mit einer Kaufpreisaufteilung, die aktuell bei 10 oder 20% Gebäudeilt ist, wenn die stattdessen 50% Gebäudeilt hätten. Bei einer 500.000 € teuren Immobilie wären diese 20 oder 30% Punkte 100 oder 150.000 € zusätzliches Abschreibungspotenzial. Ja, und was macht es dann an Steuer aus? 150.000 1000 € Abschreibungspotenzial bei dem Steuersatz von 50% wären das 75 000 € Steuer Steuer. Das ist schon Wahnsinn. Ab 50 Jahre, die sind jedes Jahr 1500 €. Ja, herzlich willkommen bei uns in der Kanzlei BMK. Böhm, Moh kleiner und Partner. Mein Name ist Franz Böhm. Ich bin Steuerberater hier und ich habe heute zu Gast Richard Böhm, mein Namensvetter, der uns gutachterlich und und sachverständig unterstützt im Bereich Kaufpreisaufteilung. Äh Richard macht viele äh Stellungnamen für uns äh und über Grundstücke, über den Wert von Grundstücken und dazu möchte ich Ihnen heute interviewen. Ich füre kurz ein, äh es geht darum, wenn jemand ein Haus kauft, ein Einfamilienhaus, das vermietet ist eine Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus, dann muss er ja Einkommenssteuer zahlen für seine Mieten und äh man kann als sogenannte Werbungskosten, also als Ausgaben auch geltend machen, äh eine Gebäudeabschreibung und Abschreibung für Außenanlagen und äh diese AFA Absetzung für Abnutzung heiß heißt es im Steuerchinesisch. Äh diese AV, die wirkt sich halt steuerminder aus und über die wollen wir heute sprechen, weil wenn jemand z.B. ein Haus für eine Million kauft, dann fällt halt nur ein gewisser Teil aufs Gebäude und auf die Außenanlagen und der Rest entfällt auf das Wirtschaftsgut Boden und der Boden, der ist leider nicht abschreibbar, der behält seinen Wert und man kann nur das Gebäude und die Außenanlagen abschreiben. Also, wir sind dran interessiert, diesen äh Gebäude möglichst hoch im realistischen Bereich natürlich nur, aber ansonsten relativ hoch im Kaufvertrag ausweist und im in der Steuererklärung, damit wir hohe AFA Absetzung für Abnutzung bekommen und damit Steuern sparen. Äh Richard, es hat ja da in den wegen dieser Kaufpreisaufteilung, da hat's ja in letzter Zeit gewisse Änderung beim in der Rechtssprechung gegeben. Was kannst du uns denn darüber berichten? Genau. In der Vergangenheit wurde eben vorgegeben, dass man eben zur Kaufpreisaufteilung zwingend das Sachwertverfahren anwendet. Und jetzt und jetzt haben wir eben die Alternativen, dass man auch noch das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren anwenden können. Und wir haben mal bisschen rechnen immer alle Verfahren durch und haben festgestellt, dass gerade in München, wo eben diese rasante Preisentwicklung nach oben war, dass eben die Bodenweise voll berücksichtigt wurden und die steigenden Wohnungspreise eben Gebäudepreise eben nicht so stark berücksichtigt wurden. Bei dem Sachwertverfahren wurden die nicht stark berücksichtigt, aber vergleichfahren ist es eben alles mit drin und drum ist es eigentlich zu bevorzugen. Bildet viel realistischere Werte ab und ist eben auch günstiger für den Steuerzahler den Immobilienbesitzer. Wobei es immer Einzelfallentscheidung bleibt. Wir rechnen in der Regel alle drei Verfahren zumindest überschlägig durch und äh gibt natürlich Sonderobjekte. Mir haben wir schon festgestellt, Denkmal Objekte oder so. Da ist dann häufig wieder Sachwertverfahren besser und so muss man jetzt jetzt Objekt im einzelnen anschauen, was was zu einem vernünftigen Ergebnis führt und genau. Aber diese typischen Eigendumswohnungen z.B. Da hat sich es eindeutig gezeigt, dass das Vergleichswertf deutlich bessere Werte ergibt. In der Schlussfolgerung heißt es natürlich auch, dass jemand, der vor 5 oder 10 Jahren eine Immobilie gekauft hat und äh seit und vom Finanzamt des Sachwertverfahren angewendet worden ist, dass der natürlich erhebliche Nachteile erlitten hat und kann man das jetzt noch heilen nachträglich? Die sitzen also auf Gebäudeilungen, wo das Gebäude eben nur 20% oder was der Kaufpreissumme beträgt, was natürlich viel zu niedrig ist und total unrealistisch, aber viele Leute haben das einfach so akzeptiert und äh dementsprechend zahlen sie viel zu hohe Steuern. Diesen Leuten würde ich empfehlen, dass sie mal nachrechnen, nachschauen, wie hoch ist die KFpreisaufteilung, wie hoch ist der Gebäude und wenn der so im Bereich von 20 30% ist, dann ist das sicherlich dieser viel zu niedrig angesetzt, der Gebäude und da empfiehlt sich es eben äh Einspruch einzulegen gegen den Einkommenssteuerbescheid, wo diese Aufteilung eben herangezogen wurde für die Berechnung. der Einkommenssteuer und eben den neuen Wert für die Kaufpreisaufteilung eben äh zu beantragen und und notfalls mit Hilfe des Steuerberaters durchzusetzen. Ja, wie ist es denn? Das sind jetzt diese Altfälle, die sozusagen ungerecht behandelt wurden und wie was ist denn zu empfehlen, wenn jemand heute eine Eigent oder ein war ein Punkt dieses dieses Verfahren. Das