Herzlich willkommen zur Online-Vorlesung Sachenrecht im Jahr 2021. Schön, dass Sie da sind. Das hier ist die 15. Einheit. Und in dieser 15. Einheit werden wir uns beschäftigen mit der Vormerkung und mit dem dinglichen Vorkaufsrecht.
Das macht vielleicht manchen, wenn man es zum ersten Mal hört, Angst, weil man irgendwie im Verdacht hat, nicht zu Unrecht, das kann im Examen durchaus mal drankommen und das gehört vielleicht eher... zu den ungewohnten und eher schwierigen sachenrechtlichen Themen. Allerdings kann ich Sie beruhigen, das Ganze ist halb so wild. Wir werden uns das heute sorgfältig anschauen, wir werden ein bisschen auch zeichnen und ich glaube, wenn Sie sich dann die Grundkonstellation vor Augen führen und nochmal wiederholen, dann sind Sie in der Examsklausur gut dabei.
Das ist kein Ding der Unmöglichkeit und wir kriegen das in diesem einen Termin durchaus sehr, sehr gut hin. Wie immer am Anfang der Einheit allerdings erst einmal ein Blick zurück auf die letzte Einheit, wo es um den Eigentumswechsel bei Immobilialeigentum ging, insbesondere beim Grundeigen. In der 14. Einheit waren wir zunächst einmal ausgegangen von dem Ihnen längst bekannten Schema, das wir im Mobiliarsachenrecht schon mal so ähnlich kennengelernt hatten und das sich dann schon, ich glaube, vor drei Wochen zum ersten Mal eingeblendet hatte und dass ich ihn jetzt auch nochmal auf die digitale Wand rufe. Wenn wir fragen, wie A von B oder B von A Eigentum erwerben kann, dann haben wir zwei bis drei Schritte. Im Mobiliar-Sachenrecht war es Einigung, Übergabe und, wenn es denn problematisch ist, als dritter Punkt die Berechtigung.
Und so ähnlich sieht es auch hier aus. Wir sehen eigentlich in diesem Schema nur... Ein Unterschied, nämlich im zweiten Schritt, da geht es nicht um die Übergabe, sondern wir brauchen im Immobiliarsachenrecht unter anderem wegen der hohen Werte einen anderen Publizitätsträger.
Das ist die Eintragung im Grundbuch. Aber das Schema als solches ist Ihnen geläufig. Ein paar weitere Takte hatte ich dazu verloren in der letzten Einheit, deswegen, weil es ein paar Besonderheiten gibt. Wir hatten ja vor drei Wochen schon mal gesagt, die Einigung als solche im Immobiliarsachenrecht, die finden wir im 873. Da geht es ganz generell um Rechte an Grundstücken, nicht nur um das Grundeigentum, sondern auch um andere dingliche Rechte.
Und wir hatten dort gewissermaßen die ersten zwei Voraussetzungen dieser Folie auch im Gesetz verankert gesehen. Und jetzt muss man, wenn es konkret darum geht, dass Immobiliaeigentum, also Grundeigentum übergehen soll, dann muss man eine zweite Vorschrift hinzunehmen. Die dürfen und sollten Sie sich kommentieren, wenn das denn bei Ihnen im Bundesland erlaubt ist. Das ist der 925. Wenn es darum geht, dass Grundeigentum die Eigentümerin wechselt, dann nennt man das nicht Einigung, sondern dann nennt man diese Einigung Auflassung. 925 BGB.
Und das wird auch durchaus zusammen zitiert. 873 Absatz 1, 925 ist gewissermaßen in diesen Fällen die richtige, sind die richtigen Normen für den Schritt bei Arabisch. Erstens auf dieser Folie. Und wir hatten uns dazu ein...
paar besondere Punkte angeschaut, die sich insbesondere aus dem 925b ergeben, nämlich das Ganze muss von der zuständigen Stelle passieren. In der Regel wird das im Notariat stattfinden. Dann müssen beide Teile, die an dieser Einigungsauflassung beteiligt sind, gleichzeitig da sein.
Sie müssen nicht persönlich da sein, anders etwa als beim Erbvertrag. Das bedeutet, sie können sich vertreten lassen, aber sie dürfen nicht an verschiedenen Orten zu verschiedenen Zeitpunkten, etwa per Briefwechsel, die Willenserklärung austauschen, sondern das muss gleichzeitig geschehen. Wir hatten schließlich gesehen, die Auflassung ist bedingungsfeindlich.
Das bedeutet, man kann sie nicht bedingen, etwa auf vollständige Zahlung des Kaufpreises. So ein Eigentumsvorbehalt, wie wir ihn im Mobiliar-Sachenrecht kennengelernt haben, den gibt es beim Wechsel des Grundeigentums von A auf. Das muss man anders konstruieren, sagt der 925 Absatz 2. Immerhin, das kann man auch anders konstruieren, etwa indem die Notarin den Antrag auf Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch ein Stück weit zurückhält. Dazu werden wir heute später noch einmal kommen. Und wenn denn, ja, zweite Voraussetzung ist relativ klar, nicht Übergabe, sondern Eintragung im Grundbuch, mehr müssen wir dazu an der Stelle nicht sagen.
Wenn denn der dritte Punkt, die Berechtigung, problematisch sein sollte, dann war es im Immobiliarsachenrecht, so viel hatten wir letzte Woche gesehen, deutlich einfacher als im Immobiliarsachenrecht. Beim Immobiliarsachenrecht brauchen wir nicht nur den guten Glauben, sondern wir brauchen auch kein Abhanden kommen und wir brauchen manchmal auch noch eine zusätzliche Form. der Besitzerlangung, das brauchen wir alles im Immobiliarsachenrecht nicht, sondern da können wir uns mit der schlichten Gutgläubigkeit behelfen. Und die ist speziell geregelt, den 892 hatten wir gesehen.
892 der öffentlichen Glaube des Grundbuchs. Im Grundsatz all das, was im Grundbuch drin steht, das gilt als richtig, außer es ist ein Widerspruch eingetragen, 899 BGB, ist natürlich klar, wenn ich den lesen kann, dass irgendwie ein Problem besteht, dann dann bin ich auch nicht schutzwürdig mit Blick darauf, wer gewissermaßen eine Zeile drüber als Eigentümerin eingetragen ist. Und der häufigere Fall, dass jemand positiv weiß, dass das Grundbuch falsch ist. Das Grundbuch kann falsch sein, das hatten wir schon mehrfach gesehen.
Man kann das auch ableiten aus dem Grundbuch Berichtigungsanspruch des 894 BGB. Und wenn das so ist, da steht jemand Falsches als Eigentümerin drin und ich als Erwerber weiß das, dann darf ich mich nicht auf die Buchlage. berufen, sondern dann bin ich tatsächlich bösgläubig.
Wenn ich hingegen das fahrlässig nicht weiß, dann profitiere ich von der Buchlage. Insofern ist der 892 gegenüber Erwerbern großzügiger als der 932 Absatz 2, wo auch schon grobe Fahrlässigkeit die Bösgläubigkeit triggert. Wir hatten ein paar Takte noch verloren.
Ein paar Takte hatte ich Ihnen mitgegeben noch zum Spezialfall, dass eine GbR als Veräußerin auftritt. Und da ist es immer die Frage, sind denn die Gesellschafter, die da auftreten, auch alle Gesellschafter? Oder hat sich im Gesellschafterbestand etwas verändert? Dazu dürfen Sie den 899a BGB kennen. Aber Sie sollten wissen, dass im Rahmen des MOPEC, also der Neufassung des Personengesellschaftsrechts, die ganz aktuell ansteht, dass da der 899a wahrscheinlich aufgehoben wird.
Und dass es dann ein Gesellschaftsregister auch für die GbR gibt. Und dann kann man aus diesem Register. den aktuellen Gesellschaftsbestand ablesen. Ein besonderes Augenmerk hatten wir dann in der letzten Einheit noch geworfen auf das Thema Zeit. Zeitpunkt von Bösgläubigkeit oder Gutgläubigkeit.
Und auch hier werfe ich Ihnen nochmal eine Folie an die digitale Wand. Dass Bösgläubigkeit im Moment der Einigung den Rechtserwerb hindert, das ist sonnenklar. Das ergibt sich schon aus dem wesentlichen Prüfungspunkt des 892 Absatz 1. Wenn ich es weiß, wenn ich es besser weiß als das Grundbuch, klar, in dem Moment, in dem ich bei der Notarin auflaufe, dann kann ich nicht gutgläubig vom Nichtberechtigten werden. Ebenso klar ist, glaube ich, dass in dem Moment, wo der Erwerbsvorgang komplett vollzogen ist, also dass ich dann tatsächlich auch im Grundbuch eingetragen werde als neuer Eigentümer, dass wenn ich danach, nach diesem Zeitpunkt etwas höre, was mich bösgläubig werden lässt, dass das dann zu spät ist.
Da gibt es keine Norm für, das ergibt sich allein aus der Tatsache, dass dann das Recht eben schon voll erworben ist. Dann ist der sachenrechtliche Übertragungsvorgang abgeschlossen. Schwierig ist allerdings die Zwischenphase zwischen entweder Einigung oder da hat jemand den Antrag beim Grundbuchamt gestellt und dann vielleicht einige Wochen später die Eintragung im Grundbuch. Schwierig ist das deswegen, weil hier aus Sicht der Erwerberin alles getan ist, dass der Übertragungsvorgang abgeschlossen werden kann.
Aber es liegt beim Grundbuchamt. Und es gibt Grundbuchämter in dieser Republik, die arbeiten das, was anliegt, in ein bis zwei Tagen ins Grundbuch ein. Aber es gibt andere Grundbuchämter, die brauchen dazu zwei oder drei oder vielleicht auch mal vier Wochen.
Vielleicht auch, weil viel los ist. Und wenn das so ist, dann ist die Frage, ob dieser Zeitverzug, den die Erwerberin nicht veranlasst hat, ob der zu ihren Lasten gehen kann. Und wenn ich das schon so sage, dann ahnen Sie, was Sie eigentlich aber seit letzter Woche dann auch wissen.
dass nämlich das nicht zulasten der Erwerberin gehen darf. Deswegen ist auf dieser Folie der mittlere Zeitbereich tatsächlich auch grün markiert und die entsprechende Vorschrift steht auch gleich da, 892 Absatz 2. Da können Sie jetzt wiederholen, nochmal kurz reinschauen. Da steht drin, wenn eine Antragung erforderlich ist, dann reicht es, wenn ich in dem Moment, wo der Antrag gestellt wurde, oder wenn die Einigung später kommt, zum Zeitpunkt der Einigung gutgläubig war. Und alles, was danach kommt, das ist dann Verzögerung des Grundbuchamts und hindert den gutgläubigen Erwerb nicht mehr.
Wir hatten noch einen kleinen Seitenblick geworfen auf eine verwandte Vorschrift, nämlich den 878 BGB. Da ging es auch um eine solche Vorverlagerung des Zeitpunkts, aber ich hatte Ihnen in die Notizen zu dieser Folie beim letzten Mal auch reingeschrieben. Wenn Sie genau hinsehen, dann sehen Sie, das sind zwei unterschiedliche Konstellationen.
Der 892, der betrifft den Erwerb vom Nichtberechtigten. Das heißt, da ist jemand als Eigentümer aufgetreten, der von Beginn an Nicht-Eigentümer war. Und bei 878 haben wir die andere Situation, dass da jemand durchaus Eigentümer war, aber während das Grundbuchamt noch unterwegs ist, verliert dieser ursprüngliche Eigentümer die Verfügungsberechtigung.
Die Gemeinsamkeit beider Vorschriften ist die Vorverlagerung des Zeitpunkts, aber es sind eben unterschiedliche Situationen, deswegen versuchen sie das gedanklich auseinanderzuhalten. Ja, zum guten Schluss sind wir noch darauf eingegangen in der letzten Einheit, wie man Rechte nicht nur erwerben kann, sondern wie man... sich vielleicht auch davon wieder verabschieden kann, wie sie aufgehoben werden können. Auch da braucht es letztlich Parallele zu den Schritten, die wir uns beim 873 angeschaut hatten. Und wenn Sie das nochmal verorten wollen, dann würden Sie sagen, in dem Paragrafen 875 folgende finden Sie die entsprechenden Normen dazu.
