wenn du eine Immobilie sanieren willst dann gibt es drei Hindernisse die dir das Finanzamt vor die Füße wirft alle drei Hindernisse musst du vermeiden um deine Sanierungskosten sofort stolisch abzusetzen und einen Teil deiner Sanierungskosten sofort wiederzubekommen welche drei Hindernisse das sind und wie du sie umgehst das erkläre ich dir in diesem Video und glaube mir als Steuerberater und Immobilieninvestor mit fast 200 vermieteten Einheiten kenne ich dieses Thema in und auswendig diese drei Hindernisse wie das Finanzamt versucht dass du diese Sanierungskosten nicht sofort absetzen kannst heißen Anschaffungskosten Herstellungskosten und anschaffungsnahstellungskosten was sich hinter diesen Begriffen verbirgt sage ich dir gleich und ich erkläre dir selbstverständlich wie du all diese drei Hindernisse vermeiden kannst und deine Sanierungskosten sofort steuerwirksam absetzen kannst fangen wir an mit den Anschaffungskosten anschaffungskosten ist alles was man bezahlt um eine Immobilie zu erwerben beispielsweise der Kaufpreis Grunderwerbsteuer Maklerkosten Notargebühren für den Kauf das gehört alles zu den Anschaffungskosten und Anschaffungskosten musst du soweit sie aufs Gebäude entfallen auf 50 Jahre abschreiben und das gefällt uns nicht wir wollen die Kosten lieber sofort gegen die Steuer rechnen aber auf Anschaffungskosten hat man die sogenannte Abschreibung 50 Jahre meistens manche Immobilien werden auch auf 40 Jahre abgeschrieben manche auf 33 also die Abschreibung bewegt sich dann jährlich so zwischen 2 und 3 % und jetzt kommen wir zu deiner Sanierungsmaßnahme stell dir vor du kaufst eine Immobilie und willst sie sofort sie steht gerade leer sanieren hier gibt es eine Sondervorschrift in einem Schreiben des Bundesfinanzministeriums wo das Bundesfinanzministerium sagt zu den Anschaffungskosten gehört nicht nur Makler Kaufpreis Notargebühr sondern alles was man aufwendet um die Immobilie in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen und eine Immobilie wird dann in einen betriebsbereiten Zustand versetzt wenn an ihr vor einer erstmaligen Nutzung durchgeführt wird das zweite Problem was wir haben nach den Anschaffungskosten sind Herstellungskosten was sind Herstellungskosten herstellungskosten entstehen immer dann wenn du eine Immobilie wesentlich verbesserst eine wesentliche Verbesserung findet dann statt wenn du sie im Standard hebst und eine Standardhebung findet dann statt wenn du die zentralen Ausstattungsmerkmale das kannst du dir merken als sogenannte Feschregelung das Fesch FH steht für Fenster elektrosanitären Heizung diese Standardhebung greift also dann wenn du drei von vier zentralen Ausstattungsmerkmale beispielsweise Fenster Elektro und Heizung über den Standard hebst in einen nächst höheren Standard auch hier sagt die Finanzverwaltung egal wann du das machst ob du die Immobil schon 5 oder 10 Jahre hast wenn du so eine Standardhebung produzierst hast du keine Möglichkeit mehr diese Kosten sofort störlich abzusetzen sondern musst auch diese auf viele viele Jahre verteilen und als ob das nicht reicht dass du diese Anschaffungskosten hast dass du diese Herstellungskosten hast wenn du den Standort hebst nein das Finanzamt hat noch eine dritte Regel eingeführt die sogenannten Anschaffungsnahen Herstellungskosten und diese hast du wenn du 15% der Gebäudeanschaffungskosten netto in den ersten drei Jahren als Sanierungskosten überschreitest beispiel: Deine Immobilie kostet insgesamt 120.000 € 20.000 € entfallen auf den Grund und Boden dein Gebäude sozusagen 100.000 € 15.000 € sind jetzt frei das sind 15 000 € netto also 17850 € brutto mit Umsatzsteuer und wenn dir jetzt ein Handwerker mehr als 17850 € in Rechnung stellt z.B 17851 dann kannst du