Transcript for:
Webinar tentang Perjanjian Pengikatan Jual Beli

record [Musik] [Musik] [Musik] [Musik] [Tepuk tangan] [Musik] [Musik] [Tepuk tangan] [Tepuk tangan] [Tepuk tangan] [Musik] [Musik] [Musik] Asalamualaikum warahmatullahi wabarakatuh. Salam sejahtera bagi kita semua. Shalom. Om swastiastu. Namo buddhaya. Salam kebajikan dan salam Pancasila. Selamat siang dan selamat bergabung kepada yang terhormat Ibu Dr. Ana Silviana, S. MHum selaku narasumber pada webinar siang hari ini. Selamat bergabung juga kepada Bapak Ibu peserta webinar beranda hukum hari ini. Selamat bertugas juga saya sampaikan kepada rekan-rekan panitia semoga acara ini dapat berjalan dengan lancar dari awal hingga akhir. Sebelum memulai acara pada hari ini, saya akan membacakan susunan acara terlebih dahulu. Dan susunan acara kita pada hari ini adalah yang pertama pembukaan, yang kedua menyanyikan lagu Indonesia Raya, yang ketiga penyampaian materi, yang keempat diskusi tanya jawab, dan yang terakhir penutup. Tema acara kita pada hari ini adalah perjanjian pengikatan jual beli atau PPJP, yaitu kedudukan, permasalahan, dan implikasinya dalam peralihan hak atas tanah. Baik, langsung saja kita mulai acara kita pada hari ini. Mari kita bersama-sama membuka acara ini dengan mengucapkan basmalah. Bismillahirrahmanirrahim. Masuk pada cara kedua yaitu menyanyikan lagu Indonesia Raya. Kepada panitia dipersilakan. [Musik] Indonesia tanah airku, tanah tumpah darahku. Di sanalah aku berdiri jadi pandu ibuku. [Musik] Indonesia kebangsaanku, bangsa dan tanah airku. Marilah kita berserah Indonesia bersatu. Hiduplah tanahku, hiduplah negeriku, bersatu rakyatku semuanya. Bangunlah jiwanya, bangunlah badanya untuk Indonesia Raya. Indonesia Raya merdeka merdeka tanahku negeriku yang kucinta Indonesia Raya merdeka merdeka hiduplah Indonesia Raya Indonesia Raya merdeka merdeka tanahku negeriku yang kucinta Kita Indonesia Raya merdeka merdeka. Hiduplah Indonesia Raya. Baik, terima kasih panitia. Selanjutnya kita akan langsung masuk pada cara inti yaitu penyampaian materi yang akan dipandu oleh rekan moderator. Dan sebelum itu saya akan menginformasikan kepada Bapak Ibu nantinya setelah sesi penyampaian materi akan ada sesi tanya jawab. Bapak dan Ibu dipersilakan bertanya melalui kolom chat Zoom maupun bisa langsung risen. Dan langsung saja kita masuk pada acara ketiga yaitu penyampaian materi. Kepada rekan moderator Ibu Esaari, SH. Kami persilakan. Baik, terima kasih MC. Saya akan memulai acara pada siang hari ini. Asalamualaikum warahmatullahi wabarakatuh. Salam sejahtera bagi kita semua. Shalom. Om swastiastu. Namo buddhaya. Salam kebajikan dan salam Pancasila. Perkenalkan saya Esa Lianasari selaku moderator dalam kegiatan webinar hukum saat ini. Bapak, Ibu yang berbahagia. Webinar hukum yang diselenggarakan oleh Beranda Hukum Indonesia hari ini tepatnya pada hari Sabtu tanggal 3 Mei 2025 mengangkat tema perjanjian pengikatan jual beli atau PPJP, kedudukan permasalahan dan implikasinya dalam peralihan hak atas tanah. bersama narasumber yang telah bergabung yaitu yang terhormat Ibu Dr. Ana Silviana, SH. MHum. Beliau saat ini berprofesi sebagai dosen hukum hukum agraria dan ketua prodi MKN Fakultas Hukum Universitas Diponegoro. Acara ini dimulai pada pukul 14.00 sampai dengan pukul 16.00 Waktu Indonesia BGAN Barat. Selanjutnya, Bapak, Ibu, dan rekan-rekan yang berbahagia, paling tidak ada beberapa hal yang coba kita fokuskan pada kesempatan webinar hukum kali ini, yaitu yang pertama kedudukan hukum perjanjian pengikatan jual beli dalam sistem hukum pertanahan. Yang kedua, analisis kasus risiko, hukum serta problematika yang sering muncul dalam praktik PPJB. Yang ketiga, strategi penyusunan PPJB yang kuat secara hukum dan upaya penyelesaian sengketanya. Kemudian hal-hal lain yang perlu disampaikan oleh narasumber kita tentu yang masih berkaitan dengan tema kita pada hari ini. Baik, Bapak, Ibu, dan rekan-rekan semuanya. Selanjutnya kita akan langsung masuk pada acara inti yakni pemaparan materi yang akan disampaikan oleh narasumber kita. Untuk alokasi waktu pemaparan materi maksimal sampai pada pukul 15.30 Waktu Indonesia Bagian Barat. Sisa waktu yang ada nanti sekitar 30 menit. Kita akan maksimalkan untuk sesi tanya jawab. Baik, kepada yang terhormat Ibu Dr. Ana Silviana, S. MHum. Waktu dan layar kami persilakan. Baik, terima kasih Mbak moderator. Bisa terdengar suara saya? Baik, sudah terdengar Ibu dokter. Baik, terima kasih. Ee bismillahirrahmanirrahim. Asalamualaikum warahmatullahi wabarakatuh. Waalaikumsalam. Ee terima kasih tentunya pertama-tama harus ee saya selalu ee kita panjatkan puji syukur ke hadirat Allah Subhanahu wa taala karena ee atas ee rahmat dan hidayah dan perkenannya dalam kesempatan ini kita masih bisa ee bersama-sama secara virtual untuk ee mengadakan ee webinar ini. ee terutama ee saya ya juga mengucapkan terima kasih sekali kepada beranda hukum Indonesia yang telah memberikan kesempatan kepada saya lagi untuk menyampaikan ee materi ya terkait dengan ee PPJB yang ee dikaitkan dengan peralihan hak atas tanah. Jadi ee pertama-tama bahwa tema ini sebetulnya ee sangat relevan sekali ya, tidak hanya dalam konteks praktik kenotariatan, tetapi juga dalam ee hukum pertanahan, tapi juga ee dalam rangka ee perlindungan hukum bagi para pihak dalam transaksi. yang utama adalah transaksi hak atas tanah dan tentunya juga perumahan yang ada di atasnya. Ee di sini dalam kesempatan sore hari ini sesuai dengan ee tema yang diberikan kepada saya yaitu ee mengenai kedudukan permasalahan dan implikasinya dalam peralihan hak atas tanah sehingga ee saya berusaha untuk ee berbagi pandangan saya, pemahaman saya, dan pengetahuan saya dalam ee topik topik PPJB ini tentunya saya lebih ee melihat dari perspektif hukum agraria pertanahan karena memang kompetensi saya itu di hukum agraria pertanahan terkait dengan ee ee pemakaian PPJB di dalam ee peralihan hak atas tanah. Nah, mohon izin mungkin ee saya share screen dulu ya terhadap materi ini ya. Terlihat ya, Mbak ya? Baik, sudah terlihat. Baik. Eh, oke. Dari awal dulu. Oke. Iya. Jadi inilah ee judul webinar pada sore hari ini sama dengan apa yang ada di dalam flyer ya. Ee mudah-mudahan harapan saya nanti kita bisa berdiskusi untuk saling memberikan masukan ya. karena meskipun ee di sini sebagai ee pemateri tentunya ada hal-hal yang masih bisa diberikan ee masukan juga dari para peserta webinar pada sore hari ini. Jadi di sini PPJB itu sebetulnya adalah merupakan perjanjian yang lazim ya sering dipergunakan di dalam praktik jual beli tanah dan bangunan ya. khususnya ee sekarang ini dalam perkembangannya adalah ee bagi ee pengembang atau properti yang terlibat ee di dalam ee jual beli rumah yang dalam bentuk apartemen misalkan perumahan dengan pembayaran inden e maupun juga di dalam ee jual beli caveling tanah ya. Nah, di sini PPJB pada hakikatnya merupakan bentuk perjanjian ya, yaitu perjanjian pendahuluan yang disepakati oleh para pihak untuk mengikatkan diri pada suatu ee jual beli yang akan dilakukan ee ee yang akan datang atau nantinya akan dilakukan karena adanya persyaratan-persyaratan yang belum selesai. ya biasanya ada ee karena belum selesainya mengenai syarat administratif ataupun juga belum selesai mengenai perpajakan atau juga mungkin ee adjaya secara ee kredit atau mencicil jadi belum ada pembayaran lunas, maka ee biasanya itu ee sekarang dalam praktiknya itu selalu didahului dengan perjanjian ee pengikatan jual beli. Jadi di sini saya memang memakai PPJB karena ada juga yang menyebut dengan perjanjian akan jual beli ya. Tapi ee saya mengikuti ee apa yang saya baca di bukunya Prof. Budi Harsono yaitu dengan perjanjian pengikatan jual beli ya. Nah, kemudian PPJB yang memenuhi unsur ya atau pasal 1320 KUH/D ini tentunya memiliki ee mengikat atauik memiliki kekuatan yang mengikat secara hukum ya. Karena apa? Karena pasal 1320 KUH Perdata ini kan ee menjadi ee syarat sahnya perjanjian ya. Nah, kemudian di dalam praktiknya PPJB itu juga sering ee menjadi sumber konflik ya munculnya ee permasalahan mengenai WAN prestasi, ketidaksesuaian status tanah, kemudian juga mengenai ee pelanggaran terhadap klausulah perjanjian, kemudian juga ee ketidakpastian terhadap proses peralihan hak atas tanahnya. Nah, ini menjadi ee konflik-konflik yang muncul akibat ee di pergunakanlah PPJB di dalam peralihan hak atas tanah. Nah, sehingga ee tentunya ee penting untuk memahami mengenai apa itu konsep dan jenis PPJB, kemudian bagaimana ee kekuatan mengikatnya dan di mana dasar hukumnya. ee permasalahan yang muncul dan solusi yang bisa di ee laksanakan itu bagaimana dalam praktik ee penggunaan PPJB dan indikasi hukum terhadap proses peralihan hak atas tanahnya. sehingga ee tujuan dari bahasan ee yang menjadi judul webinar ini adalah ee dalam rangka untuk memahami ya kedudukan PPJB dalam sistem hukum khususnya sistem hukum nasional ya, yaitu dalam konteks hukum perdata dan hukum pertanahan tentunya di sini. Kemudian juga mengidentifikasi permasalahan hukum dalam PPDB itu ee baik yang berkaitan dengan substansi perjanjian, status objek tanahnya, maupun kepatuhan terhadap peraturan perundang-undangan. Kemudian yang ketiga yaitu mengidentifikasi implikasi hukum dari PPJB terhadap peralihan hak atas tanah. Dalam hal ini adalah termasuk potensi sengketa serta konsekuensi hukum yang timbul. bagi para pihak yang terkait dalam PPGB tersebut. Nah, sehingga dalam ee hukum perdata di Indonesia ee terkait dengan PPJB ini objek utamanya adalah perjanjian. Nah, di sini perjanjian ini memiliki kedudukan yang sangat fundamental sebagai sumber utama timbulnya hubungan hukum antara subjek hukum. Jadi karena ee dari kata perjanjian pengikatan jual beli tentunya di sini bahasan pertama adalah bagaimana kedudukan PPJB dalam sistem hukum khususnya sistem hukum perdata dan hukum pertanahan ya. Nah, dengan di sini maka ee sebelum masuk kepada PPJB tentunya kita harus juga memahami dulu apa itu perjanjian ya. Nah, di sini ee kalau kita melihat ketentuan pasal 1313 KUH Perdata itu sudah mengatur secara jelas apa yang dimaksud dengan perjanjian, yaitu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang atau lebih. Nah, di sini ee dari definisi ini dapat diidentifikasi ada unsur-unsur pokok di dalam perjanjian. Yang pertama adalah adanya suatu perbuatan. Tentunya perbuatan di sini adalah perbuatan hukum. Yang kedua, adanya keterlibatan paling sedikit dua pihak ya, antara sekurang-kurangnya ee dua orang ya. Jadi ee paling sedikit dua orang. Dan yang ketiga adalah timbulnya perikatan yang konsekuens ee dengan sebagai konsekuensi hukum dari kesepakan tersebut sehingga dari perbuatan hukum tersebut melahirkan perikatan di antara pihak-pihak yang berjanji tersebut karena adanya satu kesepakatan. Nah, selain definisi yang diatur di dalam pasal 1313 KUH Perdata ini ee Prof. Subekti juga memberikan definisi ee tentang ee perjanjian tersebut yang sebetulnya pada intinya unsurnya adalah sama. Nah, salah satu perjanjian yang paling sering atau paling umum dijumpai adalah perjanjian jual beli. Ya. Nah, definisi atau pengertian perjanjian jual beli itu di dalam KUH Perdata sudah jelas diatur di dalam pasal 1457 bahwa jual beli itu adalah perjanjian ya dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan. Nah, pada waktu itu memang ee pengertian ini juga dipergunakan untuk perjanjian jual beli khususnya bagi tanah-tanah yang tunduk pada hukum perdata eh hukum ee agraria barat atau perdata barat yaitu bahwa jual beli itu tunduknya pada pasal 1457 yaitu perjanjian ya. Nah, dalam konteks ini ee perjanjian ini tidak hanya merupakan trans, kalau kita melihat dari definisinya maka tidak hanya ee merupakan suatu transaksi ekonomi saja, tetapi juga merupakan perbuatan