Es braucht, wenn ich ein dingliches Recht aufgeben möchte, dann braucht es eine Erklärung, so wie die Einigung. Aber da sage ich mich gewissermaßen dinglich von diesem Recht los. Zweiter Punkt, statt Eintragung im Grundbuch brauche ich halt die Löschung im Grundbuch.
Und wenn rechte Dritter davon betroffen sind, dann brauche ich natürlich deren Zustimmung. Selten, dass das drankommt, aber kurz gesehen haben sollte man. Es steht aber, das was Sie wissen müssen, tatsächlich auch im Gesetz. Und da sind wir, da waren wir stehen geblieben in der letzten Einheit. Und das passt auch von den Normen ganz gut, denn...
Wir sind ja jetzt am Anfang der allgemeinen Vorschriften über Rechte an Grundstücken beim 873 gewissermaßen losgelaufen und haben all das, was dann bis zum 882, auch wenn wir nicht alles im Detail studiert haben, aber doch grob geschaut, wovon da die Rede ist. Und dann haben wir eine Lücke gelassen von den 883 bis zum 891. Und dann haben wir weitergemacht eben mit dem gutgläubigen Erwerb. Und das, was in den 903-Folgen kommt, das kennen Sie sowieso. Und diese Lücke, die ist nur kurz, ein paar Paragraphen lang, aber es ist doch eine sehr, sehr wichtige Lücke. Denn da steht was Wichtiges drin.
Deswegen ist diese Lücke so wichtig. Und damit sind wir mit dem Thema der heutigen Veranstaltung. Da geht es, wenn Sie mal den 883 aufschlagen, um eine sogenannte Vormerkung. Wir werden gleich das Gesetz lesen, aber bevor wir das Gesetz lesen, lassen Sie uns mal kurz überlegen, warum so etwas wie eine Vormerkung überhaupt erforderlich sein könnte. Der Begriff Vormerkung als solcher sagt schon, da scheint sich irgendetwas an der dinglichen Rechtslage zu ändern.
Da scheint vielleicht auch irgendetwas im Grundbuch eingetragen werden zu müssen. Aber das ist noch nicht jetzt. Sondern das ist erst in einiger Zeit.
Und weil das erst in einiger Zeit ist, gibt es vielleicht eine Notwendigkeit, den Status Quo heute aber schon irgendwie, der in Richtung einer Rechtsänderung deutet, irgendwie zu konservieren. Irgendwie demjenigen, der vielleicht an der dinglichen Rechtslage etwas für sich gewinnen kann, der also hier ein dingliches Recht bald erwerben wird, den auf irgendeine Weise abzusichern. Wir haben eben in der Wiederholung schon gesehen, es gibt zwei Vorschriften, die wir jetzt schon betrachtet haben, wo es um die Absicherung gegen gewissermaßen Bösgläubigkeit geht, 8, 78 und 8, 92 Absatz 2. Aber es gibt noch andere Sachen, gegen die man sich absichern kann.
Und insbesondere kann man sich absichern dagegen, dass derjenige, der einem gerade versprochen hat, einem ein dingliches Recht einzuräumen, dass der mit seinem Versprechen es nicht so genau nimmt. und übermorgen jemandem anderes ein dingliches Recht einräumt. Das heißt, es gibt da eine gewisse Konkurrenz zwischen mehreren, die ein dingliches Recht erwerben wollen. Wir wissen, durch das Grundbuchamt ist eine gewisse Verzögerung drin.
Wir werden gleich sehen, es sind noch weitere Verzögerungen mit am Werk. Und das ist misslich. Gerade bei dinglichen Rechten, die ja häufig sehr, sehr viel Wert am Leibe haben, ist es sehr misslich, wenn man dann vielleicht sogar schon einen bestimmten Betrag gezahlt hat und dann kann man aber nicht durchschauen, ob ich tatsächlich der Einzige bin, der hier gerade dieses Häuschen erwirbt oder ob es noch andere gibt. Und am Ende habe ich, keine Ahnung, einen großen Betrag Geld verauslagt und sehe, ich habe das Nachsehen, weil meine Veräußerin noch mit jemandem anderes ein Rechtsgeschäft abgeschlossen hat. Diese Situation ergibt sich letztlich daraus, dass man natürlich schuldrechtliche Verträge mit sehr vielen Leuten schließen kann.
Wenn Sie bei mir Schuldrecht gehört haben in meiner Online-Vorlesung, wenn Sie es nicht getan haben, tun Sie es unbedingt oder anderswo, dann werden Sie wissen, das Schuldrecht ist relativ. Das bedeutet, man kann schuldrechtliche Verträge mit jedermann abschließen. Und zwar sogar auch über dieselbe Sache. Klassisches, fast schon langweiliges Beispiel.
Da steht eine Professorin im Hörsaal und macht das Beispiel damit, dass sie ihr BGB verkaufen möchte. Natürlich, auf dinglicher Ebene kann sie es nur einer Person übereignen. Aber auf schuldrechtlicher Ebene kann sie natürlich ihr BGB zehn Personen, zehn verschiedenen Studierenden im Hörsaal verkaufen. Sie kann nur dann einen dieser Kaufverträge nur bedienen, erfüllen und bei den anderen schuldet sie vielleicht Schadensersatz oder riskiert einen Rücktritt. Und das ist bei der BGB-Konstellation im Hörsaal nicht so schlimm.
Vielleicht sogar, weil alle sehen, wer jetzt derjenige ist, der am Ende dieses BGB bekommt, dessen Kaufvertrag erfüllt wird. Und die anderen neun, die auch Kaufverträge mit unserer Professorin geschlossen haben, die sagen halt, gut, dann zahle ich ihr halt gar nicht. Ich sehe ja, dass das BGB schon weg ist und damit ihr zumindest subjektiv unmöglich ist, also 275 Absatz 1 Alternative 1, es ihr subjektiv unmöglich ist, meinen Kaufvertrag ebenfalls jetzt noch zu erfüllen. Aber...
Bei Immobiliageschäften sieht man das nicht so klar wie im Hörsaal, meinem BGB-Beispiel. Denn bei Immobiliageschäften, da sehe ich ja nicht, wer an diesem Tag oder in dieser Woche auch noch alles mit dem Veräußerer beim Notar sitzt. Die Notare wissen das im Zweifel auch nicht voneinander.
Und dann kommt es darauf an, wenn... Jetzt verschiedene schuldrechtliche Vorgänge in das Erfüllungsstadium eintreten, kommt es letztlich darauf an, wer mehr oder minder zuerst beim Grundbuchamt eingetragen wird. Und das ist ein Wettrennen und da kann gewissermaßen nur einer gewinnen. Es kann natürlich nur eine neue Eigentümerin des Grundstücks werden.
Das ist einer der klassischen Fälle wie... sich begründen lässt, dass es irgendwie so eine Art dingliches Sicherungsrecht braucht. Und ich mache Ihnen das mal noch etwas plausibler, indem ich Ihnen eine zeitliche Abfolge eines typischen Immobilienkaufvertrags mal auf jetzt der ersten Folie dieser neuen Einheit auf die digitale Wand werfe.
Schauen Sie mal hier. Wenn Sie irgendwann mal sich setteln wollen, Und wenn Sie das, keine Ahnung, ganz bieder klassisch tun wollen und Sie wollen entweder eine Eigentumswohnung erwerben oder ein Eigenheim, dann werden Sie das nicht mal eben per Handshake machen, sondern Sie werden ein paar Schritte absolvieren müssen. Und die möchte ich Ihnen jetzt mal kurz erläutern, damit Sie wissen, was ich meine und damit Sie vielleicht noch plausibler vor Augen haben, was der Sinn einer Vormerkung ist.
Das erste, was Sie tun, und das sollte für Sie schon ein alter Hut sein, ist, dass Sie zur Notarin gehen, dass Sie ein Schuldrecht in Kaufvertrag schließen und regelmäßig werden Sie dann auch die erste Stufe der dinglichen Rakete zünden und die Auflassung erklären. Jetzt vergessen Sie mal, was bei Schritt 1 im Weiteren steht, sondern Sie gehen sofort gedanklich auf den Schritt Arabisch 2. Was dann passiert ist, wenn Sie den Kaufvertrag abgeschlossen haben, vielleicht schon die Auflassung erklärt haben, dann muss das Geld gezahlt werden. Dann soll das Geld gezahlt werden. Das ist bei Grundgeschäften eigentlich üblich, dass im Voraus gezahlt wird, bevor tatsächlich auch das Eigentum übergeht. Ist ja letztlich gar nicht so viel was anderes als in der Bäckerei, wo man vielleicht üblicherweise oder bei anderen Geschäften, keine Ahnung, wenn Sie bei Amazon etwas einkaufen, dass erst gezahlt wird und dann wird Ihnen die Ware übergeben.
Das ist also beim Immobilienkauf. ganz genau dasselbe. Nur, dass es natürlich ein bisschen länger dauert, weil sie das Geld erstmal organisieren müssen.
Sie müssen vielleicht, keine Ahnung, ihre Überweisungslimits hochsetzen. Sie müssen vielleicht mit ihrer Bank sprechen. Sie müssen vielleicht einen Darlehensvertrag erstmal abschließen.
Und es dauert vielleicht ein, zwei Wochen, bis sie da liquide sind und die Gegenleistung erbringen können. Und erst dann, wenn die Gegenleistung, wenn das erbracht ist, wenn das Geld gezahlt ist, kommt der dritte Schritt und dann wird das Grundbuch umgeschrieben. Dieser dritte Schritt ist aus unserer 873 925 Gliederung der zweite, nämlich Sie erinnern sich, eine Einigung und Auflassung ist der erste Schritt und der zweite Schritt lautet Eintragung im Grundbuch.
Das bedeutet, der dingliche Rechtserwerb, der ist womöglich erst viele Wochen nach unserem schuldrechtlichen Kaufvertrag. Und auf dieser Reise... Kann sehr, sehr viel passieren. Auf dieser Reise, während dieser Wochen kann vieles passieren.
Da können mich insbesondere andere Kaufinteressenten, andere Erwerber überholen. Stellen Sie sich vor, was würden Sie machen, wenn Sie Verkäufer wären und Sie sind beim Notar gesessen und haben das Grundstück eigentlich schon an A verkauft, schuldrechtlich. Und das ist auf dem Weg und Sie haben für das Grundstück, keine Ahnung, 200.000 Euro als Preis jetzt vereinbart. Und jetzt kommt irgendwie drei Tage später jemand anders und er bietet Ihnen 400.000 Euro.
Ja, würden Sie da nicht vielleicht schwach werden? Würden Sie da nicht sagen, okay, ich übernehme die Notarkosten von dem ersten Termin, aber jetzt verkaufe ich es an den zweiten. Und das wäre nicht im Sinne des ersten potenziellen Erwerbers.
Und wie macht man das? Ja, die Lösung steht auf dieser Folie und ich habe sie jetzt auch schon ausführlich angekündigt. Man macht das mit einer Vormerke.
Und diese Vormerkung, wie der Name schon sagt, das ist ein dingliches Recht, das sagt, okay, lieber Erwerber, du hast noch nicht gezahlt. Du bekommst zum heutigen frühen Zeitpunkt ungefähr Stufe 1 auf dieser Folie, da bekommst du noch nicht den Grundbucheintrag, dass du neuer Eigentümer bist. Wir haben das Geld noch nicht, der Veräußerer hat das Geld von dir noch nicht gesehen.
Aber du bekommst bereits ein kleines Sicherungsrecht, einen kleinen Vermerk ins Grundbuch reingeschrieben. Und wenn dieser Vermerk eingetragen ist, dann kann da kein anderer mehr kommen, solange du dein Geld zahlst und kann dir die Sache wegnehmen. Denn du hast gewissermaßen, können Sie sich vorstellen, Anwartschaft ist das falsche Wort dafür, aber es ist eine Sicherung dieser Grundbuchposition. Das will eine Vormerkung.
Und weil es dieses Sicherungsrecht gibt, passiert dann das, was diese Folie jetzt dann ausführlich schildert, nämlich, dass in dem ersten Schritt eben nicht nur notarielle Kaufvertrag und Auflassung erfolgen, sondern gleichzeitig, während die Parteien bei der Notarin sitzen, wird auch eine solche Vormerkung bewilligt. Wir werden gleich sehen, das ist eine Voraussetzung. Dann wird auch der Antrag erklärt, dass diese Vormerkung bitte eingetragen werden soll ins Grundbuch.
