Und das möchte ich noch mal echt unterstreichen. Also in diesem Geschäft kannst du so einfach wie in wenigen anderen mit Wissen und Fähigkeiten und dem dem Erwerb und Ausbau von Fähigkeiten einfach in verhältnismäßig kurzer Zeit verglichen mit 45 Jahre bis zur Rente in Anführungsstrichen, ja, was auch immer da kommt, ja, kannst du eine finanzielle Gelassenheit in jeder Hinsicht aufbauen. Du kannst du kannst deine Rente aufbessern, du kannst ein komplette kompletten Zusatz Einkommensstrom oder eben auch wieer in vielen anderen Fällen und bei uns die komplette Selbstständigkeit im Sinne von Immobilien machen als Investor. Das kannst du in kaum einer anderen Branche so skalalierbar und planbar. Du kannst auch Facebook und das Tamagoci erfinden, das geht dann vielleicht noch ein bisschen besser. Ja, aber da haben halt auch 99 000 und mehr ist nicht erfunden in der Zeit. Deration Podcast Lerne Immobilien. Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt in der zweiten Jahreshälfte 2025? Was ist die exakte Prognose von unserem Profiinvestor Markus Bford? Hallo Markus, schön, dass du da bist. Hallo Marco, danke, dass ich hier sein darf. Ganz liebe Grüße aus Mallorca am quasi Vormorgen des TX Weekends. Yeah. Ja. Genau. Ähm es ist ein Format, was in die Oh, ich weiß es nicht, sechste, 7te, achte Runde geht. Fünfte fünfte. Okay, also das fünfte Mal machen wir das. Wir machen das alles halbe Jahr und weil wir mal uns das war glaub ich auf Zypern das erste Mal oder haben wir uns hingesetzt und Markus, du bist Immobilinvestor seit vielen vielen Jahren. Du tust und machst alles als privat Immobilinvestor, was man sich so vorstellen kann. Also von Buy and Hold, Fix and Flip, in schlechten Lagen, in guten Lagen, mit Sondervermietung, ohne Sondervermietung, Gewerbe ohne Ende, viele, viele Sachen und vor allem bist du immer aktiv. Wir hatten es gerade im Vorgespräch, ich habe hab gesagt, ich muss immer so ähm so freudig lachen. Äh, wir kommen dann hier zusammen im Vorgespräch und ja, hast du was angekauft, haben wir ein gutes Beispiel, was wir erzählen konnen. Meistens hast du eine Liste von Beispielen, die du in den letzten sechs Monaten gekauft hast. Du hast du kaufst immer zu. Natürlich wählst du aus, was du kaufst, aber du bist wirklich kontinuierlich aktiv seit vielen, vielen Jahren. Und hast du jetzt gerade gesagt jetzt ein Objekt, über das wir dann sprechen gleich ja da das wird sich entwickeln auf keine Ahnung 1000 € 1500 € im Monat. Über sowas freue ich mich halt, weil dann weiß ich wieder, dann ist z.B. die Büromete bezahlt oder so, ne? Man hat dann so Anker im Kopf und Ja, genau. Also und deswegen kann man so viel lernen, du hast ein riesen Fix in Flip Apparat und du bist also überall im Markt irgendwie aktiv, wo der private Mobilinwester aktiv sein könnte und deswegen kriegen wir, glaube ich, in diesem Format immer so ein schönes erste Handgefühl und das wollen wir auch heute wieder abgreifen. Wir machen wieder, wie geht's den Banken, wie läuft's im Ankauf, Verkauf, Strategien, dann ein Beispiel eben äh und dann deine Prognose. So und mit der würde ich aber bis jetzt heute mal anfangen, also zumindest mit dem Aufsatz vom letzten Mal. Weil ich das so spannend fand. Äh wir haben beim letzten Mal dann, also du ja ähm gesagt, also ich glaube jetzt wir werden drei bis 14 