hukum yang melahirkan hak dan kewajiban ya. karena ini menyerahkan suatu kebendaan ya dari pihak yang ee apa dan yang lain membayar harga yang telah dijanjikan. Nah, ini muncul hak dan kewajiban yang tentunya hak dan kewajiban itu menimbulkan ee adanya suatu ee perlindungan hukum yang harus diberikan. Nah, kemudian dari ee apa rumusan perjanjian ini termasuk dengan perjanjian jual beli, maka ee dalam konteks ini perjanjian pengikatan atau perjanjian akan jual beli itu muncul ya apabila nah ini ya ee biasanya itu terjadi perjanjian yang menjembatani kesepakatan awal sebelum pelaksanaan perjanjian secara formal itu terjadi. Karena tadi kalau kita melihat dalam definisi perjanjian 1457 itu kan adanya kesepakatan ya, yang satu memberikan haknya, yang satu membayar. Nah, ternyata di dalam praktiknya itu hal tersebut tidak bisa terjadi serta-merta ya. Misalkan ada hal-hal yang harus di ee selesaikan terlebih dahulu. baik itu ee syarat ee administrasinya atau baik itu terkait dengan pembayarannya atau terkait dengan pengurusan alat buktinya, maka muncul ee dalam praktiknya itu ada perjanjian pendahuluan yang kemudian dikenal dengan perjanjian pengikatan jual beli. Nah, sebetulnya kalau kita e melihat dari konteks hukum pertanahan itu ya tidak mengatur ya, karena memang perjanjian ini masuk pada ranah ee hukum keperdataan ya. Jadi kalau langsung diarahkan kepada perjanjian jual beli sebetulnya itu ee kita di dalam PUUPA itu tidak mengatur tentang ee hal yang demikian. Namun ini ee PPJB ini adalah merupakan ee kesepakatan awal di dalam pelaksanaan ee jual beli. Nah, di sini biasanya itu yang sering terjadi adalah yang objeknya adalah tanah atau hak atas tanah dan bangunan yang ada di atasnya. Karena kalau kita melihat ketentuan pasal 1457 itu kan ee definisi perjanjian secara umum. ya tidak tidak ee apa namanya khusus terhadap tanah. Nah, pada waktu itu apabila ee terkait objeknya ada tanah maka harus diikuti dengan yuridising kan ya. Jadi ada penyerahannya. Nah, itu sehingga pada waktu kalau kita melihat sejarah ee perkembangan hukum agraria di Indonesia terkait dengan peralihan hak, maka pada waktu itu ee perjanjian jual beli itu kemudian dituangkan di dalam oversraving ordonansi ya. Jadi ee pada saat itu dilakukan ee perjanjian ee ee jual beli yang istilahnya adalah ee sepakat. Kemudian kapan berpindahnya haknya itu pada saat didaftarkan di kantor ee pendaftaran tanah. Nah, pada waktu itu di dalam konteks hukum pertanahan. Nah, memang PPJB ini di dalam praktiknya kemudian sering dipergunakan di dalam ee perbuatan hukum jual beli tanah dan bangunan. Nah, meskipun ya keberadaan PPJB ini tidak langsung mengalihkan hak atas tanah, namun eksistensinya ee memiliki implikasi hukum yang sangat ee signifikan terutama dalam kepastian hukum, kemudian perlindungan hukum yaitu terkait dengan perlindungan hukum ee pembeli ya atau kalau perumahan itu konsumen. di dalam penyelesaian sengketa apabila terjadi ee sengketa keperdataan ya. Ini jadi ee sehingga di sini kalau kita melihat definisi dari perjanjian pengikatan jual beli karena di dalam ee KUH Perdata pun juga tidak diatur secara ee ee eksplisit ya, tapi ada ee pendapat dari Prof. Bekti dan Herlin Budiono itu mengatakan bahwa ini adalah jual beli kalau bisa ee dikatakan adalah jual beli pendahuluan. Karena apa? Karena dikarenakan ada unsur-unsur yang belum dipenuhi terhadap jual beli tersebut. Misalkan sertifikatnya itu ee belum ee jadi atau belum disertifikatkan atau belum dipecah atau sebagainya. Kemudian juga harganya belum lunas. Nah, ini ini adalah ee disebut sebagai perjanjian pendahuluan ya berdasarkan atas kesepakatan yang mana ee apa namanya akan dilakukan jual beli apabila semua syaratnya ini sudah terpenuhi. Nah, di sini ee menurut Herlin Budono bahwa perjanjian itu ee bentuknya bebas. Artinya apa? bahwa perjanjian itu bisa dilakukan baik itu dengan akta di bawah tangan maupun dengan akta notari ya. Nah, kalau kita melihat di dalam definisi ini, maka memang perjanjian itu adalah perjanjian pendahuluan atau akan ya dilakukan ee jual beli untuk kemudian nanti kalau syarat-syaratnya sudah terpenuhi maka dilaksanakan perjanjian utamanya yaitu jual beli tanah yang ee hak atas tanah ya. ini yang ee apa tata caranya juga sudah diatur dengan jelas. Oleh karena itu, maka ee pemahaman terhadap definisi, bentuk dan kedudukan hukum dari PPJP itu ee ee sangat penting untuk kita pahami ya atau ee apalagi dari para kalangan ee praktisi ya atau notaris yang sudah ee menjadi mungkin ini juga sering dilakukan. ini juga hal-hal ini yang harus perlu diperhatikan agar kepastian hukum, perlindungan hukum, dan ee apa namanya? menghindari konflik itu akan terjaga dengan baik. Nah, dari ee definisi ini tentunya ada unsur-unsur yang harus dipenuhi di dalam ee perjanjian pengikatan jual beli atau PPJB ini ya. Karena ee sebetulnya kalau secara lengkap kita melihat dari isi PPJP unsur-unsurnya itu ee banyak ya. Tapi ini ada ee saya ee me me menulisnya hanya yang esensial saja yang perlu diperhatikan yang ee yang ada di dalam PPJB ini ee minimal ada lima unsur yang bisa diperhatikan ya di dalam PPJB ya sebenarnya ee sangat esensial yang harus dipenuhi di dalam ee perjanjian akte atau perjanjian pengikatan jual beli. Tentunya yang pertama adalah ee unsur-unsur ee para pihak atau subjek hukumnya. Kemudian juga tentunya harus ada kesepakatan ya. Kemudian ee objek perjanjiannya itu clear dan clean atau jelas ya. Kemudian juga ee mengenai ee harga transaksi dan cara bayarnya itu juga harus di ee ditetapkan secara jelas. Kemudian juga yang penting ini adalah janji untuk melaksanakan jual beli di hadapan PPAT. Karena ee pintu utama terhadap peralihan hak atas tanah di dalam jual beli itu ya adanya akta yang dibuat oleh PPST. Nah, di sini subjek hukum PPJB ini ee tentunya adalah calon penjual dan calon pembeli atau penjual dan pembeli itu harus cakap melaksanakan ee ee dan berwenang untuk melakukan perbuatan hukum. ya di sini ee memiliki kewenangan dan kemampuan untuk bertindak dalam membuat perjanjian. Kecakapan hukum ini juga menjadi dasar bagi keapsahan dan ee dari ee perikatan dan perlindungan hukum terhadap kehendak dari para pihak. Karena kalau kita melihat pasal 1320 itu juga harus cakap ya. Penjual dan pembelinya itu selain sepakat itu cakap. Yang kedua ini ya sepakat berarti kalau di 1320 itu harus ee memenuhi syarat subjektifnya ya. Adanya kesepakatan, adanya persetujuan yang sah untuk melaksanakan jual beli di kemudian hari. Nah, kesepakatan ini menunjukkan bahwa telah terjadi ee kesamaan atau ee kesesuaian kehendak ya, pertemuan kehendak untuk melakukan jual beli yang akan datang. Jadi, sudah ada sepakat nantinya kalau syarat-syaratnya ee sudah terpenuhi akan dilakukan jual beli di hadapan PPAT. Nah, ini biasanya kan ee notaris sudah ee di luar kepala untuk memformulasikan terhadap ee klausula yang ada di pasal-pasalnya. Kemudian unsur yang lebih yang penting juga mengenai objek dari perjanjian itu yaitu tanah dan atau bangunan itu harus ditentukan secara jelas. Karena apa? Yang pertama dari hukum tanah itu kan ada yang namanya asas pemisahan horizontal. Jadi ee di dalam menuangkan di dalam aktenya pun juga harus jelas tanah dan bangunan serta tanaman atau yang melekat di atas tanah itu harus ditentukan secara jelas sehingga ee nanti di dalam ee pelaksanaan ee ee perbuatan hukum peralihan haknya juga jelas. Ini juga di dalam akta PPAT juga harus begitu. Karena apa? konsekuensi dari hukum tanah nasional kita menganutnya asas pemisahan horizontal karena konsekuensi hukumnya apa? Kalau tidak diterbutkan secara jelas mungkin tidak ada ee kata bangunannya maka secara hukum yang dijual hanya hak atas tanahnya saja bangunnya tidak. Nah, ini tentunya para notaris dan ee PPAT ini sudah paham tentang ini ya. ini yang perlu di kenapa kok harus ada tanah bangunan itu harus di ee diuraikan secara jelas yaitu karena ada konsekuensi hukum kalau tidak di di disebutkan ini akibat dari asas pemisahan horizontal yang di ee anut oleh hukum tanah nasional ya. Kemudian juga objeknya itu tidak dalam sengketa ya. Karena kalau jelas kan kalau objek tanahnya sedang dalam sengketa itu tentunya ee tidak dapat di jual belikan ya atau juga ee misalkan ee objeknya itu masih dalam ee apa permasalahan hukumlah ya sengketa itu ya karena ini akan menghalangi dari proses peralihan hak itu sendiri. Kemudian harga transaksi dan tata cara pembayarannya. Nilai atau jumlah uang yang disepakati sebagai harga jual beli itu juga harus di ee cantumkan secara jelas di dalam klausula ee PPJB-nya ya. baik itu ee berupa uang muka, cicilan, maupun pelunasannya itu ee harus dicantumkan secara jelas karena ini berfungsi untuk menghindari potensi perselisihan dan memberikan kepastian terhadap ee prestasi yang harus dipenuhi oleh masing-masing pihak. Nah, setnya biasanya kalau ada ada apa namanya cicilan ya, pihak ee tahap pertama berapa, kedua berapa. Nah, ini yang sering ee terjadi itu kan ee kalau tidak tidak terpenuhi biasanya kadang-kadang kan adanya W prestasi. Nah, ini sehingga ee jumlah itu harus dicantumkan secara jelas ee sesuai dengan kesepakatan ya. Kemudian yang kelima adalah yang menjadi inti dari PPJB ini adalah janji untuk melaksanakan jual beli di hadapan PPAT. Ya, ini adalah ee dalam ee sebagai titik ya titik awal ya peralihan hak atas tanah itu sendiri. karena peralihan hak atas tanah itu tidak ee dibuktikan dengan PPJB, tapi dengan PP ee AJB yang dibuat oleh PPAT. Jadi, janji ini juga ee merupakan ee janji yang inti menurut saya ya untuk ee dituangkan di dalam PPJB bahwa para pihak akan membuat AJB setelah terpenuhinya syarat-syarat tertentu ya. karena ini adalah tindak lanjutnya. Nah, dengan demikian maka memenuhi minimal kelima unsur ini dapat berfungsi ee PBJB ini dapat fungsi secara efektif sebagai instrumen hukum untuk menjambatani proses jual beli properti atau ee rumah dan tanah itu. Kemudian juga untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum bagi ee para pihak untuk memenuhi hak dan kewajibannya. Tentunya lima unsur ini tidak ee ee masih bisa ditambah ya, mungkin terkait dengan sanksi-sanksi ya, kemudian terkait dengan proses penyelesaian sengketa yang nanti apabila terjadi sengketa di kemudian hari itu juga perlu ditambahkan. sesuai dengan yang dibutuhkan agar ee PPJB ini benar-benar memberikan perlindungan hukum dan kepastian hukum bagi para pihak. Nah, tentunya ya di dalam ee ee di dalam melaksanakan pembuatan PPJB ini ya tentunya ada ee payung hukum yang harus diperhatikan. Karena kalau ee segala sesuatu perbuatan hukum kan pasti ada dasar hukumnya. Kadang kan sering ditanya, "Dasar hukumnya apa? kamu membuat ini dasar hukumnya apa. Nah, nah dalam kerangka sistem hukum perdata di Indonesia, maka keberadaan PPJB ini memiliki landasan yang kuat baik secara umum dalam ee hukum perjanjian KUH Perdata ya. Nah, dan secara khususnya itu ada ee dalam berbagai peraturan perundang-undangan dalam sektor perumahan ya, pertanahan maupun juga di dalam ee perlindungan konsumennya. Sehingga di sini ee ee saya membaginya dua termin ya, dua poin ya. Ada payung hukum secara umum dan payung hukum secara khusus. dalam hal ini terkait dengan ee objeknya adalah tanah ya dan perumahan karena kita ee membahasnya mengenai peralihan hak atas tanah. Nah, secara umum ee tadi seperti apa yang sudah saya sampaikan di dalam KUH Perdata pun tidak juga mengatur mengenai secara eksplisit mengenai pengertian PPJB itu apa, kemudian caranya bagaimana itu apa. Tetapi ada secara umum itu mengatur mengenai ee perjanjian dan ee apa keberlakuannya pasal 1313 KUH Perdata ya gitu. Tentunya ini yang ee sudah berkompeten di hukum perdata ini akan lebih paham ya ini terkait dengan perjanjiannya. Kemudian pasal 1320 itu mengenai syarat