Und im Nachgang zu diesem Notartermin wird diese Vormerkung auch eingetragen. Manchmal ist es so, wenn ein Darlehen aufgenommen wird und dann wird auch zum Beispiel eine Grundschuld bestellt. Das kann auch in diesem Termin passieren, aber das machen wir mal erst in zwei Wochen, wenn wir uns mit den Grundpfandrechten beschäftigen. Dann kommt zweiter Schritt, Erbringung der Gegenleistung.
Und dann im letzten Schritt wird das dingliche Geschäft komplett vollzogen. Das heißt, wenn das Geld gezahlt wird, dann wird tatsächlich auch das vorgemerkte Recht, also in meinem Beispiel das Grundeigentum, das wird dann tatsächlich umgeschrieben, wie man sagt, im Grundbuch. Das heißt, unsere Erwerberin E, die wird dann tatsächlich jetzt auch im Grundbuch nicht nur Vormerkungsinhaberin, sondern dann wird sie als Eigentümerin eingetragen und dann kann natürlich die Vormerkung gelöscht werden.
Ich habe Ihnen in den Notizen noch ein paar weitere Fälle dazu geschrieben, was passieren kann, außer dass sich mein Grundstücksverkäufer es sich anders überlegt und an einen finanziell potenteren Erwerber die Sache zwischenzeitlich veräußert. Dagegen schützt mich eine Vormerkung. Sie schützt mich auch davor, dass gegen meinen Verkäufer, meinen Veräußerer vielleicht zwischendurch die Zwangsvollstreckung betrieben wird oder dass der Verkäufer, Veräußerer während dieses ganzen Prozesses insolvent geht. All das sind Risiken, die ich als Erwerber...
mir vom Leib halten kann, indem ich mir gewissermaßen zu einem frühen Zeitpunkt, nämlich bei Schritt 1, schon eine Vormerkung bewilligen lasse und dann auch eintragen lasse. Es gibt noch eine klassische Examensfrage. Ich glaube, der werden Sie in der Klausur selten begegnen, aber sie wird manchmal gefragt.
Deswegen habe ich sie Ihnen der Vollständigkeit halber auch in die Notizen hineingeschrieben. Nämlich, was ist der Unterschied zwischen einer Vormerkung und einem Widerspruch? Auch da gibt es so einen Soundsatz, den man sich dazu einprägen darf. Der Widerspruch, das ist eine Eintragung im Grundbuch, die protestiert gegen das, was vorher schon im Grundbuch drin steht. Also sie schützt damit vor Verfügungen einer Person, die, so sagt der Widersprechende, gar nicht echt berechtigt ist am Grundstück.
Und die Vormerkung wäre demgegenüber das Mittel der Wahl. wenn es um Verfügung eines noch Berechtigten geht, der sich aber bereits anderweitig verpflichtet hat. Deswegen sagt man die Vormerkung, die protestiert nicht wie der Widerspruch, sondern sie prophezeit. Nämlich sie sagt voraus, wie das Grundbuch sich bald ändern wird, wenn dann diese Gegenleistung erbracht ist.
Und soviel der Vorrede. Ich glaube, es ist wichtig, sich das deutlich klar zu machen, um zu verstehen, warum es überhaupt diese Vormerkung braucht, warum wir im Immobiliarsachenrecht darauf verzichten können, warum sie bei den Immobilien für uns so wichtig ist. Und jetzt gehen wir mal in das Gesetz rein und beginnen vielleicht mal damit, dass wir zumindest das Gesetz erst einmal anlesen, bevor wir gleich weitergehen. 883 ist die Vorschrift, die Sie ja wahrscheinlich schon aufgeschlagen haben. Voraussetzung und Wirkung der Vormerkung.
Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht oder auf Änderung eines solchen Rechts kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung einer Vormerkung ist auch zur Sicherung eines künftigen oder eines bedingten Anspruchs zulässig. Da stehen jetzt noch nicht so sonnenklar die Voraussetzungen der Vormerkung drin, aber es steht jedenfalls dann, wenn man es weiß, durchaus schon drin, was ich mal etwas pathetisch als das Wesen der Vormerkung bezeichnen würde.
Es gibt bei diesem Sicherungsmittel Vormerkung, gibt es tatsächlich so ein Charakteristikum, was Ihnen in der schriftlichen Prüfung regelmäßig begegnen wird, dass es darauf ankommt, dass Sie das wissen. Und was in der mündlichen Prüfung, wenn es auf die Vormerkung zu sprechen kommt, wenn sie darauf zu sprechen kommen, was dann regelmäßig abgefragt wird. Und wenn Sie versuchen wollen, da irgendwie so ein Charakteristikum aus dem 883 Absatz 1 abzuleiten, dann würden Sie sagen, es scheint doch bei der Vormerkung sehr, sehr darauf anzukommen, dass Sie da einen Anspruch absichern.
Dass Sie einen Anspruch absichern. Das ist ja genau der Zweck der Vormerkung. den wir eben beschrieben haben.
Wir könnten jetzt nochmal mit dem Beispiel, eben wenn es um klassischen Hauskauf geht, kurz überlegen, was ist der Anspruch, den es da zu sichern gilt? Und das ist tatsächlich ein sehr klassischer Anspruch, 433 BGB, Absatz 1, Satz 1. Ist es Satz 1? Ich denke schon. Besser, man weiß, besser man schaut nochmal ins Gesetz rein.
Ich glaube ja, das... Satz 2 sagt was von Sache und Rechtsmängeln, hätte ich jetzt tatsächlich so auch noch auswendig gewusst. Sie hoffentlich auch. Also, der Verkäufer einer Sache, und eine Sache, wissen wir ja, ist auch Grundeigentum, wird verpflichtet, dem Käufer die Sache zu übergeben und Eigentum daran zu verschaffen. Diese Vorschrift gilt nicht nur für Mobiliarkäufe, wir sind jetzt schuldrechtlich unterwegs, sondern auch für Immobiliarkäufe.
Und genau das ist es, was passiert, wenn ich Grundeigentum erwerbe. Dann ist auch der Verkäufer schuldrechtlich verpflichtet, an dem Grundeigentum, ja es nicht nur zu verschaffen, Besitz zu übergeben, sondern tatsächlich auch das Eigentum zu verschaffen. Und das ist der Anspruch, der hier zu sichern ist. Und der 883 Absatz 1 sagt uns jetzt dazu, dass wir eine sehr, sehr enge Verbindung sehen zwischen dem Anspruch und den Sicherungsmitteln.
Und das ist eine Verbindung, die vielleicht sogar noch eine Spur enger ist, als der Wortlaut des 883 Absatz 1 einen glauben lässt. Nämlich, es ist so ein bisschen so, dass das eine nicht ohne das andere kann. Oder um es anders zu fassen, wenn es so einen Anspruch nicht gibt, der zu sichern ist, dann macht auch eine Sicherung keinen Sinn. Wenn es einen Anspruch nicht gibt, dann ist deswegen das Sicherungs...
Das Sicherungsinstrument Vormerkung hinfällig. Wenn Sie das jetzt noch mit in ein schönes Fremdwort kleiden, vielleicht sind Sie jetzt, so wie ich die Frage gestellt habe, schon auf das richtige Fremdwort gekommen, das ist das zentrale Wort bei der Vormerkung, dann würden Sie sagen, das scheint wohl eine accessorische Verbindung zu sein zwischen Anspruch und Vormerkung. Und damit Ihnen das wirklich in Fleisch und Blut übergeht, habe ich Ihnen noch ein Bild jetzt auf diese Folie drauf getan, kurz erklären muss, was zum Henker hat dieser Fisch und diese Koralle mit einer accessorischen Verbindung zu tun.
Das ist ein Symbol, ich bin jetzt niemand, der sich mit Tieren und Pflanzen besonders gut auskennt, aber ich habe mich mal schlau gemacht, habe ein bisschen darüber nachgedacht, welches Bild kann ich in ihre Köpfe reinbringen und das, was sie dort sehen, in diesem Symbol, ist ein Beispiel für den einen sogenannten natürlichen Mutualismus, eine Gegenseitigkeitsbeziehung. Und so etwas gibt es nicht häufig in der Natur, aber manchmal gibt es das in der Natur. Und was Sie dort sehen, ist zum einen ein Clownfisch, Anfang des 21. Jahrhunderts, da waren sie noch sehr, sehr klein. Da ist er ins allgemeine Bewusstsein der Bevölkerung gekommen durch den Spielfilm Findet Nemo. Ja, so ein orangener Fisch mit weißen Streifen.
Das Orange finden Sie jetzt hier nicht abgebildet, aber sei es drum. Und das andere, was Sie dort sehen... was so korallenähnlich aussieht, ist eine Seeanemone.
Das ist ein kurzer Exkurs an irgendwie das nächstbeste Korallenriff. Es ist tatsächlich so, zwischen Klauenfischen und Seeanemonen, die brauchen sich gegenseitig. Der Klauenfisch, wenn der irgendwie angegriffen wird, dann verkriecht er sich an der Seeanemone und mit ihren Tentakel, ist wahrscheinlich das falsche Wort, aber da schützt sie den. Und gleichzeitig gibt es bestimmte natürliche Feinde der Seeanemone, die dieser Fisch, wenn er da drin sitzt, irgendwie abwehren. Jetzt können Sie sagen, der Vergleich ist ein bisschen schief, weil nicht ganz in gleicher Weise wie dieser Fisch und dieses Lebewesen Seeanemone aufeinander angewiesen sind, sind Anspruch und Vormerkung miteinander verknüpft, aber doch sehr ähnlich.
Ich nehme jetzt auch dieses Bild wieder von der digitalen Wand, aber lassen Sie mich nochmal kurz sagen, warum beide miteinander verknüpft sind, Anspruch und Vormerkung. Wenn es keinen Anspruch gibt, dann ist die Vormerkung dahin. dann kann da eine Vormerkung eingetragen sein, aber es gibt diese Vormerkung nicht, weil sie accessorisch ist. Das heißt, sie folgt nur und ist in ihrem Bestand abhängig vom Anspruch.
Kein Anspruch, keine Vormerkung. Das wäre, wenn der Anspruch nicht da ist und steht im Grundbuch noch irgendeine Vormerkung drin, dann wäre das Grundbuch an der Stelle falsch und müsste berichtigt werden. Und andersrum gilt das Ganze aber zumindest in ähnlicher Weise, wenn auch nicht ganz eins zu eins genauso. Wie sieht es aus, wenn die Vormerkung fehlt und der Anspruch ist nicht da?
Ja, dann ist der Anspruch schon da, den gibt es natürlich auch ohne Vormerkung, aber es ist ein zumindest sehr, sehr kraftloser Anspruch. Dieser Anspruch kann sich gewissermaßen gegen seine natürlichen Feinde nicht besonders gut verteidigen. Natürlich Feinde, die da wären, andere Erwerbsinteressenten oder Insolvenz oder Zwangsvollstreckung, wie eben gesagt, Zweck der Vormerkung. Deswegen ein bisschen sind Anspruch und Vormerkung aufeinander angewiesen. Also das ist jetzt gewissermaßen das Bild für Sie und Sie verknüpfen das bitte mit der akzessorischen Verbindung zwischen Anspruch und Vormerkung in Ihrem Kopf.
Und jetzt ist es höchste Zeit, dass wir tatsächlich uns nochmal reinschauen näher in das Gesetz. Was sind die Voraussetzungen dafür, dass eine solche Vormerkung entstehen kann? Was sind die Voraussetzungen dafür, dass sie vielleicht auch mal wieder verschwinden kann?
Was sind ihre Wirkungen und wie lässt sie sich vielleicht auch mal auf Dritte übertragen? Erst einmal. Voraussetzungen dafür, dass eine Vormerkung entstehen kann, habe ich Ihnen, wenn Sie das parat haben, auch direkt in die Notizen unter dem zweiten Bullet Point mit aufgeführt. Da gibt es vier Voraussetzungen und wir schauen sie uns der Reihe nach an. Sicherungsfähiger Anspruch ist das erste, Bewilligung ist das zweite, Eintragung im Grundbuch ist das dritte und, wenn es denn problematisch ist, die Berechtigung der Person, die da eine Vormerkung hat.
