Ak máme dať nejaké odporúčanie investorovi, tak odporúčanie je, že pracovať s čo najväčším možným kapitálom, ako čo sa týka cudzých zdrojov a ten vlastný kapitál používať ako na nevyhnutnú časť, ktorú do toho modelu dávame. To sú také pomôcky, že pozrieť si možno to auto, v takom stave je to auto, tak v takom stave bude aj byt. Pri počúvaní či sledovaní novéj epizódy podcastu na rovinu o peniazoch vás víta Martin Šarfa a vítam medzi nami špeciálneho hostia, úspešného, ako hovorí, dospelého realitného investora Romana Kružlieka. Roman, vítaj. Ahoj.
Roman, poďme rovno in medias res. Tebe sa podarilo vytvoriť portfólio 55 bytov v hodnote 7 miliónov eur, ktoré prenajímaš. A mňa by zaujímalo, či si sa teda narodil so striebornou lyžicou v ústach, ako sa hovorí, alebo sklameme našich poslucháčov a je za tým práca? No bez práce to neviem, takže je to výzva, budem sa snažiť možno aj týmto smerom. Ale bolo to vybudované niekedy tak aj vtipkujem, že nie že začaté prvým bitom, ale nultým bitom.
K tomu nultému bitu sú aj úsmevné príbehy, že ja som si tie nulté bity dokonca kreslil po papieroch a potom som bol z toho sklamaný, že ten výsledok má niekto iný. Ale nie, že by som neprijal tomu investorovi, ale som si uvedomil, že to funguje. No a v nejakej chvíli už potom išiel ten prvý bit.
Aha, rozumiem, rozumiem. A ešte v tom úvode, v jednom z rozhovorov, ktoré som s tebou počul, si spomenul, že nemáš rád ranné vstávanie, tak aké bolo to dnešné? Tak sú tam dve časti toho vstávania, že za prvé som asi trochu lenivý, že sa mi nechce, na druhej strane, že už keď potom do toho sveta idem, tak som možno čiastočne hyperaktívny, takže už potom sa teším z tých výkonov, takže sú tam tie obi dve časti. Prvá, že potrebujem to prelomiť a druhá, že keď to prelomím, už to je veľmi dobre, takže platí to aj o dnešnom dni.
Tak ja som rád, že sice sme na úvod možno poslucháčov sklamali, že vytvoriť podobné portfólio chce prácu, že to nebude len tak, ale na druhej strane, že sme im ukázali, že ak niekto z vás má pocite, že sa mu ráno nechce vstávať, alebo že má také tie známky svojej obľúbenej lenivosti, niekedy, že je to úplne v poriadku a môžete dosiahnuť aj výúspech a byť úspešný v rôznych oblastiach. Takže ďakujem pekne. Roman, ja by som teda ste rád opýtal, alebo mnoho našich poslúchačov možno, že nepozna ten tvoj investorský úspešný príbeh. Či by si mohol tak v skratke teda odprezentovať, ako to vlastne celé začalo?
No, ono to začalo nejak, neviem ako hlboko mám zájsť ďalej do tej histórie, ale že základná vec, že vo mne to asi tak nejak bolo. Mal som počas vysokej školy nejaké prvé podnikania so svojím spoločníkom a v nejakej chvíli sa ma pýtal, že a ty čo chceš v živote robiť? No a ja som mu vtedy odpovedal, že prenajímať nehnuteľnosti.
On sa začal veľmi smiať a že, hovorím, že čo sa smeješ? A on odpovedal, že ale nemáš ani peniaze, ani skúsenosti na to. Akože odpovedal múdro, hej, a ja som veľmi rýchlo zase reagoval, že ale ty odpovedaš na inú otázku, hej, takže... Neviem, prečo sa ma to opýtala, neviem, prečo som vedel v mikrosekúnde odpovedať, ale že z toho asi to tak plinie, že tá nejaká túžba podvedomá bola. Takže bol tam možno aj nejaký takýto základ.
No a potom v nejakej chvíli, aj keď sme sa bavili o tej práci, že či pracovať, nepracovať. Ja som teda nastavený, že pracujem, aj pracovať chcem. Pracu mám rád, práca mi nevadí.
No a bolo teda nejaké jedno leto, kedy som nemal čo robiť a som načítal nejaké knihy. Oni boli viac bestsellery ako návod na reálne realizovanie čoľkoľvek, ale každopádne, že tie knihy ma uvistili v tom, že sa chcem stať investorom a že chcem vytvárať hodnoty a pasívny príjem a potom som sa už nevedel zastaviť, tak toto poviem. Takže asi takto nejak zkrátke, že ako sa to celé vyvíjalo. A ono, keď som spomenul, že si tzv. dospelý realitný investor, tak ten prvý byt bol kúpený okolo roku 2000. 2005, takže je to teraz akurát okolo 19 rokov.
Tak to sú tie moje vtipkovania, že dospelý investor, že teda mám viac ako 18. A z tohto pohľadu môžem povedať, že som šiel podľa mňa aj pomaly. Mal som veľa predsudkov, veľa vecí som sa učil. Spravil som po ceste aj primerane veľa chýb a podobne.
