du willst mit Immobilien durchstarten hast aber keine Ahnung wie man Steuern spart und dadurch richtig skaliert ich bin Steuerberater und Immobilieninvestor mit knapp 200 Einheiten in den letzten 8 Jahren ich verrate dir heute mein stärkstes Werkzeug die Vermögensverwaltende GmbH wenn du wissen willst warum Anfänger ohne VV GmbH fast immer drauf zahlen und Profis damit ihr Portfolio aufbauen dann könnte dieses Video zu einem echten Gamechanger für dich werden vielleicht bist du Anfänger und überlegst gerade die erste Immobilie zu kaufen vielleicht hast du auch schon zwei oder drei Immobilien und überlegst dir wie geht das dass ich jetzt nicht nur jedes Jahr eine Immobilie kaufen kann sondern vielleicht zwei drei ein Mehrfamilienhaus wo kommt das Geld dafür her wie sorgst du dafür dass du eben gerade nicht zu viele Steuern zahlst dann wäre es für dich vielleicht der richtige Zeitpunkt an eine vermögensverwaltende GmbH oder VV GmbH zu denken von der du vielleicht hier oder dort schon mal gehört hast ich erkläre dir kurz was die VV GmbH ausmacht und dann geht's richtig ans Eingemachte denn dann wirst du erfahren für welche Objekte du spätestens eine VV GmbH brauchst in welchem Zeitraum du sie vor dem Kauf noch gründen kannst und wie du das alles so eintaktest dass du nicht mal einen Tag unnötige Strukturkosten für sie bezahlst lass uns anfangen die VV GmbH ist im Grunde genommen eine ganz normale GmbH eine ganz normale GmbH gründe ich ganz einfach beim Notar nur dass die VVGmbH meist den Zweck Erwerb halten verwalten sanieren und Verkauf von eigenen Immobilien hat vielleicht mit dem Zusatz kein Immobilienhandel um gleich klar zu machen dass der Verkauf nicht in einer Art Handel ausarten soll sondern dass man hin und wieder halt auch eine Immobilie verkaufen darf es ist also eine ganz normale GmbH die aber wenn sie sich an ihren Gesellschaftszweck hält also wenn sie ganzjährig drin hat vom ersten Tag des Geschäftsjahres Meister 1 januar es sei den man gründet unterjährig dann ist es halt irgendwann später bis zum 31 dezember muss sie eine Immobilie haben und dann hat sie eine riesige Chance denn jede GmbH unterliegt der Gewerbesteuer die ist überall anders kann zwischen 7 und 30% selbst betragen in den meisten Fällen ist sie so bei 15 % du hast also 15% Gewerbesteuer und noch 15% Körperschaftssteuer plus Solidaritätszuschlag die Körperschaftssteuer plus Soli ist überall gleich im Grunde genommen sind das diese 30% die eine GmbH an Besteuerung auf ihre Gewinne hat bei der VV GmbH also eine Gesellschaft die ausschließlich ganz wichtig Immobilien hat fällt die Gewerbesteuer aber weg das heißt deine Immobilienewinne werden plötzlich nur noch mit 15% Steuersatz besteuert und das ist schon ein großer Vorteil privat hast du 42% Steuersatz in der VV GmbH aber nur 15 die VV GmbH ist ein klassisch Steuersparmodell und jetzt solltest du langsam auch schon verstehen wann du eine VV Gmph brauchst die VV GmpH brauchst du wenn du steuerliche Gewinne aus deiner Immobilie erzählst und jetzt weißt du auch es ist völlig irrelevant ob du dafür eine Immobilie hast oder 100 Immobilien du 10.000 € Mieteinnahmen hast oder 100.000 1000 € Mieteinnahmen weil der Gewinn aus einer Immobilie der berechnet sich aus Einnahmen minus Werbungskosten bevor du aber auf die steuerliche Ebene gehst musst du bitte eine andere Berechnung machen die erste Berechnung betrifft immer den Cashflow cashflow aus deiner Immobilie ist Einnahmen minus Ausgaben das ist dein erstes Ausschlusskriterium ob du eine Immobilie kaufst oder nicht kaufst der positive Cashflow ist der Cashflow positiv machst du dieselbe Berechnung noch mal jetzt aber für die Steuer die Berechnung für die Steuer geht Miete- Abschreibung- Zinsen und vielleicht