sahnya perjanjian yang perlu diperhatikan ya. Karena kalau tidak memenuhi syarat ini kan bisa dibatalkan atau batal demi hukum. Karena 1320 itu kan ada syarat subjektif dan syarat objektif. Itu juga ee apa namanya perlu diperhatikan seperti saya syarat ee yang tanah sedang dalam sengketa. Nah, itu kan enggak boleh dibuat perjanjian BPJB. Kalau itu terjadi ya batal dengan hukum. Nah, itu. Kemudian juga pasal 1338 yaitu ee bahwa perjanjian itu mengikat sebagai undang-undang. Nah, ini sehingga inilah artinya bahwa kalau perjanjian tersebut memenuhi syarat ini, artinya bahwa perjanjian itu mengikat kedua belah pihak ya. ini. Nah, ee payung hukum yang khusus terhadap ee pemberlakuan atau ee pembuatan PPJB ini kita bisa ee dalam perkembangannya ya kita bisa melihat di dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman itu sudah dikenal dengan PPJB ya untuk pemasarannya dengan syarat ya. Kemudian PP 142 2016 yang diperbarui dengan PP 122021 itu tentang pelaksanaan pembangunan yang mengatur kapan PPJP itu sah dilakukan juga itu menjadi pelaksanaan dari undang-undangnya. ee di dalam Permen PUPR itu juga tata caranya juga diatur secara ee lebih rinci ini. Ee kemudian artinya bahwa PPJB itu sebetulnya ee di diperbolehkan atau ee di diatur, dilegalkan, dinormatifkan apabila ee di dalam ee pembangunan perumahan misalkan ee ee pemasaran di dalam ee perumahan itu bisa dengan perjanjian pengikatan jual beli ya. Jadi tidak karena kan ee ini sudah diatur dengan jelas. Nah, kemudian ee PP 18 2021 itu juga sudah mengatur PP 18 2021 itu kan ee juga mengatur pendaftaran tanah meskipun PP 2497 tidak mengatur mengenai PPJB karena hukum tanah tidak mengatur PPJB ya tidak ada aturan secara khusus mengatur PPJP. Namun di dalam PP 18 2021 tentang hak pengelolaan hak atas tanah, rumah susun dan pendaftaran tanah itu ada ee ee mengatur tentang pencatatan PPJB di kantor pertanahan. Artinya bahwa apabila transaksi itu dilakukan dengan PPJB, maka ee PPJB-nya itu bisa dicatat di dalam buku tanah di kantor pertanahan bahwa bidang tanah ini sedang diikat ee dengan perjanjian pengikatan jual beli. Bukan berarti ini didaftarkan peralihan hak, tidak. tetapi hanya pencatatan dalam rangka untuk tertib administrasi pertanahan, dalam rangka untuk memberikan ee bentuk perlindungan hukum di ee bidang ee pertanahan ee dalam rangka untuk ee perbuatan hukum pembelian tanah perumahan ya gitu. Kemudian ee juga ada di surat edaran Mahkamah Agung 4 2016 ini menjadi pedoman bagi hakim. Jadi sebetulnya SEMA itu kan tidak berlaku untuk umum ya, tetapi ini keluar ee sebagai pedoman hakim di dalam memutus perkara ya. Jadi misalkan ada perkara yang masuk mengenai PPJB, maka hakim bisa berpedoman dengan tema 4 2016 itu ya. Sehingga dilihat jika belum memenuhi syarat PPJB sesuai dengan Permen PUPR, maka perjanjian dapat dianggap tidak sah atau mengandung cacat, ya. Kemudian kan harus dilakukan sesuai dengan ee peraturan perundang-undangan, kemudian juga ee PPJB-nya harus lunas, kan ada ketentuan-ketentuan itu. Sehingga kalau itu diteliti sudah memenuhi syarat, maka ee PPJP itu dianggap sah. Kalau tidak memenuhi syarat, PBJ ituak dianggap tidak sah atau catat. Nah, PP2497 sebetulnya ini tidak mengatur, tetapi ini hanya sebagai pedoman bahwa petunjuk bahwa ya peralihan hak atas tanah itu hanya bisa dibuktikan dengan akta PPAT untuk bisa didaftarkan di kantor pertanahan. itu jelas pada pasal 37 PP 2497 itu menyebutkan bahwa peralihan hak itu ya termasuk jual beli itu bisa didaftar apabila dibuktikan dengan akte yang dibuat oleh PPAT. Artinya apa? Sehingga kalau itu masih PPJB ya maka sebetulnya itu bukan bukti peralihan hak atas tanah ya. Karena jelas pasal 37 itu menyebutkan bahwa bukti peralihan hak atas tanah itu adalah akta yang jual beli ya, akta yang dibuat oleh PPAT nih. Ee tentunya ini adalah ee payung hukum atau aturan-aturan yang mengatur mengenai PPJB ya. Jadi kalau kita melihat PPJP ini ee tidak diatur di dalam hukum tanah, tetapi di dalam praktiknya ya itu ee bisa ya bisa di di dilakukan untuk kebutuhan. Namun di dalam ee pendaftarannya tetap harus tunduk pada PP 2497 dan PP 18 2021. boleh dicatatkan ini. Jadi ee pemahamannya ini PP 1821 bukan berarti mengakui PPJB itu sebagai alat bukti peralihan hak dan tidak. Tetapi sebagai tertib administrasi maka bisa dicatatkan di dalam buku tanah bahwa karena ini nanti akhirnya kan kalau terjadi peralihan hak atas tanah bisa terkontrol. Oh, ini sedang diikat PPJB maka harus ditolak ee permohonan tersebut. Oke. Jadi kalau kita melihat ini secara umum tentunya ee aturan hukum mengenai PPJP itu tunduk pada KUH perdata. Sedangkan secara khusus itu bisa dilihat di dalam ee berbagai peraturan perundang-undangan. Nah, kemudian apa sebetulnya fungsi dari ee PPJB ini? Ya, kalau kita melihat itu di sini fungsinya itu bisa ee tiga ya, tiga poin yaitu ee sebagai instrumen pengikat ya. Yang kedua sebagai pengatur, yang ketiga adalah sebagai pelindung. Nah, kita lihat bahwa sebagai pengikat maka di sini mengikat para pihak secara umum, secara hukum maksudnya ya. Bahwa di sini PPJB berfungsi untuk mengikat calon penjual dan calon pembeli dalam suatu hubungan hukum perdata agar masing-masing melaksanakan kewajibannya sesuai isi perjanjiannya. Nah, ini di sini bahwa berfungsi sebagai ee pengikat para pihak secara hukum mendasarkan kepada asas kebebasan berkontrak ya sehingga masing-masing memiliki kewajiban hak ya sesuai dengan isi perjanjiannya. Kemudian yang kedua adalah memberikan kepastian di dalam transaksi ya. Kepastian di dalam transaksi bahwa PPJB menjamin bahwa ee apa properti yang diperjanjikan atau ee tanah dan bangunan yang diperjanjikan untuk dibeli, dijual beli itu tidak akan dialihkan kepada pihak lain selama masa pengikatan. sehingga di sini memberikan perlindungan hukum bagi calon pembeli. Jadi tidak boleh sudah diikat perjanjian pengikatan jual beli, kemudian ada pihak lain yang menawarkan harga lebih tinggi kemudian dijual kepada pihak lain atau juga memberikan PPJB juga kepada pihak lain. Nah, ini ee tentunya adalah ee PBJB ini sebetulnya tidak boleh untuk membuat setelah di dengan PPJB membuat perjanjian peralihan hak yang lainnya ini sehingga memberikan kepastian terhadap transaksi ya sehingga di nah ini bagaimana caranya yaitu di dicantumkan di dalam klausula ee dalam PPJB ini adalah adanya larangan bagi penjual untuk mengalihkan atau menjual objek yang sama kepada pihak lain selama masa pengikatan berlangsung. Nah, ini jadi dalam klausulannya juga harus disebutkan sehingga memberikan rasa aman dan kepastian bagi calon pembeli serta mencegah terjadinya sengketa ganda atas satu objek ee objek jual beli yaitu tanah dan bangunan. Nah, ini kemudian fungsi yang ketiga menjadi bukti awal dari transaksi. Di sini PPJB berperan sebagai bukti tertulis mengenai kesepakatan para pihak sebelum dilaksanakan pembuatan akta jual beli oleh PPAT. Ya, sehingga di sini PPJB ini menjadi dasar penting dalam proses pembuktian. Apabila di kemudian hari terjadi sengketa dari para pihak, serta ini juga dapat digunakan sebagai ee dasar administratif untuk dilakukan pembuatan AJB di hadapan PPAT. Yang keempat adalah fungsi ee menjadi pedoman pelaksanaan jual beli. Di sini PPJB memberikan acuan mengenai syarat-syarat dan tahapan yang harus dipenuhi sebelum peralihan hak dilakukan secara sah termasuk mengenai pembayarannya, penyelesaian dokumennya, dan jangka waktunya. N. Nah, di sini ee secara ekspllisit juga ee dituangkan di dalam klausula yang ada di dalam PPJB ini ya. Jadi termasuk tata cara pembayarannya, tingkat waktu yang harus diselesaikan, penyelesaian dokumen legalitas tanah dan bangunan, serta kewajiban pelaksanaan pembuatan AJB setelah dipenuhi persyaratan tersebut. Nah, dengan demikian ee pedoman pelaksanaan jual beli ini ee PPJB ini mencegah ketidakjelasan dan multitafsir dalam pelaksanaan jual belinya. Nah, jadi ini sudah dituangkan di dalam aktenya itu secara jelas sehingga ini bisa menjadi pedoman pelaksanaan jual beli ee di dalam pembuatan aktenya maupun apabila terjadi sengketa itu bisa menyelesaikan ee sengketa itu ee dengan ee dengan benar dan baik sesuai isi dari perjanjian itu. Kemudian ee fungsi yang kelima adalah sebagai instrumen ee perlindungan konsumen dalam ini adalah ee pihak pembeli ya. Nah, di sini ee kaitannya dengan praktik jual beli perumahan. PJB ini digunakan untuk menjamin hak-hak konsumen atas satuan rumah yang masih dalam tahap pembangunan. Nah, tentunya ini tunduk pada Permen PUPR ya dan juga tunduk pada Undang-Undang 1 2011 yang mengatur bahwa PPJB itu akan dilaksanakan hanya jika progres pembangunannya itu ee sudah mencapai tahap tertentu. Nah, itu biasanya 20% sudah terbangun baru bisa di pasarkan melalui PPJP. sehingga ini apa? Karena untuk mencegah praktik spekulatif oleh pengembang. Jadi ada syaratnya bisa dijual dengan PPJB kalau pembangunannya itu sudah selesai 20%. Nah, itu ada ketentuannya di dalam Undang-Undang Perumahan dan PU ee ee Permen PUPR-nya. Nah, ini jadi ee jadi secara keseluruhan ini bahwa PPJB itu tidak hanya sekedar sebagai perjanjian pendahuluan, tetapi merupakan dokumen hukum yang kompleks dan bernilai penting dalam mengatur hubungan keperdataan. Karena apa? Karena ini juga memberikan kepastian hukum serta menjamin pelaksanaan prinsip-prinsip keadilan dan perlindungan dalam transaksi pertanahan. Nah, ini fungsi dari ee PPJB ini. Nah, kemudian selain fungsi apa tujuannya dibuat PPJB? Yaah, kan juga ya tentunya sebelumnya tujuan dulu baru fungsi ya. Ya, tujuannya itu jelas sebagai perjanjian pengikatan awal. Karena apa? Ya, karena ada syarat-syarat yang belum terpenuhi. Tentunya ini harus ada kesepakatan dari ee para pihak. Jadi, ini perjanjiannya adalah perjanjian obligator ya. ya harus hanya pendahuluan nanti harus diikuti dengan ee perjanjian pembuatan akta jual beli yang mengakibatkan beralihnya hak atas tanah. Kemudian juga PPJB bisa menjembatani syarat formir peralihan hak. Maksudnya apa? PPJB ini dibuat untuk menunggu terpenuhnya syarat-syarat formil dan administratif sebelum ee dilakukan pembuatan AJB yang membutuhkan syarat-syarat tersebut. Misalkan ee terhadap sertifikat hak tanahnya belum terpecah atau sertifikat hak atasnya belum balik nama atau sebagainya. kadang-kadang ee di dilakukan ee pembayaran apa namanya pajaknya belum dan sebagainya. Biasanya dalam praktik begitu yang kita ee jumpai ya. Kemudian ee memberikan kepastian dan perlindungan hukum. PJB ini juga memberikan kepastian bagi calon pembeli bahwa objek yang dijual beliknya itu tidak akan dialihkan atau dijual kepada pihak lain. Nah, ini harusnya berdemikian. kalau sudah diikat PPJB ya jangan ee ditawarkan kepada pihak lain. Ini kalau kita memang sudah kesepakatan membuat ee PPJB ya. Kemudian mengatur hak dan kewajiban para pihak ya. Nah, di sini ee kewajiban penjual menyerahkan objek sesuai waktu yang ee ditentukan dan spesifikasi apa yang akan diberikan. dan kewajiban pembeli untuk melakukan pembayaran sesuai tahapan yang disepakati. Ini semua dituangkan di dalam PPJB ya. Nah, manfaatnya apa? Nah, ini ada beberapa manfaat ya dari ee pembuatan PPJB ini ya. Ee kalau kita melihat, kalau saya lihat ini saya mencantumkan ada enam manfaat ya. Memberikan kepastian transaksi. Sebetulnya ini juga sama ya hampir sama dengan fungsi tujuan ya. Jadi memberi jaminan kepada calon pembeli bahwa objek, tanah atau bangunan tidak akan dialihkan kepada pihak lain ya selama proses jual beli belum selesai. Hal ini penting dalam transaksi yang belum bisa dilaksungkan ee pembuatan AJP karena belum terpenuhi syarat administratif atau mungkin juga syarat-syarat yang disepakati yaitu ee pembayaran secara ee kredit atau bertahap ya menjadi dasar hukum untuk menuntut jika terjadi one prestas. Nah, ini PPJB ini