Že to je zároveň aj moje povzbudenie pre tých, ktorí sa chcú ubrať týmto smerom. Že ja som mal naozaj tých predsudkov veľa. A že napriek tomu, že boli, tak si myslím, že sa podarilo niečo vybudovať. Keby neboli, mohol som ísť podstatne rýchlejšie. Dnes si to uvedomujem, vtedy som si to neuvedomoval, ale že to je moje povzbudenie pre ostatných, že ak máme akékoľvek predsudky, alebo aj nejaké také trápenia vlastné, takže oni sa dajú postupne prelomiť a že môže to stále stáť za to.
Takže tá myšlienka základná, že keď je to niečo silné vo vás, ja neviem, ako to správne nazvať, intuícia, túžba alebo čokoľvek, takže možno to netreba zavoziť betónom, lebo o tej vode sa hovorí, že tá voda aj cez ten betón prerazí. Takže len sa to spomalí, takže možno netreba spomalovať, iba prijať tie veci a pracovať na nich. K tým chybám sa potom v neskôršej časti rozhovoru určite dostaneme, lebo...
Je určite super, ak môžeš odovzdať nie len tie svoje pozitívne skúsenosti, ale možno, že práve aj tie veci, ktorým sa niekto môže vyvarovať a ušetriť si možno potom pár rokov riešenia problémov. Ja by som tento rozhovor rozdielil do takých častí, že... Poďme sa pozrieť na to, akým spôsobom si vyberáš nehnuteľnosť, respektíve čo by si možno odporúčal všímať si pri vyberení nehnuteľnosti, lebo to je to asi to alfa, omega, dobre kúpiť na úvod. Ďalej by sme sa venovali časti, akým spôsobom vyfinancovať, pretože pre niekoho to môže znieť ako úplne scifi, že ako sa dá kúpiť toľko bytov, tak sa porozprávame o možnosti financovania aj prostredníctvom páky cez hypotéky.
A ďalej by sme prešli cez prácu možnože s fixáciou. akým spôsobom si nastaviť úroky a dlhšku, na koľko rokov ich zafixovať, ak sú hypotekárne úroky nízke, alebo ak sme v dnešnej dobe. No a potom sa budeme baviť o tom, ako to dobre prenajať a udržať si dobrých nájomcov.
Tak ja by som teda začal v tej prvej časti, že čo by si odporúčil niekomu, ak uvažuje nad tým, že začne ísť podobnou cestou. Ako si vybrať tú správnu nehnuteľnosť a tú správnu cenu, za akú ju kúpiť. No, že tiež by som to možno tak porovnal historicky, že v tej minulosti som veľa vecí nevedel a napriek tomu, že som nevedel, tak sa to dá. Takže povzbudzujem aj tých ostatných, že ak urobíme po ceste nejaké chyby, alebo nie je to ideálne, že stále ten model je natoľko silný, že tie chyby vie odstraniť a vyliečiť. No ale dnešný pohľad je taký, že sa pozerám na to, či viem a v akej miere kúpiť nehnuteľnosť pod trhovú cenu.
Niekedy to nie je podmienka, ale vie to pomôcť tomu modelu. Je pre mňa veľmi významným výnosové percento a to je aj zároveň rozhodovacie kritérium, čiže hľadám nehnuteľnosti, ktoré ponúkajú najvyššie výnosové percento. Z praxe sú to väčšinou malometrážne byty, jedno izba, galbo, garzonka.
Garzonka je staré nemoderné pomenovanie, ale chcem to teda oddeliť týmto spôsobom. Čiže každopádne ako investor sa zaoberám. to, či viem kúpiť podtrhovú cenu, či viem získať a akým spôsobom maximálne výnosové percento.
No a poslednú časť, ktorú si dnes sledujem, je vývoj počtu obyvateľov, čiže mesta, v ktorých počet obyvateľov prudko klesá, neodporúčam. Alebo to viem potom vyvážiť tou časťou, že ak je to mesto, kde je prudký pokles počtu obyvateľov, tak to výnosové percento by malo byť radikálne vysoké. Takže asi takto by som to pomenoval.
Ale v princípe neodporúčam investovať v tých mestách, lebo môže vzniknúť na konci otázka a problém, že komu tú nehnuteľnosť prenajmem, prípadne predám. Jasné. Čiže ak to ten investor vníma dlhodobo a chce tú nehnuteľnosť prenajmať aj od dekády, a respektíve ju potom za tie dekády predať za zajímavú trhovú cenu, tak je dobre to nekúpiť v nejakej doline, ktorá žiaľ vymierá, alebo sa oteľ ľudia stiahujú preč.
OK, no a povedal si, že kúpiť pod trhovú cenu. No mnohých napadne otázka, ako? Tak.
Tých spôsobov je viacej, ale možno to skúsim zhrnúť do nejakého balíka, že základná myšlienka, z ktorého vychádzam je, že snažím sa spoznať detaľne potreby predávajúceho, tie potreby predávajúceho naplniť ideálne v plnej miere a oproti tomu ponúkam nižšiu kupnú cenu. Čiže asi takto by som to skratke nazval, že to je ten základný pohľad. Pohľad je, že...
naplniť potreby niekoho a potom môžu byť možno naplnené aj potreby moje, lebo keď neponúkam nič, tak v princípe ja sa pozerám na to, že tá zlava by mala byť možno výmenou za niečo. Čiže veľakrát o tom vtipkujem, alebo to pomenovávam, že ja som na príbehy, čiže hľadám nejaký príbeh, kde viem byť užitočný pre predávajúceho v nejakých veciach a tým pádom on vie byť užitočný pre mňa. Neberiem to prosím tak, že nechám. Chcem predávajúcemu zobrať niečo, čo mu patrí, ale chcel by som to vykompenzovať niečím.