Sanierungskosten die kann man nicht immer absetzen da schau bitte die Videos auf diesem Kanal zum Thema Sanierung an wann du eine Sanierung direkt absetzen kannst bei der steuerlichen Berechnung kann es jetzt zwei Möglichkeiten geben entweder unterm Strich kommt ein steuerlicher Verlust raus noch mal dein Cashfow ist trotzdem positiv steu hast du ein Verlust weil du halt eine sehr hohe Abschreibung hast viele Sanierungskosten dann kaufst du die Immobilie bitte nicht in eine VV GmbH denn steuerliche Verluste willst du lieber im Privatvermögen mit deinen anderen Einkünften verrechnen z.B aus Arbeitnehmertätigkeit dann bringt dir der Immobilienverlust sogar noch privat eine Steuerstellung erziel die Immobilie ab einen steuerlichen Gewinn also spätestens bei 15 000 € Gewinn aus Immobilien dann solltest du überlegen will ich diesen gewinnen bei meinem 42% Steuersatz wirklich noch oben drauf auf meiner Progression auch mit 42% besteuern oder packe ich dieses Objekt vielleicht direkt in eine vermögensverwaltende GmbH wir können ja die Berechnung mal durchführen an einem Objekt und es muss nicht ein Objekt sein es können auch 3 4 F Objekte sein mit denen du insgesamt diesen Gewinn erzielst mit diesen fünf Objekten erziehst du jetzt einen Gewinn von 20.000 € privat würdest du darauf 8400 € Einkommensteuer also 42% zahlen in einer VV GmbH nur 3000 € also 5400 € mehr und dort kommt der eigentliche Hebel darf VVG GmbH zum Tragen 5400 € mehr Liquidität Reine Steuersparnis in der VVG im Vergleich zum Privatvermögen würde dir rein theoretisch helfen eine Immobilie für 50.000 € zu kaufen ich weiß jetzt werden viele in die Kommentare schreiben ja wo kriege ich denn Immobilien für 50.000 € her darum geht's jetzt gar nicht 5000 € Liquidität mehr du kannst ja trotzdem von außen noch Geld als alle in die GmbH reingeben hilft dir beim Vermögensaufbau mit Faktor 10 das muss man verstanden haben und da ich jetzt mit dieser freien Liquidität was mehr Immobilienvermögen in die VVGBH kaufen kann als ich es im Privatvermögen hätte tun können habe ich natürlich im Jahr 2 einen noch größeren Überschuss in der VVGBH als ich Ihnen Privatvermögen hätte und im Jahr 3 noch größer das ist eine Schere die geht jährlich auseinander und der eigentliche Aspekt der VVG hat der kommt sogar noch das ist nämlich der richtig große Hebe wenn ihr als Immobilieninvestoren gut geschult seid und ein gutes Auge für das Potenzial einer Immobilie entwickelt habt und vielleicht euren Standort gut kennt und die Möglichkeiten und Potenziale dort schnell entdeckt dann ist es in meinem Umkreis so dass die meisten Immobilieninvestoren die wesentlichen Wertsteigerungen einer Immobilie in den ersten drei Jahren erreicht haben ich rede gerade wieder nicht von Aagen dort muss man halt eine andere Immobilienstrategie fahren ist völlig fein aber in den Lagen im Umland kann man Immobilien relativ günstig schießen und wenn man dann in den ersten drei Jahren die nötigen Sanierungsmaßnahmen gemacht hat die Miete vielleicht etwas angehoben hat oder vielleicht einen Lehrstand beseitigt hat dann kann man Immobilienwerte sehr schnell und im Vergleich zum Kaufpreis sehr hoch heben bei meinen ersten Immobilienteals in der VV GmbH habe ich zwei Eigentumswohnungen gekauft jeweils 40.000 € die Eigentumswohnungen habe ich nach 4 Monaten und nach einem Jahr mit 20 bzw 21 000 € Gewinn wieder verkauft das war fast nur Zufall darauf hatte ich es gar nicht angelegt auf einmal war der Käufer da da ich in einer VV GmwH gekauft habe konnte ich bei 15% Steuersatz diesen Verkaufsgewinn realisieren privat hätte ich die Immobilien heute noch denn ich bin erst seit 8 Jahren Immobilieninvestor und privat innerhalb der 10 Jahresfrist innerhalb der steuerpflichtigen