Erster Punkt. Und sicherungsfähiger Anspruch, haben wir uns schon angeschaut, der ist die Conditio sine qua non, dass eine Vormerkung entstehen kann. Ich habe sie schon hingewiesen auf 883 Absatz 1 Satz 2. Das gilt auch für künftige Ansprüche. Man diskutiert so ein bisschen, wann denn, wie man so schön sagt, der Rechtsboden so weit bereitet ist, dass man von einem künftigen Anspruch sprechen kann. Und man sagt überwiegend, dass man von einem künftigen Anspruch sprechen kann, wenn denn...
das, was noch zu tun ist, allein vom Erwerber abhält. Also wenn auch noch der Veräußerer irgendwie mitmachen muss, dann sagt man, das ist noch nicht dicht genug, dass wir es schon mit einer Vormerkung besichern können. Andere sagen, selbst dann, wenn jetzt eine Genehmigung von dritter Seite noch fehlt, zum Beispiel eine öffentliche, rechtliche Genehmigung für ein... Zum Beispiel ein Immobilienerwerb ist ja manchmal so, dass zum Beispiel eine Stadt irgendwie noch sagen muss, dass sozial geschützter Wohnraum tatsächlich veräußert werden darf.
Und eine etwas weitere Auffassung würde sagen, dass auch in diesen Fällen man schon vor einem künftigen Anspruch steht. Erster Punkt, sicherungsfähiger Anspruch. Zweiter Punkt bei der Frage, ob eine Vormengung entstehen kann.
Sie muss bewilligt werden. Hierzu könnten sich, wenn sie dürfen, notieren am Rand des 883 den 885. 885 steht drin, die Eintragung einer Vormerkung erfolgt aufgrund einer einstweiligen Verfügung. Das wäre ein seltenerer Fall, den ich ehrlich gesagt in der Klausur noch nie gesehen habe.
Oder aufgrund der Bewilligung, das ist der Standardfall, dessen Grundstück von der Vormerkung betroffen wird. Also im klassischen Fall, Eigentumswohnung oder Haus wird von A auf B schuldrechtlich verkauft und dann soll es dinglich übertragen werden. Dann würde der Verkäufer... derjenige sein, dessen Grundstück betroffen ist.
Das heißt, er wäre derjenige, der diese Bewilligung erteilen muss. Es gibt, darf man wissen, ganz genau genommen zwei Bewilligungen. Einmal die Bewilligung desjenigen, der da die Vormerkung einräumt, in meinem Beispiel des Verkäufers, Veräußerers, gegenüber dem Erwerber.
Und dann gibt es auch noch die Bewilligung, die dem Grundbuchamt gegenüber erklärt wird. Das fällt allerdings in der Praxis eigentlich immer zusammen. Und das wird auch...
gemeinsam in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen. Also mehr als theoretisch wissen, dass das mal auseinanderfallen kann, braucht man da nicht. Bewilligung.
Zweite Voraussetzung dafür, dass eine Vormerkung tatsächlich entstehen kann. Dritte Voraussetzung. Hätten Sie mit Blick auf 873 eigentlich auch schon vermutet, aber insoweit ist 883 Absatz 1 Satz 1 leg specialis. Das Ganze muss im Grundbuch eingetragen werden, damit die Vormerkung tatsächlich auch entstanden ist. Steht im 883 drin, im Grundbuch eingetragen muss es werden.
Und vierte Voraussetzung, wenn denn zu diskutieren, die Berechtigung. Und bei der Berechtigung geht es wie immer vor allen Dingen darum, ob derjenige, der da eine Vormerkung bewilligt, ob das auch tatsächlich der wahre Eigentümer ist. Wenn ja, wunderbar, haben wir hier kein Problem, müssen uns gar nicht diskutieren.
Wenn nein, haben wir wiederum den Erwerb eines dinglichen Rechts. Das heißt, Sie ahnen schon, wir kommen wieder in die Nähe des 892. Schauen Sie rein, 892. Zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück, oder ein Recht an einem solchen Recht durch Rechtsgeschäft erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuches als richtig, ist eine Vormerkung ein Recht an einem Grundstück. Und da müssen Sie wissen, nein, eine Vormerkung ist kein Recht an einem Grundstück, weil die Vormerkung nur ein kleines Sicherungsinstrument ist, das den Anspruch auf Übertragung des Eigentums hier sichert.
Ein Recht an einem Grundstück wäre, ja, das Eigentum, hatten wir gesehen, der klassische Fall, dass ich das Haus kaufe vom Nichtberechtigten, wo es aber nicht um die Vormerkung geht, sondern um die Eigentumsübertragung am Eigentum. Grund und Boden als solchem oder zum Beispiel ein Niesbrauch oder Wegerecht, das waren die Beispiele, die wir bisher auch immer genommen hatten, das sind auch Rechte am Grundstück. Die sind nicht so groß wie das Eigentum, aber auch Rechte am Grundstück. Für all diese Rechte kann ich den 892 verwenden, aber nicht für die Vormerkung, weil sie gewissermaßen nur ein solches Recht sichert.
Glücklicherweise gibt es eine Vorschrift, die uns da weiterhilft, nämlich 1 weiter, 893. Der 892 sagt uns, der 893 findet entsprechende Anwendung. Wenn an denjenigen, für welchen ein Recht am Grundbuch eingetragen ist, aufgrund dieses Rechts eine Leistung bewirkt oder, und das ist jetzt was uns interessiert, wenn zwischen ihm und einem anderen in Ansehung dieses Rechts ein Rechtsgeschäft vorgenommen wird, das eine Verfügung über das Recht enthält und wenn das nicht unter 892 fällt. Ist sehr, sehr kryptisch formuliert. Ein Rechtsgeschäft, das ist ja die Bewilligung einer Vormerkung, fällt nicht unter 892. Und es wird in Ansehung der Rechte des bisherigen Eigentümers an dem Grundstück vorgelegt. Das ist genau unser Fall.
Das bedeutet, Sie dürfen, wenn eine Vormerkung bewilligt wird von jemandem, dem das Grundstück aber nicht gehört, dann dürfen Sie sich nicht auf 892 berufen, aber auf den 892 in Verbindung mit 893, wenn Sie da genau sind, zitieren Sie 893 Alternative 2. Und weil der 893 dann zurückverweist auf den 892, kommt es wiederum darauf an, wer im Grundbuch eingetragen ist, beziehungsweise ob ein Widerspruch vielleicht eingetragen ist, beziehungsweise ob der Erwerber es besser weiß als das Grundbuch. Und wenn er es nicht besser weiß, dann kann man eine Vormerkung tatsächlich auch erwerben von jemandem, der tatsächlich gar nicht Eigentümer des Grundstücks ist. So viel zum Entstehen einer Vormerkung.
Man spricht teilweise auch vom Ersterwerb einer Vormerkung. Wir hatten diese Begrifflichkeiten Ersterwerb, Zweiterwerb schon an anderer Stelle. Sie werden vor allen Dingen beim Zweiterwerb bedeutsam, weil man dann wissen muss, was der Zweiterwerb ist.
Auch das ist bei der Vormerkung ein großes Problem. Dazu kommen wir aber gleich noch. Zuvor ein kurzer Blick darauf, wenn denn die Vormerkung entstanden ist, wie sie vielleicht auch mal wieder verschwinden kann, untechnisch gesprochen.
Da gibt es einen Fall, den Sie kennen sollten, weil es der absolute Hauptfall ist, nämlich bei Erlöschen des gesicherten Anspruchs. Denken Sie nochmal dran, was sichert unsere Vormerkung? Im klassischen Fall sichert sie den Anspruch auf Übereignung von Grund und Boden, Flur Nummer XY, 433 Absatz 1 Satz 1. Wie kann dieser schuldrechtliche Anspruch untergehen? Na, insbesondere durch Erfüllung. Vielleicht auch mal kann er im Rückwehrschuldverhältnis aufgehen, das wäre ein ungewöhnlicher Fall, aber normalerweise geht er auf...
durch Erfüllung. Das bedeutet, in dem Moment, wo tatsächlich der dingliche Rechtserwerb am Eigentum vollzogen ist, wenn also tatsächlich der Schritt arabisch drittens in meinem Schema von eben vollzogen ist und tatsächlich die Erwerberin jetzt als Eigentümerin neu im Grundbuch eingetragen wird, geht dieser Anspruch aus Kaufvertrag für sie natürlich qua Erfüllung 362 Absatz 1 unter. Und damit fällt natürlich gleichzeitig auch der Sicherungszweck der Vormerkung weg. Das heißt, dann bleibt nur noch die Eintragung der Vormerkung im Grundbuch über.
Das ist aber dann, wenn Sie so wollen, diese Eintragung, die hat keine Substanz mehr. Sie fällt in sich zusammen, eben wegen der Accessorietät der Vormerkung. Und dann wird üblicherweise aber eben auch die Vormerkung so gleich aus dem Grundbuch gelöscht.
Soweit, so gut. Jetzt haben wir schon einige der wichtigsten Vorschriften im Vormarkungsrecht in den Blick genommen, aber über einen kleinen Absatz sind wir bisher noch hinweggegangen und der wird jetzt relevant. Immerhin sind wir schon gut vorbereitet, denn wir haben uns ja bereits darüber unterhalten oder ich habe sie schon beschallt mit der Frage, warum es die Vormarkung überhaupt gibt. Sicherungszweck. Wir wollen eine...
einen bestehenden Anspruch absichern, damit der nicht irgendwie vereitelt wird. Dadurch, dass vielleicht jemand anders jetzt dem unserem Erwerber gewissermaßen zuvorkommt und ihm das Grundeigentum vor der Nase weg erwirbt. Und dazu hat sich der Gesetzgeber etwas ausgedacht. Er hat gesagt, nun gut, die Vormerkung soll also bitte eine Wirkung haben, die dafür sorgt, dass dem sich anbahnenden Eigentumsübergang auf unseren Erwerber, wie ich ihn mal nennen möchte, dass dem bitte nichts mehr entgegensteht.
Aber das ist tatsächlich nicht ganz einfach. Denn solange unser Veräußerer noch Eigentümer ist, kann er ja theoretisch als Eigentümer alles Mögliche mit seinem Recht machen. Vielleicht nehmen Sie dazu mal mit auf meinen... Zeichenpad, dass ich ihn zu diesen Zwecken einmal kurz einblende und wir schauen uns das einfach mal darauf an. Sie sehen hier auf der linken Seite jemanden, den ich mal als V bezeichne.
Das ist unsere Veräußerin und auf der rechten Seite ist unsere Erwerberin. Zwischen diesen beiden, das ist jetzt relativ einfach, haben wir einen Kaufvertrag. Und vielleicht mache ich aus dem Kaufvertrag mal direkt einen Anspruch, 43311, auf Übertragung des Eigentums.
Natürlich auch ein Kaufpreisanspruch, aber den interessiert uns an der Stelle nicht. Und dieser Kaufpreisanspruch ist dinglich besichert durch eine Vormerkung, 883. Ich könnte noch Vormerkungen dazu schreiben. Jetzt wissen wir, die Vormerkung ist da, um während, sagen wir mal, insbesondere während Phase 2 oder während des Übergangs von Phase 1 bis am Ende Phase 3 in meinem eben grau hinterlegten Schema, für Sicherung der E zu sorgen. Und wir hatten gesagt, ein häufiger Fall, was theoretisch jedenfalls passieren könnte, ist, dass V zwischenzeitlich hingeht und an eine dritte Person, ebenfalls mit dieser dritten Person, einen Kaufvertrag schließt, vielleicht zu viel mehr Geld.
Und auch da gibt es dann einen Kaufvertragsanspruch auf Übereignung. Das ist die Relativität der Schuldverhältnisse, über die ich eben gesprochen habe. Das bedeutet, nun kann auch X, nicht nur E, sondern auch X kann aus geschlossenem Kaufvertrag, der vielleicht bei einer anderen Notarin geschlossen wurde, von V verlangen, dass er ihr das Grundeigentum überträgt.
