Ob klein oder geräumig, mit Ausblick oder ganz bodenständig, ob im Grünen oder mittendrin. Wir sind der Ort für alle Immobilien. Jetzt inserieren mit der Nummer 1 Imcout 24. Nee, könnte zu jung sein. Interessant. Ein paar jetzt ab 0 € deine Immobilie inserieren. Exotische Reptilien. Wie empfindlich ist denn da die Hausordnung? Es ist wirklich ein lieber du. Ich mich finde kostenlos Nachmieterinnen auf Imor 24. Was man alles beachten muss, Bodenrichtwerte, die Wärmepumpe, nichts ist komplizierter als den Wert an Immobile zu ermitteln. In 3 Minuten zum aktuellen Wert deiner Immobilie. Guten Tag, Sie suchen den besten Makler der Stadt. Keine Sorge, der steht vor. Den passenden Profi findest du auf Immoscout 24. [Musik] [Musik] [Musik] Einen wunderschönen guten Abend hier direkt aus dem Studio von Immoscout 24 an euch und an Sie da draußen. Ich freue mich heute äh Sie zum Webinar begrüßen zu dürfen und ich freue mich ganz besonders, dass bei mir ist Felix Freist von Willms Rechtsanwälte, unser Justar. Wir haben heute ein spannendes Thema, äh Mietvertrag. Felix, herzlich willkommen. Hallo Join. Was äh muss ich eingehend wissen über den Mietvertrag? Ja, also der Mietvertrag ähm wird meistens für fast alle Mietverhältnisse immer in großer Ausführlichkeit und schriftlich geschlossen. Das ist so die Gewohnheit. Ja, muss man aber gar nicht. Also, man könnte den Mietvertrag auch einfach mündlich schließen per Handschlag. Ja, die meisten ähm kriegen aber immer dieses Pampflet mit vielen Seiten Text und ganz vielen Paragraphen und Hausordnung und ganz vielen Regelungen und ähm das wollen wir uns heute mal so überschlägig angucken. Mit welchen Inhalten, worum geht's, was ist wichtig, worrauf sollte man achten? Wir gehen den gleich mal durch. Wir haben einen Mustermietvertrag von Imm Scout hier und dann gucken wir mal. A, haben wir das eigentlich richtig gemacht? B, was gibt's eigentlich zu beachten? Ich glaube von unserer Seite aus noch mal ganz wichtig, wir wollen da heute so gut es geht durchgehen. Sie können im Chat Fragen stellen. Ähm wir versuchen die dann auch einzelnd hier zu beantworten. Wir müssen einmal dazu sagen, das ist du bist äh Jurist, äh du beschäftigst dich sehr viel mit Mietverträgen wahrscheinlich ähm aber es ist keine keine Rechtsberatung im sozusagen im im engsten Sinne, sondern wir geben an der Oberfläche Tipps darüber, was man zu beachten hat. Ja, wenn es tiefgreifende Fragen gibt, wie gesagt, sie können das im Chat fragen. Ähm, wir versuchen darauf einzugehen. Äh, wenn es dann im Nachklapp noch weitere Fragen gibt, dann müssen wir gucken, dass Sie entweder Wilhms Rechtsanwälte direkt kontaktieren hier in Berlin oder bei Ihnen vor Ort, wo auch immer Sie in Deutschland äh leben und von wo aus sie zugeschaltet haben. Ich würde sagen, wir gehen mal so ein bisschen rein. Du hast gerade schon gesagt, so per Handschlag kann man machen. hat immer so ein bisschen, da haben wir beim letzten Mal schon mal drüber gesprochen, hat immer so ein bisschen die Sorge, die man sie mit sich rumträgt, wenn zwei Leute per Handschlag machen, gibt's niemanden, der so richtig belegen kann, was eigentlich vermietet wurde, oder? Richtig. Also der Hauptzweck von dem in Textform niedergefassten Mietvertrag ist eigentlich der Beweiszweck, dass dann, wenn ich mich später streite, sagen kann, guck mal hier, Mietvertrag vom haben wir beide unterschrieben, Paragraph so und so, das ist vereinbar zur Miete oder zur Mietfläche oder zur Art der Nutzung, Wohnraumnutzung, teilgewerbliche Nutzung, wie auch immer. Ansonsten, also das vielleicht wirklich mal vorne weg, wir haben ja ein Gesetz, das BGB, da steht ganz viel zu Mietrecht drin. Ja, und die Wahrheit ist auch, dass die meisten aller Mietverträge ähm egal, ob die jetzt individuell abgefasst worden sind oder ob es einer von diesen Formularmietverträgen ist, die man auch käuflich an verschiedener Stelle erwerben kann, vieles schlicht und ergreifend wiederholen, was ohnehin schon im BGB steht. Ja, ich habe mir irgendwann mal den Spaß gemacht und habe mal versucht, den kürzesten aller Mietverträge zu schreiben und habe ihn auf eine Dina vier Seite bekommen und mir überlegt, okay, ich regge jetzt wirklich mal nur das, was zwei Parteien abweichen vom Gesetz vereinbaren wollen und habe unten dann den Satz hingeschrieben im übrigen gilt BGB. Also, man muss sich im Zweifel vorher mal anhören, was wollen denn die Leute und Regeln, das ist ja quasi wie bei das wie die Steuererklärung von Friedrich Merz auf dem Bierdeckel. Ähm, also das ist rechtsgültig und es ist genauso gut wie jeder andere auf einer Diener vier Seite. Ja, klar, weil eigentlich muss ich im Vertrag nur das jenige regeln gesondert, was ich in Abweichung vom Gesetz regeln möchte und was ich in Abweichung vom Gesetz regeln darf. Das muss man auch dazu sagen. Jetzt haben wir bei Muscut ein paar Seiten mehr. Wir hatten auch überlegt, wir haben auch mal ein gemacht, der war ein bisschen kürzer noch als eine Seite. Wir haben uns aber für die ausführliche Variante entschieden, weil man ja auch sagen muss, ähm nicht jeder steckt so tief drin und hat so viel Ahnung auch vom BGB, wie das bei dir vielleicht der Fall ist, sondern ist auch ganz gut, sich zurückzversichern und eben auch zu wissen, was ich da sozusagen unterschreibe, unabhängig davon, was ich hier beg vielleicht einmal den Rahmen, also wir haben jetzt gerade schon gehört, eine Seitenanzahl ist nicht festgelegt. Was muss denn mindestens drin stehen in diesem Mietvertrag? Ich gehe mal davon aus, am Ende müssen zwei Parteien unterschreiben, ja, Datum, was noch was muss drin stehen in diesem Mietvertrag im Groben erstmal als damit es formell ein richtiger Vertrag ist, der rechtskräftig ist. Also, was ich in jedem Fall regeln muss, weil mir das Gesetz natürlich nicht im Detail sagen kann als abstrakt generelle Regelung ist einmal sind, wir nennen das die Essential oder Essential Negoti, das gilt für jeden Vertrag, die wesentlichen Bestandteile. Also als erstes muss man natürlich rein, die Parteien, ja, Mieter und Mieter, wer vermietet an wen? Ja, dann ähm die Mietsache, was wird vermietet? Ja, besonders nützlich zu regeln ist auch immer der Mietzweck. gilt sowohl für Wohn wie auch für Gewerberaum, also dass ich das abgrenze oder verbinde und definiere zu was darf denn die Mietsache genutzt werden und natürlich der Mietpreis und ganz maßgeblich äh selbstverständlich der Mietvertragsbeginn. Also ab wann soll der Mietvertrag wirken, ab wann ist die Gebrauchsüberlassung der Mietsache geschuldet? Okay, also ich hätte jetzt noch ganz ganz viele Fragen, die man wahrscheinlich einzeln stellen kann, aber ich würde vorschlagen, wir gehen jetzt einfach einmal hier durch. Wir sehen hier schon, du hast es gerade selber äh gesagt, die Mietparteien. Äh, wir haben hier für das Beispiel heute mal den Peter. Äh, der wohnt in der Turmstraße 45, offensichtlich in 12163 Berlin und äh wird künftig Vermieter genannt. Das heißt, der Peter ist unser Vermieter. Und Katharina, derzeit in der Schlossstraße in Berlin ähm in Wohnhaft ist die Mieterin. Das heißt, hier sind sozusagen die Mietparteien klar benannt oder sagen wir, na ja, Peter und Katharina, das noch nicht ganz klar benannt. Da fehlt schon noch auch noch ein Nachname. Ja, also würde ich mit aufnehmen, damit das individualisierbar ist. Ähm und auf Mieterseite würde ich auch drauf achten, dass auf Vermieterseite äh irgendein konkreter Ansprechpartner benannt ist. Es finden sich immer wieder Mietverträge, wo drin steht äh auf Vermieterseite Eigentümer. Mhm. Und dann achtet bei Mietvertragsabschluss nie einer da drauf, wer das denn sein soll, wer der Eigentümer ist. Gut, kann ich erfahren, wenn ich zum Grundbuchamt laufe und ins Grundbuch gucke, aber ist alles sehr aufwendig. Also dann sollte, wenn der Eigentümer sich namentlich nicht nennen lassen will, was es auch gibt, dann sollte da zumindestens irgendeine vertretungsberechtigte Ausverwaltung oder sonst verstehen. Ja, okay. Dann gehen wir jetzt mal durch. Du hast es eben schon angesprochen sozusagen. Hier ist noch mal ein Datum ganz klar zu sehen, nämlich in diesem Fall ist es der 20.12.2023. Ähm wir sehen also hier, du hast es eben gerade gesagt, äh die Mietsache soll so klar und eindringlich beschrieben werden, wie es nur geht. Wir haben jetzt hier der Vermieter vermietet an den Mieter zu Wohnzwecken, die in der Schlossstraße 11 erstes OG Mitte gelegene Wohnung und die Mietsache besteht aus und dann sind die Zimmer und die dazugehörigen Räume. In diesem Fall ist es ein Kellerraum mit der Nummer null. ist das eine Beschreibung, wie sie sein muss und definiert ganz klar, was sozusagen zur Mietsache dazu gehört. Ja, also das ist die die, sage ich mal, typischte Form der der Beschreibung der Mietsache, dass man einmal die postalische Anschrift nennt und dann eben sagt bestehend