mempunyai kekuatan hukum sebagai perjanjian perdata apabila di dalam pembuatannya itu memenuhi syarat-syarat yang ditentukan oleh KUH Perdata. Sehingga jika salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya, maka pihak yang dirugikan itu dapat menggugat secara hukum berdasarkan isi PPJPnya apa? an prestasi ya atau juga bisa juga di dianukan dengan perbuatan melawan hukum. Nah, bianya kalau tidak sesuai dengan perjanjian ya wan prestasi ya karena tidak memenuhi syarat dari ee isi PPJP tersebut. Kemudian memberi waktu bagi para pihak memenuhi persyaratan. Nah, ini karena itu kan ada jangka waktu. Jadi di dalam ee PPJB itu juga sebetulnya harus dibatasi jangka waktu. Ini ada kepastian ya. Nah, dalam ruang waktu itu pembeli bisa mencicil harganya dan penjual juga bisa menyelesaikan syarat-syarat seperti misalkan pemecahan sertifikat, kemudian IEB-nya sudah selesai, kemudian ee persetujuan terhadap ee syarat-syarat yang lainnya karena kalau ini perumahan ya. Kemudian juga manfaatnya digunakan untuk pengurusan kredit atau pendanaan. Nah, ini khususnya untuk pengembang. Biasanya pengembang ini ya ee menggunakan PPJB ini juga sebagai dasar pemohonan kredit konstruksi ke bank ya sebagai pembayaran ee jaminan pembayarannya itu dari calon pembeli ya yang belum bisa melunasi seluruh harga dari awal. Nah, itu biasanya begitu ya di dalam praktiknya itu pengembang itu ee jadi ada kepastian karena ini sudah mau dibeli, sudah ada calon ee konsumennya gitu. Kemudian menjaga kepercayaan dan hubungan hukum. Maksudnya apa? PPJB membentuk hubungan hukum yang sah antara penjual dan pembeli ini membangun rasa aman dan saling percaya sehingga kedua belah pihak bisa melanjutkan proses transaksi secara bertahap tanpa khawatir akan pengingkaran sepihak. Artinya apa? Bahwa ya di sini ee etikat baik ya. Kemudian [Musik] ee kepercayaan ya itu juga harus ee menjadi landasan utama untuk menyelesaikan transaksi secara bertahap khususnya dalam proyek-proyek perumahan yang jangkanya panjang ya. Karena apa? Ini juga ee terkait dengan integritas dan hubungan hukum antar pihak ya. Jadi penilaian terhadap pengembangnya ini sebetulnya ini. Jadi ee menjaga kepercayaan harusnya kalau pengembangnya itu sudah ee memasarkan dengan PPGP harusnya itu juga menjaga itu ya. Kemudian juga dokumen awal untuk pelaporan atau pajak. Ini juga bisa kalau ditarik ke sana ya karena apa? Juga bisa menjadi dasar awal dalam administrasi perpajakan seperti PPH, BPHTB ya ee ketika transaksi telah final ya. Nah, dengan demikian maka bisa dilihat bahwa manfaat PPJB itu tidak hanya terbatas pada aspek hukum formal, melainkan juga meluas hingga pada aspek keuangan, administrasi, perpajakan, dan manajemen hubungan kontraktual dalam transaksi sekarang ini adalah ee pembangunan perumahan yang modern ya. Sehingga kalau kita melihat secara keseluruhan, maka manfaat PPJB ini mencerminkan ee fungsi ee apa? hukum dalam transaksi properti, yakni menjembatani ketidakpastian administratif dan finansial dalam ee melalui ee instrumen PPJB ini yang tetap memberikan perlindungan hukum dan kepastian hukum dalam pembuatan perjanjian antara para pihak. N. Jadi ini ee tentunya adalah diharapkan semua PPJB ini dibuat sesuai dengan koridor hukum yang berlaku. Kemudian ee selanjutnya apa itu bentuk-bentuk dan status pembayaran PPJB? Kalau kita melihat sering ya ee BPJB itu bisa berbentuk akta notari, bisa juga berbentuk akte di bawah tangan. tadi sesuai dengan ee pendapatnya dari Ibu eh Herlin Budono itu kan bebas ya sehingga bisa secara otentik bisa secara di bawah tanah. Nah, kalau di ee otentik tentunya kekuatan hukumnya adalah kekuatan hukum yang sempurna yang dilindungi oleh undang-undang. Ee nah di sini tentunya ee ketentuan-ketentuan mengenai karena ini dibuat oleh notaris ya, ketentuan-ketentuan mengenai UUJN ini juga masuk di situ. Karena kalau kita melihat ketentuan ee autentik sempurna itu kan kalau di dalam KUH Perdata itu ee di dalam pasal 1868 itu menyatakan bahwa akta dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang dan oleh di hadapan pejabat umum yang berwenang. Nah, tentunya ee tunduk pada UUJM kemudian juga di hadapan ee notaris. kebalikan dengan akte di bawah tangan ya tertulis tetapi tidak di ee di hadapan notaris. Nah, apakah kekuatan pembuktiannya itu menjadi ee tidak kuat sesuai dengan akta notaris? Kalau akta di bawah tangan itu memenuhi syarat pasal 1320 tentunya juga bisa mengikat kedua belah pihak, ya. Jadi ee artinya bahwa ini menjadi undang-undang bagi kedua. Nah, bedanya kan kalau notaris kan itu sudah di ee apa namanya ee alat bukti yang sempurna. Artinya itu jaminan kekuatan hukumnya lebih ee lebih kuat ya karena dibuat oleh suatu ee pejabat yang memang ditunjuk oleh undang-undang. Bentuknya juga sudah ditentukan oleh undang-undang. Kalau di bawah tangan kan kesepakatan kedua belah pihak. Nah, sebetulnya kalau di bawah tangan artinya bahwa ee mengikat kedua belah pihak, maka kedua belah pihak itu yang harus membuktikan. Nah, itu jadi ee nah biasanya kalau akan lebih aman lagi tentunya PPJP itu dibuat di ee dibuat di akte notaris. Namun ee karena PPJB ini ternyata di dalam praktiknya tidak hanya untuk perumahan, perorangan pun juga kadang-kadang memakai PPJB. Nah, ini yang sering menjadi rawan itu apalagi dibuat di bawah tangan. Nah, ini ee hal-hal yang sangat ee riskan sekali di dalam konflik ee pertanahan ya. Karena kalau pengikatan jual belinya aja dibuat di bawah tangan ya, pakainya ee tulisan tangan. Nah, itu karena saya menemui kemarin pada waktu saya ee memeriksa ee apa namanya ee apa notaris ya itu ternyata PPJB awalnya itu dibuat di bawah tangan dengan tulisan tangan. Nah, nah tentunya ini adalah bentuk aktanya. Kemudian status pembayarannya itu ada PPJB yang belum lunas dan PPJB yang ee ee lunas. ya artinya bahwa PPJB itu sudah ee terbayarkan lunas. Ada yang tadi kalau mencicil ee kredit itu dianggap sebagai PPJB yang ee belum lunas ya. Jadi, PPJB ee yang belum lunas ini secara hukum ya hanya mengikat kedua belah pihak untuk menyelesaikan transaksi itu secara bertahap. Hal ini memberikan kepastian meskipun pembeli belum melunasi seluruh ee harga jual tersebut. Nah, tapi ee tentunya tahapan pembayaran yang ee belum lunas ini juga ee harus di tuangkan secara jelas kapan pelunasan, kapan selesai, kapan tahap pertama, dan kapan tahap kedua yaitu ee ini jadi belum lulas ya sehingga pembeli di sini ee hak-hak pembeli tetap terlindungi sampai dengan selesainya proses pembayaran tersebut. Nah, ini ini yang yang belum lunas. Nah, PPJP yang sudah lunas ini artinya bahwa biasanya ya yang seringnya karena syarat administrasinya belum selesai maka bayar PPJB ee bayar pembayaran dulu dengan diikat dengan PPJB. Nah, di dalam ee PPJB lunas itu biasanya terdapat klausula ee kuasa menjual. Nah, bianya itu yang bersifat mutlak yang memberikan jaminan hak bagi pembeli meskipun AJB belum bisa segera dibuat dan ditanda. Nah, jadi ee apakah boleh ya? Ya, tentunya karena ini PPJB-nya sudah lunas biasanya itu diikuti dengan ee surat kuas apa ee kuasa jual. dan kuasa jual itu bisa dimasukkan di dalam klausula PPJP-nya, bisa juga dibuat sendiri yang tentunya adalah akta otentik. Nah, apakah ini ee ee boleh di dalam praktiknya itu bisa ya mendapatkan perlindungan hukum dan ee mengatur kewajiban para pihak transaksi untuk jual beli ee perumahan itu. Jadi biasanya kalau PPJB lunas yang bisa ee dibuat dengan ee kuasa jual. Nah, yang belum lunas itu sebetulnya harus dihindari ya karena kan masih ada kewajiban untuk mengangsur tahapan-tahapannya apa sampai jangka waktu berapa itu dilunasi nih nih. Jadi, nah kemudian ee ternyata di dalam praktiknya itu ada permasalahan-permasalahan yang sering muncul akibat ee pembuatan PPGV ini ya. Kalau kita melihat ya di sini karena PPJB ini ee perjanjian yang tidak otomatis mengalihkan haknya, maka perlu diperhatikan bahwa PPJB itu tidak langsung ee ee berakibat langsung pada berpindahnya hak atas tanah. Maka di sini perlu adanya ee AJB yang dibuat di hadapan PPAT untuk mengalihkan hak atas tanah secara sah. Ya. Jadi di sini perlu ditegaskan bahwa ee pembuatan PPJB itu tidak serta-merta menjadikan peralihan hak atas tanah tersebut. ya. Sehingga ini menjadi ee apa namanya ee satu kadang-kadang ee kalau sudah membuat PPJB itu artinya haknya sudah beralih ini ee tidak ya. Jadi sehingga ini perlu di diperhatikan juga karena PPJB ini adalah hanya perjanjian pendahuluan ya, tidak berakibat langsung. Kemudian PPJB tanpa kekuatan eksekutorial artinya apa? bahwa jika terjadi one prestasi harus mengajukan gugakan terdahulu karena PPJB itu tidak bisa langsung mengeksekusi dari objek perjanjian itu. Nah, kemudian juga ee berbeda dengan ee apa namanya AJB ya. Kalau AJP itu kalau ee terjadi apa permasalahan itu ak sudah berpindah dari penjual kepada eh tanah sudah berpindah. Kalau ini kan tanah belum berpindah ya dari penjual kepada pembeli. Kemudian pemasalan substansi biasanya terkait dengan ee ternyata penjual bukan pemilik tanah, tidak berwenang dan tidak berhak. Kemudian objeknya juga tidak jelas ya, tanahnya belum bersertifikat ya. Kemudian harga dan syarat pembayarannya tidak secara rinci diatur. Ini juga bisa menjadi permasalahan yang substantif. Kemudian permasalahan formalnya bisa tidak terpenuhi syarat formal ya, tidak dibuat dengan ee notaris ya. kemudian tanahnya sedang dalam sengketa sehingga belum memenuhi syarat jual beli. Kenapa sini saya ee tekankan tidak dibuat oleh notaris? Karena memang seharusnya ya seyogyanya PPJB itu dibuat di hadapan notaris karena kekuatannya itu masih e lebih kuat daripada di bawah tangan. Kemudian terjadi tumpang tindih dengan perjanjian lain ya, pembuatan PPJB ganda tadi sudah saya sampaikan. Kemudian dualisme status tanah karena PPJB tidak dicatatkan. Nah, ini juga ee harusnya karena sekarang kan ada ketentuan bahwa PPJB ini ee bisa dicatatkan di kantor pertanahan kemudian dicatatkan dalam tanah kalau tanah-tanah itu sudah bersertifikat. Kemudian permasalahan tentang prestasi dan risiko hukum yaitu apabila salah satu pihak ingkar janji kemudian ternyata sulitnya membatalkan atau mengeksekusi jika tidak diatur ee sanksi yang jelas di dalam PPJB-nya itu. Ini permasalahan-permasalahan yang muncul ee di dalam ee pembuatan ee peralihan hak atas tanah dengan dasar PPJB. Nah, sekarang ee mungkin saya akan menyampaikan mengenai mm sar ee sebelum kepada kasus yang terjadi implikasi hukumnya dulu ya. Ee jadi ee di sini belum ada kasus yang bisa ee saya sampaikan. contoh kasusnya ya ini ada implikasi hukum ee ee PPJB dalam konteks peralihan hak atas tanah. Nah, ini dalam ee subpoko bahasan yang terakhir bahwa bagaimana implikasi hukumnya ee terhadap ee pembuatan PPJB di dalam ee proses peralihan hak atas tanah. Nah, yang pertama bahwa PPJB itu belum mengalihkan hak ee ini sebenarnya bukan hak milih ya, hak atas tanah secara final belum selesai ya karena secara hukum PPJB belum mengakibatkan peralihan hak atas tanah secara definitif karena apa tadi? Masih ee masih berfungsi sebagai perjanjian pendahuluan ya. Jadi belum belum ada peralihan hak atas tanah. PBJB sebagai alat bukti dan dasar tuntutan hukum. Ya, bisa ya PPJB karena apa? PPJB tetap memiliki kekuatan hukum apabila memang dibuat berdasarkan payung hukum yang sudah disediakan. Minimal pasal 1320 itu terpenuhi ya syarat sahnya. Karena PPJB kan perjanjian. Kalau perjanjian itu masih ranah perdata, syarat sahnya perjanjian harus memenuhi pasal 1320. Ini intinya. Kemudian syarat peralihan hak berdasarkan PPJB nih. Jadi apabila terjadi sengketa di pengadilan, maka kalau ee terbukti maka surat edaran Mahkamah Agung ini bisa menjadi ee indikator atau pedoman bagi hakim untuk menyelesaikan tentang peralihan hak atas tanah berdasarkan PPJB. Ya, dapat terjadi secara