Immerhin E ist durch die Vormerkung gesichert. Was passiert aber jetzt, wenn X... mit dem Bezahlen schnell ist und vielleicht auch mehr gezahlt hat, sodass V geneigt ist, dem X jetzt die Immobilie tatsächlich auch zu übereignen. Übereignen, hatten wir gesagt, ist 873, 925, 873 Absatz 1, das spare ich mir an der Stelle.
Und wenn Sie da jetzt prüfen, ob der Eigentumsübergang von V an X funktionieren kann, dann würden Sie sagen, ja okay, Einigung, Auflassung, nehmen wir an, die beiden V und X, Waren halt bei einer anderen Notarin, wunderbar, erster Punkt ja. Einigung ja. Eintragung im Grundbuch wäre im Grundsatz auch noch denkbar. Die Vormerkung lassen wir an der Stelle auch mal außen vor. Wäre aber jedenfalls denkbar, dass X, warum auch immer, jetzt die Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch ergattert.
Und jetzt kommt die dritte Voraussetzung. Berechtigung, ist das problematisch? Da könnte man kurz innehalten.
Allerdings, solange unser E noch nicht gezahlt hat und solange E nicht Eigentümer ist, muss ja irgendwer Eigentümer sein, auch wenn das Geschäft mit V an E schon unterwegs ist. Das heißt, nach wie vor ist unser V Eigentümer des Grundstücks. Und wenn unser V noch Eigentümer ist, dann können wir auch beim Punkt Arabisch drittens bei der Transaktion V an X nicht ausbrechen, dann müssen wir sagen, ja, V ist berechtigter.
Der wird nicht dadurch verfügungsbeschränkt oder nicht berechtigt oder so etwas, dass er das Grundstück schon einem anderen versprochen hat. Das heißt, eigentlich könnte es tatsächlich passieren, dass unsere dingliche Transaktion V an X durchgeht und damit E gewissermaßen überholt wird. Und jetzt haben wir gesagt, das wollen wir doch gerade durch die Vormerkung verhindern und tatsächlich... Wir verhindern das auch. Aber wie verhindern wir es?
Und da lesen Sie jetzt mal gemeinsam mit mir 883 Absatz 2. Eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch, den gesicherten Anspruch des E in unserem Fall, vereiteln oder beeinträchtigen würde. Das reicht uns schon. Ich schreibe vielleicht nochmal in Rot darüber. Ich mache das so.
8, 83, 2, 1. Rot nicht, weil es besonders problematisch ist, sondern Rot, weil das jetzt etwas ist, was absolut wichtig ist. Wenn eine Vormerkung eingetragen ist, in diesem Fall eine Vormerkung zugunsten der E. Und dann passiert eine weitere Verfügung unseres nach wie vor berechtigten V, aber diese Verfügung droht den durch die Vormerkung gesicherten Anspruch E gegen V, diesen Kauf, nicht Kaufpreisanspruch, sondern kaufrechtlichen Eigentumsübertragungsanspruch, den droht sie zu vereiteln. Das ist genau unser Fall. Dann, sagt der 883-2, ist diese Verfügung, und diese Verfügung ist die von mir jetzt nochmal verstärkt eingezeichnete blaue Verfügung links, 873-925.
Diese Verfügung ist unwirksam. Das bedeutet, V ist zwar eigentlich Berechtigte, aber seine Verfügung an X ist unwirksam, weil sie das durch die Vormerkung gesicherte Recht der E verletzt. Ich könnte das jetzt auch nochmal durch so einen Blitz, durch diese... Transaktion durch diese Verfügung von V an X dokumentieren. Aber noch ein Detail des 883 Absatz 2 haben wir nicht zu Ende gelesen.
Der 883 Absatz 2 sagt, genau genommen, sie ist nicht per se unwirksam, diese Verfügung, sondern sie ist nur insoweit unwirksam, als sie den Anspruch des E vereiteln oder beeinträchtigen würde. Man spricht auch von der relativen Unwirksamkeit. der Verfügung v an x.
Relative Unwirksamkeit der Verfügung v an x. Warum relativ? Anders als mein Pfeil suggeriert, ist die blaue Übertragung v an x nicht schlechthin unwirksam, sondern nur dann, wenn sie einen Anspruch des e vereitelt.
Das sieht jetzt in unserem Fall so aus, aber das muss ja nicht unbedingt so sein. Stellen Sie sich vor, unser E wäre eigentlich ursprünglich guten Mutes gewesen, hätte sich diese Vormerkung eintragen lassen und dann würde sich herausstellen, irgendwie kriegt er das mit der Darlehensaufnahme nicht hin. Er kriegt irgendwie den Kredit nicht gewuppt oder er hat auf ein Lotto gewinnt spekuliert und seine Hoffnung ist nicht eingetreten oder er hat einen Stimmzettel verloren, ich weiß es nicht. Irgendetwas passiert, sodass der E an V nicht zahlt. Und deswegen tritt V vom Vertrag zurück.
Das wäre so ein Fall, in dem Sie merken, dass Sicherungsbedürfnis der Vormerkung schwindet. Vielleicht ist sogar die Vormerkung als solche in dem Moment schon hinfällig, jedenfalls dann, wenn V tatsächlich von diesem Vertrag zurücktritt. Aber Sie merken, wir brauchen gar keine universelle Unwirksamkeit der Transaktion V an X, sondern wir brauchen nur einen Schutz des E.
Und da gibt es viele Fälle, der Rücktritt ist vielleicht sogar auch nur ein Randfall dessen, es gibt viele Fälle, wo es sein kann, dass der V eine andere Transaktion vornimmt, die den E aber vielleicht gar nicht so sehr belastet. Es könnte ja zum Beispiel auch sein, dass die Vormerkung nicht grundsätzlich den Eigentumsübergang betrifft, sondern dass sie ein anderes dingliches Recht, die Einräumung eines Niesbrauchs oder so etwas betrifft. Und was V an X nur macht, ist dann ein Eigentumsübergang.
Das bedeutet, dann würde man sagen, die Transaktion Eigentum von V an X, die ist wirksam. Allerdings muss X sich nach wie vor, dass du die Vormerkung besicherte Niesbrauchsrecht zugunsten des E muss er... muss er einräumen lassen.
Strich drunter heißt, relative Unwirksamkeit, man könnte vielleicht sogar im Gegenschluss scharf sagen, eigentlich erst einmal ist die Transaktion, die vordergründig die Vormerkung belastet, diese Transaktion V1 und X, die ist erst einmal sogar wirksam. Nur dann, wenn der E ankommt und sagt, ja, Vorsicht, mein durch Vormerkung gesicherter Anspruch, der droht jetzt vereidelt zu werden. Nur dann, Und nur von E aus muss X sich sagen lassen, dass vielleicht sein Eigentums-oder Rechtserwerb, dass daran vielleicht ein Haken sein könnte und der vielleicht hinfällig ist. Relative Unwirksamkeit nur relativ im Verhältnis X zu E.
Allen anderen außer dem E als dem Vormertungsberechtigten gegenüber kann X seine neu erworbene Rechtsposition durchaus als vollgültiges Recht verteidigen. Es könnte auch sein, dass E einfach etwas länger braucht, um das Geld zu bezahlen. Vielleicht ist ihm auch ein längerer Zeitraum eingeräumt, das er sechs Monate lang verstreichen soll. Und für diese sechs Monate kann unser X tatsächlich vollberechtigter Eigentümer sein.
Der bekommt das Recht als solches von V übertragen. Er muss nur aufpassen, wenn der E ankommt und seine Vormerkung zieht, dann ist ihm gegenüber, nur dem E gegenüber, tatsächlich die Verfügung von V unwirksam. Wie wird das Ganze dann umgesetzt?
Da kann ich Ihnen jetzt die Grafik wieder ausblenden und Sie finden das dann in den Notizen zu der eben schon eingeblendeten Clownfish-Folie. Wie wird das Ganze umgesetzt? Was passiert, wenn Sie vormärkungsberechtigter sind? Und jetzt haben Sie endlich Ihr Geld gezahlt und jetzt wollen Sie, dass Sie selbst als neuer Eigentümer eingetragen werden. Und auf einmal sehen Sie Hilfe.
Da ist im Grundbuch etwas passiert, was meine Vormerkung beeinträchtigt. Dann haben Sie einen Anspruch darauf, dass das, was stört, beseitigt wird. Und dieser Anspruch ergibt sich aus 888 BGB. So weit der Erwerb eines eingetragenen Rechts gegenüber dem Vormerkungsberechtigten relativ unmerksam ist.
Das wäre in dem Beispiel, was ich Ihnen vielleicht jetzt doch nochmal kurz einblende. So weit der Erwerb der x... in unserem Beispiel, soweit der E gegenüber unwirksam ist, hat unser E einen Anspruch an X auf Zustimmung zur Eintragung oder zur Löschung, die notwendig ist, damit der gesicherte Anspruch, also die Neueintragung letztlich des E als Neueigentümer, damit die stattfinden. Das heißt, was immer an störenden Eintragungen von X da ist, kann E von X nach 888 verlangen, das ist eine Anspruchsgrundlage, dass das bitte aus dem Grundbuch wieder getilgt wird. Das ist, das ist wichtig, kein Grundbuchberichtigungsanspruch nach 894 und zwar deswegen, weil das Grundbuch als solches nicht falsch ist, weil diese Eintragung gewissermaßen nur gegenüber E als falsch gilt, aber vorläufig, bis der E da tatsächlich ankommt und die Karte Vormerkung zieht, bis dahin ist die Transaktion von V an den Zweiterwerber X tatsächlich auch vollgültig.
Deswegen keine Grundbuchberichtigung, sondern stattdessen 888 BGB als Anspruchsgrundlage. Und schließlich, letzter Punkt an der Stelle, gibt es noch eine Konstellation, die regelmäßig diskutiert wird. Schwieriger wird es an der Stelle dann allerdings auch nicht, wo regelmäßig diskutiert wird, ob das jetzt ein Fall ist, der unter den 883 Absatz 2 und damit auch unter den 888 fällt. ob das eine vormarktungswidrige Verfügung ist. Wie schaut es aus, wenn unser Veräußerer das Haus, das er da an E verkauft hat, Und für das dann, für diesen Eigentumsübergang, wo dann eine Vormerkung eingetragen ist, wenn der das in dieser Zwischenzeit, wo der Ehe sich noch um die Finanzierung kümmert, wenn der dieses Haus oder diese Wohnung zwischenzeitlich vermietet.
Deswegen ein schöner Fall, weil man diese Situation aus zwei Perspektiven betrachten kann und weil man hier Sachenrecht und Schuldrecht wunderbar miteinander verknüpfen kann. Sie kennen... In diesem Bereich, wo Sie sollten kennen, eine zentrale Vorschrift aus dem Mietrecht, nämlich den Paragrafen 566 Absatz 1 BGB.
Da steht schon drüber, was Ihnen sonst auch klar ist, Kauf bricht nicht Miete. Und das haben Sie vielleicht bisher eher so aus der Warte der Mieterin betrachtet und haben sich gefreut, dass wenn die Wohnung, die Sie gerade angemietet haben, nur weil sie veräußert wird, wenn das nicht Ihren Mietvertrag beendet, ja wunderbar. Aber jetzt betrachten wir das nochmal aus einer anderen Warte, nämlich aus der dinglichen Warte.
Wie ist das eigentlich, wenn wir da einen Eigentumsübergang vorgemerkt haben, mit einer Vormerkung besichert haben und während dieser Zeit wird ein neuer Mietvertrag aufgesetzt, wo vielleicht gab es gar keinen alten Mietvertrag, sondern vorher war vielleicht die Wohnung unvermietet. Da gibt es einige, die sagen, in diesem Fall hat der 566 ja eine quasi dingliche Wirkung. Wenn ich als Erwerber in dem Moment, wo ich bei der Notarin sitze, weiß, Haus ist so unvermietet, dass ich da kaufe, wunderbar, ich freue mich. Und dann zahle ich eine Woche später das Geld und soll zwei Wochen später ins Grundbuch eingetragen werden.
Auf einmal soll dann das Grundstück übergeben werden und dann sehe ich, dieses Haus ist auf einmal vermietet. Das kann ja wohl nicht wahr sein. Können Sie immer noch wegen eigenem Bedarf kündigen, aber das ist ja auch nicht so schnell getan.