Takže toto je ten môj taký všeobecný pohľad. Ale tých spôsobov detajlných je veľa a to je asi na dlhší rozhovor. Jasné, alebo na účast na tvojich workshopoch alebo osobných konzultáciách prípadne. Ale možno by som sa predsa opýtal, lebo mne to tak príde ako taká trošku detektívna práca, že hľadať ten príbeh. Keď si predstavím, že ako zistím, že niekto bude ochotný predať po cenu, napadá mi register exekúcií.
Tí ľudia asi majú... príbeh a potrebu rýchlo predať a dostať sa z problémov von. Napadá mi, a povedz, či som úplne mimo, alebo len trochu, napadá mi zistiovať si o predávajúcich informácii z internetu. Ja neviem, pozráš si Facebook tých predávajúcich a snažíš sa zistiť, či nemáte niečo spoločné, ale by si zistil viac info? Že čokoľvek z toho, čo si povedal, môže byť návodom.
Na druhej strane, že nech to z nejakokolvek, tak každý predávajúci má príbeh. A ten príbeh môže byť krátky, jednoduchý alebo môže byť nejaký komplexnejší, čiže už len jednoduchá vec, že dokedy potrebuje nehnuteľnosť užívať. No a v niektorých prípadoch ten termín môže byť dlhší, priemerný a vobežný, kupujúci to nemá pre ňa zmysel a podobne. Čiže toto je napríklad jedna z vecí, ktorú sa snažím spoznať a tu sa nedočítate ani v registrii exekúcií, ani na webovom portáli, ani nikde. Čiže to je tá časť, ktorú si sa pýtal na začiatku, že tu treba odmákať, čiže je tam neefektivita v stretnutiach, je tam neefektivita v spoznávaní nehnuteľnosti a spoznávaní príbehov, ale oproti tomu je tá časť, že keď sa to podarí, tak ten výsledok stojí za to.
Okrem teda toho, že si spomenul, že kúpiť podcenu, dávať si veľký pozor na lokalitu alebo na nejaký trend vývoja počtu obyvateľov v danom meste, tak spomenul si výnosové percento. Vedel by si, prosím ťa, jednoduchým spôsobom vysvetliť našim poslucháčom, že vo co go? OK.
Že pod výnosovým percentom rozumiem čisté nájomné, delené obstarávacia cena. Pod čistým nájomným rozumiem celkovú platbu, ktorú... bude platiť budúci nájomca poníženú o platby správcový, elektrická energia, plyn, televízie a internet, ak tieto signály dodávame.
A zároveň aj daň znehnuteľnosti a delené obstarávacia cena. Obstarávacia cena je cena na dobudnutie plus cena rekonštrukcie. Čiže je to výnosové percento. Z angličtiny sa používa zkrátka ROI, R-O-I alebo R-O-I, hej, po anglicky. Tým rozumiem toto, čiže veľmi sa rozhodujem v kontekste výnosového percenta.
A to je úplne takým základným kritériom, čiže poviem to tak, že ja ako investor mám iné preferencie, ako má bežný kupujúci, pre nehnuteľnosť na vlastné bývanie, ale toto treba vnímať zároveň ako obrovskú výhodu, lebo ten dopyt sa prekryva iba v istej časti. Čiže pre mňa nie je najatraktívnejší ten byt, ktorý je najatraktívnejší, ale pre mňa je najatraktívnejší ten, ktorý má najvyššie výnosové percento, takže ja sa pozerám na nehnuteľnosť prioritne očami výnosového percenta. S akým zhruba výnosovým percentom pracuješ?
Od akého čísla to začína byť pre teba zaujímavé? Môžeme sa nekde medzi 4-5%? Ja som teda vyššie, môžeme si povedať, že som náročný investor. V praxi to znamená to, že ono sú tie veci vždy vyvážené.
Náročný investor znamená, že možno mám vyššie výnosové percento, ale oproti tomu mám viacej neefektivity pri hľadaní nehnuteľností. Čiže treba vnímať aj túto časť, že kto je koľko ochotný dať do toho nejakej aktivity. Ale že zlomové výnosové percento, ktoré vnímam, ktoré je stále pripustné pre investora, je približne cena peňazí na trhu. Takže ak sa dnes ponúkajú úrokové sádzby na úvery niekde medzi 4 až 5 percentami, tak to je to, čo je pre mňa pripustné. No a druhé kritérium, ktoré teda odporúčam investorom a odporúčam ho jednoznačne, nie že len približne, ale jednoznačne, že vlastne splátka úveru.
za hypotekárny úver by mala byť nižšia ako čisté nájomné. Takže to je asi taký nejaký základ. Ten úrokový náklad potom zahrňáš do tých nákladov.
