Steuerliche Behandlung von Sanierungskosten bei Immobilien

Einleitung

Drei steuerliche Hindernisse bei der Sanierung von Immobilien:
- Anschaffungskosten
- Herstellungskosten
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Ziel: Sofortige steuerliche Absetzung der Sanierungskosten

Definition: Alles, was für den Erwerb einer Immobilie bezahlt wird (Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Maklerkosten, Notargebühren).
Abschreibung: Gebäudebezogene Anschaffungskosten über 50 Jahre abschreiben.
Sonderregelung: Kosten, um die Immobilie in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, zählen zu den Anschaffungskosten.
Lösung: Immobilie vor Sanierung kurzfristig nutzen lassen, um den Begriff der "Baumaßnahme vor erstmaliger Nutzung" zu umgehen.

Definition: Kosten für wesentliche Verbesserungen an der Immobilie, insbesondere bei Standardhebungen ("FESCH"-Regelung: Fenster, Elektro, Sanitär, Heizung).
Standardhebung: Bei Erhöhung von 3 von 4 zentralen Ausstattungsmerkmalen wird diese vorausgesetzt.
Lösung: Vermeidung der Standardhebung durch Sanierung innerhalb der bestehenden Standards (einfache, mittlere oder Luxusstandards).

Definition: Wenn Sanierungskosten in den ersten 3 Jahren nach Anschaffung 15% der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen.
Lösung: Aufteilung der Kosten korrekt zwischen Grund und Boden und Gebäude; Sanierungsmaßnahmen vor dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten durchführen.

Verhandlungen mit Verkäufern zur Sanierung vor dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.
Steuerliche Vorteile durch frühzeitige steuerliche Absetzung:
- Beispiel: Sofortige Steuererstattung von 42.000 € vs. jährliche geringere Erstattung von 840 € bei Abschreibung über 50 Jahre.