hukum jika pembeli telah membayar lunas harga tanah dan telah menguasai objek jual beli dan dilakukan berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan ee dalam perolehannya dengan etikat baik. Nah, ini bisa menjadi ee syarat peralihan hak berdasarkan ee PPJB yang ee melalui putusan pengadilan karena memakai ee dasar SEMA 4 2016. Jadi, SEMA ini hanya untuk hakim ya, karena ini pedoman bagi hakim. Kemudian indikasinya terhadap perlunya kuasa menjual dalam PPJB tadi. Ee kalau PPJB-nya itu lunas ya dalam praktiknya itu sering diikuti dengan surat kuasa menjual yang diberikan oleh penjual kepada pembeli atau tiga yang telah ditunjuk. Nah, ini khusus untuk PPJP yang sudah lunas ya ee apa harganya itu sudah lunas. sering dikatakan PPJB lunas gitu ya. Kemudian ee berimplikasi kepada risiko pembatalan dan sengketa. Karena PPJB ini bukan bukti otentik yang mengalihkan hak atas tanah, maka ada risiko pembatalan sepihak oleh salah satu pihak yang dapat merugikan pihak lain karena bisa dibatalkan sepihak. Nah, di sini ketidakjelasan dalam isi perjanjian PPJB atau kegagalan salah satu pihak untuk memenuhi kewajibannya ini juga bisa menimbulkan sengketa hukum dan itu harus diselesaikan melalui jalur pengadilan. Nah, biasanya gugatan perdata. Yang terakhir saya akan menyampaikan ini ada kasus-kasus terkait dengan PPJB ya. Jadi pembuatan PPJB yang di dalamnya itu ada surat kuasa mutlaknya bahwa para pihak yang salah satunya menggunakan surat kuasa mutlak. Jadi di sini para pihak terutama penjual atau pembeli bertindak menggunakan surat kuasa mutlak dalam menandatangani perjanjian pengikatan jual beli. Maka bisa kita lihat tentunya kalau kita karena ini objeknya hak atas tanah maka kita lihat di dalam ketentuan dalam hukum tanah PP2497 jelas me mengatur bahwa melarang PPAT untuk melaksanakan perbuatan pembuatan akta perlayan hak atas tanah berdasarkan surat kuasa karena bertentangan dengan asas kehati-hatian dan berpotensi menimbulkan penyalahgunaan. Kemudian juga kalau kita melihat dulu ya instruksi Menteri Dalam Negeri ini sudah lama ini ya itu sudah mencabut penggunaan kuasa mutlak untuk pemindahan hak atas tanah. Tidak boleh ya. Nah, karena apa? Karena kuasa mutlak ini sebetulnya kan adanya kehendak yang tidak sah dari pemberi kuasa melainkan lebih cenderung sebagai pemindahan hak yang terselubung. Nah, ini jadi artinya bahwa kalau dari segi hukum tanah itu ya enggak boleh surat kuasa mutlak dimasukkan di dalam perjanjian pengikatan jual beli. Nah, sebetulnya ee apakah hukum tanam tanah tidak mengenal? Ada surat kuasa mutlak itu terkait dengan hak tanggungan, yaitu surat kuasa memasang hak tanggungan. Itu hanya boleh untuk konteks pembebanan hak atas tanah. Ya, jadi dikenal juga pasal 15 ayat 5 itu mengenai surat kuasa membebankan hak bangku. Jadi artinya bahwa apabila terjadi permasalahan hukum ternyata PPJB-nya itu mengandung surat kuasa mutlak, maka dianggap bahwa penggunaan PBJB itu cacat hukum dan aktanya itu dianggap tidak sah secara hukum. Jadi tidak boleh lain dengan tadi surat kuasa jual ya. Jadi ini tidak boleh PPGB itu mengandung di dalamnya surat kuasa mutlak. Jadi masih ada dan ini biasanya kasus-kasus ini kemudian terjadi di pengadilan. Nah, ini artinya bahwa tentunya PPJB itu adalah cacat hukum. Yang kedua, contohnya PPJB itu sudah runas tetapi tidak direalisasikan untuk ee ee dilakukan pembuatan AJP di PPAT. Kemudian dia menggugat di pengadilan ya. Jadi sudah lunas ternyata tidak langsung tidak dibuatkan AJB. Jadi permasalahan kemudian gugat di pengadilan. Nah setelah lunas ini permasalahannya kan pihak pembeli tidak kunjung menerima pengalihan hak atas tanah. Jadi AJB-nya enggak dibuat-buat. Akhirnya menempuh gugatan ke pengadilan. Nah, gugatan ini kadang digunakan sebagai dasar hukum atau kalau produk pengadilan itu menang untuk melegalkan peralihan hak atas tanah. Kita lihat ya analisis hukum ya. Ini ini pendapat ya pendapat saya dalam menganalisis ini ya. Jadi kalau kita melihat PPJB itu bukan alat bukti peralihan hak, melainkan perjanjian pendahuluan meskipun pelunasannya sudah terjadi. Sehingga dalam kasus atau beberapa kasus, putusan pengadilan dipakai untuk menggantikan syarat formalitas peralian hak yang harusnya dilakukan lewat akta jual beli oleh PPAT. Nah. Nah, jadi artinya begini. Sering terjadi kasus PPJB lunas buka di pengadilan menang. Akhirnya putusan pengadilan itu menjadi syarat peralihan hak. Ini saya ee ee melihatnya dari perspektif hukum tanah nasional. Apabila ini dilakukan maka ee peralian haknya itu tidak sesuai dengan ketentuan undang-undang yang berlaku. Karena peralian hak atas tanah itu hanya bisa dibuktikan dengan jual beli. Ya, akta jual beli apa ee pewarisan itu dibuat oleh akta yang dibuat oleh PPAT. Kalau kalau misalkan hasil putusan pengadilan itu langsung menjadi syarat peralihan hak di kantor ee didaftarkan di kantor pertanahan, maka ini artinya bahwa proses hukum itu tidak tertib. Karena apa? Karena pengadilan itu tidak dapat menggantikan peran PPAT sebagai pejabat umum kecuali keputusan tersebut bersifat pengganti kehendak atau izin dari salah satu pihak yang Wenprestasi. Nah, sehingga ya harusnya putusan pengadilan itu menjadi syarat untuk dibuatkan AJB di PPAT. Jadi tetap harus dengan PPAT karena di sini pengadilan sering menjadi legalisasi formal karena pembeli sudah lunas dan hakim memutus berdasarkan atas keadilan meskipun secara hukum belum ada AJP. Artinya bahwa e putusan pengadilan itu kemudian membuat hak peralian hak tahs tanah itu terjadi. Itu kalau dari perspektif hukum tanah nasional belum. Karena peralihan hak itu terjadi kalau dibuatkan akta jual beli. Sehingga dari kasus ini ya meskipun ya dalam praktiknya sering terjadi tetapi dari hukum tanah nasional putusan pengadilan itu tidak dapat dijadikan dasar hukum peralihan hak kecuali dalam konteks penggantian pihak yang manif prestasi dan diberengi dengan eksekusi AJB oleh PPAT. Artinya bahwa putusan pengadilan itu kemudian dibawa ke PPAT untuk dibuatkan AJB ya. Karena kalau ini terjadi maka akan bertentangan dengan mekanisme ee peralihan hak atas tanah dan pendaftaran hak atas tanah ee karena jual beli ya. Jadi prosesnya tetap dengan pembuatan AJB di hadapan PPAT berdasarkan putusan pengadilan tersebut. Ini akan sesuai dengan hukum yang berlaku. Karena pasal 37 PP2497 itu kan ee pendaftaran akan dilayani apabila dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Ya, menang. Maka itu menjadi dasar pembuatan akta PPAT. Ini ee kasus yang kedua. Sedangkan yang ketiga adalah pembuatan akte PPJB tidakap menerapkan SOP kehadiran pihak. Salah satu pihak tidak hadir atau tidak bisa dibacakan ee di hadapan para pihak. Ya, ini tentunya ini kita melihat dari notaris ya yang membuat ee PPJB itu ya. meskipun dalam akta tersebut ee disebutkan bahwa para pihak hadir tetapi ternyata dalam praktiknya tidak hadir langsung atau dikuasarkan tanpa kejelasan bentuk dan batas kuasanya. Ya, sering kan ya ditanda ee ditandatanganinya tidak di hadapan para pihak. Kemudian juga ada tidak dibacakan. Nah, ini sehingga di sini akta PPJP yang dibuat notaris tersebut ya sebagai akta otentik apabila memenuhi ketentuan pasal 1868 KUH Perdata dan JN ya. Ya, harus benar-benar hadir ya. Nanti kalau ini tidak maka ya bisa dikualifikasikan bahwa akte itu akte di bawah tangan ya. Jadi bukan bukti otentik lagi kalau ini terjadi ee sengketa di pengadilan sebagai akta di bawah tangga. Karena kalau dari segi UUJN sebagai notaris itu sudah melanggar ketentuan pasal 16, ketidak hati-hatian, tidak cermatan, ya karena tidak membacakan akta itu di hadapan ee para pihak atau juga menandatanganya tidak di hadapan para pihak. Ini jadi ada ketentuan undang-undang yang dilanggar. Nah, karena SOP, SOP-nya ini dalam hal ini adalah menyangkutkan kewajiban klarifikasi, verifikasi identitas, dan keapsahan dokumen. Jadi harus diteliti ya, ada di di depan para pihaknya kemudian dibacakan ya. Jadi di sini jika SOP tidak dijalankan dan para pihak sebenarnya tidak hadir, maka keotentikan akta dapat digugurkan dan notaris dapat dikenai sanksi administratif bahkan juga sanksi pidana apabila ee ditemukan ada unsur-unsur ee pidana yang ee yang yang tercapai ya apabila mungkin lalai atau sengaja mencantumkan keterangan yang palsu. Nah, ini ini juga hati-hati bagi para notaris apabila akta jangan sampai ya karena sekarang ee ee saya itu memeriksa notaris seringnya juga begitu ya karena kebetulan jadi MPW ya MPW Jawa Tengah itu sering juga gitu ya ternyata tidak dipacahkan atau tidak benar-benar menghadap hadir. ini hal-hal yang sebetulnya ya mungkin tidak apa-apa kalau tidak terjadi keberatan. Kalau terjadi keberatan ya akhirnya nanti ke NPD, MPD ke MPW. Nah, ini ee bagi para notaris juga harus hati-hati. Nah, dari ketiga contoh kasus tersebut mencerminkan lemahnya disiplin dan kepatuhan terhadap prinsip-prinsip kehati-hatian dalam praktik pembuatan dan penggunaan PPJB. Sehingga yang perlu diperhatikan ini yaitu adanya penegakan regulasi oleh notaris dan PPAT, konsistensi para ee peran pengadilan sebagai pengganti kehendak, bukan pengganti prosedur. Ya, jadi wong prosedurnya kan harus dengan AJB ya, tetap harus dengan ADB. edukasi kepada masyarakat terkait dengan bentuk-bentuk kuasa dan perjanjian yang sah. Nah, ini seorang PPAT juga harus ada kewajiban loh untuk sosialisasi ya. Kemudian evaluasi dan pengawasan oleh Kementerian ATR BPN dan Majelis Pengawas Notaris itu khusus untuk PPAT dan notaris itu ada pengawasnya. Oke, sehingga solusi dan rekomendasi yang bisa saya ee sampaikan dalam webinar ini yaitu bahwa pastikan bahwa PPJP dibuat di hadapan notaris ya, karena ini akan lebih otentik lagi ya. Jangan di bawah tangan tidak dianjurkan ya. Pastikan syarat sah perjanjian terpenuhi. Lakukan pengecekan tanah. Nah, status sertifikat, bebas sengketa. cantukan klausula sanksi disusun secara tegas dalam PPJP dan kemudian melakukan sosialisasi pentingnya peran notaris dalam melindungi kepentingan para pihak. sebagai penutup dari webinar ini ya, bahwa perjanjian pengikatan jual beli ini hanya memiliki kedudukan sebagai perjanjian pendahuluan yang bersifat obligator, bukan sebagai alat peralihan hak atas tanah. Yang kedua, permasalahan di lapangan seperti penggunaan surat kuasa multak ee kemudian ee pelunasan tanpa realisasi AJB. serta pelanggaran SOP. Kehadiran para pihak menunjukkan lemahnya kepatuhan terhadap aturan hukum dan prosedur ee dan prosedur hukumnya, ya. Kemudian hal ini berimplikasi pada ketidakpastian hukum, potensi batalnya perjanjian, dan penyalahgunaan wewenang. Yang terakhir. Oleh karena itu, peran notaris dan PPAT, penerapan prinsip kehati-hatian, pemahaman yang terhadap benar terhadap PPJB sangat penting dalam menjalan ee dalam itu ketutup dan pemahaman yang benar terhadap PPJP sangat penting dalam menjamin perlindungan hukum dan tertib administrasi pertama. Kira-kira demikian, Mbak ee moderator apa yang sudah saya sampaikan. Mudah-mudahan ini kelihatannya saya juga kayak kuliah 2 SKS ya. Ini mudah-mudahan apa yang saya sampaikan itu bisa diterima. Ee kalau ada kekurangnya itu ya ee itu adalah keterbatasan saya sehingga nanti kalau di dalam ee diskusi ada hal-hal yang memang saya belum ee pahami tentunya itu menjadi masukan positif bagi saya. Tapi kalau memang saya ee bisa menyampaikan hal sesuai ketentuan hukum tanah yang berlaku akan saya sampaikan. Terima kasih. Saya cukup dulu ee mengenai presentasi saya. Wasalamualaikum warahmatullahi wabarakatuh. Monggo Mbak moderator. Baik Ibu doktor. Waalaikumsalam warahmatullahi wabarakatuh. Baik, terima kasih banyak Ibu Dr. An Silviana atas pemaparan materi yang begitu luar biasa pada sore hari ini. Selanjutnya bagi Bapak, Ibu, dan rekan-rekan semuanya, kami akan buka sesi tanya jawab. Kepada