aus, dann wird einmal geschrieben, wie viel wie viel Zimmer, Balkone, Flure, Bäder und so weiter hat die Wohnung. Ähm in neueren Mietverträgen wird das aber gerne auch mal übergangen und gar nicht mehr so in Textform Raum für Raum beschrieben, sondern äh definiert durch einen Anlagenverweis mit einem Grundriss. Okay, das dann insbesondere auch in Bezug auf die Mietfläche. Ja, also das ist ja ja hier steht das schon mögliche Messfehlerfläche. Wie komme ich zur Flächenberechnung? Also hier steht 102 m². Hier unten sehen wir die beheizte Fläche beträgt 100 m². Das heißt, ich würde jetzt mal sagen, 4 m² sind Balkon z.B. ähm oder Terrasse äh mit 50 % eingerechnet, ergibt dann 102. Ist das eine genaue Beschreibung und so, dass wir sagen, das ist jetzt rechtssicher. Ja, also die Fläche ist scheinbar das, was die meisten Mietinteressenten immer am meisten interessiert. Ich weiß gar nicht, ob das heute definitiv, also ob das heute immer noch so ist oder ob die Leute sich nicht mehr für ein Schnitt interessieren, als dafür, ob die Wohnung jetzt 80 oder 100 m² hat. Ähm, wie dem auch sei, jedenfalls ist das auch so ein so ein so ein Gewohnheits so eine Gewohnheitssache, dass man immer eine Quadratmeterzahl mit reingeschrieben hat. wird auch noch häufig gemacht, wird bei weitem aber auch nicht mehr immer so gemacht, um dem Streit vorzubeugen über etweige Flächenabweichung. Wenn der Mietvertrag unterschrieben ist von beiden Parteien, wir nehmen jetzt an, hier steht ja beheizte Fläche 100 m², ähm insgesamt 102 und es kommt im Laufe der Jahre, was wir nicht hoffen wollen, äh zum Streit zwischen Mieter und Vermieter und der Mieter selber misst noch mal nach und kommt auf 96. Ja, so was was ist jetzt der was jetzt der Fall? Jetzt würde ich als Mieter natürlich sagen, so Moment, die Wohnung ist ja viel kleiner als im Mietvertrag unterschrieben. 4AD², wir wissen, in Berlin kostet der Quadratmeter locker mal 15 €. Nehmen wir mal ein Schnitt jetzt. Äh, das heißt, wir haben 60 € jeden Monat. Das würde ich dann ja jetzt die letzten Jahre zurückrechnen und das Geld hätte ich dann gerne vom Vermieter wieder. Ist das so oder? jedenfalls bis zur Verjährungsgrenze. Genau. Also, ich kann mich dann über mehrere Punkte streiten. Theoretisch ich kann mich einmal streiten über den laufenden Mietzins, weil der eben sehr häufig an der Fläche berechnet wird. Klar. Mhm. Muss nicht die Berechnungsgrundlage sein, aber ist meistens. Ja. Ähm, dann kann ich mich natürlich weiterstreiten über die Nebenkostenabrechnung, so ich denn eine vereinbart habe, weil die ja auch nach Fläche geht und schlussendlich könnte ich mich auch noch über die geleistete über die Höhe der geleisteten Mietsicherheit, also über die Kautionshöhe. Ja, streiten. So, fangen wir mal mit der Mietfläche, also dem laufenden Mietzins in Relation zur Mietfläche an. Ja. Ähm, da ist es tatsächlich so, dass wenn die wenn ich eine bestimmte Mietfläche vereinbart habe, ja, aber so, dass es eine wirkliche Beschaffenheitsvereinbarung ist, kommen wir gleich noch mal anhand des Vertragsbeispiels zu, dann wäre die Abweichung nach unten ein Sachmangel der Mietsache im rechtlichen Sinn. Also könnte es sein, weil es ist eine Abweichung der ist von der vertraglich vereinbarten Säubeschaffenheit. Ich habe vereinbart 102, habe de facto aber nur 96, ist ein weniger, also habe ich ein Mangel. Der Mangel kann mich dann zur Minder berechtigen, so er denn erheblich ist. Mhm. Da gibt's noch so eine Erheblichkeitsschwelle. Ja, so da gibt's, wenn es einfach wäre, bräuchte es ja auch keine Juristen, muss man auch mal dazu sagen. Da gibt's genau, da gibt's äh Rechtsprechung zu vom vom BGH. Die haben mal irgendwann gesagt, also bei einer Flächenabweichung von jedenfalls 10 % wird die Erheblichkeit indiziert. Also gehen wir von Erheblichkeit aus. Was aber nicht heißt, dass bei einer geringeren Abweichung äh der Mangel nicht gleich wohlerheblich sein kann, also auch bei nur 5% Abweichung meinetwegen, aber da muss ich halt als Mieter die Erheblichkeit, wenn ich mich streite im Prozess darlegen und beweisen. Habe ich mehr als 10 % Abweichung nicht. Ja, ich wollte einmal jetzt an der Stelle genau in den Vertrag, also hier ist jetzt z.B. äh äh reingeschrieben und das ist eben auch ganz klassisch, dass die Angabe wegen möglicher Messfehler eben gerade nicht äh zur Verstellung des Mietgegenstandes dient ähm und sich die Beschreibung der Mietsache viel mehr aus dem Text davor oder eben aus der Anlage mit dem Grundriss ergibt. Das heißt, wenn ich sowas reinschreibe, dann ist die ganze Geschichte, die wir eben besprochen haben, von vorne rein weg. Also dann kann ich nicht geringere Miete verlangen wegen der Abweichung. Das heißt, das ist ein, also das ist als ein Mietvertrag, bei dem ich, wenn ich diesen Passus hier lese, diese Angabe, die nicht dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung, dann weiß ich, ich sollte zumindest einmal nachmessen, wenn das für mich ein Thema ist. In der Regel muss man ja auch mal fairerweise sagen, wenn ich mir eine Wohnung aussuche und ich ein Mitvertrag unterschreiben möchte, weil ich mich auf diese Wohnung freue, kommt's ja hinterher auch vielleicht auch nicht auf diesen ein Quadratmet Messfehler an, sondern dann weiß ich aber, okay, das ist wassert, da komme ich nicht mehr ran. Entweder ich nehme jetzt die Wohnung und unterschreibe den Mietvertrag oder ich lass halt sein. Genau. Die Regelung hier führt eben gerade dazu, dass die benannte Fläche von diesen 102 m², häufig steht ja auch nur irgendwas mit ca. ja, Fläche eben nicht als Beschaffenheitsvereinbarung gilt und dann komme ich auch gar nicht zum Mangel, also gar nicht zur Abweichung, der ist von irgendeiner vereinbarten Säubeschaffenheit, weil sie ist gerade nicht vereinbart. Okay, das heißt nur mal, ich gucke mal hier ganz kurz drauf. Das heißt, Quadratmeterangabe sinnvoll erwähnen, ja oder nein? Das haben wir im Prinzip geklärt. Ähm, Verhrungsgrenze ist eben einmal ganz kurz gefallen. Drei Jahre wäre dann auch sozusagen gleich einmal geklärt. Wollen ein bisschen auf die Fragen hier eingehen, so schnell wir das auch können. Ähm, das heißt, für die Fläche, für den Gegenstand an sich sind wir jetzt schon mal klar. Punkt 3 sehen wir hier. Ähm, der Mieter hat die Mietrunde am 1.2.2024 2024 besichtigt. Warum steht es da drin? Warum ist es wichtig, wer wann wo besichtigt hat? Damit will man festlegen, dass der Mieter Kenntnis, also die Möglichkeit hatte, sich vor Vertragsabschlusskenntnis von der Beschaffenheit der Mietsache ähm zu verschaffen. Und dazu noch mal zu der Eingangsthematik, also wozu mache ich überhaupt einen Vertrag oder was schreibe ich in den Vertrag rein? Ein häufiges Streitargument zwischen Juristen im Rechtsstreit ist auch häufig, dass man sagt, na, wenn dir das denn so wichtig gewesen wäre, wie du jetzt drei Jahre nach Mietvertragsabschluss im Prozess behauptest, dann hätest es doch reingespielt und das also mal ganz ehrlich zum Sensibilisieren für alle, also wissen ja auch, wie schwierig das ist in einer Stadt wie Berliner Mietverträge ranzukommen und wieder die Verhandlungsbereitschafte auf der Mieterseite ist, aber gleich wohl natürlich, wenn mir die Fläche wirklich so extrem wichtig ist, also wenn es mir wirklich drauf ankommt, das ist 102 mad sind und nicht nur 96, dann muss ich es in den Vertrag reinverhandeln. Okay, gut. Punkt 4 hast du eben schon mal angesprochen, ganz klar definieren, für welche Zwecke dieser Mietvertrag ist. Also heute geht es ja um Immobilien. Insofern sind wir sehr klar, es geht um eine Wohnung oder ein Haus, in diesem Fall um eine Wohnung. Ähm für gewerbliche oder berufliche Zwecke bedarft Zustimmung des Vermieters. auch bei Homeoffice. Ja, also gut, erstmal generell, das ist der Zustimmungsvorbereit des des Fermieters. Ja. Ähm und dann wird also für die Frage, wann ich überhaupt diese Zustimmung brauche, entschieden zwischen diesen stillen und leisen gewerblichen Tätigkeiten. Also, wenn ich als anweitende Wohnung miete und setze mich dann an meinen Esstisch und klppt das Laptop auf und les Schriftsatz oder schreib ein Schriftsatz, da muss ich bestimmt nicht vorher meinen Vermieter fragen, ob ich das darf. Und wenn du mich empfängst als Mandant? Ja. Ja. Ja. Gut. Also spätestens mit Publikumsverkehr wird's relevant und da muss man gucken, wie frequentiert ist der. Ja. Ist es in jeder Immobilie zulässig sozusagen Gewerbe zu betreiben oder gibt es klare Immobilien, bei denen sozusagen klar definiert ist, ist eine Wohnraumimmobilie? Nee, den Nutzungszweck bestimmen die Parteien in dem Mietvertrag. Also das ist jetzt, du kannst jede Immobilie grundsätzlich sowohl für, also jetzt mal dann kommst no mal auf öffentlichrechtliche Vorschriften drauf an, ne? Genau, das meinte ich so ein bisschen. Genau, das ist dann überordnungsrechtliche Frage, ob das für Publikumsverkehr