diesen Gesamtbetrag nicht sofort störlich absetzen sondern musst auch diesen über die Nutzungsdauer des Gebäudes abschreiben und da diese im Regelfall 50 Jahre beträgt heißt das du hast 2% Abschreibung auf deine Kosten und zwar nur deshalb weil sie 1 € zu hoch waren jetzt wirst du vielleicht sagen ja 1 € weniger Handwerker kosten das kann ja nicht des Problems Lösung sein und das ist es auch nicht und deshalb werde ich jetzt für jedes Hindernis des Sofortbabzugs eine Lösung verraten und wie man das alles drei in einem Beispiel kombinieren kann unser erstes Beispiel waren die Anschaffungskosten auch Definition fällt alles unter Anschaffungskosten was eine Baumaßnahme vor erstmaliger Nutzung darstellt wenn du also aus diesem Anschaffungskostenbegriff rauskommen willst dann muss die Immobilie einfach vor der Sanierungsmaßnahme kurz schon mal genutzt worden sein vielleicht findest du ja einen kurzfristigen Mieter der die Immobilie schon mal nutzen kann vielleicht berufst du dich auch auf eine andere Thematik denn an allen anderen Stellen redet das Steuerrecht von Sanierung Modernisierung Instandhaltung nur an dieser einen Stelle sagt das Finanzamt Baumaßnahmen vor einer erstmaligen Nutzung was heißt das aus meiner Sicht ist eine Baumaßnahme etwas höher angesiedelt als eine bloße Modernisierung Instandhaltung von daher kannst du dich auch immer darauf berufen dass hier mit dem Wort Baumaßnahme gewollt war dass es eine Maßnahme ist die direkt in die Substanz der Immobilie eingreift das zweite Thema ist die sogenannte Feschregelung wie ich sagte kontrolliert das Finanzamt an den zentralen Ausstattungsmerkmalen Fenster Elektrosanite Heizung ob du den Standard hebst aber was hier viele nicht verstehen eine Standardhebung bedeutet dass ich in drei von vier zentralen Ausstattungsmerkmal eben diese Standardhebung brauche der Steuergesetzgeber definiert hier drei verschiedene Standards einfach Mittel und Luxus keiner von uns vermietern wird wahrscheinlich in den Luxusstandard hinein sanieren der definiert wird als das was geradeso technisch möglich ist das Neueste vom neuesten also können wir nur dann eine Standardhebung erreichen wenn wir von dem einfachen Bereich in den mittleren Bereich reinsanieren und der einfache Bereich ist zum Glück im Schreiben des Bundesfinanzministeriums definiert ich sage euch jetzt wie der einfache Standard beim Thema Fenster aussieht einfach verglaste Fenster ihr habt also schon mehrfach verglaste Fenster die ihr nur austauscht oder erneuert keine Standardhebung weil ihr nicht vom einfachen in den mittleren Standard reingeht ihr seid schon im mittleren Standard und in den Luxusstandard s da wahrscheinlich ohnehin nicht rein elektro da ist der einfache Standard so definiert dass die Elektroversorgung unzureichend ist was bedeutet das eine unzureichende Elektroversorgung bedeutet dass der Strom nicht reicht damit ich gleichzeitig Herd und Spülmaschine anmachen kann das heißt wenn ihr normalen Strom habt aber vielleicht paar Leitungen neu verlegt und paar Steckdosen ergänzt ist es keine Standardhebung sanitär wird einfach definiert als das Bad besitzt kein Handwaschbecken die Badewanne steht unverblendet frei das Bad ist nicht überwiegend gefließt auch hier sind die meisten Bäder schon über diesen Standort hinaus das bedeutet auch beim Bad kann ich nicht von einfachen in mittleren Standort reinsanieren sondern auch hier bewege ich mich bei einer Baderneuerung innerhalb des mittleren Standards und das stellt keine Standardhebung da und zuletzt beim Thema Heizung wie ist hier der einfache Standort definiert als Kohleoffen also jeder der eine modernere Heizungsanlage als einen Kohleoffen hat wird hier nicht im Bereich der Standardhebung tätig das heißt wenn