Also könnte man sagen, da ist dieser Mietvertrag. Weil er so dinglich wirkt, weil er mein, wie ein dingliches Recht, mein neu erworbenes Eigentum belastet, ist er mir gegenüber, dem Erwerber gegenüber unwirksam. Oder sie sagen, naja, das Vormerkungsrecht 883 Absatz 2 spricht von Verfügungen, aber der Abschluss eines Mietvertrags ist keine Verfügung, sondern ist einfach nur ein schuldrechtlicher Vertrag.
Also schon nach dem Wortlaut des 833 Absatz 2 einfach nur Pech gehabt, ich habe dann vielleicht als Erwerber einen Schadensersatzanspruch. gegen meinen Veräußerer, weil er das Haus nicht so unvermietet übergeben hat, wie er es versprochen hat im Kaufvertrag, aber schwer unter 883 Absatz 2 zu fassen. Sie können an der Stelle tatsächlich beide Auffassungen sehr, sehr gut vertreten.
Da gibt es keine herrschende Meinung oder sowas. Das ist auch wie immer gar nicht so wichtig, wofür Sie sich entscheiden, sondern nur, dass Sie das Ergebnis offen diskutieren. Wie ich finde, eigentlich ein schönes Problem, wenn man grundsätzlich im Vormarktungsrecht einigermaßen bewandert ist, dann glaube ich, sollte es auch gelingen, diese...
Verbindung zum 566 zu schlagen und das dann auch unvorangemahnt in beide Richtungen zu diskutieren. Damit haben wir jetzt betrachtet, was ist der Hintergrund dessen, was der Gesetzgeber in 883 von regelt. Wir haben uns angeschaut, wie so eine Vormerkung entstehen kann.
alias Ersterwerb, unter Umständen auch einmal von einem Nichtberechtigten kann ich sie erwerben. Wir haben uns angeschaut, auch unter welchen Bedingungen sie tatsächlich einmal erlöschen kann. Wir haben uns angeschaut, welche Effekte mit so einer Vormerkung üblicherweise verbunden sind.
Eine Problematik haben wir dabei allerdings noch außen vor gelassen, weil es so tatsächlich mit die schwierigste ist auch. Und ich hoffe, Sie haben noch ein bisschen... Sitzfleisch übrig, um sich oder haben noch, keine Ahnung, einen Laufkilometer vor sich, um sich auch mit dieser Konstellation noch mit ein paar Gehirnzellen zu widmen. Wir hatten ja bisher nur gesprochen über den Ersterwerb einer Vormerkung und es gibt tatsächlich auch noch den Zweiterwerb einer Vormerkung.
Ist in der Praxis ein sehr, sehr seltener Fall. Sie erinnern sich an das, was ich eben schon gesagt habe. Ersterwerb heißt, da kommt die Vormerkung erstmal zum Entstehen. Und beim Zweiterwerb... Da ist es so, dass die Vormerkung aus solcher schon besteht, aber sie soll jetzt auf jemanden anders übergehen.
Gibt es eigentlich in der Praxis so gut wie nicht, aber manchmal ist es tatsächlich in der Klausur, wird die Praxis nicht ganz abgebildet. Und mein Eindruck, vorsichtig gesagt, ist, dass gerade dieser Bereich des Zweiterwerbs einer Vormerkung ein Bereich ist, der in der Praxis wenig Bedeutung hat, in der Klausur aber sehr große Bedeutung hat, weil er eigentlich schon seit Jahr und Tag immer... als problematisch angesehen wird und deswegen auch gerne diskutiert wird.
Und wenn man eine Vormerkungsklausur etwas schwieriger machen möchte, dann ist das die Möglichkeit dazu. Und wie Sie sich vorstellen können, der Zweiterwerb einer Vormerkung, der kann... in zweierlei Weise vor sich gehen. Nämlich einmal kann es der Zweiterwerb vom Berechtigten sein und andererseits kann es auch ein Zweiterwerb vom Nichtberechtigten sein.
Und wir beginnen wie immer mit der einfachen Konstellation. Die ist tatsächlich nicht besonders schwer auch zu verstehen. Zweiterwerb nochmal heißt, die Vormerkung als solche besteht schon und sichert auch einen Anspruch.
Dazu spinnen wir jetzt einfach... das Beispiel weiter, was wir uns eben schon angeschaut haben, klassischer Hauskauffall. Da gibt es V und E. V hat an E veräußert und jetzt sagt E, ach komm, ich möchte, keine Ahnung, das wird mir alles irgendwie hier zu schwierig und ich möchte das doch nicht haben, aber ich trete einfach meinen Anspruch aus dem Hauskaufvertrag 43311 auf Übereignung des Hauses, den trete ich jetzt. E, was wäre das nächste, meiner Freundin F ab.
Das wäre das, was zugrunde liegt. Und wenn der Anspruch abgetreten wird, dann sagen sie, naja, dann ist es doch auch nur sinnvoll, dass auch dieses Sicherungsinstrument Vormerkung, dass das jetzt auch nicht mehr den ursprünglichen Möchtegern Erwerber E schützt, sondern jetzt die Freundin F, der jetzt dieser Übereignungsanspruch abgetreten wird. Und jetzt könnten Sie einen Moment darüber nachdenken, ob man vielleicht die Vormerkung einfach irgendwie nochmal nachzieht, so nach dem Motto, unser E geht jetzt hin und überträgt nicht nur per Abtretung diesen Übereignungsanspruch, sondern macht jetzt ein davon gesondertes Rechtsgeschäft und überträgt auch noch die Vormerkung per, keine Ahnung, Einigung und Eintragung im Grundbuch auf jemand Drittes. Allerdings, es geht einfacher. Und es geht einfacher wegen des Clownfisches und der Seeanemone.
Erinnern Sie sich nochmal dran, das sind zwei, die nicht voneinander lassen können, der Anspruch und die Vormerkung. Die Vormerkung klebt gewissermaßen am Anspruch. Wir hatten schon das große Wort der Akzessorietät bemüht.
Das bedeutet, wenn der Anspruch übergeht, weil er abgetreten wird, 398, dann will die Vormerkung sofort mit. Und das kann man aus dem Gesetz ableiten. Dazu müssen wir mal kurz in Schuldrecht rein, aber Sie wissen ja, die Abtretungsregeln, das sind welche, die sind schon fast blaugrün, weil sie so nah sind am Sachenrecht. Das sind auch Verfügungen. Schauen Sie gemeinsam mit mir rein.
398, Abtretung, Forderung auf Übereignung kann immer abgetreten werden. Und was passiert dann mit solchen Sicherungsmitteln? Dazu steht etwas im Paragrafen 401. Mit der abgelehnten Forderung gehen alle Hypotheken, Schiffshypotheken, Pfandrechte und so etwas, Rechte aus einer bestellten Bürgschaft, auf den neuen Gläubiger über.
Ist eine Vormerkung, eine Hypothek, ein Schiffshypothek, ein Pfandrecht oder ein Recht aus einer bestellten Bürgschaft? Nein. Also 401 nicht direkt. Aber Sie hören schon raus, das ist doch ziemlich ähnlich. Und das bedeutet für uns, wir dürfen hier guten Gewissens und tatsächlich auch ohne das groß diskutieren zu müssen, also ohne vergleichbare Interessenlage und Regelungslücke, dürfen Sie relativ schnell die Analogie jetzt zum 401 BGB bilden.
Hier ist die Folie dazu, das ist die Grundkonstellation, Zweiterwerb einer Vormerkung, Sie sehen das unten, Forderung wird abgetreten und die Vormerkung muss gar nicht mehr per eigenem Rechtsgeschäft übertragen werden, die folgt gewissermaßen automatisch. Qua-Akzessorietät auf dem Fuße. Jetzt sagen Sie, naja, und wie ist das mit der Eintragung?
Ja, da haben wir tatsächlich mal einen Fall, wo das Grundbuch berichtigt werden muss. Denn wenn schon das Gesetz die Vormerkung automatisch übergehen lässt, dann steht ja immer noch unsere ursprüngliche Erwerbsaspirantin E im Grundbuch drin als Vormerkungsberechtigte und da müsste das Grundbuch... dann tatsächlich einmal berichtigt werden. Das wäre dann ein 894 von F. gegen ihre Freundin E., die sagt, du hast mir eine Forderung abgetreten, dann musst du bitte auch bewilligen, dass das Grundbuch an der Stelle zu meinen Gunsten berichtigt wird.
Das bedeutet, dass ich, F., die neue Inhaberin, als neue Inhaberin der Vormerkung im Grundbuch ausgewiesen werde. Soweit, so gut. Wie aber ist es, wenn jetzt die Person die da eine Vormerkung auf jemand anders übertragen will mit der Forderung, wenn das gar nicht... wenn das gar nicht eine berechtigte Person ist, sondern wenn das eine nicht berechtigte Person ist.
Das bilde ich Ihnen jetzt der einfache Teilbar nicht mehr auf dieser Folie ab, sondern ich nehme sie wieder mit auf mein Zeichenpad. Ich beginne mit der Konstellation, die wir eben auch hatten. Also V hier, E hier und wir haben hier Die grüne Verbindung, den Kaufpreisanspruch und wir haben hier die Vormerkung, die diesen Kaufpreisanspruch absichert zugunsten der E. Wie ist es jetzt in der Situation? Wir müssen noch die F einzeichnen.
Die mache ich jetzt mal hier oben hin und wir sagen, dieser Kaufpreisanspruch 433 Absatz 1 Satz 1, der wurde, das mache ich jetzt mal grün, weil ich keinen Blaugrün habe so schnell, der wurde in diese Richtung abgetreten. 398 und dann haben wir hier gesagt 401 analog. Eigentlich geht die Vormerkung dann auch auf die F über.
Wie aber ist es? Wir haben hier damit die Situation eines Zweiterwerbs. Aber wie ist es, wenn das ein gutgläubiger Zweiterwerb wäre, weil unsere E nicht berechtigt war?
Und die ist, es gibt, man diskutiert jetzt, ob das möglich sein sollte. Es gibt eine Situation, wo das tatsächlich möglich ist. Und zwar dann, wenn schon V an dem Grundstück nicht berechtigt war.
Das schreibe ich jetzt mal in Rot dazu, weil das wichtig ist. Und Sie können es auch zu der letzten eingeblendeten Folie. aus den Notizen dann entnehmen, wenn V nicht berechtigt war und diese Vormerkung von V an E, wenn die allenfalls nach 892, 893 Alternative 2 hätte stattfinden können, Aber dieser Vormerkungserwerb, der E von V, der ist gescheitert.
Und zwar ist daran gescheitert, dass E bösgläubig ist. Auch das schreibe ich hier nochmal dazu. Eine sehr enge Konstellation, wo man diesen gutgläubigen Erwerb, Zweiterwerb, den vielleicht nochmal drüber schreibe, weil es darum geht, wo man den diskutiert. Einer Vormerkung.
Gutgläubiger Zweiterwerb einer Vormerkung. Und jetzt haben wir hier der Vollständigkeit halbe die F, die soll bitte gutgläubig sein. Jetzt schauen wir uns diese Situation mal an, was da passiert ist.
E und V haben einen Kaufvertrag geschlossen. Wunderbar. E und V haben vereinbart, dass auch eine Vormerkung...
da sein soll, dass eine Vormerkung eingetragen wurde, ist auch eingetragen worden, allerdings die E wusste es besser als das Grundbuch. Die E wusste, dass V nicht berechtigter ist und irgendwo könnte man jetzt noch hier nennen wir mal X, jetzt der wahre Eigentümer, ja, der ist im Hintergrund, der spielt hier aber eigentlich keine Rolle. Wenn das so ist, konnte dann E eine Vormerkung von V erwerben.
Sie überlegen noch mal. Sie brauchen den sicherungsfähigen Anspruch, den haben Sie, weil zwischen E und V ein Kaufvertrag zustande gekommen ist. Zweite Voraussetzung, Sie brauchen die Bewilligung.
Ja, V hat der E eine Vormerkung bewilligt. Dritte Voraussetzung, E ist mit Vormerkung eingetragen worden, ist auch der Fall, richtig. Vierte Voraussetzung, Berechtigung, hoppla, V war nicht berechtigt. Dann überlegen Sie, ja, 893 Alternative 2, Verweis auf 892, aber Vorsicht, E war bösgläubig, E wusste es besser, E wusste.
dass V nicht wahrer Eigentümer war. Das heißt, wir haben da jetzt so eine Vormerkungsposition im Grundspruch, allerdings tatsächlich hat E keine Vormerkung erworben, weil sie bösgläubig war. Und was jetzt dann passiert in Richtung F, das ist dann etwas, was man als Zweiterwerb einer Vormerkung bezeichnet. Die Vormerkung, zumindest gewissermaßen das Kleid einer Vormerkung, das gibt es schon.