zugelassen ist. Aber in der Regel geht das in den meisten Immobilien, die wir kennen und dann ist es die Frage, wie ich das vereinbare zwischen den Parteien. Und hier ist eben das klassische Beispiel, also das ist jetzt ein Wohnungsmietvertrag, da will der Fernmieter an sich erstmal nur zum Zweck des Wohnens überlassen und nicht für gewerbliche Zwecke und sagt, du kannst aber, wenn du es irgendwie gewerblich nutzen willst, teilgewerblich, dann musst du vorher fragen. Was anderes, was man aber ja auch sehr häufig sieht mittlerweile ist die Kombination, also wo der Mietvertrag schon vorgelegt wird mit einer teilgewerblichen Nutzungserlaubnis. Das ist dann wieder die Spanne zur Miethöhe. Mhm. Weil ich mich für den Teil der für den Bereich, wo ich eine teilgewerbliche Nutzungserlaubnis gebe, von der Mietpreisbegrenzungsverordnung frei mache. Okay, das ja anderes Thema, aber spannend zumindest einmal drauf zu schauen und zu wissen, welche Option es sozusagen gibt, sowohl auf Mieterseite ähm als auch auf Hermeterseite sozusagen. Ja, und es kann ja auch auf Mieterseite gut sein, dass ich das will, ne? Also ja auch, also ist ja gut möglich, dass ich sage, ich will ein Raum, den nutze ich sowohl zum Wohnen für mich und oder meine Familie, aber ich will hier auch irgendwie teilgeerblich was machen. Ich habe eine Wohnung mit fünf Zimmern, brauche aber nur drei zum Wohnen und will in zweien irgendwas anderes. Kleine Kanzlei machen. Kleine Kanzlei irgendwas. Okay. Der nächste Punkt, die Gesamtzahl der Person, die die Mietsache bewohnen werden, beträgt zwei. Also Gesamtzahl der Person. Mm. Ähm ist ein Thema, das kenne ich jetzt hier aus der Vergangenheit schon, haben wir schon mehrfach drüber gesprochen. Ist nicht ganz so einfach die Anzahl der Person liegt in der Regel eigentlich eher beim Mieter mit wie viel Person der da einzieht oder was meinst du mit liegt eigentlich eher bei Mieter? Na ja, also die hier steht jetzt ja sozusagen zwei, das heißt, wir beide gehen jetzt zusammen in die Wohnung. Ähm das das wäre ja durchaus eine Option. Ja, aber die Frage ist, wenn Nachwuchs kommt, wenn ein Partner oder eine Partnerin dazu kommt, dann muss ich was tun? Bin ich dann verfüchtet? muss ich gar nichts tun. Also das ist genau, also was man damit immer erreichen will, ist so eine gewisse Überbelegung zu vermeiden. Ähm weil die die Vorstellungen davon von wohnen sind ja sehr unterschiedlich. Also der eine Was ist aus deiner Sicht oder was ist aus Gesetzsicht äh Überbelegung? Kann man das auf Quadratmeter umrechnen? Nee, nee, in gesetzlicher, also gesetzlich gibt's dazu keine Regelungen, aber ich kann natürlich als Verbieter hingehen und sagen, ich möchte nicht, dass ähm oder ich habe den Wunsch, dass in der Zweizimmerwohnung mit 45 m² nicht 10 Personen wohnen, weil das ist mir zu viel Abnutzung bzw. wenn du Mieter das so vorhast, dann könnte der Vermieter die Idee haben zu sagen, dann will ich auch ein höheres Endgate, weil höhere abnutzen. Und wen müsste ich beim Vermieter oder bei der Vermieterin anmelden? Alle die nicht zur Familie gehören, also wenn zwei ein wenn Nachwuchs kommt äh Familie alles gut. Genau. Muss ich meinem Verbieter nicht sagen, dass dass ich jetzt gerade irgendwie Kinder bekommen habe oder Kinder anstehen? Ja, hat den gar nicht zu interessieren und auch für Partner nicht, aber alles was darüber hinausgeht müsste man dann mal anzeigen ab einer bestimmten Zeitspanne, also ich vermute Freunde mal über Nacht oder so ist alles kein Problem, aber wenn es ein dauerhafter genau, also wenn wir über definiert der Jurist dauerhaft wohnen das Begründen des Lebensmittelpunktes. Wenn ich mich da niederlasse, wenn ich sage hier, das ist mein mein zentraler Ort, von dem aus, wo ich mein Lebensmittelpunkt begründe, das ist Wohnen, alles andere ist Besuch. Okay. Sollte einer von mehreren Mietern ausziehen für diese Mitteilung oder der Auszug nicht zur Entlassung aus dem Mietvertrag und stellt keinen Wiederruf der Bevollmächtigung da. Das heißt, wir beide mieten zusammen eine Wohnung, du gehst raus, dann kann der an mich einfach übergeben. Müssen wir beide eigentlich, wenn wir gemeinsame Mieter sind, ist das sinnvoll zu zweit zu mieten oder? Ja. Äh, das ist ja durchaus noch eine Frage, das ist ein spannendes Thema. Ja, was immer wieder kommt, es gibt ja verschiedenste Gründe, warum Personen Mehrheiten einen Mietvertrag abschließen auf vor allem Mieterseite. Typischerweise, aber egal, ob es eine WG ist oder ähäh Paare, Lebensgemeinschaften, wie auch immer, dass die sagen, gut, wir wollen wir nutzen die Wohnung zusammen, wir wollen ja auch gleichberechtigt drin stehen. Das ist immer alles toll, solange das so bleibt, aber das auch diese Verhältnisse können sich ja mal ändern. Und dann hat das gar nichts gar nichts mit irgendeinem Streit zwischen Mieter und Fermieter zu tun, sondern die Person mehrheit auf Mieterseite ähm entzweit sich und einer will raus. Und dazu sollte man wissen, dass man dann Mieterseits nicht einseitig eine Kündigung erklären kann. Das funktioniert nicht. Ich kann, wenn wir beide ein Mietvertrag abschließen auf Mieterseite und kriegen uns in die Haare und ich sage, Jurin, du kannst ja alleine weiter wohnen, ich gehe jetzt, dann kann ich zehn mal zum Vermieter sagen, hier ist meine Kündigung, das macht gar nichts. Aber ist gut, dann kann ich dich immer wieder zurückholen. Du kannst mich immer wieder zurückholen und vor allem könntest du beispielsweise und da kommt dann der Streit, könntest du aufhören die Miete zu bezahlen. Ich wohne längst in einer anderen Wohnung und dann kommt der Vermieter zu mir und sagt: "Gut, der zahlt nicht, mir egal, ihr seid Gesamtschuldner, jetzt sei du." So, das heißt, da ist immer dieses Thema, das geht dann also erstmal zunächst nur nach Vereinbarung. Mm. Dreiseits, dreiseits, das kann man machen. Also, der Vermieter kann zustimmen, ein Miethaus den Mietvertrag zu entlassen, woran aber grundsätzlich, also rein rechtlich betrachtet, immer erstmal kein Interesse hat, weil er verliert einen weiteren ja Schuldner. Absolut. Warum sollte er darauf verzichten? So, ja, um Frieden herbeizuführen, ne? möglicherweise ja für sich selber auch. Ja, ja, ja. Also ich weiß, du bist da vorsichtig, du hast das alles erlebt und gesehen und dann muss man halt gucken. Ansonsten wirksam wäre eben nur die die beidseits erklärte Kündigung, aber die wollen die Parteien ja in der Regel auch nicht, wenn einer da drin bleiben will. Also, da muss man sich dann irgendwie mit dem Vermieter verständigen. Für ihr Leute gibt's noch Sonderregelungen äh in den eherrichtlichen Vorschriften. Da gibt's diese Zuweisung der eherlichen Wohnung. Da kann man dann innerhalb des Scheidungsverfahrens noch durch die Entscheidungsrichter entscheiden lassen, wem wird die ehrliche Wohnung jetzt zugewiesen. Aber anderer Teilung ja, die Scheidung lassen wir jetzt einfach, das macht uns das Leben einfach unglaublich kompliziert. Wir haben hier einmal die Mieter ist bewusst, dass das vermietete Objekt insbesondere folgende Besonderheiten aufweist. Mm. Was kann das sein? Also was oder was könnte das sein? Hier kommt gerade die Frage, ist die Fläche eigentlich auch binden, wenn ich einen Raum wegen Feuchtigkeit beispielsweise nicht nutzen kann oder ähm also sind das Dinge, die da schon reinkommen, wenn es also Mängel gibt, ist das hier mit Besonderheit gemeint oder? Das genau das bezieht sich, also die der Passus bezieht sich auf Mängel und dann auch wieder die Frage der Minderung. Mhm. Also noch mal, die faustformelartige Definition für einen Mangel der Mietsache ist erstens eine Abweichung der tatsächlichen ist von der vertraglich vereinbarten Säubeschaffenheit und dann noch ein bisschen präziser eine Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache. So und wenn ich in den ich kann das Minderungsrecht des Mieters, welches ein gesetzliches ist, vertraglich nicht abbedingen. Das ist unwirksam. Also, wenn ich ein Mietvertrag reinschreiben würde, die Minderungsrechte des Mieters sind ausgeschlossen, dann kann ich das reinschreiben, aber es hält gerichtlicher Prüfung nicht standand, das wäre unwirksam. Das darf ich nicht abbedingen, da steht das Gesetz drüber. Was ich aber machen darf, ist die Säulbeschaffenheit vertraglich runterregeln. Das ist die Idee hiervon, dass ich reinschreibe. Die Mieter ist bewusst, dass erstens der Fern nur zweifach verglast sind. Genau. Und der Fermieter demnächst im Hinterhof ein neues Gebäude errichtet, ob es ganz schrecklich laut wird und große Kräne kommen und Bagger und tiefe Gruben und das auf dem Nachbargrundstück auch gebaut wird und dass es außerdem durchs Dach regnet und dass die Hauseingangstür nicht schließt und dass die Fenster undicht sind. Wenn ich das da alles reinschreibe, dann regel ich vertraglich die Sollbeschaffenheit runter, dann weicht die nicht mehr von der