Keď by počítavaš si čisté nájomné, tak odratávaš aj úroky z hypotéky. Nie. To, čo sme sa bavili na začiatku, že to výnosové percento, tak to nehovorí o úveroch.
To hovorí iba o čistom nájomnom a o cene obstaránia. Takže tam sa nebavíme o tom, aké sú náklady na úverové zdroje. To sa zase porovnáva, počítava trošku inak.
OK, OK. A možno by si niekoho napadlo, že v čase, keď boli hypotéky lacné, bavíme sa možno, že 2-3 roky dozadu, tak takýto model môže fungovať, ale niekto si môže myslieť, že dnes v časoch vysokých úrokových sadzieb je ten model nefunkčný. Tak skús možno tým ľuďom doplniť informáciu, aká ďalšia veličina tam ale do toho vstupuje, že pokiaľ sú tie úvery nedostupné, tak zase čo sa deje väčšinou s cenou?
nájmov a zvýškov nájmov? A prečo ten model môže byť udržateľný aj v týchto časoch? Za mňa vnímam, že ten model funguje stále rovnako.
To nie je nejaký pocitový pohľad, ale že to je číselný pohľad, lebo sú teda tri veličiny, ktoré sa vzájomne kompenzujú. Ty si naznačil dve z nich, čiže je to čisté nájomné a druhá vec je, že je to úroková sacba na úver. No a treťou veličinou je teda ešte kúpna cena.
Čiže tieto veličiny sa vždy kompenzujú, takže ak si povieme, že aká bola situácia na trhu dva roky dozadu, tak dobrou správou je, že sme mali nízke úrokové sádzby, to bolo super. No ale to bola asi jediná pozitívna informácia. Iné bolo, že kúpne ceny boli vysoké a nájomné bolo nízke. Dnes stojíme v inej pozícii, že dnes je nájomné najvyššie na trhu, že nikdy také vysoké nájomné nebolo ako je dnes. To je super z pohľadu investora.
Nevýhodou je úroková sacba na peniaze. No a je niekde v pomedzi dnes vyvážená časť, čo sa týka kúpnej ceny. lebo ceny nehnuteľnosti vyklesali, ako investóri stále sa namieria, že sú vysoké, ale to nie je pravda. Ten pohľad je potom taký, že keď si porovnávame výnosové percento na vlastné zdroje, že ak financujeme kúpu nehnuteľnosti vlastnými zdrojmi a úverom, tak to výnosové percento na vlastné zdroje vychádza v čase stále rovnako.
Keď porovnám to obdobie dva roky dozadu, keď porovnám dnes, tak to vychádza rovnako. rovnako znamená, že proste sú tu veci, ktoré to ťahajú dole ako investora, že nás tlačia, že nám nedovolia a sú tu veci, ktoré to povzbudzujú. Takže dnes to povzbudzuje prioritne vyššie nájomne.
Poďme sa posunúť teda do tej ďalšej časti, takže niekto, kto nás počúva a možno, že už našiel vhodnú nehnuteľnosť, ktorú dokáže kúpiť pod trhovú cenu, výnosové percentov mu vychádza zaujímavo a rozhodne sa ísť do toho. Pokiaľ ale nemá len vlastné zdroje, tak ho čaká cesta vybaviť si hypotekárny úver. Máme viacero klientov, ktorým sme aj takéto investície do investičných nenúteľností pomocou úverov pomáhali riešiť. Akým spôsobom to funguje?
Keď prídeš do banky, alebo aká bola teda prvá úpa? Išiel si formou hypotéky na súkromnú osobu? Áno.
Prvý by som financoval hypotekárnym úverom. To zmyšľanie bolo ešte trošku iné. Iné bolo, že som sa snažil zobrať si čo najmenší úver a čo najkračšiu splatnosť.
A v podstate zmyšľanie bolo také, že chcem zaplatiť na úrokoch čo najmenej. Dnes to zmyšľanie je iné, že dnes sa snažím získať maximálny možný úver, dnes sa snažím získať maximálnu dĺžku splatnosti. Účel je ten, že proste chcem mať maximum vlastných zdrojov a zároveň čo najnižšie zaťaženie. Ale ten dôvod nie je z pohodlnosti a z komfortu, ale z toho, aby som mohol portfóliu stupňovať.
Čiže ak máme dať nejaké odporúčanie investorovi, tak odporúčanie je, že pracovať s čo najväčším možným kapitálom, ako čo sa týka cudzých zdrojov a ten vlastný kapitál používať ako na nevyhnutnú časť, ktorú do toho modelu dávame. Tým môžeme tvoriť väčšie hodnoty a tým môžeme spravovať väčšie portfóli o nehnuteľnosti. Jasné, a zároveň tie vlastné zdroje sa potom dajú použiť napríklad presne na ten dôchodcovský model, lebo tam v podstate nevieš požiadať o hypotéku na byt, na ktorom je na liste vlastníctva právo do žitia, takže možno, že tam sa zjídu tieto vlastné zdroje.
Určite, to je cesta. OK, a ako sa pozerajú banky z tvojho pohľadu na takéhoto investora? Čím viac tých bytov máš, tak sú otvorenejšie, alebo aká je tvoja skúsenosť? Podľa mňa je situácia taká vyvážená. Vyvážená znamená, že uvedomujú si banky ten záväzok, čiže podľa mňa si kladú otázku v kontexte rodného čísla, že koľko to rodné číslo odnesie.