Spekulationsfristen Mobil zu verkaufen macht absolut keinen Sinn dann hätte ich 42% Storn bezahlt auf diesen Verkaufsgewinn dort hätte ich wahrscheinlich den Interessenten wieder weggeschickt mein dritter Deal das Mehrfamilienhaus für 340 gekauft nach 3 Jahren war schon das Darlehen auf 300.000 € abgetragen und ich habe es für 550 wieder verkauft also mal eben eine viertel Million Verkaufsgewinn gemacht auch hier nach drei etwas mehr als dre Jahren möglich im Privatvermögen undenkbar so einen Gewinn der Steuer unterwerfen zu wollen und jetzt habt ihr auch herausgefunden was die zweiten Immobiliengattungen sind die man in eine VV GmbH kauft das sind nicht die Objekte die man 10 Jahre behalten will das sind die Objekte mit Potential wo ich aber auch nicht fix und Flip mache also kaufen einmal durchfägen und wieder verkaufen die Objekte die ihr kennt wo ihr seht wenn ich dort vielleicht ein vielleicht zwei Jahre Arbeit hineinstecke Sanierungen mache neu vermiete vielleicht das Bild der Außenanlagen etwas aufhübsche und gute Mietverhältnisse schaffe diese Objekte in der VV GmbH zu kaufen und wieder zu verkaufen und dort einen Gewinn relativ kurzfristig mit nur 15 % bestuern zu müssen war bei mir der große Hebel hätte ich die ersten beiden Wohnungen nicht gekauft und wieder verkauft hätte ich mir nicht das erste Mehrveramenhaus leisten können hätte ich das Mehrvermehenhaus nicht mit einer viertel Millionen Gewinn verkauft hätte ich diesen Gewinn nicht auf die drei nächsten Häuser hebeln können vermögen wird nicht schneller dadurch aufgebaut dass man Immobilien behält sondern es wird dadurch aufgebaut dass man Immobilien nach einer Entwicklung wieder verkauft und das ist natürlich in der VVG GmbH steuerlich viel günstiger wenn ihr jetzt ein Objekt entdeckt habt was Cashflow positiv ist was steuerlich positiv ist sei es durch Vermietung oder sei es durch einen Verkauf und ihr entscheidet euch die VV GmbH zu gründen müsst ihr an sich nur zwei Sachen machen der erste Anruf geht zur Bank dort müsst ihr die Frage stellen ist es möglich dass ich dieses Objekt in einer neu gegründeten vermögensverwaltenden GmbH finanziert bekomme auch jetzt werden Leute wieder schreiben das geht nicht man braucht durch drei Jahresabschlüsse auch als ich noch als junger Steuerparter kein besonders hohes Einkommen habe habe ich Finanzierung in am selben Tag gegründete und in Immobilienreingekaufte UGs bekommen also wenn ihr sagt das geht nicht dann habt ihr es euch bestimmt wieder leicht gemacht indem ihr eine Bank gefragt hat diese Bank sagt: "Nein wir finanzieren keine neuen GmbHs." Und dann ist natürlich alles Quatsch was hier auf YouTube erzählt wird manchmal muss man einfach 5 6 7 8 Banken fragen bis man eine Lösung bekommt dann geht der nächste Anruf an den Notar und dann fragt ihr ob ihr an dem Tag wo ihr die Immobilie kauft in der Urkunde vorher noch eine GmbH gründen könnt und diese GmbH kauft dann diese Immobilie eine Urkunde später auch ich habe das schon gemacht ich weiß das macht auch nicht jeder Notar mit manche Notare möchten erst dann nach GBH Gründung eine gewisse Frist abwarten andere Notare sind da etwas entspannter ich weiß jetzt nicht ob es da Regularen gibt oder ob die Notare das krafteigenen Ermessnis entscheiden können wenn du dieses Video bisher geschaut hast dann nimmst du es tatsächlich sehr sehr ernst und willst wirklich Immobilien kaufen ich würde dir empfehlen gründe nicht auf Krampf zuallererst eine VV GmbH sondern leg erstmal los mit einem kleinen Objekt in diesem Video habe ich dir erläutert warum eine VV GmbH für meinen Vermögensaufbau von 0 auf 200 Immobilien in 8 Jahren so relevant war wenn du mehr darüber erfahren willst schau dir dieses Video an folge Mr steuer sonst wird's teuer