Istbeschaffenheit ab und dann komme ich wieder nicht zum Mangel. Kann ich das vorsorglich machen? Wenn ich jetzt mal sozusagen auf Vermieterseite denke, kann ich da einfach reinschreiben? Boah, da kommt schon mal, also kann sein, dass in den nächsten 10 Jahren mal ein Kran kommt. Nee. Okay. Also, also es muss etwas sein, was muss plant es muss fest konkret sein, ja, oder zumindestens unmittelbar bevorstehen, aber dieser Pauschalisatz, den Mieter ist bewusst, dass der Verbieter umfangreich saniert, obwohl er es nicht vorhat und dann passiert in 15 Jahren vielleicht mal wird nicht reichen. So unbestimmt. Jetzt kommt hier ein Satz, da werde ich hellhörig. Der Mieter wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sich der Keller nicht zur Lagerung von Gegenständen eignet, die eine trockene Aufbewebahung erfordern. Heißt auf Deutsch, der Keller ist feucht, oder? Mhm. Okay. Wieso wieo viele Berliner Altbaukeller? Ja, da gibt's auch riesig viel Rechtssprechung zu. Also es gibt also von Entscheidungen, die sagen, ja, wenn der Keller feucht ist, egal ob altbar oder nicht, dann ist es ein Mangel. Es gibt Gerichtscheidungen, die sagen, das ist allgemein bekannt, dass Berliner Eidbauten im Keller immer feucht sind, dass man da nichts lagert. So ist kein Mangel. Das heißt, man hätte jetzt auch den den Absatz 7 sozusagen in sechs mit integrieren können und dann wä hätte da gestanden, der Keller kann durchaus feucht sein, ohne dass da Wasser durchfließt. Aber wie du gerade gesagt hast, Berliner Altbau oder wo auch immer wir uns in Deutschland gerade befinden, ein Keller kann feucht sein, das weiß man und dann würde man das hier einmal festhalten und wenn ich dann weiß ich nicht meine Abizeitung oder wen auch immer im Kellerlager und die ist hinterher feucht geworden und nicht mehr tauglich, dann haftet auch keiner dafür, weil es vorher einmal ausgeschlossen wurde. Genau. Okay. Genau. Sehr gut. Das heißt äh die Mietsache selber haben wir einmal abgehandelt. Also, was ist drin? Was kann ich eigentlich ausschließen? Wir haben gerade gelernt, es gibt vor allem Gesetze, die regeln das eigentlich alles, was man darf und was man nicht darf. Das heißt auch gegen das Gesetz was ausschließen, not gonna work, sondern es geht nur darum, aufmerksam zu machen auf gewisse Dinge. Ja, in bestimmten Bereichen ist das so. Innerhalb des Wohnraummietrechts im BGB, ähm da findet sich ganz häufig immer wieder in Paragrafen so ein letzter Absatz, der sagt hiervon abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Ja, da stellt sich der Gesetzgeber über die Privatautonomie, die eigentlich sagt, Parteien können miteinander alles vereinbaren, was sie wollen. Bis zur Grenze der Sittenwiidrigkeit geht der Gesetzgeber ein und sagt: "Nee, hier nicht. Hier genauso wie ich das ins Gesetz schreibe und anders ist zulässig." Jetzt kommt die Mietzeit. Ja. Äh, hast du gerade gesagt, wir brauchen ein Datum, wann das Ganze beginnt. Damit kommt dieser Vertrag, also der Vertrag kommt vermutlich mit Unterschrift zustande und die Mietsache selber beginnt in diesem Fall am 1.3.2024 und gilt jetzt hier erstmal für 12 Monate. Ist das so? Nee, gilt für unbestimmte Zeit. Ja, also gilt genau, aber ist frühstens nach 12 Monaten kündbar. Das heißt, ja, das ist so so eine typische Klausel, die man mal da so reinschreibt. Dann habe ich als Vermieter mindestens erstmal 12 Plungsicherheit Planungssicherheit. Darum geht's. Also die gesetzliche Kündigungsfrist, die wahrscheinlich die meisten kennen, äh ist die drei Monatsfrist. Ich kann ordent ordentlich, also ohne Angabe irgendwelcher Gründe mit dreimonatiger Frist kündigen. Ja, das ist für den Vermieter doof. Wenn er das Pech hat, dass immer wieder einer mietet und alle drei Monate wird gekündigt, dann habe ich Lehrstände, dann muss ich habe ich Aufwand, muss neu vermieten und um das auszuschließen, versucht man so eine Planungssicherheit reinzubekommen. Ich kann das so machen, wie es hier ist, auch formulartraglich. Also formularvertraglich heißt immer vorformulierte Vertragsbedingungen, die einseitig von einer Partei der anderen gestellt werden. Das ist da draußen der Regelfall. Ja, der gibt dem Mieter ein Vertrag hier ist da unten darfst du noch unterschreiben. Ich zeichne gegen und dann haben wir Mietvertrag. Die wenigsten Mietverträge werden ausgehandelt. Wenn ich sie aushandeln würde auf Augenhöhe, dann wären es Individualvereinbarungen. Sie haben, wenn man sich rechtlich streitet, einen anderen Prüfungsmaßstab, aber der Klassiker sind die vorformulierten Formularmietverträge, wie hier auch. Und da kann ich das kann ich die die ordentliche Kündigung ähm für beide Parteien äh abbedingen, sogar bis zu, wenn der BGH es nicht geändert hat, aber das mein Wissen stand äh 4er Jahren. Also ich könnte aus den 12 Monaten auch 48 machen. Das heißt aber dann, wenn ich nach 3 Monaten raus will, kann der Vermeter sagen, ist nicht, kannst kann es gehen, aber ich kriege noch äh so ist es. Zahl weiter. 45 Monate weiter die Miete bei 4er Jahren. Richtig. Du musst ja nicht nutzen als Mieter. Es reicht, dass also der Fernmieter muss nur den Gebrauch der Mietsache überlassen. Die Möglichkeit, ob ich das jetzt benutze oder nicht, ist egal. Jetzt eine Frage, wenn nichts weiter innerhalb dieser vier Jahre vereinbart ist, weil das ist jetzt glaube ich ein typisches Beispiel, bin ich geschützt dann vor Miterhöhung, weil hier ist ja quasi dann festgelegt, wie hoch die Miete ist oder kann ich wenn in innerhalb dieser vier Jahre als Vermieter dann trotzdem die Miete erhöhen und der Mieter muss mehr sein? Ja, okay. Ja, davon ausgenommen bleibt natürlich immer das Recht der außerordentlichen Kündigung. Das ist klar. Also diese Ausschlussfrist bezieht sich nur auf die ordentliche Kündigung. Die außerordentliche Kündigung setzt immer ein Grund voraus, einen wichtigen Grund. In der Regel eine Pflichtverletzung auf einer Seite. Dann bleibe ich natürlich behalte ich mein K. Also wichtiger Grund nur um das einmal ganz klar zu machen, wir reden jetzt über da gibt's ein also ein erheblichen Mangel oder sonst irgendwas, also eine Scheidung und ein neuer Job in der anderen Stadt ist kein richtiger Grund. Nein, nein, das das nicht. Genau, aber ja, also wenn mir der der Vermieter Teil des Mietgebrauchs wieder entzieht oder genau ich ich große erhebliche Mengel habe, die ja trotz Frusssetzung nicht beseitigt etc. etc., Weil dann habe ich außerordentliches Kündigungsrecht und das kann ich jederzeit ausüben. Das kann ich auch vertraglich nicht abbedingen. Das außerordentliche Kündigungsrecht bleibt immer bestehen. Ich würde sagen, die nächsten beiden ähm die sind das sind so Standardklauseln, die kann man ähm die können wir glaube ich einmal überspringen. Da müssen wir gar nicht ins Detail reingehen. Hier ist jetzt kommen wir einmal zum zur zum Mietpreis. Ja, so. Ähm, hier ist jetzt relativ klar aufgeschlüsselt ähm die Nettokaltmiete, ähm die Heizkostenvorauszahlung und die Betriebskostenvorauszahlung. Ist das so der Standard? Ist das genauso wie es sein sollte oder reicht da einen Gesamtwarmmietepreis oder was ist da sinnvoll, um es möglichst wenig, ich sag mal, angreifbar zu machen? Also, das ist eine der unterschiedlichen Mietstrukturen, wie wir es nennen. Vielleicht sagt man auch eher Mietpreisstruktur, aber das ist die Mietstruktur der monatlichen Nettomiete plus laufender Nebenkostenvorauszahlung. Mhm. Ähm, ich würde denken immer noch die verbreiteste Form aller Mietstrukturen, also wird am meisten so genutzt. Ja, ist auch am meisten habe ich den Eindruck von beiden Parteien gewollt, sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter. Also der Vermieter sowieso, weil er wenig Interesse hat auf irgendwelchen möglicherweise steigenden Betriebskosten sitzen zu bleiben und der Mieter möchte das auch gerne so haben, um eine Transparenz zu haben. Ja, ich gehe jetzt schon mal hier auf Punkt Punkt 3 ein kleines bisschen. Ähm, was muss dann bei den Betriebskosten Vorauszahlung festgehalten sein und was kann sich im Laufe des Mietverhältnisses ändern und wie muss mir das mitgeteilt werden? Also, ich sag mal ein klassisches Beispiel. Hier ist jetzt aufgeführt äh Schnee und Eisbeseitigung, wenn ich das nicht habe, ich sag mal jetzt hier aus Berlin gesprochen, äh einen Winter mit Schnee und Eis haben wir lange nicht gehabt. Jetzt könnte man ja sagen, das lasse ich mal weg. ist auch für die Mieter und Mieterin ein bisschen günstiger und dann kommt plötzlich mal ein Winter wieder, wie wir in 10 Jahre nicht hatten und dann möchte ich das wieder haben. Kann ich das einfach, also kann ich es dann einfach umlegen als Vermieter? Muss ich das mitteilen? Bedarf es dann Zustimmung, weil es ja eine Änderung des Mietvertrages wäre? Ja, also zunächst mal muss ich für die Mietstruktur hier Netto Kaltmiete plus äh laufende Nebenkostenvorauszahlung ähm muss