Bapak, Ibu, dan rekan-rekan yang ingin menyampaikan pertanyaan secara langsung bisa dengan cara memencet tombol rise handen terlebih dahulu baru kami akan mempersilakan dan memanggil Bapak, Ibu, rekan-rekan semuanya. Selain itu bisa juga menyampaikan pertanyaannya melalui kolom chat Zoom yang ada di depan layar monitor Bapak, Ibu, dan rekan-rekan semuanya. Baik, waktu dan layar kami persilakan kepada Bapak, Ibu, dan rekan-rekan yang ingin menyampaikan pertanyaan. Ini sudah ada yang risen Ibu Doktor. Iya. Baik, monggo kami persilakan Bapak Miranda Salahuddin. Bapak Miranda. Asalamualaikum warahmatullahi wabarakatuh. Oh, Ibu. Iya, Ibu. Saya Ibu Miranda I. Baik. Eh, saya eh perkenalkan diri saya Miranda dari notaris Kabupaten Boa, Sulawesi Selatan. ee yang ingin saya sampaikan ini terkait dengan eh kasus kedua yang tadi Ibu bahasakan mengenai putusan pengadilan yang akan dilanjutkan dengan akta jual beli. I yang ingin saya tanyakan ee apakah nanti di pihak penjual itu adalah pihak pembeli berdasarkan putusan pengadilan atau tetap meminta ee atau eksekusi kepada pihak pemilik sertifikat atau penjual untuk sebagai pihak penjual. Itu yang saya ingin tanyakan. Satu. Kedua, terkait dengan ada beberapa PPJB yang memang saya biasa juga cantumkan dan membaca PPJB yang ada di dalam ee proses saya mencantumkan tentang berakhirnya perjanjian atau jangka waktu perjanjian. Ah, di situ dia menerapkan kesepakatan tentang berakhirnya perjanjian. Nah, ee apakah berjan berakhirnya perjanjian itu terkait juga dengan apabila para pihak ee tidak dapat melanjut apabila pembeli tidak dapat melakukan pelunasan? Apakah itu termasuk juga dengan berakhirnya perjanjian? Seperti itu yang saya ingin tanyakan dan bagaimana konsekuensinya apakah ee dengan batalnya perjanjian itu para pihak pembeli itu atau penjual bisa menerapkan denda atau eh down payment yang ee mereka telah sepakati di pasal-pasal awalnya seperti itu. Baik, usaha gitu. Sekian. Itu aja yang saya tanyakan nanti. Baik, Ibu dokter bisa langsung I. Oke. Ee yang pertama adalah terkait dengan contoh kasus yang ee saya sampaikan yaitu mengenai ee PPJB yang diputus di pengadilan ya kalau ee tidak salah. sebentar saya tarikan tadi kasusnya ya. Jadi ee PPJB-nya sudah lunas tetapi tidak terealisasikan sehingga ee pembeli mengajukan gugatan di pengadilan. Jadi ee pertanyaannya apakah kalau ee datang ke PPAT itu apakah harus ada penjualnya? Ee putusan pengadilan itu menjadi ee suatu landasan bahwa ee PP ee PPAT bisa membuat aktenya. Jadi para pihaknya ya yang satunya tentunya kalau memang ee menurut hal itu ya itu bisa juga datang bisa kalau menurut saya bisa juga datang bisa juga tidak karena putusan itu kan sudah menentukan bahwa dia sudah lunas juga harusnya itu dijalankan. Nah, kalau misalkan ee pihaknya itu masih ada, misalkan penjualnya perumahan atau perorangan masih ada, ya sebaiknya itu menjadi ee dorongan putusan pengadilan itu agar pihak penjualnya itu ee menghadap membuat akte jual beli. Jadi, ada penjual dan pembeli. Nah, kalau misalkan itu tidak bisa ditemui tentunya itu bisa menjadi ee ee eeak pihak yang ee datang berdasarkan putusan pengadilan itu. Ee menurut ee saya begitu. Karena kalau selama pihak penjualnya masih ada, maka itu bisa menjadi sanksi bagi dia agar dia bisa datang. ya di diusahakan untuk dia bisa datang untuk menandatangani. Kalau tidak berarti berdasarkan putusan pengadilan itu menjadi pihak ee berdasarkan putusan pengadilan, Anda bisa membuat PP aktenya itu berdasarkan putusan pengadilan itu. Itu Bu Miranda. Itu yang pertama yang bisa saya jawab ya. Jadi karena ee diusahakan dulu yang pertama itu hadir semua, kalau memang tidak bisa ya itu bisa menjadi wakil ya istilahnya ee pihak yang ee penjual berdasarkan membuat aktenya berdasarkan putusan pengadilan. Karena apa? Karena yang dibutuhkan oleh kantor pertahanan itu adalah AJB yang dibuat oleh PPAT, bukan putusan pengadilan. Jadi kalau sudah ada AJB-nya artinya bahwa PPAT itu sudah membuat AJB sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Kalau memang itu sudah berdasarkan pada hukum yang berlaku, maka PPA ee kantor pertahanan melihat sudah ada akta jual belinya, maka itu sudah ee dan hak itu sudah berpindah dan kantor pertanaan segera membuat ee sertifikatnya atau ee balik namanya itu di situ. Itu yang pertama menurut saya. yang kemudian mengenai ee perjanjian ee pengikatan jual beli ada klausulannya misalkan ee apa namanya pemberhentian ya seharusnya berhentinya janjian itu ya selesainya angsuran itu. Jadi artinya bahwa itu ada kepastian. Misalkan kan bihannya kan ee ee dalam 3 tahun dibayar termin satu berapa sampai 3 tahun. Nah, kalau itu terminnya sudah selesai ya berarti itu sudah selesailah juga PPJB itu segera dilakukan AJP gitu. Nah, kalau misalkan ternyata ee ada ada yang berhenti di jalan sebelum ada ee jangka waktu itu berhenti, artinya itu kan ada klausula yang dilanggar, berarti itu ada one prestasi gitu, Bu Miranda. Mungkin dari ee saya bisa memberikan pendapat tentang apa yang ditanyakan oleh Bu Miranda gitu, Bu Miranda. Baik. Bagaimana Ibu Miranda, apakah sudah terjawab atau masih ada tambahan? E baik terima kasih. Itu pertanyaannya, jawabannya sudah sangat membantu karena kebetulan di daerah wilayah saya itu seringki ada PPJB lunas dari para apa ee pembeli yang mungkin sudah ee sangat bertahun-tahun tidak diproses. Sehingga ya saya kadang hanya menyarankan silakan e mengat apa meminta lewat pengadilan apabila para pihak sudah tidak dapat ditemukan. Karena kebanyakan mungkin sudah pindah ke daerah. Di sini kan banyak tanda-tanda transmigrasi seperti itu, Bu. I jadi bisa ya seperti itu yang mungkin bisa saya sarankan nanti. Tetapi yang awalnya saya cuma menganggap bahwa hanya berdasarkan penetapan pengadilan itu bisa balik nama seperti layaknya bisa ee apa pembagian harta guna gini kan biasa di putusan pengadilan pembagian harta gunung gini penetapan itu bisa langsung balik nama ke nama istri atau ke nama mantan pasangan gitu kan. Saya pikir ee bisa seperti itu berdasarkan penetapan pengadilan saja langsung bawa ke BPN bisa balik nama. Itu yang selama ini saya pahamkan. Ternyata setelah saya menjelaskan apa penjelasan Ibu ternyata tetap harus ada akta jual beli setelah penetapan pengadilan tersebut. Seperti itu. Terima kasih banyak Ibu atas penjelasannya. Iya iya sama-sama ya. Karena kan kita mendasarkan pada ketentuan mengenai pendaftaran tanah kan itu kan karena jual beli kan harus ada akte PPAT-nya gitu. Jadi harus tetap dibuat apte PPAT-nya. Baik, baik. Terima kasih banyak Ibu atas penjelasannya ya. Sama-sama Bu Randa. Terima kasih Ibu Miranda atas pertanyaannya dan Ibu Dokter atas jawaban yang begitu luar biasa. Beralih ke pertanyaan selanjutnya. Ibu dokter datang dari Bapak Sultan. Monggo kami persilakan. Halo, selamat sore. Sore, Pak Sutan. Iya, terima kasih, Bu, atas penjelasannya yang sangat luar biasa. Bu, izin bertanya, Bu. Ee tadi dijelaskan mengenai pendaftaran PPJB di BPN ya, Bu, ya. Sebenarnya ee ee pendaftaran PPJB di BPN ee entah itu PPJB lunas atau tidak lunas ee apakah itu wajib disampaikan ke BPN atau hanya perlu disampaikan ke BPN untuk kepastian sekedar ee ee sebenarnya esensinya bagaimana ya Bu ya? Itu pertanyaan pertama Bu. Kemudian pertanyaan kedua, Bu, mengenai ee pembayaran pajak pada saat transaksi jual beli ee yang berdasarkan PPJB. Apakah pembayaran itu wajib dilakukan pada saat PPJB atau boleh ditunda gitu? ee ee kemudian misalnya apakah pembayaran PPJB yang tidak lunas, status pembayarannya tidak lunas, ee bagaimana teknisnya dalam hal pembayaran pajaknya, Bu? Apakah ee setiap cicilan itu mereka bayar pajak atau tunggu lunas dulu baru mereka bayar pajak? Begitu. Itu yang kedua. Kemudian yang ketiga, Bu, ada kasus di mana PPJB dilakukan ee sudah lama sekali. dan ee kewajiban-kewajibannya sudah sudah selesai. Kemudian menunda untuk dibuatkan AJB gitu. Kemudian sekarang di ee ee kemudian sekarang akan dibuatkan AJB berdasarkan PPJB, tapi data-data penjualnya yang dulu sekali itu hilang gitu. Bagaimana ee teknisnya, Bu? ee praktiknya di BPN dalam melakukan peralihan hak gitu atau mungkin di PPAT bagaimana kira-kira? Itu pertanyaan saya, Bu. Makasih, Bu. Iya, sama-sama. Oke, Mbak Mbak langsung, Mbak atau gimana? Monggo, Ibu dokter bisa langsung. Iya. Iya. Pak Sutan dari mana, Pak Sutan? PPAT notaris ngih. Ee saya staf notaris Bu. Di mana? di Jakarta Timur, Bu. Oh, Cak Duren Sawit. Oke. Oke. Ee saya mencoba menjawab ya ee tiga siksik. E yang pertama esensi pendaftaran PPJB itu ee ee bukan pendaftaran ya ee masukan. Saya pakai Mas saja ya, karena saya kelihatannya ee lebih senior ya. Itu pencatatan ya, pendaftaran pencatatan. Jadi tujuannya kenapa? Kenapa PP 1821 itu mengatur demikian? Karena di BP 2497 itu enggak diatur dalam rangka ya itu tadi kan bahwa ee ada kepastian perlindungan hukum bagi ee pemegang PPJB agar tidak ada ee setelah ee pegang PPJB ada PPJB lain dijual kepada jadi dobel gitu loh. sehingga ditertibkanlah kantor pertanahan untuk melihat kan kalau PPJB kalau tanahnya sudah bersertifikat kan bisa kelihatan di buku tanah itu ya. Kalau orang bersertifikat kan ee apa namanya tentunya ee buku tanah itu ini tanah ini sedang apa? Sedang dijaminkan atau sedang di apa itu kan kelihatan di dalam buku tanah. Nah, ini dalam rangka tertib administrasi pertanahan. Maka PP 18 2021 itu menampung ya menampung hal-hal yang selama ini terjadi dalam praktik dan itu terjadi sengketa. Tapi tidak tahu ternyata tanah-tanah ini sedang di PPJB. sehingga ada ketentuan bahwa ee PPJB itu bisa dicatatkan ya. Jadi tidak wajib ya dicatatkan di dalam buku tanah di kantor pertanahan agar adanya tertib administrasi. Jadi lah kalau tidak dicatatkan gimana Bu? Ya enggak apa-apa. Artinya bahwa ee kalau dicatatkan itu kan akan lebih ada ee kepastian bahwa ini loh tercatat kamu sudah di sedang di PPPJB-kan anu ee apa jual belinya dengan PPJB itu akan terlihat kalau mau PPJB lagi. Nah, itu juga bisa dipertanyakan gitu. Tapi kalau tidak tercatat nanti takutnya itu tadi ada ee sudah di PPJB ternyata PPJB ganda atau dijual kepada orang lain. Itu sebetulnya tujuan esensi dari ketentuan ee PP1 2021 itu dalam rangka untuk tertib administrasi pertanahan dan memberikan kepastian dan perlindungan bagi orang-orang yang akan membeli tanah tetapi dengan cara ee pertama ee ee PBJB karena alasan tersebut. Karena sebetulnya kan kalau jual beli kan langsung ya, tidak diatur harus langsung. Tapi karena dalam praktiknya itu demikian, maka ee ee bidang pertahanan itu memberikan ee rambu ya perlindungan. Ee demikian ya. Jadi tidak wajib itu Mas SNJ-nya hanya untuk ee tertib ya, tertib administrasi bidang pertahanan dan juga memberikan kepastian dan perlindungan kepada pemegang PPJB, orang yang membeli dengan PPJB. Ini tadi yang kedua mengenai apa ya, Mbak ya tadi ya? Pajak ya, Mbak ya? Ya. Iya, Bu. Mengenai pembajar pajak yang di sebetulnya memang ada aturan ya kelihatannya ee PPJB itu kena pajak ya. Sebetulnya itu kan dalam rangka untuk nanti pada saat AJB itu pajaknya itu kan jadi sudah terbayar kan gitu. Sebetulnya kan kalau menurut ee pendapat saya terhadap ketentuan ini karena pajak itu akan di ee di di bayarkan atau dianggap sudah dibayar itu kan dalam rangka untuk membuat AJB. Nah, kan PPAT kan selalu ee tidak akan membuat AJB apabila pajak-pajaknya kan belum lunas kan begitu. kecuali kalau pendaftaran tanah pertama kali ya itu. Jadi maka kalau ee dengan demikian meskipun apa namanya itu angsuran ya angsuran misalkan itu tentunya pada saat pembayaran BPHTB itu ya pada saat dibuatkan AJB kalau menurut saya ya karena di situ ee PPAT punya kewajiban bahwa kalau sudah pajak-pajaknya sudah selesai maka dia baru bisa membuat AJB-nya. Jadi ee terkait dengan denda sebetulnya kan kalau BPHTB itu