F sieht im Grundbuch, E sagt jedenfalls ins Grundbuch, E sei Inhaberin einer Vormerkung. Und auch da können Sie wieder diskutieren. Vormerkungsfähiger Anspruch ist da, davon hängt ja der Bestand der Vormerkung ab. Eine Bewilligung brauchen Sie bei der Übertragung nicht, sondern das wird nachher im Grundbuch berichtigt. Dann fragen Sie, wie geht denn dann die Vormerkung 401 analog?
Und Sie fragen sich aber, wie geht das mit der Gutgläubigkeit? Und da gibt es eben zwei verschiedene Auffassungen. Der BGH sagt tatsächlich, ja, das soll möglich sein.
Es soll möglich sein, dass unsere F hier den Zweiterwerb der Vormerkung gutgläubig vollzieht. Die soll die Vormerkung bekommen, denn sie sieht ja im Grundbuch, dass da eine Vormerkung drinsteht zugunsten der E und an diese Wenn sie es dann nicht besser weiß, 893 Alternative 2, 892, dann darf man sie das tatsächlich glauben lassen, dann kann sie diese Vormerkung erwerben. Die andere Auffassung sagt, das ist ein bisschen schwer.
Denn, wer sagt uns denn, dass die F tatsächlich in das Grundbuch reingeschaut hat? Genau genommen ist es ja gar nicht erforderlich für den Forderungserwerb und für 401 analog, dass F das Grundbuch tatsächlich besichtigt hat. Sie kann natürlich reingeschaut haben und die E gesehen haben. Aber eigentlich ist es doch so, dass 401 analog eben nur auf den Forderungsübergang abstellt und dass 401 analog tatsächlich gar keine, das Grundbuch völlig außen vor lässt. Und wenn das Grundbuch außen vor ist, sagt so die Tendenz in der Literatur, dann fehlt uns auch der Rechtscheinsträger.
um einen gutgläubigen Erwerb anzunehmen, der F. Und wenn es den Rechtscheinsträger fehlt, den es in anderen Konstellationen durchaus gibt, wie etwa beim Hypothekenbrief, dazu kommen wir noch in zwei Wochen, dann gibt es auch nichts, worauf die F vertrauen durfte. Die F hätte ja über den 401 letztlich die Vormerkung allein durch die Abtretung erworben. Aber die Abtretung ist eben ein Geschäft zwischen E und F, wo kein Rechtschein dabei ist.
Das ist einfach eine Erklärung der E. dass diese Kaufpreisforderung jetzt künftig der F. zustehen soll. Und das, sagt die Tendenz in der Literaturauffassung, reicht nicht, um einen gutgläubigen Erwerb nach 892, 893 zuzulassen. Schwierig, schwierig.
Immerhin schwieriger wird es an der Stelle nicht. Sie dürfen sich merken, das ist aber auch die einzige Konstellation, in der man einen gutgläubigen Zweiterwerb diskutiert. Auch da dürfen Sie ihn...
mit guten Gründen ablehnen. Das ist eigentlich so im System des BGB an der Stelle nicht angelegt, aber es ist jedenfalls auch die Konstellation, wo den gutgläubigen Zweiterwerb einmal bejahen dürfen. Ansonsten Gutgläubigkeit tatsächlich bei der Vormerkung nur beim Ersterwerb.
Wie gesagt, Ersterwerb heißt, die Vormerkung ist auch als Grundbuchposition gar nicht da. Die gibt es nicht. Deswegen kann in der Situation, kommt es einfach darauf an, ob ich... da muss ich sowieso ins Grundbuch reinschauen, da brauche ich die Eintragung als Entstehungsvoraussetzung und wenn da der gute Glaube da ist an diese Grundbuchposition, die ich sehe, dann kann ich tatsächlich als gewissermaßen Erster diese Vormerkung auch gutgläubig erwerben. Zum guten Schluss, wie sieht es in dieser Konstellation bei der Vormerkung aus?
Mit dem Zeitpunkt für Gut-und Bösgläubigkeit. Auch da gibt es zwei Auffassungen, die nach meinem Dafürhalten eher so in vergangenen Jahrzehnten diskutiert wurden, wo ich daran zweifle, ob die heute noch erneut durch die Examensklausuren getrieben werden, aber das dürfen Sie wissen. Was den Zeitpunkt für die Bösgläubigkeit anbetrifft, gibt es zwei Auffassungen, nämlich die kleine und die große Lösung.
Die kleine Lösung sagt, es kommt, Sie kennen den 878, 892 Absatz 2, aber die Frage ist, kommt es da auf die Stellung des Antrags des dinglichen Rechts an oder kommt es auf die Stellung des Antrags zur Eintragung der Vormerkung? Und die kleine Lösung sagt, nee, wir müssen schon bei der Bösgläubigkeit abstellen auf den Erwerb des... Rechts als solchem, um das es geht, also wenn ich Eigentümer werden möchte und mein Eigentumsübertragungsanspruch wird durch eine Vormarktung gesichert, dann ist die Frage, war ich böse oder gutgläubig in dem Moment, wo der Antrag gestellt wurde, mein Eigentum einzutragen.
Und dieser Eigentum wird manchmal von den Notaren bis zur Kaufpreiszahlung zurückgehalten. Große Lösung ist, so kann man sich das vielleicht merken an der Stelle, großzügiger zugunsten der Erwerber, weil die großzügige Lösung, sage ich schon, die große Lösung sagt, es kommt darauf an, wann ich diese Vormerkung erwerbe. Und wenn ich in dem Moment, wo ich den Antrag auf Eintragung der Vormerkung gestellt habe, dann ist ja aus meiner Sicht auch alles getan, um den dinglichen Rechtserwerb zu vollziehen.
Ich habe gewissermaßen, das wird mit einer Analogie zu 878 BGB begründet, ich habe... Ich habe tatsächlich in dem Moment, wo ich die Vormerkung, die Eintragung der Vormerkung beantrage, habe ich ja eigentlich dinglich alles getan, was ich tun musste, um eine gefestigte Rechtsposition im Grundbuch zu erwerben. Das heißt, das sagt die herrschende Meinung und die große Lösung auch, das soll der entscheidende Punkt sein, um Gut-oder Bösglaubigkeit zu beurteilen. Diese Beurteilung, Gut-oder Bösgläubigkeit, ist eine, die Sie tatsächlich auch schon beim gutgläubigen Ersterwerb haben.
Der gutgläubige Ersterwerb spielt allerdings vielleicht dann doch nicht so häufig eine Rolle in der Klausur wie der gutgläubige Zweiterwerb, deswegen bringe ich das an der Stelle. Und wenn Sie das Ganze dann in der Weise beantworten, dass Sie sagen, Sie können Gutgläubigkeit bejahen, so ähnlich wie dem eben skizzierten Fall, dass Sie sagen, die F ist dann eine, die, wenn Sie sich mit dem BGH entscheiden, die tatsächlich... die Vormerkung gutgläubig erwerben kann, dann ist die Frage, wie setzen Sie diese gutgläubig erworbene Vormerkung durch. Und auch da gibt es nochmal zwei Sichtweisen, die ich Ihnen in den Notizen zu der letzten eingeblendeten Folie ganz ans Ende geschrieben habe.
Nämlich, entweder Sie sagen, unsere F in dem Beispiel, das ich Ihnen eben gebracht habe, die erwirbt ihr Recht vom Nichtberechtigten. Das bedeutet, sie macht den Anspruch, vielleicht blende ich Ihnen das doch nochmal kurz ein, damit Sie das vor sich haben. Unsere F, der wird ja der Kaufpreisanspruch gegen V abgetreten. Dann macht die F einfach den Anspruch gegen V geltend. V ist nicht berechtigt und F würde nach dieser einen Sichtweise tatsächlich vom Nichtberechtigten erwerben.
Gutgläubigkeit hin oder her. Gutgläubig war sie ja allerdings auch beim Antrag auf Eintrag der Vor......auf... Berichtigung des Grundbuchs an der Stelle, das wäre wohl nach überwiegender Auffassung der entscheidende Zeitpunkt an der Stelle und dann würde sie vom Nichtberechtigten erwerben.
Und das wäre dann gewissermaßen ein Erwerbstatbestand, der sich unter Einschluss der 892, 893 vollzöge. Andere Auffassung sagt, dass die gutgläubig erworbene Vormerkung einen Fall des Erwerbs vom Berechtigten darstellt. Der Berechtigte ist die Person, die hier links oben in den Hintergrund gezeichnet hat, der X, der bisher gar keine Rolle gespielt hat. Und diese andere Auffassung, die würde sagen, dass der Berechtigte, also derjenige, der tatsächlicher Eigentümer ist, dass der analog 888 dann verpflichtet ist, die Verfügung des Nichtberechtigten, also die Verfügung in diesem Fall des V zu genehmigen, wenn der tatsächlich dann den Eigentumsübergabe vollzieht. Aus meiner Sicht ist die erste Auffassung vorzugswürdig, ist auch praxisnäher, weil der X als wahrer Eigentümer dann nicht mehr mitwirken muss.
und das wird eher noch zu neuem Streit führen, aber an der Stelle ist beides vertretbar. Gute Nachricht, auch wenn wir zehn Minuten noch vor dem Ende sind, mehr als das müssen Sie zur Vormerkung nicht wissen. Schlechte Nachricht, ich weiß, das war kein einfacher Tobak, das waren jetzt ein bisschen haklige Probleme, die man, wenn man sie zum ersten Mal hört, tatsächlich auch sacken lassen muss.
Deswegen erneut an der Stelle etwas, was ich Ihnen an mancher Stelle in der Vorlesung auch schon gesagt habe. Versuchen Sie es mit vielleicht einem Tag Abstand und dann auch nochmal mit einer Woche Abstand nochmal, vielleicht auch mit Blick auf die Notizen, die ich Ihnen zu den entsprechenden Folien hinterlegt habe, nachzuvollziehen. In den Notizen deute ich ja gerade bei diesen Meinungsstreitigkeiten auch immer die unterschiedlichen Perspektiven an, die Sie da einnehmen können.
Und dann wäre gewissermaßen Wiederholung 2.0, dass Sie in Ihrer AG, die Sie hoffentlich bald wieder präsent machen können, dass Sie dort mal versuchen, das, was Sie da gelernt haben, anderen zu erklären. Und wenn das nicht funktioniert, können Sie natürlich immer das nochmal, keine Ahnung, im Lehrbuch nachlesen oder wenn Verständnisschwierigkeiten noch da sind, mir eine E-Mail schicken. Das bleibt Ihnen unbenommen. Aber es ist ein Thema, das Sie jetzt, das möchte ich an der Stelle nur sagen, nicht einfach abhaken sollten, weil Sie es einmal gehört haben und wenn Sie glauben, ach, wie der Fries das berichtet hat, das klang so ganz plausibel.
Hoffentlich sagen sie das. Sondern das muss nochmal wiederholt werden. Es ist eine der schwierigeren Ecken des Sachrechts. Ja, was bleibt uns noch für die letzten paar Minuten dieses Termins?
Es gibt noch etwas, was sehr ähnlich ausschaut wie die Vormerkung, aber was anders heißt. Was ja schon auch in der Überschrift zu dieser Einheit drüber stand. Was, genau so läuft die Vormerkung, das ist das Gute. Das heißt, jetzt können Sie gewissermaßen Ihre Hirnkapazität schon auf 50% runterfahren.
Aber nehmen Sie das noch am Ende mit. Die Rede ist vom dinglichen Vorkaufsrecht. Schlagen Sie doch bitte mal auf die Paragrafen 1094 folgende.