ich die Umlage der Nebenkostenvorauszahlung vereinbaren. Mhm. Da reicht die Mietstruktur da oben alleine noch nicht. Da brauche ich dann noch diesen Punkt 2, der hier steht. Der Mieter trägt neben der laufenden Nettokaltmiete noch die Betriebskosten. Dann wird ganz klassischerweise so auch hier einfach nur verwiesen auf Paragraph 2 der Betriebskostenverordnung. Das reicht. Mehr müsste ich gar nicht schreiben. Das wäre erstmal ausreichend. Und die Betriebskostenverordnung, die man sich im Internet auch angucken kann, hat laufende Ziffern 1 bis 16 und da steht in den laufenden Nummern 1 bis 16 stehen die Kosten drin, die umlagefähig sind. Das beginnt mit der Grundsteuer und geht äh über B und Entwässerung und Heizkosten und Schnee und Eisbeseitigung und so weiter. Und dann gibt's eine Nummer 17. Ja, das ist immer der spannende Punkt und deswegen steht's ja auch gesondert. Nummer 17 sind dann sonstige oder weitere Betriebskosten und die, wenn ich da zusätzliche haben will, also das vor allem insbesondere in der in der Gewerberaummiete kommen da immer noch ellenlange Dinger mit Brandschutzanlage und Rolltor und Wachtdienst und alles mögliche kann aber auch meiner Wohnraummiete kommen. Die muss ich dann ausdrücklich reinschreiben, sonst ist es geht die Umlage nicht als vereinbart werden. Wenn ich was dazufügen möchte als Vermieter im Laufe, also hier steht jetzt eine Dachrinnreinigung, wenn ich finde, das ist und Beheizung habe ich auch noch nie gehört, aber ist auf jeden Fall mal, also da wohnt also offensichtlich jemand und vermietet in Berlin in der Schlossstraße eine breite Dachrinne. Ist auch eine gutes Mittel. Ähm, wenn ich jetzt, also ich habe auch eine Wohnung jetzt in der Schlossstraße, jetzt will ich die auch beheizt haben, weil mein Nachbar hat die jetzt auch beheizt. So kann ich dann einfach meinem Mieter sagen, so hier 100 € im Monat mehr Betriebskosten, weil beheilt Dachrille. Also, ich meine, nein, wenn ich es nicht ursprünglich vereinbart habe, ich kann es natürlich auch nachträglich noch vereinbaren, aber vereinbaren heißt immer beidseitig, okay, also Angebote Annahme, da kann ich nicht einseitig hingehen und sagen, Mieter, jetzt will ich das noch extra, sondern da muss ja sagen, okay, gut, dann machen wir es. Habe ich ja auch was von, weil was auch immer man von der beheizten Dachelin hat, weiß ich auch noch nicht. Weiß ich auch noch nicht. Und das einzige, was man häufig liest, ich weiß nicht, ob es hier drin steht, von dem ich aber glaube, dass es geht, ähm ist eine einseitige spätere Umlage, wenn die sich aufgrund gesetzlicher Verpflichtung ergibt. Also, ich schließ mit dir heute ein Mietvertrag und in drei Jahren kommt der Gesetzgeber und bringt irgendein Gesetz raus, dass ich als Vermieter irgend was zusätzliches machen muss, was so wie damals die Rauchmelder z.B. als laufende Kosten anfällt und dass ich die dann umlegen kann, weil das war für beide dann nicht vorhersehbar. Die entstehen in Betriebskosten. Also hier ist noch mal ganz ganz deswegen hast du gerade so geguckt, also von der beheizbaren Dach drinne hier ist quasi alles drin, was geregelt werden kann. Vielleicht noch das ein oder andere mehr. Ähm, sag mal jemanden dem ähm das einfällt mit der beheizten Dachrinne, der findet vielleicht auch noch etwas anderes, was ein bisschen äh ein verrücktes ist. Ähm, das ist hier einmal aufgeführt. Das sollte festgelegt sein, das schafft Klarheit. Das haben wir, glaube ich, jetzt ähm als kleines Fazit der ersten halben Stunde. Das kann man glaub ich sagen, je klarer ich etwas definiere, je mehr Klarheit haben am Ende auch beide Seiten und je weniger Streitmöglichkeiten gibt es dann im Zweifel auch hinterher, ne? Also gut, ein Punkt noch dazu, weil über Betriebskosten wird ja bekanntlich doch häufig und sehr viel gestritten und äh das werden auch die meisten wissen, aber die Vorauszahlung hier oben sagt für sich nichts zur Kostendeckung. Also ich habe hier vereinbart Betriebskostenvorauszahlung 150 € im Monat. Da steht an keiner Stelle, dass das kostendeckend ist. Das kann so sein, das muss so nicht sein. Die Überraschung gerade am Anfang weiß ich ja noch nicht. Ich ziehe da erst neu ein. Ja, und dann denke ich, ach ist ja toll, günstig. Habe nur 150 € Vorauszahlung und dann habe ich eben übers Jahr meine 1700 € geleistet und dann kommt die Abrechnung und sagt mir, wir haben aber leider 4000 € Betriebskosten gehabt und jetzt zahl nach. J. Um dem Streit vorzubeugen, empfehle ich immer, dass man, also der beste Fall ist, da lassen sich aber die wenigsten Vermieter drauf ein, dass man vertraglich vereinbart, dass die vereinbarte Vorauszahlung jedenfalls für das erste Vertragsjahr kostendeckend ist. Der Vermieter weiß ja, welche laufenden Betriebskosten er hat. Ja, also klar, ein paar sind verbrauchsabhängig, aber Grundsteuer ist immer gleich. Die Haftlicht ja sag nicht. Wir sind in Berlin, die Grundsteuer. Ja, okay. Ab Ja, aber also so ja ja ich versteh ich hab als Vermieter einer Regel eine Idee, welche laufenden Betriebkosten ich für das Objekt habe und kann ungefähr bestimmen, was kostendeckend ist und was nicht. So und wenn der Fernmieter das aber nicht vereinbaren will, was in der Regel nicht will und nicht macht, dann kann ich als Mieter zumindestens mal darum bitten, äh dass ich die letzte Nebenkostenabrechnung sehe, um eine Idee zu haben. Ist das hier nur bewusst niedrig gemacht, damit die Gesamtmiete günstig erscheint, um zu locken und dann kommt's hinterher dick und ich streite mich oder vorher zu wissen. Gut, das Mieter zu locken ist ja ein Problem, was wir in Deutschland grundsätzlich erstmal eher nicht haben. Ähm, insofern gehen wir mal ein ganz kleines Stück weiter. Also, hier ist noch mal alles sozusagen dazu ein bisschen und Detail äh formuliert. Du hast es gerade gesagt, gemäß der gesetzlichen Bestimmung. Dann würde ich sagen, gehen wir auch auf das nächste Thema. Zahlung der Miete ähm auch hier die Höhe ist haben wir eben gerade schon gesehen, ganz klar vereinbart und das ist ja also jetzt das so ein Beispiel klassischer Fall oder klassischer klassisches Beispiel dafür was ohnehin im Gesetz steht, dass sie monatlich zu zahlen ist im voraus zu entrichten ist, am dritten Werktag fällig ist. Ähm, das kann man alles noch mal reinschreiben. Steht auch im Gesetz, was man natürlich reinschreiben soll hier, weil das klar an wen ist zu zahlen, wohin es zu zahlen. Mhm. Ähm, so, dann ist hier noch so ein Teil mit Mahnung, pauschalierte Mahnkosten. Ja, gut. Das ist jetzt nicht so äh spannend. Einzel Vermächtigung wollen gerne viele Mieter Vermieter haben. Kann man machen, muss man nicht machen. Kann ein Dauerauftrag einrichten, wie immer. Gut. Kabelgebühren. Ja, jetzt kommt die Mietsicherheit Kaution. Richtig. So, kam auch schon gleich eine Frage dazu. Also, was ist die gängige und von dir empfohlene Art einer Kautionszahlung? Bar in so einem Umschlag unterm Tisch rüber geschoben. Mhm. festgelegt einen Autionskonto. Also auch hier regelt erstmal das Gesetz ein paar Dinge zur Mietsicherheit und sagt, erstens der Vermieter muss die Mietsicherheit äh gesondert von seinem sonstigen Vermögen anlegen, also Insolvenzfest. Der Verbieter kann ja auch mal Insolvenz werden und dann dass dann die Mietsicherheit davon nicht betroffen ist. Ähm und der muss sie marktüblich verzinsen. Ja, so kennen wir alle. Die Zinsen ist nicht so spannend, aber im Moment nicht. Genau. Müsste er machen. So gängiger Art, also ich glaube Barkautionszahlung ist so gut wie ausgestorben. Also wird es auch noch geben. Ich empfehle immer die die Verpfandungserklärung, finde ich das die beste Form auch für den Mieter. Also der Mieter schließt ein äh Mietkautionskonto auf seinen eigenen Namen ab, nicht auf den des Vermieters und verpfendet dieses an den Vermieter. Gibt eine Verfendungserklärung raus. Dann gibt's drei Verpfungserklärungen. Einer hat die Bank, einer hat der Mieter, einer hat der Vermieter. Und Mieter, sowohl Mieter als auch Vermieter kommen nur ran, wenn sie beide haben. Also da muss man sich dann am Ende im Zweifel um die Herausgabe der Verfungserklärung streiten. Das heißt aber auch hier relativ klar geregelt. Ja, häufig häufig werden da verschiedene Optionen ähm zur Auswahl gestellt im Vertrag. Ist ja auch so. Ähm, da muss man eben auswählen, was man was man davon haben will. Bankbirkschaft geht z.B. auch. Es gibt auch so eine Kautionsversicherungen, also gibt verschiedenste Form, wie man das machen kann. Nur die Paragraph C gibt's noch, würden wir aber dann grundsätzlich sagen Kautionen Barn Vermieter übergeben. Also muss nicht sein. Nö, aber also sicher ist sicher. Ja, also ist ja egal, wenn er es quittiert, ist auch gut. Gibt auch Leute, die so ein Bar auf ihnen, also manche Ja. Ja. Ja. Schönheitsreparaturen. Ähm, der Vermieter übernimmt keine Schönheitsreparaturen. Ja, Punkt. Dann ist alles