Na druhej strane, čiže toto akoby tlačí tie možnosti investora smerom dole, lebo tá úverová zaťaženosť je nazvime to primeraná. Ale oproti tomu zase, čo tlačí možnosť smerom hore tie možnosti je, že No a história, ktorá teda trvá nejaký čas a pokiaľ tam nie je žiadna delikvencia, tak si myslím, že to pôsobí ako motivačný faktor pre banky. No ale sú tam aj nejaké všeobecné kritéria, ktoré banka sleduje a vlastne z tých sa odráža.
Jasné, ale zase opäť mnoho poslucháčov si môže povedať, ktorí sú povedzme, že štandardní zamestnanci, takže ako je možné, že mali problém vyfinancovať kúpu jedného bytu a ako sa dá vyfinancovať také množstvo bytov. Ako to prosímte je s tým, že ako sa banky pozerajú aj na príjem zo samotného prenajmu? No banky príjem z prenajmu majú radi.
Každopádne vnímajú aj časť, čo sa týka prenajmu, poviem akoby múdro-analiticky. To znamená, že počítajú možno s nejakou neobsadenosťou, počítajú možno s nejakými opravami, ktoré nehnuteľnosť vyžaduje. A tá myšlienka, ktorú chcem teda povedať, že banky príjem z prenajmu vnímajú pozitívne, zlepšuje vám to bonitu voči banky a tým pádom viete získať väčšiu verovú angažovanosť.
ale na druhej strane nemajú ten príjem v 100% toho príjmu. Čiže ak banka komunikuje, že vám vie prijať 65% celkovej platby, čo je príklad niektorej banky, tak v tomto prípade, keď to prekoeficientujeme, tak banka nám príjma z toho príjmu približne 85, možno až do 90% toho čistého nájomného, čo mi príde, že to je primerané akurát, lebo proste život investora prináša, že nevždy musí byť nehnuteľnosť. efektívne a neustále prenajatá, takže toto je tá súčasť. Podľa mňa banky to vnímajú správne.
Môj pohľad je, že bankový systém je múdry a že vychádza zo skúseností x ročných a počtu x prenajímateľov. Takže samozrejme, že by sa mi možno páčilo, keby mi akceptovali celý príjem z nájomného, ale na druhej strane je to aj racionálne, prečo ho neakceptujú v plnej miere. Tak ten priemer na trhu je teda... Niekde medzi 50-70% tam existujú aj banky, celkovej platby, ale potom je to z toho efektívneho nájomného podstatne vyššie číslo.
Čiže v tomto chcem povzbudiť, že podľa mňa banky to príjmajú vo veľmi dobrom a vysokom percente. Tak, tak, tak. A dokonca sú schopné akceptovať nie len... príjmy, za ktoré už bolo podané daňové príznanie a zaplatená daň, ale teoreticky vedia akceptovať aj budúce príjmy, pokiaľ teda trvajú nejakých 3 respektíve 6 mesiacov v závislosti od banky. A využívaš, predpokladám, aj tento fakt metodiky.
Využívam aj túto časť, aj keď ono v nejaké chvíli sa to akoby zlomí. Zlomí znamená, že už to nechcú banky počúvať, lebo zase správne komunikujú, že no dobre, tuto ti pribudol nejaký nájomný vzťah, ale z toho väčšieho počtu. mohol nejaký odbudnúť a to si nám možno zabudol povedať alebo niečo, čiže od nejakého počtu už sa tým moc až tak veľmi zaoberať nechcú.
Ale pri začiatočnom investorovi možno do desiatich nehnuteľností to určite počúvajú a určite to má zmysel teda aj pre banku, ako dokladovanie príjmu a zároveň aj pre investora, že môže ísť rýchlejšie. Určite, určite, pokiaľ by to teda niekoho z našich posluchačov alebo divákov zaujímalo. tak sa na nás kľudne opráťte, pretože existujú napríklad aj banky, ktoré vôbec takýto príjem neakceptujú, takže aby sme im mohli ušetriť čas a nech majú tú prácu efektívnu.
Fajn. Ja by som sa teraz rád na chvíľku zastavil pri téme, že ako sa pozeraš na ideálnu dĺžku fixácie hypoték, ktoré máš a úverov. Robil si napríklad v roku 2022, keď začali také prvé správy o zvyšovaní úrokových sadzieb prenikať, tak dával si si dlhé fixácie a dnes naopak využívaš tie krátke To je tvoj finančný sprostredkovateľ.
Hej, že používam teda finančného sprostredkovateľa a vo všeobecnosti odporúčam služby finančných sprostredkovateľov. Hlavne takých, ktorí tomu možno rozumejú a ktorí to berú trošku aj ako hobby. A vedia pracovať systematicky a systémovo, čiže pri prenajímateľovi prenajímateľ má súbeh príjmov, zároveň má aj súbeh záväzkov, takže potrebujeme, aby...
aby finančný sprostredkovateľ bol zorientovaný, aby vedel tieto veci prijať a nejak sa systémovo na ne pozerať. Ale na tvoju otázku, čo možno odporúčam, fixovať, nefixovať a kedy a v akej miere, tak moje odporúčanie je, že porovnať si v rokové sádby v závislosti o dobi fixácie a ak za dlhšie obdobie nie je tá cena peniazy radikálne vyššia, tak odporúčam zafixovať na dlhšie obdobie. Dôvod je jednoznačný.