Da sind wir jetzt mitten in einem Bereich, den wir eigentlich erst in der nächsten Woche so grundsätzlich aufmachen werden, wenn wir uns über andere Arten von Lasten und Rechten an Grundstücken beschäftigen. Aber das Vorkaufsrecht, das müssen wir vorziehen. Das kann man zwar in diese anderen Gruppen von dinglichen Rechten einordnen, aber weil es so parallel zur Vormerkung geht, gibt es eigentlich keine Wahl, als das jetzt tatsächlich auch an dieser Stelle mit einzubinden. Wenn Sie bei mir Schuldrecht studiert haben, dann ist das erst einmal etwas, was Ihnen vielleicht schon mal begegnet ist. Jedenfalls das Vorkaufsrecht als solches, wenn auch vielleicht nicht mit dieser Apostrophierung dingliches Vorkaufsrecht.
Wie der Name schon sagt, bedeutet Vorkaufsrecht, dass da jemand... das Recht hat, vorrangig zuzuschlagen bei einem Kaufobjekt. 463 folgende, im BGB ist das, wo es uns in der Schuldrechtvorlesung schon begegnet ist, das schuldrechtliche Vorkaufsrecht, eigentlich eine sehr ähnliche Konstellation.
Es bahnt sich ein dort Kaufvertrag für uns jetzt dann gleich dinglicher Erwerbsvorgang an, zwischen zwei Personen. Aber eine dritte Person darf als erste Vorrang zugreifen. Und das macht das Recht so, dass sie sagt, naja, wir müssen schon diesen ersten Vertrag erst mal sich vollständig anbahnen lassen. Wenn die Konditionen dieses sich anbahnenden Vertrags vollständig sicher feststehen, insbesondere das Vertragsobjekt klar ist und auch der Kaufpreis klar ist, das ist der Moment, wo jetzt eine dritte Person eingreifen darf und diesen Vertrag an sich ziehen darf. Schlecht für den anderweitigen Erwerbsinteressenten, aber so ist es mal.
Dazu jetzt kurz eingeblendet die letzte Folie für den heutigen Tag. Wenn Sie Schuldrecht studiert haben, kennen Sie eigentlich diese Darstellung auch schon. Der Vertrag bahnt sich an zwischen Veräußerer links und Erwerbsinteressentin oben im Bild.
Und rechts unten mit der berechtigten Person, das ist die Person, die ein Vorkaufsrecht in der Hand hat. Und das Besondere jetzt an der Konstellation, die wir hier betrachten, ist, dass wir hier jetzt ein dingliches Vorkaufsrecht betrachten. Und als wir das schuldrechtlich studiert haben, habe ich gesagt, dass das Dingliche das stärkere Vorkaufsrecht ist, dass es aber sehr selten eigentlich so ist, dass dieses Vorkaufsrecht verdinglicht ist.
Vielleicht kann man das dingliche Vorkaufsrecht in seiner Stärke am besten erklären durch die Schwäche des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts. Ignorieren Sie mal einen Moment die Paragraphen, die Sie jetzt auf dieser Folie sehen und konzentrieren Sie sich einfach auf die Verbindungen, die da eingezeichnet sind. Wenn wir einen schuldrechtlichen Kaufvertrag haben zwischen Veräußerer und Kaufinteressentin, der sich da anbahnt und der in seinen Konditionen als solche feststeht, dann kann unsere berechtigte Person, wenn sie ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht hat, kann sie sagen, hey, ich bin zuerst dran, ich hebe gewissermaßen meine rote Hand in diesem Bild und lieber Verkäufer, Du musst an mich verkaufen, da ich bereit bin, zu diesen angebahnten Konditionen diesen Kaufvertrag abzuschließen. Das muss kein Haus sein, das kann irgendein anderer Gegenstand sein.
Es kann ein Auto sein, es kann ein Fahrrad sein, es kann, wenn Sie wollen, ein Gesetzbuch sein. Nur da wird es unüblich sein, dass man ein Vorkaufsrecht vereinbart. Jetzt habe ich gesagt, das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist ein schwaches Vorkaufsrecht.
Ich hatte Ihnen übrigens ein Beispiel dafür genannt und habe es Ihnen jetzt in die Notizen auch noch reingeschrieben. 577, wenn ein Haus, das zum Beispiel zehn Wohneinheiten hat, aber das ursprünglich einer einzigen Person gehörte, wenn da das aufgespalten wird, das Eigentum in WEG-Eigentum, das Sie ja jetzt besser kennen als noch bei der Schuldrechtsvorlesung, und dann jemand die WEG-Wohnung, also die Eigentumswohnung, die es dann ist, der die verkauft, dann hat in diesem Moment... hat die Mieterin, die aktuelle Mieterin, ein gesetzliches, schuldrechtliches Vorkaufsrecht, 577 BGB. So, was passiert aber jetzt, wenn die Vorkaufsberechtigte in diesem Fall nichts weiß davon?
dass ihre Eigentumswohnung, in der sie gerade lebt, veräußert wird. Beim schuldrechtlichen, schwachen Vorkaufsrecht ist es so, sie hat Pech gehabt. Es ist ja nur schuldrechtlich, es ist nicht dinglich ausgestaltet.
Sie kann sagen, wow, das ist ein super günstiger Preis gewesen. Diese Wohnung, in der ich wohne, die war 100.000 Euro wert, aber sie ist für 90.000 verkauft worden. Und dann kann sie sagen, ich hätte vom Verkäufer......verkauft. gerne Schadensersatz. Du hättest es mir zuerst anbieten müssen.
Schadensersatz in der Höhe der Wertdifferenz also 10.000 Euro. Wunderbar, wenn das so ist. Allerdings die allermeisten Vorkaufsobjekte oder Kaufobjekte werden ungefähr zum echten Wert verkauft werden.
Und in dem Fall, dass zum echten Wert verkauft wird, gibt es auch keinen Schaden, der da eingetreten ist. Keinen messbaren Schaden, den die Vorkaufsberechtigte hat. Und dann Bleibt sie gewissermaßen, bleibt das schuldrechtliche Vorkaufsrecht, auch wenn sie sehr gerne vorgekauft hätte, unrealisiert, einfach deswegen, weil sie keine Ahnung davon hatte, dass es einen Verkaufsvorgang gab.
Und wenn sie jetzt wissen, dass das schuldrechtliche Vorkaufsrecht diese Schwäche hat, dann werden sie sich eigentlich als konsequente nächste Frage überlegen, ob man dann ein Vorkaufsrecht nicht verstärken kann. Dass man sagen kann, auch wenn ich von diesem Vertrag nichts weiß. Und wenn ich auch nichts weiß, dass es eine Transaktion an eine andere Erwerbsinteressentin gibt, ich möchte, dass diese Transaktion mir gegenüber nicht gültig ist. Denn ich möchte stark vorkaufsberechtigt sein.
Und genau das ist es, was das dingliche Vorkaufsrecht leistet. Schauen Sie mal rein, 1094 sagt, es kann ein solches Vorkaufsrecht geben. Und dann wichtigste Vorschrift 1098 Absatz 2. Dritten gegenüber, in unserem Bild der Erwerbsinteressenten oben gegenüber, hat das Vorkaufsrecht exakt die Wirkung einer Vormerkung 883 Absatz 2. Und das haben wir eben schon angeschaut, das ist jetzt gewissermaßen vom Kernbestand der Vormerkung die erste Wiederholung. Das bedeutet, wenn wir ausnahmsweise mal ein dingliches Vorkaufsrecht haben, ist die dingliche Transaktion hier mit den Paragraphen 873 und 925 umschrieben.
Die ist für sich gesehen wirksam, das heißt, die Erwerbsinteressentin, die kann neue Eigentümerin werden. Aber wenn jetzt die dinglich vorkaufsberechtigte Person rechts unten, wenn die jetzt ihr dingliches Vorkaufsrecht gelten macht, dann gilt ihr gegenüber dieser Eigentumserwerb als unwirksam. Das bedeutet, die dinglich berechtigte rechts kann die Veräußerin links zur Eigentumserwerbsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsvergleichsver Der Berechtigten gegenüber gilt die ursprüngliche Eigentümerin nach wie vor als Veräußerin.
Das heißt, die vorkaufsberechtigte Person rechts unten kann von der Veräußerin erneute Übertragung des Eigentums verlangen, weil eben der Berechtigten gegenüber die erste Transaktion relativ unwirksam ist. Gleiche Wirkung, relative Unwirksamkeit, 883 Absatz 2, verlinkt über den 1098 Absatz 2. Auch da natürlich heißer Tipp, dass Sie sich diese beiden... Vorschriften gegenseitig notieren im Gesetz und kommentieren im Gesetz, damit Sie wissen, dass das gewissermaßen das Gleiche in grün ist und dass, wenn Sie das so sehen, diese Vormerkungswirkung, die also auch beim dinglichen Vorkaufsrecht eine Rolle spielt, dann ist glaube ich klar, dass man das eigentlich nur zusammen studieren kann.
Das war es für diese 15. Einheit. Zum guten Schluss lassen Sie mich noch kurz wiederholen. auf was wir eingegangen sind in dieser Einheit. Wir haben gesagt, der Zweck einer Vormerkung ist derjenige, dass sie diese zeitliche Distanz zwischen insbesondere einem schuldrechtlichen Vertrag, dass da ein dingliches Recht eingereitet werde, und dem dinglichen Rechtsvollzug, diese Distanz, dass sie die überbrückt, während dieser Distanz kann das dingliche Recht Vormerkung, während dieser zeitlichen Spanne kann das dingliche Recht Vormerkung einen schuldrechtlichen Anspruch erzielen. Die Vormerkung ist allerdings in ihrem Bestand absolut abhängig vom Bestehen dieses schuldrechtlichen Anspruchs.
Akzessorität nennt man das und sie dürfen als Bild vor Augen haben, Clownfisch und Seeanemone in diesem Mutualitäts-, in diesem Gegenseitigkeitsverhältnis. Und Sie dürfen wissen, wie eine Vormerkung entsteht, nämlich mit den Voraussetzungen, man braucht einen Anspruch, man braucht eine Bewilligung, Eintrag in ein Grundbuch und man braucht eine Berechtigung. Sie dürfen wissen, dass die Vormerkung natürlich wieder futsch ist, in dem Moment, wo der Anspruch weg ist.
Sie dürfen wissen, dass der gutgläubige Ersterwerb relativ einfach funktioniert. Sie dürfen wissen, dass der gutgläubige Zweiterwerb etwas schwieriger ist und nur in der beschriebenen Sonderkonstellation funktioniert. Und...
Sie dürfen diese zentrale Wirkung einer Vormerkung kennen aus 883 Absatz 2, relative Unwirksamkeit der Transaktion, die gewissermaßen gegen den besicherten Anspruch verstößt. Und relativ heißt, der Berechtigte, die Berechtigte kann gegenüber der Person, die da glaubte, schon, ja, die hat auch eigentlich vorläufig ein dingliches Recht erworben, aber gegenüber der Vormerkungsberechtigten ist dieser dingliche Rechtserwerb eben relativ unwirksam. Und das Gleiche gibt es in Grün. für das dingliche Vorkaufsrecht, wo Sie eben diese relative Unwirksamkeitswirkung haben.
Wenn Sie das in Ihrer AG nochmal studieren wollen, dann erklären Sie sich doch einfach, das sollen meine Wiederholungsfragen für diesen Termin sein, dann erklären Sie sich doch einfach gegenseitig nochmal, wie so ein Hauskauf funktioniert, und zwar nicht nur schuldrechtlich, sondern was auch die einzelnen dinglichen Schritte sind. Lassen Sie sich gegenseitig mal von Ihren Studierenden, von Ihren Mitstudierenden erläutern. was die rechtlichen Schwierigkeiten bei einer Vormerkung sind, was diese Relativität ausmacht.
Lassen Sie sich das mal aufzeichnen. Prüfen Sie sich selbst, prüfen Sie Ihre Kommilitonen, ob die das gut verstanden haben. Und wenn Sie dann auch noch den glückglaubigen Zweiterwerb wuppen, vielleicht auch sich die Konstellation nochmal anschauen, wo der BGH das seinerzeit mal entschieden hat, dann glaube ich, sind Sie gut gewappnet, um in der nächsten Woche weiterzugehen in Richtung der sonstigen dinglichen Rechte, die an Grundstücken... bestehen können.
Ich würde mich freuen, wenn Sie dann wieder mit dabei sind. Dann zur 16. unserer 18 Einheiten. Machen Sie es gut, studieren Sie schön diese Woche, bleiben Sie gesund und bis dann!