geklärt. Dann ist die Klause wenigstens nicht unwirksam. Ja, also das ist ja ein Thema dazu. Habt sie gab schon eiges Webinar oder kann man ein eigenes Webinar machen? Ist ein endlos Thema. Es gibt, was bestimmt auch die meisten wissen und was man auch überall im Internet nachlesen kann, ganz viele BGH Entscheidungen zur Klauselwirksamkeit und Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen. Ja, ähm scheinbar endlos Thema und die meisten sind dazu übergegangen, das genauso zu machen wie hier. Also ich würde es auch genauso machen wie da. Erstens und einfach nur schreiben, der Fermit da übernimmt keine Schönheitsreparaturen. Punkt. Ähm, je mehr man vertraglich regelt, desto höher wird das Risiko, dass die Klausel gerichtliche Überprüfung nicht mehr standhält, weil sie an irgendeiner Stelle unwirksam ist. Ähm Grundverständnis dazu vielleicht einmal find ich mal das schwanste. Also die erste Mietrechtsvorschrift im BGB 535, der sagt bestimmt die Kardinalpflichten bei der Parteien und das ist auf Mieterseite natürlich die Zahlung der Miete des Mietzinses und auf Vermieterseite die Gebrauchsüberlassung der Mietsache und deren Instandhaltung und Instandsetzung im gebrauchswegen Zustand während der Mietzeit. Und davon umfasst sind natürlich auch im Grundsatz die Schönheitsreparaturen. Mhm. Weil ich zahle die Miete als Endgeld für den Gebrauch und die vertragsgemäße Abnutzung. Wenn ich da 10 Jahre wohne, dann ist es ganz normal, dass irgendwann mal die die Tapeten wellig werden oder die Wohnung neu gestrichen werden müsste oder das heiß dann zahlt der Vermieter die das Streichen. Wenn ich das nicht regel, dann kann der Mieter zum Vermieter gehen und sagen per Gesetz, du schuldest mir Instandhaltung und Instandsetzung. Ich meine, die Wohnung braucht mal wieder eine Instandhaltung. kannst ja mal gucken. Komm, alles so ein bisschen vergebt, nicht mehr so schön. Ja, mach mal hübsch. Ja. Ja, dafür und dann sagt der Vermieter, ja, hast 5 Jahre geraucht und deswegen äh ist ein bisschen übermäßig abgenutzt. Richtig. Dann streitet man sich darüber, ist das also ist das eine Abnutzung, die vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst ist oder im Einzelfall nicht. Da kann man sich ganz trefflich drüber streiten, wann das noch so ist und wann nicht. Aber solange es vertragsgemäßer Gebrauch ist und ich das vertragliche nicht abbedinge so wie hier wäre es nach dem Gesetz immer so, dass der Vermieter auch die Schönheitsreparatur Dann gehe ich einmal ganz kurz zurück, weil du gerade gesagt hast äh vertragsgemäßer Gebrauch, wir haben vorhin über Personen gesprochen. Was ist denn mit Tieren? Kann ich im Mietvertrag ähm den den Besuch oder die Haltung von Tieren mit zwei, vier und sechs Beinen ausschließen oder ist das nicht zulässig? Also zum Glück habe ich das ganz lange nicht mehr auf meinem Schreibtisch gehabt, aber ich weiß, da wird auch ganz emotional viel drüber gestritten. Also ich versuch es mal ein bisschen runterzubrechen. Findet auch dazu immer wieder was in Mietverträgen. So ein genereller Ausschluss ist nach meinem dafür alten unwirksam oder wird überwiegend als unwirksam äh erachtet. Ich kann immer, also mit einem sachlichen Grund kann ich bestimmte Tierhaltung ausschließen. Ja, Klassiker Kampffunde oder sowas, weil ich sage, da sind ich das ein mehr Parteienhaus ist es ja meistens, wenn wir jetzt mal von der Wohnraummiete ausgehen und das beeinträchtigt dann andere, aber ich werde also wohl kaum vertraglich ausschließen können, dass jemand sich da ein Goldfisch oder ein Hamster oder auch eine Katze, ich glaube, das geht in der Regel hält das, wenn man sich dann streitet hält das gerichtlicher Prüfung nicht statt. Okay, aber vertragsgemäßer Gebrauch und nicht vertragsgemäßer Gebrauch ist so ein bisschen eine Definitionsfrage dann. Ja, genau. Und ist ne klar beispiel wn du sagst, wenn da einer die ganze Zeit irgendwie Hardcore in seiner Wohnung raucht ohne jemals ein Fenster aufzumachen, ist das ist das eine oder wenn ich ein Pakettboden habe und kann man das Rauchen in der Wohnung verbieten? Nicht wirklich, meine ich. Okay. So, hier ist jetzt genau da waren ja, waren wir eigentlich durch, ne? Aber ist halt die Schönheitsreparatur Pflicht auf den ähm Mieter übertragen bzw. ausgeschlossen, dass der Fairmieter es macht. Hier ist eine eine Klausel, vielleicht gehen wir einmal, weil die sehr sehr konkret ist. Die Verpflichtung zur Kosten Tragung des Mieters beschränkt sich auf Reparaturen mit einem Gesamtaufwand von maximal 165 € einschließlich Umseatzsteuer je Reparatur. Mhm. Das ist die berühmt berüchtigte Kleinreparaturklausel. 165 € gilt das heute noch oder ist das nach Inflation? Das ist ja quasi nur eine Anfahrt. Na ja, also jeder, der mal jemanden da hatte in den letzten Monaten, wird mir wahrscheinlich recht geben. Also ich glaube, da geht da geht auch noch ein bisschen mehr. Ähm viel mehr als 200 würde ich nicht versuchen. Ja, äh auch da gibt's wieder ganz viel Einzelrechtsprechung mit Sicherheit zu, aber grundsätzlich geht das. Ich muss begrenzen je Reparatur und eben diesen prozentualen Gesamtsatz aufs Jahr. Und das Spannende hierzu zu dieser Klausel zu wissen ist, da streiten sich auch immer viele drüber. Das geht jetzt nicht etwa anteilig, also mal angenommen, ich habe Kleinreparatur ist ja Definitionssache, aber der kommt, sondern kostet eben nicht 165, weil das war schon die Anfahrt, wie du sagst, sondern 300 und dann kann der Fermieter nicht sagen, okay, er hat mehr gekostet, aber die 165 musst du mir zahlen. Also sobald das 165, 1 Cent kostet, ist der ist der Fieter dran. Okay, komplett. Ja, so bauliche Veränderung durch den Mieter. Ich würde jetzt mal aus dem Gelernten äh würde ich jetzt mal sagen, einfach mal eine Wand wegreißen und Malin Zimmer irgendwie vergrößern und so weiter. Das ist ja oben nicht festgehalten, sondern da ist ja definiert, welche Räume und wie die Mietsache aussieht. Da kann ich jetzt nicht einfach eine Wand wegreißen oder genau veränder Ja, also Veränderung der Mietsache. Jedenfalls, wenn ich sie mache, wenn vertraglich nichts vereinbart ist und ich irgendwelche baulichen Veränderungen vornehme, dann bin ich jedenfalls bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, die Wohnung wieder in den ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen. Also, wenn ich die Wand weggekloppt habe, dann muss ich sie wieder aufbauen bei Rückgabe der Mietsache. Ja, ich, also du sagst das so aus juristischen Gründen, ich sage aus aus äh aus praktischen Gründen. Dann lieber gar nicht erst wegreißen, weil dann man kann sich schon wieder darüber streiten, ob die Wand dann so war, ja, gut, oder ist, wie sie mal war, ne? Ja, und also schlau wäre auch vorher zu wissen, ob sie tragend ist oder nicht, aber genau das ist aber auch ganz typisch, dass man das reinschreibt, dass der Vermieter reinschreibt und sagt, ich gebe dir die Wohnung so, wie sie ist. Ich möchte, dass sie genauso bleibt. Möchte nicht, dass du da irgendwas baulich veränderst. Wenn du was baulich verändern willst, ist das auch wieder unterm Zustimmungsvorbereit. Musst du vorher zu mir kommen, fragen und dann regeln. Muss ich das reinschreiben oder regelt es eigentlich das Gesetz, dass ich keine bauliche Veränderung haben will? Das muss ich vereinbaren. Das Gesetz regelt nur, dass ich die Mietsache zum zum Beendigungszeitpunkt wieder im ursprünglichen Zustand zurückz habe. Okay, verstanden. Okay, verstanden. Gut, gut. Dann gehen wir hier noch mal weiter durch. Wir werden gleich noch mal eine kleine Fragerunte Runde machen. Ich glaube, wir sind hier aber Gewährleistungsähpflichten. Paragraph 12 ist das hier schon. Ähm der Miet hat Maßnahmen zu dulden. Gehen wir hier oben noch mal ganz kurz hin. Ähm die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Ich glaube, das sind alles so ähm Klauseln, die mehr oder weniger klar sind. Da sind wir jetzt nicht bei dem bei dem Kranfahrer, der vielleicht in 14 Jahren mal kommt, sondern hier geht's dann am Ende darum, dass weiß ich nicht, das Treppenhaus vielleicht mal gemacht werden muss. Ähm und dann habe ich eine Beeinträchtigung, die eben sozusagen auch dazu gehört. Ja, und vor allem geht's um das Zugangsrecht, die Zugangsgewährung zur Mietsache, dass der Vermieter da dann im Zweifel rein kann. Ja, gut. Du musst äh hier noch mal Betreten der Mieträume. Ja, ist auch Thema, was immer mal wieder zum Streit führen kann. Kann immer Gründe geben, warum der FMieter am laufenden Mietverhältnis irgendwann mal in die Mietsache will. Also grundsätzlich mit Abschluss des Mietvertrages und also nicht mit Abschluss des Mietvertrages, genauer mit Übergabe der Mietsache. Mhm. Erhält der Mieter das ausschließliche Besitzrecht an der Mietsache. Mhm. Also der Fernmieter darf auch nicht irgendwo noch einen Ersatzschlüssel haben für den Fall der Fälle. Ja. Ja. Und mal vorbeigucken, ob