kan ranahnya bukan ranah ke pertanahan ya, ranah ke pemda ya. Kadang-kadang memang ini ada keberatan-keberatan dari para pihak misalkan apalagi kalau ee warisan itu harus kena pajak ya, kena BPHTB ini. Nah, ini menurut ee pemahaman saya. Jadi ee pajak BPHTB ee ee PPJ ee PPH itu pada saat ee harus harus sudah lunas itu pada saat dibuatkan AJB, Mas. Jadi kelihatannya kan enggak enggak akan kena denda ya. Kalau denda itu kan kalau sudah terlampaui aja ee pajak terutang apa ya pajak terutang atau apa itu ya? itu kan ee sebetulnya sebetulnya di dalam hukum tanah itu ya ee tidak tidak terkait dengan lunas atau tidak lunasnya BPHTP, tapi di dalam ee pelaksanaannya itu ternyata memang harus kewajiban terhadap pajaknya itu harus terpenuhi pada saat membuat AJP. Itu sih ee menurut ee pandangan saya ya ee menurut sepemahaman saya Mas. Jadi pada saat membuat AJP kalau PPJB kemungkinan juga belum belum ee misalkan mau dicicil mau apa ya enggak apa-apa. Itu kan ee dari sini. Tapi pada saat pembuatan AJB-nya itu sudah selesai. Pembuatan AJB sudah lama sekali. kemudian mau membuat AJB ternyata ee ee orangnya sudah tidak bisa ditemuin atau apa. Kalau memang itu sudah lunas ya kemudian sudah diakui dan sudah memang itu sudah menjadi PPAT sebetulnya ya kebijakan PPAT bisa membuatnya dengan dasar PPJB ini, Mas. kan tidak ada tidak ada canggahan tidak apa apa ya itu sebetulnya bisa saja enggak usah ke sengketa di pengadilan ya ya datang aja ke PPAT seorang PPAT nanti ini saya sudah lulus sudah lama orangnya tidak ada dan ee jangka waktunya sudah selesai semuanya sudah beres tanah itu sudah saya tempati kemudian ini juga sertifikatnya sudah ee di saya kan gitu ya itu maka PPAT langsung bisa dengan data yang ada di PPJB itu kan ada kan jangka waktunya PPAT dari dasar ee PPJB itu bisa kecuali kalau memang itu dalam ada sengketa ya, maka kalau ee tadi status tanahnya itu memang tidak di tidak didaftar tidak dibukat AJB makanya pembeli gugat gitu lain lagi. Tapi kalau ini memang orangnya sudah tidak ada kemudian tapi itu memang sudah lunas sudah apa langsung aja PPAT bisa membuat berdasarkan data yang ada di dalam PPJB itu. Itu ee Mas Sutan menurut pendapat saya. Ya, demikian. Baik, Bu. Terima kasih banyak, Bu, atas pencerahannya, Bu. Sama-sama. Baik, terima kasih Bapak Sultan atas pertanyaannya. Beralih ke pertanyaan selanjutnya, Ibu Doktor datang dari Bapak Rahmai Hud. Monggo kami persilakan, Pak Rah. Pak Rahmahud apakah masih bisa terhubungi? Halo. Halo. Iya. Ya, selamat sore, Bu Doktor. Sore. Selamat sore semua peserta. Iya. Ee izin bertanya Bu Doktor. Ee tadi di dalam presentasi Bu Doktor ada rekomendasi bahwa akta ee PPJB sebaiknya dibuat dalam akta otentik. Saya teringat masalah beberapa tahun yang lalu di mana saya pernah mewakili seorang klien akibat PPJB-nya dibikin di autentik dan terjadi one prestasi di dalam tahapan pembayaran kemudian dituduh dengan pasal memberikan keterangan palsu dalam akta otentik. Jadi menurut saya apakah perlu memang harus dibuat dalam akta otentik Bu dokter? apa sebaiknya perjanjian biasa saja gitu. Kira-kira begitu jelas ya Bu Dokter ya apa suara saya jelas nyun terima kasih Mas Rahma ikut itu dari mana saya advokat Bu Doktor dari advokat dari Jakarta di Jakarta tinggal di tinggal di tinggal di BSD saya Oh BSD oke terima kasih Bu Doktor. Sama-sama. Jadi begini, sebetulnya kan kalau di dalam ketentuannya kan tidak harus ya. Itu kan tadi saran saya. Jadi kalau kita melihat dari definisi ee mengenai PPJP itu kan bisa dibuat bebas, bisa di bawah tangan, bisa dengan akta otentik, kan begitu. Nah, bagaimana kalau memang ee apakah dengan akta otentik itu dan pretentasi masih bisa dibuat? Masih bisa juga ya karena memang itu terbukti. Namun ee di sini sebetulnya ee kalau akte otentik itu yang menggugat itu yang ee harus banyak membuktikan gitu loh. Jadi yang membuat ak ee akta yang ee memegang akta otentik itu dianggap bahwa itu sudah benar. Nah, kalau memang itu nanti dalam pembuktian itu ada kekeliruan, ada apa, ya tetap masih kena, notarisnya, masih tetap kena. Tetapi ee di dalam pembuktian di pengadilannya itu ee beban pembuktiannya itu berbeda dengan akte di bawah tangan. Sebetulnya itu saja ee ee ini apalagi panjenengan sebagai advokat ya. Itu kan bisa kelemahan ee akta otentik dan akta di bawah tangan yang hanya kedua belah pihak saja baikun secara tertulis ya. Karena apa? Ini ee beban pembuktiannya di pengadilan itu berbeda. Kalau di bawah tangan kan ee apa namanya? Bisa bisa mengingkari, bisa membuktikan semuanya gitu. Kamu harus membuktikan ini membuktikan. Tapi kalau otentik ya kayak seperti sertifikat itu kalau digugat maka ya buktikan. Anda kan menggugat saya, buktikan mana yang salah dari ini. Nah, yang eentiknya ini kan ee menjadi alat yang sempurna. Jadi tidak perlu ee ini loh alat bukti saya buktikan mana yang yang keliru istilahnya gitu. Nah, ternyata setelah diulik, oh ternyata ini dalam dalam ee penyusunan akta otentiknya itu ada misalkan ada keterangan palsu, ada apa artinya bahwa di dalam ee pembuatan akta otentiknya itu kan tidak mendasarkan pada pasal 1320 yang apa objek yang ee hal tertentu apa ya apa ya apa sebab yang halal ya itu artinya bahwa itu juga masih bisa di dibatalkan atau cacat hukum. Nah, ini sebetulnya daya pembuktiannya untuk membuktian itu kalau pegang akta otentik kan akan lebih silakan buktikan. Tetapi kalau yang tidak akutentik kan dia harus membuktikan ee semua daya ee apa alat-alat bukti itu harus di dibuktikan bahwa ini benar milik saya bukan milikmu meskipun milikmu atau otentik gitu sih ee menurut saya eh Pak Rahmaiud ya ee panjenengan kan advokat mesti dalam apa acara lebih lebih ee jelas lagi. Tetapi yang namanya akta atau otentik kan sempurna di dalam ee pembuatannya bukti yang sempurna. Jadi artinya bahwa nanti kalau Anda membuka ya Anda yang harus membuktikan. Intinya begitu ee Pak Rahma MyHud itu Mbah jawaban dari saya. Monggo. Baik terima kasih, Bu Doktor. Beralih ke pertanya. Langsung hilang ya bapaknya langsung hilang ini. Oh. Monggo Bapak apakah masih ada tambahan atau sudah cukup? Iya. Ee jadi maksud Bu Dokter, jadi memang konsepnya ee mengingat kepada beban pembuktian lebih mudah dengan akta otentik ya gitu ya, Dok ya. Sementara kalau kalau kita kan yang menghindari adalah jangan sampai nanti dihind menghindari memberikan keterangan palsu di dalam akta otentik dalam hal ini kepada si pembeli gitu. Iya. E gitulah, Dok. Begitu Bu Doktor ya. Ya. Iya. He bisa juga sih. Iya. ya. Artinya kan bahwa maupun di bawah tangan maupun akta OT sebetulnya kan eeemb pembuktian atentik dan di bawah tangan itu sebetulnya kan ee di dalam ee daya pembuktiannya sih kalau menurut saya. Kalau di bawah tangan pun kalau memang semuanya ee sesuai dengan ketentuan dan tidak ada pelmasan itu juga kuat juga mengikat para pihak, mengikat kedua, mengikat yang berjanji gitu loh yang mengikat yang ee yang berkesepakatan itu. Tapi kalau akta otentik kan juga tentunya yang membuat akte itu kan juga ee ee apa dilindungi kan gitu. Itu sih menurut saya ee Mas ee Pak Damanik ya gitu. Itu pemahaman saya. Baik, terima kasih Ibu Dr. Suiana atas jawabannya. Beralih ke pertanyaan selanjutnya dari Bapak Candra. Monggo kami persilakan. Baik, terima kasih Mbak moderator dan Ibu Ana Sviana. Eh, sebelumnya Bu informasi saya mahasiswa Ibu angkatan tahun 2012 Bu. Giih. Pak Candra. Apa kabar? Alhamdulillah baik, Bu. Sekarang saya buka praktik di Kabupaten Sekado, Kalimantan Barat, Ibu. Woh, Kadih. Panjenengan yang dulu yang di bank itu ya, Pak? Iya, betul, Ibu. 30 tahun saya di bank. Tiga, ya. Ini Ibu mohon izin. Ee ada barangkali tiga pertanyaan ya, Bu. Yang pertama tadi yang ee menyambung Bu ee mempertegas Bu atau mohon konfirmasi atas tadi yang Mbak yang bertanya pertama tadi Ibu ee mengenai apa namanya kuasa kuasa mutlak yang ada di ee PPJB Bu. Nah, di dalam praktiknya itu, Bu, PPJB itu hampir selalu ee memuat ee klausula bahwa kuasa menjual yang ada di dalam PPJB itu tidak dapat batal berdasarkan pasal berapa KUH Perdata begitu ya, Bu ya, saya lupa. Bahkan tidak akan berakhir dengan meninggalnya pemberi kuasa. itu di dalam praktik selalu di berikan klausula tentang kuasa menjual seperti itu, Bu. Bahkan di dalam sebuah webinar pun hal seperti itu diungkapkan lagi bahkan dibenarkan. Padahal kalau menurut undang-undang yang boleh menggunakan kuasa mutlak itu kan hanya untuk hak tanggungan ya, Bu. Nah, berdasarkan fenomena di dalam praktik seperti itu ee menurut Ibu Doktor Ana kira-kira bagaimana Bu ee seperti itu. Itu yang pertama. Kemudian yang kedua, pertanyaan saya Bu ee [Musik] mengenai kalau di dalam sebuah sebidang tanah bersertifikat, katakanlah sertifikat hak milik begitu ya, Bu ya. I ee itu sudah tertulis atas nama A, Bu. Kemudian ini kasus ee benar yang saya hadapi, Bu. Karena seorang klien saya yang namanya si A tadi itu suatu hari datang ke saya mau menjual tanahnya HM itu kepada orang lain. Karena semuanya ee lengkap, datanya lengkap, dan berdasarkan penelitian tidak ada yang bermasalah. tentu saya akan melakukan itu peralihan haknya dengan membuat akta jual belinya. Tapi alhamdulillah, Bu sebelum akta jual beli itu jadi saya laksanakan, saya mendengar kabar bahkan kemudian saya ditunjukkan ee dokumennya bahwa si A ini ternyata pernah melakukan jual beli juga kepada katakanlah X begitu ya, Bu ya. ee di hadapan kepala desa. Karena saya di Sekado ini kabupaten, Bu. Tentu pakainya desa itu. Dia melakukan jual beli kepada si X berdasarkan akta desa yang dibuat oleh kepala desa. Nah, berdasarkan peraturan itu kan kepala desa bukan bukan ee pejabat yang berwenang melakukan jual beli. Kemudian jual beli itu juga dilakukan tentu tanpa sertifikat karena sertifikatnya ada di orang lain. Ternyata si A ini juga ada utang dengan orang lain itu, Bu. Nah, saya enggak mau melakukan du itu meskipun sertifikatnya ada. dibawa juga itu sertifikatnya orang kepada siapa si A itu ee berhutang itu datang bersama itu ke saya menunjukkan ee sertifikatnya yang mau dijual beli tadi. Nah, kalau menurut Ibu kira-kira seperti apa, Bu? Ya, secara formal kan si I adalah pemilik sertifikat dan dia pegang sertifikatnya. Tetapi di pihak lain dia terikat jual beli meskipun pelaksanaan jual belinya itu tidak sesuai dengan peraturan hukum pertanahan. Saya menolak melakukan jual belinya. Apakah sikap saya itu bisa dibenarkan atau seperti apa, Ibu? Kemudian yang terakhir, Bu ee saya ingin ee menanyakan satu hal yang muncul di dalam praktik juga. Tadi disebut-sebut bahwa ee apabila PPJB yang bermasalah kemudian ada putusan pengadilan begitu ya, Bu. ditanyakan oleh Mbak yang mana tadi itu pelaksanaan AJB-nya seperti apa? Ee tadi saya mohon maaf Bu belum belum jelas mendapatkan jawabannya. Hanya saja di dalam pikiran saya itu ee tentu katakanlah ini yang bermasalah si penjual ya Bu sehingga penjualnya tidak mungkin hadir di depan PPAT untuk menandatangani akta. Lalu komparisinya seperti apa kira-kira Bu di dalam pikiran saya itu apakah bisa di dalam aksanya penjual sebagai pihak pertama itu dibunyikan, Bu? Dibunyikan ee dengan premis bahwa antara si A dan si B terjadi jual beli, kemudian terjadi permasalahan sehingga ada putusan pengadilan gitu ya. Nah, pihak penjual tidak hadir ee karena masalah-masalah itu tadi dan karenanya jual beli ini berdasarkan putusan pengadilan. Kemudian pihak keduanya sebagai pembelikan hadir tubuh. Apakah bisa seperti itu, Bu? Dibunyikannya di dalam akta itu ee bahwa si pihak pertama sebagai penjual tidak hadir berdasarkan kejadian yang sudah tadi diterangkan di dalam premisnya. sehingga berdasarkan putusan pengadilan nomor sekian tanggal sekian seperti itu, Bu. Sehingga nanti di dalam ADB-nya yang tanda tangan hanya pihak kedua si pembeli, Bu. Terima kasih, Bu Ana. Nggih. Sama-sama. Ini ee