Ak úrokové sádzby narastú, tak máme zafixované na dlhšie obdobie v nižšej úrokovej sádzbe. Ak by náhodou úrokové sádzby klesli, tak dnes tu máme zákon, ktorý nás chráni ako dlžníka, takže vieme veľmi rýchlo, buď aj samotná banka súhlasí s dodatkovaním a so znižením úrokovej sádzby, prípadne ak by nesúhlasila, tak vieme uver refinancovať v inej banke. Dnes ten poplatok za refinancovanie je malý, veľakrát ho konkurenčná banka preplatí.
Čiže moje odporúčanie je jednoznačné. Pokiaľ dlhodobá fixácia stojí približne rovnako ako krátkodobé, tak odporúčam dlhodobú fixáciu a to je asi všetko v tomto smere. Čiže za mňa je múdre fixovať si na dlhšej obdobie. Ak tá dodatočná doba alebo tá dodatočná fixácia nie je príliš drahá, tak určite ju jednoznačne odporúčam.
Dáme tam si to obdobie, kedy... asi niektorí klienti dávali trojročnú fixáciu za 0,6, lebo 0,9 sa im zdala už drahá. A potom mám klientov, ktorí majú 10-20 ročné fixácie, okolo 1%, tak tí neľutúvi už zaplatili o niečo viac od tých pár desatín v kontekste tej dnešnej doby.
No dobre, tak už si teda vybral. vyfinancoval si a kúpil. Čo sa deje potom? Čaká ťa rekonstrukcia a nájsť dobrého podnajomnika?
Pokiaľ to nehnuteľnosť vyžaduje, tak rekonstrukcia určite áno. Ja teda prenajímam byty v dobrom stave. V dobrom stave znamená, že rekonstrukcie sa snažím robiť kvalitné.
Rekonstrukcie sa snažím robiť vnímajúc potreby budúceho nájomcu. poviem také akoby odolné opotrebeniu. To vlastne ponúka to, že potom nájomca nerobí škody, lebo v podstate sú tomu, je tomu zamedzené, že je náročné tú škodu urobiť, keďže je to...
O potrebeniu vzdorné. Železný nábytok? Približne, o nábytku to neplatí, ale že nábytok kúpujem akože priemerný, ale je teda nový.
A že rekonštrukciu odporúčam robiť kvalitnú možnosť z takých nejakých tvrdých alebo tvrdených materiálov. Tým, že vlastne je tá rekonštrukcia kvalitná a taká o potrebeniu vzdorná, tak sa deje v praxi to, že nevznikajú škody. Keď škoda vznikne, tak sa necíti komfortne buď prenajímateľ, alebo nájomca, lebo môžeme to od nájomcu vyžadovať.
On to platí, nechce to znehodnotenie. Prenajímateľ má škodu, kde je tá rekonštrukcia kvalitná, tak tým škodám ani nedochádza a tým pádom predchádzame tomuto problému. No a druhú časť, ktorú som chcel možno povedať ako dôležitú, dôležitá je, že dobrý stav rekonštrukcie a kvalitné bývanie priťahuje skupinu ľudí, ktorá si váži hodnoty. a tým pádom nedochádza k opotrebeniu alebo k minimálnemu opotrebeniu nehnuteľností.
Čiže cíti sa komfortne aj nájomca, lebo ten nemá potrebu znehodnocovať majetok a cíti sa komfortne aj pre nájimateľ, lebo nehnuteľnosť podlieha minimálnej amortizácii. Takže toto je moje odporúčanie a takto fungujem ja. Tým, že mám byty v dobrom a kvalitnom stave, tak priťahujem nejakú cieľovú skupinu. No a tým aj zároveň predchádzam problémom, takže asi takto nejak by som to odkomunikoval. Mne sa páčil ten príklad, ak by si spomínal v jednom rozhovore, že pozrite si, v akom stave je auto daného človeka.
Hej, to sú také vtipné pomocky, že ono, tie veci fungujú približne rovnako, že keď sa niekto spraváme nejako bordelárne, myslím to nejak osobne, tak ten bordelár sme všade, keď máme v veciach poriadok, tak poriadok. No a... To sú také pomôcky, že pozrieť si, že možno to auto, že v akom stave je to auto, tak v takom stave bude aj byt.
Nemusí to platiť absolútne, ale veľakrát to napovie. Niečo na tom môže byť. Aké sú možno také nejaké ďalšie kritéria pri výbere podnájomnika?
Akým spôsobom si ich vyberáš? Kde možno, že môže nájsť niekto zase zdroj informácií o tom človeku? Lebo asi tam je...
to kúzlo nájsť na úvod dobrého a potom si ušetriť problémy v budúcnosti. Akým spôsobom k tomu pristupuješ? No, že základná myšlienka je, že skúmame bonitu nájomcu, skúmame tým, že požadujeme dve platby nájomného a jednu platbu depozit, že tým sa nejakým spôsobom ocelektuje bonita.