ihr es schafft nur eins oder zwei dieser Zentralausstattungsmerkmale zu sanieren aber nicht in drei Ausstattungsmerkmalen den sogenannten Standard zu heben dann sind auch diese Herstellungskosten die durch eine Standardhebung erzeugt werden für euch kein Problem und jetzt müssen wir noch das letzte Thema umgehen das dritte Thema sind die anschaffungsnahen Herstellungskosten euch vielleicht auch bekannt als 15% Grenze erstmal kann man die 15% Grenze zu seinen Gunsten verschieben indem man bei der Aufteilung Grund und Boden und Gebäude alles richtig macht denn die 15% Grenze orientiert sich nur am Wert des Gebäudes wie ihr das zu euren Gunsten verschiebt findet ihr in diesem Video ihr habt jetzt also den Gebäude im Rahmen des Kaufpreises schon verbessert wie kommst du also jetzt dazu die 15% Grenze für dich zu umgehen bei der 15% Grenze ist die Definition laut Einkommstockgesetz so dass es sich um Sanierungsmaßnahmen ab Anschaffung handelt die 15% Grenze geht erst ab Anschaffung los und wann findet die Anschaffung statt nicht wenn man beim Notar sitzt und auch nicht wenn man die Immobilie im Grundbuch umschreibt auf dich als Käufer anschaffung ist immer Übergang von Besitz Nutzen und Lasten jetzt werden viele von euch sagen ja also mit Kaufpreiszahlung ich sage nein üblicherweise wird Übergang von Besitznutzung und Lasten an die Kaufpreiszahlung gekoppelt aber rein rechtlich kann das völlig voneinander abweichen ihr könnt heute den Kaufpreis bezahlen und sagen in 3 Monaten soll Übergang von Besitz Nutzen und Lasten sein euer Verkäufer hat schon den Kaufpreis ihm stehen aber noch die Mieten zu was heißt das für dich du kannst in dem Zwischenraum zwischen Notarvertrag und Übergang von Besitznutzen Lasten die Immobilie sanieren und umgehst damit die 15% Grenze und ich weiß was du jetzt denkst welcher Verkäufer macht denn das mit dass man Vorübergang von Besitz nutzen lassen die Mobil schon sanieren darf du wirst überrascht sein wie oft ich das in der Praxis erlebe frag einfach deiner Verkäufer die meisten sind froh wenn sie dann ihren Kaufpreis schon bekommen haben dann ist den auch egal ob du dort schon eine Sanierung machst oder nicht das ist also alles in der Praxis eher kein Problem man macht sich vielleicht da vorher viel zu viel Gedanken einfach mal nachfragen das kostet nichts und vielleicht gelingt es auch dir vorübergang nutzen Lasten schon einen Großteil deiner Sanierung durchzuführen ich möchte nur noch ein kleines Zahlenbeispiel sagen was das für ein Unterschied sein kann stell dir vor du investierst 100.000 € in eine neu gekaufte Immobilie bist du im Spitzensteuersatz und kannst diese Kosten sofort im Jahr der Sanierung gelten machen mit der Steuerklärung für dieses Jahr und bekommst eine Steuerstattung macht das 42 000 € Steuerstattung aus gerätst du aber mit deinen 100.000 € Investition in die Anschauungskosten in die Herstellungskosten oder in die 15 % Grenze hinein dann hast du das Problem dass du diese Kosten nicht sofort ansetzen kannst sondern diese Werbungskosten die Sanierungskosten werden auf die Abschreibungsdauer der Immobilie verteilt das sind üblicherweise 2% pro Jahr also 50 Jahre jetzt bekommst du von deinen Sanierungskosten lediglich 2000 € mehr Abschreibung mal 42 % also 840 € jährlich erstattet und du siehst was das für ein massiver Unterschied bei deinem Cashflow ist kriegst du lieber 840 € Steuerstattung oder 42 000 ich würde alles gesagt lieber die 42 000 € Steuerstattung nehmen denn dann könnte ich schon wieder damit das Eigenkapital generieren um die nächste Eigentumsung oder das nächste kleine Mehrforminhaus davon zu kaufen und ob dafür gerade der richtige Zeitpunkt ist das findest du in diesem Video folge Mr steuer sonst wird's teuer