was ist. Weiß ja nicht, wenn mein Mieter könnte ja sein, dass mal länger weg und es brennt und so weiter. Nee, da muss die Feuerwehr die Tür einschlagen. Also das absolute ausschließliche Besitzrecht abübergabe hat der Mieter. Ja, der Vermieter kann aber auch oder hat auch das Recht, wenn entsprechende Gründe vorliegen, die Mietsache mal zu betreten. Und das nach allgemeiner Rechtsprechung auch einmal jährlich, tonusmäßig, alleine nur um sich ein Bild vom Zustand der Mietsache zu verschaffen. Er muss das ankündigen. Hier geht gesund Menschenverstand. Das kann man hier alles reinschreiben, aber das regelt sonst auch alles die Rechtsprechung. Also natürlich muss ich das vorher ankündigen mit einer angemessenen Frist. Ich persönlich würde sagen bei mindestens zwei, drei Werktage. Ja, ich muss man muss es geht wie immer das gegenseitige Rücksichtnahmegebot. Ich muss natürlich auch den Mieter fragen, wann passt es ihm und kann nicht nur sagen, weil ich weil ich weil meine Arbeitszeiten so sind, komme ich um 22 Uhr, egal, ob es dir gefällt oder nicht. So, das muss man ein bisschen abstimmen und dann zwei, drei Alternativ und dann kann der Vermieter sagen, ein bisschen aufräumen, wäre gut. Nee, das kann er nicht, aber er darf dann eben mal rein. So. Und und mal gucken, ob seine Wohnung, die sich ja in seinem Eigentum noch befindet, in noch in einem erträglichen Zustand ist. Das dürfte er äh einmal jährlich jedenfalls, ansonsten kann man sich natürlich kannst 1000 Gründe geben, warum Anlass besteht, mal in die Mietwohnung zu gucken. Entweder, weil der Mieter sich vielleicht gemeldet hat und gesagt hat, hier ist ein Mangel oder weil man selber was gucken, wenn sagt wir die Fenster sanieren muss einmal wissen, wie die aussehen. Unterschiedlichste Gründe. Personenmehrheit haben wir gerade schon drüber gesprochen. Wir haben sogar das Beispiel eben schon einmal aufgemacht. Untervermietung ist, glaube ich, ein ganz wichtiger Punkt. Ja, also jetzt auch mal für alle aus der Großstadt gesprochen, ich miete die Wohnung. Was was ist da gängige Rechtsprechung? Was kann ich vor allem im Mietvertrag festhalten oder was sollte ich festhalten? Kann ich verhindern, dass mein Mieter untervermietet? kaum in der Wohnraumiete. Also das ist gesetzlich auch geregelt, das das Recht zur Untervermietung und kurz zusammengefasst ist Voraussetzung dazu, dass der Mieter darauf kommt es an nach Mietvertragsabschluss, also aufgrund von Umständen oder Gründen, die sich nach Mietvertragsabschluss ergeben, die dürfen nicht schon vorher bestehen. Ähm ein Interesse daran hat Teile Teile der Mietsache, also nie die ganze Wohnung, wir reden immer nur über Teile der Wohnung. ähm an Dritte zum Gebrauch zu überlassen. Und dieser Grund als Grund dafür, als tauglicher Grund kommt eigentlich alles in Frage. Also ideologische wirtschaftlich, also es reicht zu sagen, ich will die Miete nicht mehr alleine zahlen. Es würde aber auch reichen zu sagen, ich find's äh ich find's nicht vertretbar alleine in der Wohnung zu wohnen in einem Gebiet mit so knappen Wohnraum. Ich will hier jemanden mit reinnehmen. Da geht so ziemlich jeder Grund. Okay. Was ist also der Mieter darf durch die Untervermietung keine Gewinne erzählen? Ist das gängig oder? Also, weil was mir natürlich jetzt gerade im Kopf schwebt so ein bisschen ist halt Airbnb. Also, ich finde eine Wohnung äh nehmen wir das Beispiel 1500 € Miete Berlin Schlossstraße, gute Lage. Setze ich bei ihr BNB rein. Da ist ja durchaus der eine oder andere Euro vielleicht noch zu machen. Ist das ein Beispiel? Kann ich das ausschließen? Ja, das kannst du ausschließen und das das wäre auch illegal oder jedenfalls nicht rechtmäßig aus ganz vielen Gesichtspunkten. Also nicht nur, weil ich hier reinschreibe, sondern dann fängt's ja schon mal an. Dann habe ich ja schon ein Thema oben mit der Nutzung, mit dem Vereinbarten Nutzungszweck, weil Airbnb, also endgliche Ferienvermietung ist nicht mehr wohnen. Da begrü Wir wollen ja gar nicht über Airbnb reden, wir reden über Vermietung oder Weitervermietung zu Urlaubszwecken, nennen wir das. Ja, genau. Aber das ist eben kein Wohnen mehr. Das verstößt schon gegen Paragraph 2, den wir da oben hatten mit mit der Nutz, aber gewerblich steht da ja möglicherweise mit drin. Ja, genau. Da muss ich es aber dann brauche ich ja hier die Zustimmung vorher. So. Aber wenn da steht eben nur wird nur zu Wohnzwecken vermietet, dann wäre eben diese diese Ferienvermietung ist nicht wohnen. Da lässt sich niemand dauerhaft nieder. Und daneben, das kennen mit Sicherheit auch ganz viele, gibt's ja noch dieses Zweckentfremdungsverbotsgesetz. Ja, was das ja kann ich nicht aushebeln im Mietvertrag, das haben wir schon gelernt. Das Gesetz ist Gesetz. Genau, deswegen würde man auch dagegen verstoßen. Okay. Ginger also nicht. Aber ansonsten muss der Mieter, wenn er eben, also wenn wir jetzt wirklich mal von der auch vom Gesetz angedachten Untervermietung ausgehen, also nach Mietvertragsabschluss ergeben sich irgendwelche Gründe für mich, warum ich Teil überlassen will, da muss ich es eigentlich nur dem Vermieter anzeigen. Mhm. Und der kann mir die Anzeige eigentlich nicht verwehren. Tut er das, könnte der Mieter auf Zustimmung klagen. Jetzt haben wir hier noch äh drei Seiten. Ich spring mal einmal ganz kurz rüber. Ansprüche bei Ende des Mietverhältnisses zu Verjährungsfristen, dann haben wir noch mal Hausverwaltung Vollmacht, sonstige Vereinbarung äh da können wir gleich hier sind schon z.B. die die Kleintiere, Hamster, Schildkröten äh und andere Tiere einmal mit aufgeführt ähm Tauben zu füttern. Also die Mieter ist untersagt auf dem Grundstück des Wohnhauses und in dessen unmittelbare Nähe Tauben zu füttern. Kann man das da reinschreiben? Nein, doch kann man. Aber da, also ich jetzt, ich bin ja sonst immer deiner Meinung, aber jetzt würde ich mal sagen, das ist schon die Freiheit, die ich in diesem Land genieße. Ich kann Tauben füttern, wo ich möchte auf dem Grundstück. Na, ich glaube, das geht. Also, was jetzt das einzelne Amtsgericht im Streitfall, da kann A und B bei rauskommen. Also sowohl jetzt auch, aber und ja und dessen unmittelbarer Nähe, also vor auf öffentlichem Straßenland. Ja, kannst du es natürlich nicht verbieten als Vermieter. Äh, aber für die für die eigene Mietsache schon. Und das glaube ich auch mit, also das kann man ja sachlich begründen, also das wissen auch die meisten. Das ist so, wenn du die Tauben da einmal drin hast, wird schwer die loszuwerden. Okay. Aber wenn ich Freude am Taubenfüttern habe, ja, dann mach's im Park. Okay, gut. Ja, wir wollen auf die Kleinigkeiten aufmerksam machen. Ähm, also hier sind noch mal so ein paar Sachen, Luftzirkulation beim Aufstellen von Möbeln und so weiter. Ähm, es ist sehr detailliert wohl gemerkt, also das sind so diese genau Hinweise, wie man die Mietsache am besten so nutzt, dass sie nicht beschädigt wird. Ist ein bisschen was anderes als das, was du vorhin gesagt hast. ist sowas festgehalten? Du hast vorhin gesagt, mir reicht eine Diner vier Seite, der Rest ist Gesetz, aber das Aufstellen von Möbeln wird wahrscheinlich wobei in Deutschland nicht, also man könnte sich es vorstellen, aber ich glaube, es wird im Gesetz nicht festgehalten. Nein, es wird im Gesetz nicht festgehalten und der Mieter darf Möbel in der Wohnung aufstellen, wo und wie er will. Ja, hier geht jetzt eher, das ist so ein bisschen vorbeugend dazu, dass wenn ich irgendwelche später Mängel habe, die der Mieter rügt, nämlich ganz klassisch irgendwo Schimmelbildung an der Wand und so weiter, dann geht's ja mal auch um die Frage des Verschuldens und des Vertreten müssens und dann könnte man sagen, ich habe ja initial gesagt, du sollst bitte nicht direkt an die Wand stellen, sondern mit bisschen Abstand Luftzirkulation hättest es mal berücksichtigt, dann wär es jetzt gar nicht zu dem zu dem Schaden gekommen. Um das jetzt mal abzuschließen, jetzt haben sind wir im Prinzip durch. Jetzt haben wir hier unten noch die Unterschriften, da haben wir am Anfang schon drüber gesprochen. Ähm gelebte Praxis ist der Vermieter legt mir einen Vertrag vor und ich unterschreibe den. Ja, weil ja in der Regel Wohnungsnot dazu führt, ich möchte die Wohnung gerne haben. Das heißt, ich nehme auch was Ausführliches hin. Ist wieder ähm alles, was sozusagen gegen das Gesetz ist, hat eh nicht Bestand, sondern ich kann mich ja auch als Mieter sozusagen auf die Rechtsprechung verlassen. Ähm, würdest du jemandem raten, einen Mietvertrag noch zu versuchen zu verhandeln, wenn da so ein zwei Klausen drin sind, bei den man sagt, bin ich jetzt nicht ganz so happy mit? Ja, klar. Also, wenn es mir wichtig ist, also wenn es gerade um, also ich würde mir nicht die Mühe machen, eine Klausel zu verhandeln, von der ich anweitlich überzeugt wäre, dass die gerichtlicher Prüfung eh nicht standhält. Also dann da