andere der andere Punkt ist natürlich auch, dass in der Vergangenheit vor allem vom Finanzamt die Boden Richtwerte einfach übernommen wurden, ohne irgendeine Anpassung zu machen. und da hat sich bei den Gutachterausschüssen, die haben sich mit dem Thema sehr stark beschäftigt und haben auch äh viel propoliziert in letzter Zeit und es ist jetzt eindeutige Einsicht erlangt, dass eben diese Boden Richtwerte in der Regel nicht einfach strickt übernommen werden können, sondern dass eben dort Anpassungen gemacht werden müssen. Wenn also z.B. auf einem Grundstück ein Gebäude steht, das schon älter ist, dann hat es in der Regel eben nicht dieses Ertragspotenzial, das z.B. der Neubau hat und dementsprechend ist eine solche Immobilie bei einer solchen Immobilie der Bodenwert zu berichtigen nach unten zu berichtigen oder sich dann der Gebäude nach oben verschiebt. Ja, we da gibt's glaube ich ganz viele Stellschrauben, die man berücksichtigen kann und sollte und das sollte man unbedingt machen, weil das sind ja gewaltige Steuerspar äh Potentiale. Wenn man z.B. Beschaut, wenn jemand, wie wir jetzt gesagt haben, wir haben viele Mandanten, die kommen mit einer Kaufpreisaufteilung, die aktuell bei 10 oder 20% Gebäude ist, wenn die stattdessen 50% Gebäude hätten, dann hätten sie also 30% Punkte mehr Gebäude bei einer 500.000 € teuren Immobilie werden diese 20 oder 30% Punkte 100 oder 150.000 1000 € zusätzliches Abschreibungspotenzial. Ja. Und was macht es dann an Steuer aus? 150 000 € Abschreibungspotenzial bei dem Steuersatz von 50% werden das 75 000 € Steuer Steuer. Das ist schon Wahnsinn. Jahre, sind jedes Jahr 1500 € und auch wenn man nur die äh da reicht eigentlich schon ein Jahr, um möglicherweise die Kosten für locker die Kosten für das für die sachverständige Stellungnahme dahinzubringen. Genau. Allerdings ist natürlich schon ein gewisser Kampf. Das Finanzamt akzeptiert natürlich nicht alles äh was man da neu berechnet. Da gibt's oft einen gewissen Widerstand, aber wir haben Erfahrung damit und haben mittlerweile doch in fast allen Fällen eine deutlich Verbesserung für die Mandanten erreicht und es hat sich also immer gelohnt für die Mandanten, aber ist natürlich schon besser, wenn die Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag schon dokumentiert ist. Das heißt, also wie funktioniert denn das? Wenn also heute neu jemand eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus kauft, dann sollte man also im Kaufvertrag schon die Kaufpreisaufteilung vereinbaren, weil dann das Finanzamt dran gebunden ist. Ist denn das Finanzamt immer dran gebunden? Nein, natürlich nicht. nur für realistische nachvollziehbare Kaufpreis Aufteilungen, aber es ist dann so, ich sage jetzt mal vereinfacht so halbrang gebunden. Wenn das halbwegs realistisch ist, wenn es nachvollziehbar ist, dann tut sich es Finanzamt schwer, das zu widerlegen. Richard, wie soll man denn das jetzt im Kaufvertrag heute machen, wenn heute jemand neuen Kaufvertrag abschließt? Also das empfiehlt sich, dass ein Expert ja mal durchrechnet einen realistischen Wert zu ermitteln mit unseren Berechnungen, wenn wir die vorher gemacht haben, auch dokumentieren und dann gibt's überhaupt keine Probleme mehr diesen diese Kaufpreisaufteilung so durchzusetzen. Wenn man das nicht hat, dann ist der Kampf schon deutlich härter. Aber man muss dazu sagen, also nach meiner Erfahrung, dass das Finanzamt auch natürlich, wenn es im Kaufvertrag vereinbart ist, trotzdem immer noch wiederstellt, äh wie ist die Aufteilung nach Ansicht des Finanzamts. Aber das Finanzamt tut sich deutlich schwerer äh die Angaben im Kaufvertrag zu widerlegen, weil auch der Bundesfinanzhof vorgibt, dass sich Finanzamt im Regelfall dran halten. Also wir machen das so, dass man das, wenn uns der Mandant damit beauftragt, dass man eben diese Kaufpreisaufteilung ermitteln soll für die Eintragung in den Kaufvertrag, dass man das sorgfältig durchrechnen und falls das vom Finanzamt bem angezweifelt wird, dann haben wir unsere Berechnungen vorliegen und können das schön nachweisen, dass das realistisch ist und damit ist das Finanzamt eigentlich dran gebunden. Es hat noch niemals ein Fall bei uns gegeben, wo sie dann das verändern konnten. Ist eigentlich schwer vorstellbar, wenn es wirklich nachvollziehbar ist. Insgesamt hat sich das immer gelohnt für den Mandanten und das sollte also jeder mal durchrechnen, weil sonst sitzt man wirklich auf steuer Senkungspotenzial, dass man einfach nicht ausschöpft. Mm. Ich darf noch mal zusammenfassen, es gibt viele Stellschrauben bei der Kaufpreisaufteilung, wie man zum realistischen und auch günstigen Wert für die Einkommensteuer Erklärung und Einkommensteuerveranlagen kommen kann. Wenn Sie Fragen dazu haben oder Kaufreisaufteilung brauchen, gerne an Richard Böhenwenden oder an mich. Äh, ich freue mich von Ihnen zu hören. Vielen Dank für heute. [Musik]