Toto je jedno z kritérií a druhé z kritérií je, že sledujeme uverejne dostup... v skupných zdrojoch to, či je dlžníkom niekde, prípadne dlžníkom po splatnosti. No a predchádzame dlžníkom, lebo treba si uvedomiť, že ak ten subjekt dnes dlží po splatnosti niekomu, zajtra môže dlžieť vám. No a môžu byť na to aj vážne životné okolnosti, ktoré to spôsobili, ale na druhej strane, že keď stojíte v pozícii investora, tak je pre vás veľmi náročné fungovať.
prevádzkovať vôbec ten model bez toho, aby nájom nechodilo. Takže moje odporúčanie je, že vyberte si nájomcu, ktorý predpokladane bude plniť svoje záväzky, lebo bez toho ten model nevie fungovať. No a teda, že základné dve kritéria, ktorými môžeme toho nájomcu odfiltrovať, je kvalita bytu, alebo kvalita zariadenia, alebo priťahujeme nejakú skupinu. A druhá vec je, že pre skúmanie jeho, povedzme, finančných obvyklostí a z toho sa potom odrazi ďalej.
A aké zdroje používaš na skúmanie jeho finančných pozadí? Tak sú registre exekúcií, kde sa dá proste preskúmať jeho záväzkovost a druhá vec je, že možno potom ešte aj všeobecne dostupné sociálne siete správania a prezentácia vlastná, takže aj tieto veci dnes moderné používame. Pošlite fotku za zadnými sedadlami a kufru, hej?
Napríklad. Dobre, tak blížime sa k záveru nášho rozhovoru. V jednom rozhovore si povedal, že keďže si na svojej ceste spravil veľa dobrého, tak tých bytov je 55. pravil aj veľa chýb, tak tých bytov mohlo byť aj viac ako 55. Tak aké chyby hodnotíš, že to boli a ktoré by si odporúčil, aby sa im niekto vyhol? Tak sú tam, že zase by som to možno rozdelil do nejakých dvoch kategórií, že prvá sú nejaké osobnostné chyby a druhá vec je, že sú potom možno nejaké technické chyby, takže za tie osobnostné teda vnímam, že prioritne možno boj s egom alebo nejaká pícha, takže oproti tomu je proste pokora.
A za tie možno technické, že veľakrát máme v živote nejaké predsudky, ktoré nie sú ničím podložené a že si ich akoby iba vytvoríme a potom si ich nadalej sami v sebe živíme. Tak, že za mňa môže možno uviezť nejaký príklad, že v nejaké chvíli som dlžil, alebo som mal nejaký objem záväzkov voči banke a vedel som sa financovať v danom období, lebo som mal dobré výsledky ísť ďalej, pokračovať rýchlejšie. No ale neurobil som to, lebo objem záväzkov sa mi zdal vysoký a to nevyplývalo z ničoho.
To bol len pohľad na číslo, že toto číslo je vysoké a koniec. Takže moje odporúčanie je, že uvažovať nad situáciou racionálne. a zamyslieť sa v širších súvislostiach. Hej, v širších súvislostiach znamená, že možno ten záväzok v kontekste objemu majetku, v kontekste príjmu s neho plínucich a podobne, môže byť stále veľmi primeraný, alebo povedzme dokonca až nízky. No a že vlastne úloha je tým pádom si to uvedomia kračať ďalej.
Ale že takýchto predsudkov, ja som mal teda za seba viacero, takisto rekonštrukcie spraviť, lacnú, kvalitnú, neviem čo. Môžem si kúpiť prizemný byt? Áno, nie. Lebo proste som bol konfrontovaný s neinvestormi. A neinvestori hovorili, že prizemný byt nekúpujú, lebo niečo.
A oni to nevedeli možno o nič oprediv a povedali tú vetu. No a potom si niektoré tie veci, ktoré vnímame z okolia, príjmeme za svoje. No a nemusí to fungovať. Takže moje odporúčanie je vzdelávať sa v tej oblasti. A keď sa nám aj niečo zdá, že toto...
neviem urobiť, alebo nemám urobiť a nemám k tomu odvôdenie, tak by to malo byť preskúmané. No a to je tá úloha investora, že tvoríme nie len portfólio, ale tvoríme aj seba a možno to poradie je presne opačné. Čiže najprv treba pracovať na sebe ako na investorovi, alebo na sebe ako na osobe alebo osobnosti a že potom to pretaviť do portfólia nehnuteľnosti.
Najprv prúsiť pílu, potom píliť. Hej, že keby som to tak pomenoval inak, že môžeme to nazvať ako tvorenie hodnot. A že najprv treba tvoriť tie hodnoty sebe a hľadať tú cestu, ako sa možno zlepšiť. No a potom to iba aplikovať v praxi.
Potom je to už relatívne jednoduché. Takže tak. Aj z hľadiska vytrvalosti, hej, že niektoré veci sú potom také, že neviem, že...
