當初在買的時候我也完全不確定因為我不知道日本的整個國市的發展會怎麼樣房市的發展會怎麼樣這個真的很難預測到其實就算台灣的我也不敢講說我百分之百預測得到但我們現在回推2024的整個房價東京都的房價基本上是上漲的看不同的location然後不同的物件上漲的幅度不一樣漲最多的應該是Towa就是那個塔樓這個我們之前的日本房地產片都有介紹到大家可以回去看就是那種高樓那我住的這個地方大概漲保守抓啦大概漲8到10%這個大家都可以回去查資料8到10%真的是我算保守抓所以以6500萬的買家來說這個漲幅大概已經cover掉我買軟裝但要特別跟大家講我並不是說買東京都一定會漲價因為在過去一年的漲價據我的調查跟身邊的人跟我反饋應該是2024年依舊有大量的中國資金在外溢其中一个外逃的对象就是华人最爱住的地方以亚洲来说就是东京所以有很多塔楼跟这个Mansion会涨价单纯是因为中国人在外逃的时候在润的这个过程当中把房价买上去了并不是说日本的年轻人或日本的中产阶级在大力的买房如果以日本的买房的这个力道来说应该是差不多的然后汇率也很重要像我买房的时候汇率大概是0.23可是现在的汇率大概是0.21多到0.22对所以以匯率來說我是虧錢的但是以2025這個時間點來看匯率我覺得真的是相對低點當然我的朋友說有可能還會再繼續跌一點點有可能到215甚至到0.21但是我個人認為跌的幅度有限所以各位如果2025年要買日本東京都的房地產的話我覺得以匯率來說虧的機率應該是不高的但我必須講任何投資風險大家要自己評估我就是分享我自己只有一整年下來的看法綜合來說以2025年我持有这个东京房地产我个人是非常满意的以资产来说它稍微为我赚了一些钱但是让我最满意的点是情绪价值因为我回推我的资产包括了台股包括了加密货币当然很多有赚钱可是你要说情绪价值吗真的还好就是我偶尔可能可以在网络上晒单偶尔跟别人聊天说你有台积电我也有台积电它没有什么太大的情绪价值可是拥有房地产的情绪价值我觉得是独一无二的真的是很棒然后这个房价你相对现在台积电台北新北的房價還是相對便宜然後很多人當初在一年前吐槽我說我買在莫田區買在鴨上這附近說有多荒涼我真的是只能說我不知道你們覺得荒涼就荒涼吧反正我走路可以逛晴空塔我走路有很多超商我覺得很方便每次那種飛機落地一到晨田或雨田坐在回我東京家的地鐵上的那種幸福感我覺得是只有我自己才能夠了解的不講廢話了反正最後最後就是跟大家分享我的喜悅大家可以不用來買但是就是可以參考那如果你們有興趣要來住的話因為太多人來問我了其實直接去祝福的官網就可以了我會放在我的說明欄位祝福的官網直接去預訂就可以了不要來問我因為我自己也不太清楚知道什麼時候有沒有房然後如果各位真的有興趣要探訪的話呢我也非常推薦我的日本房仲Q他是台灣人他現在因為娶了這個日本老婆所以現在算是日本人了然後在日本也是擁有合法的宅建室的這個執照而且我覺得他為人非常的老實我覺得Q有的時候就是就是愛賣不賣 他就是會貼貼一些物件給我但他不會很強迫推銷就是有機會大家如果有興趣的話也可以聯繫我的這個房仲Q仲介是幫了我非常非常多忙啦好不好好啦那就一路從白天聊到晚上最後再給大家看一下晴空塔我跟你們講晴空塔真的很美東京的能見度很好它是少數呢就是這種高樓建築的燈光同時你還可以看到一點點星星但我不知道這個相機拍不拍得出星星但我肉眼同時看到晴空塔的時候我還是可以看到一些星星就覺得東京的天空跟台灣的天空又很不一樣好啦 就這樣日本房地產篇我們前面有非常多的看法所以各位如果是25年才看到我這一集要回追的話都可以回追我們一路從1LDK2LDK 3LDK到整層的 整棟的我們都很完整的介紹好不好 大家有興趣的話我們前面有十幾集歡迎去收看好啦 有興趣的話歡迎聯絡Q然後想住的歡迎聯絡祝福我們就這樣啦 掰掰新年快樂