terima kasih Pak Candra, sukses ya. Terima kasih Bu. Kapan ini balik ke MKN? Karena dia kebetulan Pak Candra ini alumni MKN Undip tahun 2012. sudah sukses meninggalkan ee banknya ya. Jadi ee penge notaris di nun jauh di sana. Sukses nggih Pak. Nggih, N Sewu ini ee saya mencoba menjawab ya. Jadi pertama mengenai kuasa mutlak di dalam ee perjanjian pengikatan jual ini hampir semuanya ee kuasa jual itu tidak dapat dijatur kembali. Betul, Pak. Kalau kuasa jual memang ee ee diperbolehkan kan untuk PPJP yang sudah lunas. Jadi kuasa ee kuasa jualnya itu tidak dapat dicabut kembali bukan karena ee PPJB-nya itu dengan kuasa mutlak. Jadi dengan PPJB ini maka ee istilahnya kalau saya tidak paham sekali isi akte ya. Jadi itu ee ee pembeli eh kuasa mutlak berarti pembeli bisa ini bisa ini, bisa ini. Nih itu tidak begitu. Tetapi kalau kuasa jual itu tidak dapat dicabut kembali memang iya harus begitu memang karena kan memang itu kan sudah PPJB lunas dan diperbolehkan dengan kuasa jual. Tapi kalau PPJB yang belum lunas kan ee sebaiknya tidak tidak dengan kuasa jual karena ini kan masih ada kewajiban-kewajiban yang harus di lakukan oleh pembeli untuk ee mengangsur dan juga ada kewajiban penjual untuk menyelesaikan ee syarat-syarat yang dipenuhi itu. Jadi untuk ee permasalahan yang pertama yaitu ee yang diperbolehkan adalah kuasa jual yang tidak dapat dicabut kembali. Jadi bukan kuasa mutlak, tapi kuasa jual yang tidak bisa dicabut kembali dengan meninggalnya atau dengan berakhirnya dengan ee apa meninggalnya para pihak itu. Tidak, tidak begitu. Ini yang pertama, Pak. Jadi bukan bukan kuasa mutlaknya, tapi kuasa jualnya yang tidak dapat dicabut kembali. Kemudian terhadap jual beli tanah yang bersertifikat dan belum bersertifikat. Ini ee kita kembali kepada teori dan praktik pendaftaran tanah ya, Pak ya. Jadi kita lihat dulu kronologisnya. Jual beli itu dilakukan kalau Bapak menolak ee itu hal yang memang harus ee dilakukan karena menghindari untuk diselesaikan dulu permasalahannya. Jadi ditolak dulu, diselesaikan dulu. Karena apa? Kita harus melihat waktu ee jual beli A ke X ini kapan. Terus kemudian ee A sudah punya ee sertifikat HM jual kepada orang lain di hadapan Bapak itu kapan? Karena apa? Hukum tanah nasional itu kan mendasarkan kepada hukum adat ya, Pak. Jadi jual beli di bawah tangan kalau syarat formil materialnya terpenuhi itu sudah berpindah haknya, Pak. Bisa, tapi tidak bisa didaftarkan kan gitu. Karena syarat pendaftaran jual beli itu kan dengan akta PPAT. Jadi kalau jual belinya sah apa tidak sah? Misalkan saya membeli tanah letter C atau tidak bersertifikat. Jadi syarat formil syarat materinya terpenuhi. Si penjual adalah pemilik tanah kemudian tanahnya tidak dalam sengketa. Itu kalau terjadi jual beli di bawah tangan itu haknya sudah berpindah kalau di dalam hukum tanah. Namun kesulitan bagi pembeli untuk mendaftarkan tanahnya itu ke kantor pertanahan karena kantor pertanahan akan menolak. ini saya dapatnya jual beli mana akut jual belihnya gitu. Jadi artinya mungkin juga makanya kita harus memilah satu-satu terhadap kasus jual beli antara A ke X ini. Nah, kemudian ternyata A kok punya SHM. Artinya A ini sudah ada ee etikat yang lain karena kan sudah dijual. Nah, A dapat HM ini ee apa mungkin karena jual belinya itu setelah jual beli kemudian A ini mendaftarkan tanahnya kan dapat HM kan ee bisa juga karena kan jual belinya tidak tidak ee tidak teradministrasi hanya di bawah tangan. itu bisa juga terjadi. Ternyata A juga punya sejarah-sejarah yang lain. Jadi memang kalau di dalam A ke X ini kalau jual belinya memang ee penjualnya adalah ee bisa membeli ee pemilik tanah yaitu adalah A adalah pemilik tanah. Kemudian sudah ada kesepakatan tanahnya itu tidak dalam sengketa ya. Jual beli A ke X itu sah ya. Jadi sudah berpindah haknya. Harusnya ini tanah itu sudah miliknya XA, sudah tidak punya kewenangan lagi meskipun dia ee mendaftarkan di kantor pertana dapat sertifikat. Nah, penyelesaiannya ini harus digugat pengadilan dulu untuk menyatakan bahwa ee sebenarnya sertifikat itu cacat administrasi. Karena apa? Sudah tanah itu sudah berpindah kepada orang lain. Jadi, kalau Pak Candra ini ee menolak itu ya ee hal yang hal-hal yang sudah betul. Jadi ini karena ini ternyata kan ee objek tanahnya itu kan sedang dalam sengketa. Jadi objek tanah yang sedang dalam sengketa itu tidak di tidak boleh untuk dibuatkan akta jual beli. PPAT harus menolak. Itu yang kedua. Yang ketiga, apabila PPJB Oh, yang tadi ya yang ee yang saya lupa, Pak. Yang ketiga. Oh, AJB-nya seperti apa? jawaban Bapak itu sudah betul. Jadi di dalam aktenya itu harus di kalau memang itu tidak bisa hadir ya itu ee kronologis itu dengan ee berdasarkan itu Bapakbapak sudah membuat akte itu artinya sudah clear gitu loh ya. Jadi itu sudah mewakili dan itu memang ee tentunya tapi yang diwajibkan adalah harus ada akte PPAT gitu loh. Jadi panjenengan bikinnya juga ee ee bisa di dalam komparisi penjualnya itu berdasarkan itu namanya ini karena ini berdasarkan ini sehingga ini menjadi berdasarkan putusan pengadilan dia sebagai penjual gitu Pak Candra. ee jawaban dari saya mudah-mudahan bisa diterima dan ee mudah-mudahan ya ee apa namanya ee bisa menjadi tambahan tambahan ee apa pengetahuan gitu. Terima kasih. Injih. Terima kasih. Ada ada sanggahan Pak Candra. Terima kasih Bu Ana sudah lengkap. Terima kasih. Sekali-kali nanti ke Semarang, Pak. Ini Bu sudah lama juga enggak pulang. Iya. Sudah jadi orang anu ya Skadau ya. orang Kalimantan. Ngih. Suksesih. Bu, makasih. Sama-sama. Sama-sama. Nggih. Monggo, Mbak moderator. Baik. Terima kasih Bapak Candra atas pertanyaannya dan Ibu Doktor atas jawabannya. Ee mohon izin Ibu Doktor, berhubung ini sudah habis waktunya, mungkin satu pertanyaan lagi sekalian paing statement Ibu di kolom chat. Izin membacakan pertanyaannya. Klien yang ambil rumah BTN atas nama orang lain sudah berjalan 5 tahun kontrak dengan BTN 20, sudah memiliki PPJB dan surat kuasa. Apakah klien ingin memiliki akta jual beli dan sertifikat melalui notaris wajib menghadirkan atas nama orang lain tersebut atau tidak? Seperti itu, Ibu. Monggo. Gimana? Gimana, Mbak? Ini kok saya sebenar ini saya saya close dulu anunya, ya. Baik, Ibu dokter. Ee e ini saya coba saya klien ambil rumah BTN atas nama orang lain sudah berjalan 5 tahun ee kontrak dengan BTN 20 tahun sudah memiliki PPJB dan surat kuasa. Apakah klien ini eh apakah klien ingin memiliki akta jual beli dan sertifikat melint wajib menghadirkan orang lain tersebut atau tidak? Wong belum lunas ya enggak bisa toh, Mbak. Nah, itu intinya gitu. Ini kan masih 5 tahun ya. I kan masih 5 tahun kemudian kontraknya 20 tahun ya. AJB itu akan dilakukan kan kalau sudah lunas. sehingga ee memiliki PPJB, surat kuasa. Apakah klien ingin memiliki akta jual beli dan sertifikat melalui notaris wajib menghadirkan orang lain tersebut atau tidak? Ya, ini mungkin ini anu ya over kredit ya, Mbak ya. Oper kredit ini mungkin mungkin itu. Tapi karena masih 5 tahun tentunya untuk membuat AJB ya nanti menunggu lunas. Kalau sudah menunggu lunas di sini kan ada pihak ee apa namanya? PPJB-nya kan ee sertifikatnya ini kan sudah di pegang oleh BTN. Sebetulnya kalau melalui KPR ya sebetulnya pengembangnya ini kan sudah selesai. Jadi hubungannya dengan BTN nanti bisa kalau ee syaratnya bahwa angsuran ini sudah lunas. Jadi nanti kalau sudah lunas ee pengurusan sertifikat balik nama atas nama ee klien ee rumah BTN ini bisa diuruskan di BTN. Nah, sebetulnya kalau pada waktu ee over kredit itu harus ada surat kuasa mengambil sertifikat, kemudian ee juga ada PPJB-nya itu membuat untuk dibuat AJB-nya itu. Jadi kalau kalau ee mau harus menghadirkan menghadirkan orang lain tersebut tidak perlu sih kalau sudah ada ee surat kuasa ya tadi surat kuasa mengambil sertifikat kemudian ada PPJB sebetulnya tidak perlu untuk ee mengambil perumahan di btn itu. Menurut saya sih begitu itu Mbak. Baik Ibu Doktor terima kasih atas jawabannya. begitu luar biasa pada sore hari ini. Ibu dokter terima kasih juga atas pertanyaannya Bapak Ibu. Berhubung sudah dipengujung waktu khususnya mohon izin kepada Ibu Dr. Ana Sultiana untuk memberikan closing statement terkait pertemuan kita pada sore hari ini. Monggo Ibu dokter kami persilakan ya. Baik, terima kasih Mbak ee moderator dan peserta webinar pada sore hari ini. Ee saya mengucapkan ee penghargaan yang setinggi-tingginya untuk ee beranda hukum yang memberi kesempatan kepada saya untuk menyampaikan materi. Sebetulnya ini kan terkait perdata ya, karena ee karena peralihan hak atas tanah ini sehingga ee saya menekankan terhadap peralihan hak atas tanah ee karena itu dari jual beli itu tetap harus memakai akta yang dibuat oleh PPAT. Jadi, PPJB ini hanya sebagai akta pendahuluan yang biasanya itu dipergunakan apabila syarat administratif belum terpenuhi ataupun juga syarat-syarat ee apa sistem angsuran ee di dalam ee pembayarannya. Jadi pada intinya bahwa PPJB ini ee di dalam peralihan hak atas tanah itu hanya sebagai ee perjanjian pengikatan jual beli yang mana jual belinya itu beralainya hak atas tanah tetap harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah yaitu AJB yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah. Demikian Mbak eh closing statement dari saya. meskipun nanti membuat PPJB itu harus ee rinci di dalam unsur-unsurnya harus terpenuhi dan kemudian notaris juga harus jeli dan kemudian juga lebih baik saya sarankan untuk PPJB-nya adalah ee notariil. Terima kasih. Baik, terima kasih banyak kami ucapkan kepada Ibu Dr. Ana, S. Mhum atas waktu, ilmu, dan juga pengalaman pada webinar hukum di sore hari ini. Dan kepada Bapak, Ibu serta rekan-rekan peserta webinar hukum, kami juga mengucapkan terima kasih banyak atas partisipasinya dan menyampaikan permohonan maaf apabila selama berlangsungnya acara terdapat perkataan, pelayanan, maupun tindakan kami yang kurang berkenan di hati Bapak, Ibu, dan rekan-rekan semuanya. Kemudian kami juga menyampaikan permohonan maaf apabila masih ada dan atau ada pertanyaan dari Bapak, Ibu, dan rekan-rekan semuanya yang belum sempat dijawab oleh narasumber kita. Akhirnya kita sudah sampai di penghujung acara. Mudah-mudahan pertemuan kita sore hari ini bermanfaat untuk kita semua, terutama bagi Bapak, Ibu, dan rekan-rekan semuanya. Sampai jumpa kembali di acara webinar Belanda hukum Indonesia selanjutnya. Kurang lebihnya saya selaku moderator dan panitia penyelenggara menyampaikan ucapan terima kasih dan permohonan maaf. Sekian, selamat sore, salam sehat untuk kita semua. Wasalamualaikum warahmatullahi wabarakatuh. Waalaikumsalam warahmatullahi wabarakatuh. Selanjutnya acara kami alihkan kembali ke Saudari MC, Mbak Rosyah. Baik, terima kasih kami ucapkan kepada narasumber Ibu Dr. Ana Silviana, S. MHum atas materinya pada hari ini. Terima kasih juga tentunya kepada Bapak Ibu peserta yang telah mengikuti acara ini dari awal hingga akhir. Semoga bermanfaat untuk kita semua. Amin. Sebelum saya menutup acara pada sore hari ini, saya akan menginfokan bahwa beranda hukum akan mengadakan webinar lagi dengan tema lainnya besok pada hari Minggu, 4 Mei 2025. Dan untuk info lebih lanjut seputar webinar beranda hukum Indonesia, Bapak dan Ibu bisa langsung menghubungi admin beranda hukum atau dengan memfollow akun Instagram @berandahukum_official. Baik, sampailah kita di pengujung acara. Semoga acara ini bermanfaat dan kita dapat bertemu lagi di acara beranda hukum lainnya. Mari kita tutup acara ini. Selamat sore. Salam sehat untuk kita semua. Wasalamualaikum warahmatullahi wabarakatuh. Waalaikumsalam warahmatullahi wabarakatuh. Izin pamit. Terima kasih. Selamat sore semuanya. Asalamualaikum. Izin, live. Nggih. Monggoilakan, Ibu. Terima kasih, Bapak Ibu semuanya. Sampai jumpa kembali.