A nejaké posledné riosko som mal o tom, že uvery vybavujem primerane rýchlo do troch mesiacov, uver mám, čo sa môže javiť presne naopak, že to trvá dlho, ale že ja viem, že to trvá dlho, lebo dnes mám súbeh príjmu a súbek záväzkov, ale že dnes sa dokážem na to pozerať komplexne a komplexne znamená, že tie tri mesiace vydržím, že napríklad tá vytrovalosť je tam už úplne niekde inde, ako bola na začiatku. Takže to sú moje odporúčania, že vzdelávať sa v oblasti a snažiť sa nejakým spôsobom. spôsobom tvoriť a pretvárať seba a potom tú časť aplikovať do nehnuteľnosti a ten výsledok môže byť teda parádny. Čo pokiaľ by sa niekto chcel naučiť niečo od teba, tak ako sa k tebe dá dostať bližšie? Tak robím také intenzívne dvojdňové vzdelávania, kde komunikujem všetko.
Všetko, že znamená, kde tie nehnuteľnosti hľadám viacero spôsobov, ako ich financujem viacero spôsobov. čo mi dovoluje ísť rýchlejšie a podobne, potom zároveň ako sa starám o kmen nehnuteľnosti. Takže toto je jedna alternativa, toto poskytujem v takých intenzívnych dvojdňovkách, v malých skupinkách. No a potom je alternativa, poviem také ako biochutnávky, čiže robím také workshopy pre väčšie skupiny. To je nejaká rýchla dvojhodinovka, k tomu potom hodina otázok.
Takže tam zase môže investor dostať odpovedané rýchlo na nejaké krátke otázky, ale že... To je poviem taký náhľad do tej problematiky, že určite to nie je intenzívne vzdelávanie, ktoré dovolí proste podľa toho návodu ísť a postaviť či už seba alebo svoje portfólio. No a kde by našli nejaké bližšie info o tom?
Tak informácie sú na stránke, ktorá má teda názov podľa môjho mena priezviska, čiže Roman Kružliak SK. My link na tvoju stránku dáme aj do popisu tohto podcastu aj na YouTube, takže kľudne pozrite si web, nájdete tam viac informácií. Roman, ak by sme to mohli celé zhrnúť pre človeka, ktorý uvažuje, že by to išiel skúsiť s prvým bytom, tak ak by sme to mali zhrnúť do dvoch, troch vied, čo by si mu odporúčil? Ako začať?
Novostavba 1, 3, Karzonka, Bratislava, Topolčany. Otázok veľa. Ty si to veľmi dobre pomenoval už v tej otázke a že to je najdôležitejšia časť tej odpovede, že začať. Nech to zne akokoľvek, že keby sme aj prvú nehnuteľnosť kúpili na zime, to chybne, chybne znamená, že nie je to ideálna nehnuteľnosť nám pre najímanie.
Kúpili sme ju možno za trhovú cenu, možno dokonca maličko na dňu, tak každopádne tá skúsenosť... prinesie obrovské výsledky, lebo my si v čase uvedomíme, čo sa stalo, či už dobromáš zlom. Čiže ak sme kúpili ideálnu nehnuteľnosť investičnú, tak sa stane to, že proste máme ten výsledok a na ňom staviame. Ak by sa to náhodou nepodarilo, tak získame obrovské poznanie. Takže moje odporúčanie je, že dovzdelajte sa v nejakej časti, ktorú viete zvládnuť a potom začnite.
Že moje výsledky teda komplexné odporúčanie je kombinácia nejakého vzdelania a začatia, čiže ja akoby volám k tej akcii, že urob to, hej, čiže či už najprv na úrovni vzdelávania, ale potom na úrovni tej akcie, že bez tej akcie aj to vzdelávanie nemá hodnotu, čiže ty si dal veľa doplňujúcich otázok, áno, na tie sa dá rôzne odpovedať, ale stále tá moja myšlienka zozbierať nejakú časť vzdelania a potom ho začať aplikovať v praxi. A že dobrou správou je, že ten model je taký silný, že ak aj spravíme nejakú drobnú chybu, tak on to včasie opraví. Že proste ten model je naozaj veľmi silný. Ak sme spravili chybu, a spravili sme ju teda sami na sebe a so sebou, tak nám bude veľmi dlhodobo veritá v pamäti a potom ju už nezopakujeme. Aj v tých iných veciach budeme tej chybe veľmi predchádzať, takže ja to vnímam, že aj tá chyba má obrovskú hodnotu.
A v mojom ponímaní pozitívnu. Takže urob to je oveľa efektívnejší ako spravu. spoliehať sa na nejakého japonského kolegu Sato Samo. Asi Sato Samo nie. Takže ja ti ďakujem veľmi pekne za rozhovor a budem už teraz rád, pokiaľ sa niekedy v budúcnosti ešte uvidíme znova a niektoré z tých aspektov možno, že rozberieme viac do hlbky, takže budem rád, ak prídeš niekedy ešte.
A ja ďakujem Martin za príležitosť. A ďakujem zároveň spoločnosti ProSite, pod ktorú spadá aj tento podcast na rovinu o peniazoch. Navštívte nás na našich sociálnych sieťach na rovinu online, alebo na našom YouTube kanály, na Instagrame, na Facebooku. Pokiaľ budete mať akékoľvek otázky, tak obráťte sa na nás a radi vám pomôžeme. Ešte raz ďakujem veľmi pekne a prajem pekný deň.