kann man einfach den Mund halten und sagen, gut, dann schreibst du auf, aber im Zweifel, wenn du dich darauf berufen willst, äh wird es der Richter rausstreichen. Aber wenn es Dinge gibt, die mir wichtig sind, dann finde ich es schon empfehlens auch Ausschlusskriterium möglicherweise finde ich schon empfehlenswert, dass man versucht das da rein zu verhandeln, aber ist so wie du sagst, also in den meisten Situationen glaube ich kommt man dazu gar nicht. Wichtig ist aber auch, dass man bei diesen vorulierten Verträgen, das wird auch häufig und gerne vergessen, dass man nicht nur unterschreibt, sondern gilt für beide FM und Mieter einmal diese, also gerade wenn es da so Auswahloptionen gibt, ich muss die dann auch auswählen, ne? Also, ich muss dann schon sagen, ich jetzt äh Nebenkosten Netto Kaltmete mit Nebenkostenvorauszahlung oder Genau. Also, keine keine Frage. Also, vielen Dank Felix. Wir haben, glaube ich, einen tiefen Einblick bekommen, was es was alles geht vor allem. Wir haben gelernt am Anfang, es gibt den berühmten Mitvertrag auf einer Diener vier Seite von dir. Ähm, kann man machen. Hier ist sehr klar geregelt. Je klarer es geregelt ist, desto klarer ist es auch für beide Seiten, was Rechte und Pflichten aber auch sind. Logischerweise, wir haben eine ganze Menge Fragen hier noch bekommen. Wollen wir einmal gucken. Ähm muss ich bei Eigenbedarfkündigung renovieren? Ähm fragt hier jemand, ich wohne seit 1999 zur Miete ohne Mietvertrag. Ja, irgendeine Form von Miet, also ohne schriftlichen Mietvertrag, nehme ich an. Ja, das vermute ich auch mal. Es wird irgende Einigung geben, dass aber vielleicht ist der Mietvertrag ja nur, komm, ich ziehe jetzt bei dir ein, ich zahl dafür 300 €. So, dann ist nichts festgehalten, muss ich jetzt renovieren. Das hängt davon ab, was zur Schönheitsreparaturregelung vereinbart ist. Also die Eigenbedarf gar nichts, also dann dann nicht. Okay, weil dann ist es, das war das eingangs gesagte, dann ist es die Instandhaltungspflicht liegt dann beim Vermieter. Also, wenn die Pflicht vertraglich nicht übertragen ist, ähm dann muss sie nichts machen. Und das ist für losgelöst von der Eigenbedarfskündigung, die übrigens eine ordentliche Kündigung auch ist. Genau. Okay, super. Das heißt, wir hoffen, dass wir da draußen die Frage einmal beantworten konnen. Für Sie als Mieter oder Mieterin wahrscheinlich eher eine gute Nachricht. Wenn der Felix das so sagt, hier frag kommt die Frage, was kostet es meinen Mietvertrag prüfen zu lassen? Also vielleicht gibt's ja jetzt keinen Standardsatz wie was kostet eine Kiste Cola, aber kann man sagen so mal zehn Seiten, was ist das so roundabout? Also ich kannst nur sagen, was in unserer Kanzlei kostet, also ja ja wir machen das wir machen das aufwandsbezogen zu einem Stundensatz. Ja, den den musst du jetzt natürlich irgendwie so P mal Daum den bekommt man durch Nachfragen. Anruf kann sein. Ja, gut. Ähm, jetzt gucken wir mal hier. Kann ich eine Darlegung der Kalkulation der Betriebskostenpauschale verlangen? Nee, also nur er bitten. Ja, kann man unter Vorbehalt unterschreiben. Also hier steht, um es ganz auszufulieren, muss ich den Vertrag meines Vermieters zwingend akzeptieren? haben wir gerade gelernt. Nein, muss ich nicht, sondern ich unterschreibe das, womit ich einverstanden bin. Ähm kann ich etwas unter Vorbehalt unterschreiben? Na, dann ist es nicht ruchsam, ne? Also, kommt nicht zum Abschluss. Macht also keinen Sinn. Nee, wird der Vermieter, also wenn es mir wichtig ist, dass etwas im Vertrag steht oder etwas nicht im Vertrag steht, was beispielsweise drin steht, dann muss ich es rausverhandeln oder eben nicht unterschreiben. Ja. Ja. Und alles andere wird alles andere wird einfach faktisch nicht passieren, ne? Also es wirst keinen Fernmit da draußen finden, der sagt, ich gebe dir die Mietsache, wenn du hier nur unter Vorbehalt unterschreibst. Hier steht, komme ich tatsächlich nicht aus dem Mindestmietvertrag, das hatten wir vorhin schon mal vier Jahre 48 ist möglich, z.B. mit drei Monatsmieten als Extrazahlung. Das muss dann extra auch vereinbart sein, vermutlich, wenn ich so eine Wenn ich den Ausschluss der ordentlichen Kündigung für eine bestimmte Zeit habe und dann vorzeitig raus muss, ja, muss ich mich, muss ich vereinbaren, muss ich mich. Aber wenn steht 48 Monate, dann ist 48 Monate mit Unterschrift, dann ist das so. Mhm. Ja, also dann muss dann muss ich eben gucken, dass ich ein außerordentlichen Kündigungsrund finde, aber mit der ordentlichen Kündigung komme ich da nicht raus. Hier steht zwei möblierte WGzimmer, ein Zimmer als mein privates Atelier. Habe ich ein Sonderkündigungsrecht oder kann ich außerordentlich kündigen? Kann ich mit den Mietern die Mietdauer im Vertrag festlegen? Sind, glaube ich, zwei Fragen. Also, kann ich die Mietdauer im Vertrag festlegen? Also eine zeitliche Begrenzung in den Vertrag schreiben. Ja, meint es jetzt Hauptmieter im Verhältnis zu untermietern oder ist ja egal der selbst wenn der Hauptmeter ist ja dann seinerseits vermieter. Also ich kann befristen und ganz bestimmten Voraussetzung, da kann ich könnte ich jetzt eine halbe Stunde drüber, das habe ich schon mal gelernt gesetzt gehen. Also ich muss bei Mietvertragsabschluss den Befristungsgrund benennen. Das ist klassischerweise Eigenbedarf Renovierung. Ja, also totalsanierung Abriss und das gab noch was Drittes. Na ja, es gibt Gründe, es ist gar nicht mal so selten so. Da kommt jedenfalls auch vor, dass der Mieter von sich aus eine Befristung haben will, weil er sagt, ich habe meinen eigentlichen Hauptwohnsitz in irgendwo in Europa und ich bin jetzt mal hier für ein Gastsemester und will aber definitiv selber nicht länger als 6 Monate da wohnen. Aber ich muss es meinem Mietvertragsabschluss benennen. Mhm. Dann kann ich es befristen. Das war die eine Frage war zweiten. Ja. Ja, die die zweite Frage war ähm die ist verschunden hier aus meinem Ja. So. Äh Überbelegung wird in Berlin im Paragraph 7 des Wohnungsaufsichtsgesetzes geregelt. Ist das in anderen Bundesländern auch so oder weiß ich nicht. Weiß weiß ich nicht. Weiß der Berliner Anwalt nicht. können Sie aber im Zweifel ja bei Google oder durchaus auch äh in der künstlichen Intelligenz mal nachschauen. Ähm gibt's Ihnen sicherlich eine Antwort drauf. Ähm wie sind Mängel geregelt, die durch Modernisierungsmaßnahmen entstehen in der Mietsache. Also der Vermieter modernisiert und dann habe ich was ja nicht besonders. Also da geht das das allgemeine Mängelrecht zur Miete. Also auch hier wieder. Ich muss, es geht darum, ob ich durch was auch immer eine Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache habe und ähm bei Mangel und Minderung wohlbemerkt, also bei der Minderung geht es auch nicht um irgendein Vertreten müssen, also Schuld eine Schuldfrage, das die kommt erst bei der da, wenn es um Schadenersatz geht, aber die der Mangel als solcher, also wenn ich eine Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache habe, ist egal durch was das verursacht ist. Solange der Mieter nicht selber verursacht hat, natürlich gibt's auch. Welche Art von Identit Identitätsnachweis ist zulässig? Also, wir beide wollen jetzt den Vertrag unterschreiben. Jetzt haben wir gerade schon gesagt, wir können das per Hand machen. Wir können aber beide was unterschreiben. Woher weiß ich, dass du du bist und woher weißt du, dass ich ich bin? Also legt man Personalausweis daneben oder legt man irgendein anderes amtliches Dokument daneben? Immer Scout Buditätsauskunft stand hier gerade. Also, es gibt mehrere Varianten. Was sollte man machen, wenn man einen Vertrag? Ich glaube, ich glaube das Ausweisdokument ist das, was man üblicherweise macht, aber auch da gibt's keine Pflicht, also kann man eben können die Parteien glauben. Muss aber auch nicht im Vertrag jetzt irgendwie noch eine Personalausweisnummer drin stehen. Okay. Nein. Nein, muss nicht. Könnte Peter sagen, das bin ich nicht Peter. Ja, okay. Ja, gut. Gut. Dann würde ich sagen, Felix, ganz vielen Dank. Wir haben ein kleines bisschen überzogen, das wie damals bei Wettend das die nachfolgenden Sendung können Sie im Internet aber trotzdem noch rechtzeitig abrufen. Das ist der große Vorteil. Vielen, vielen Dank. Wir haben einen guten Einblick bekommen in den Mietvertrag zum Download bei vermittet.de bei Imoscout 24. Ähm und wir haben gelernt, wenn wir Fragen haben, ws Rechtsanwälte Felix Freist kann man finden, findet man. Dann bekommt man auch den Stundensatz, den die Kanai aufruft, nicht deinen äh für tiefgreifende Fragen. Ansonsten ja, auch auf unseren Internetseiten finden Sie im Zweifel noch Antworten auf Ihre Fragen. Da ist viel Content für Sie aufbereitet. Ich freue mich, dass Sie dabei waren. Ich sag noch mal ganz ganz herzlichen Dank an dich, Felix und bis zum nächsten Mal. Einen schönen Abend. Lieben Gruß aus Berlin. Auf Wiedersehen. Tschüss.