Schritte sehen. Wir haben vier gesehen. Vier. Genau. Also erfüllt. Genau. Erfüllt. Und wir haben auch gesagt, hast du auch gesagt, ja, die in den Zinsen ist das schon eingepreist in den Bauzinsen. Wir erwarten aber schon fallende Zinsen eigentlich, ne? Das haben wir auch gesagt, was wir jetzt gesehen haben, sind steigende Zinsen, obwohl es diese Zinsschritte gab. Erklär uns das mal bitte kurz. Glaub es für alle wirklich sehr, sehr wichtig, warum das jetzt passiert ist. Ja, gerne. Die Zinsschritte waren quasi schon in der Erwartungshaltung abgebildet. Das haben wir auch gesagt. Das heißt, nicht mit jedem Zinsschritt der EZB geht jetzt automatisch der kurzfristige Zins der 3 Monatse Eurob Co. Und der langfristige Finanzierungszins runter. Gerade der langfristige Finanzierungszins, der hat ja noch ganz andere Komponenten und dass die EZB die Zinsen senkt, war eben schon der in der Erwartungshaltung mit drin. Da bewegt sich dann der Euribor, aber das andere bewegt sich nicht. Und die anderen, die haben natürlich jetzt andere Herausforderungen und auch zwischendurch leider andere Dinge, die ich nicht ganz vorher sehen konnte. Ja, da haben wir einmal die Zölle und dann haben wir das große, nennen wir es mal Sondervermögenpaket, was die Regierung rausgehauen hat. Und das haut natürlich auf den Anleihemarkt auf die Umlaufrenditen und da hängen die langfristigen Zinsen dran. Das heißt, dass wir jetzt die Steigerung gesehen haben, war jetzt nicht eigentlich eine zinspolitische Sache, sondern eher eine rein politische Sache, die natürlich extreme Durchschlagkraft auf die Zinsen hatte. Insofern also die Empfehlung von letzten Mal und jetzt sage ich direkt schon am Anfang des Podcasts einmal, ne, wenn es sich rechnet, dann rechnet es sich. Wenn ich ein Objekt habe, dass ich rechnet, wo ich ein Zinssatz habe, mit dem ich jetzt gut leben kann, dann mache ich den Zinssatz fest und dann vertraue ich nicht drauf, dass das noch mal sinkt. Ich kenne Kollegen und das ist überhaupt nicht böse gemeint. Jeder darf da sein eigenes Szenario haben. Die haben vor 6 Monaten gesagt, ich mache variable Zinsen oder ich mache nur eine zi d Jahres Zinsbindung, aber nicht, weil sie etwas Strategisches damit haben, sondern weil sie sagen, die Zinsen werden fallen. Ja, das war eine valide Annahme. Sie haben auf des Szenarios gehandelt. ist leider nicht eingetreten. Also diejenigen, die sofort festgeschrieben haben, haben in keiner Weise schlechter gehandelt, sondern haben sich Sicherheit für ihr Projekt geholt. Und das würde ich immer egal, wo der Zinssatz gerade steht, einfach immer jedem empfehlen. Entweder ich mache Investment oder ich mache Investment mit Spekulation. Das darf jeder machen, aber Spekulation heißt es, ich sichere die Zinsen nicht langfristig ab, wenn man das bewusst macht oder bestimmte Gründe da fertig. macht das gelegentlich auch bei einigen Objekten, aber es hat strategische Gründe, dann ist alles fein. Aber nicht, weil ich so ein Bauchgefühl habe, euch könnt den Deal verbessern oder noch viel schlimmer, dadurch den Deal erst irgendwie in die schwarzen Zahlen drücken. Ja, glaube ich schon mal unglaublich wichtiger Tipp zu Beginn oder vom Gefühl, was du auch gerade sagtest, ne, aus dem Bauchgefühle raus. Ich ich kenn es nur in in mir. Das Gefühl, was man ja hat, ist die Zinsen sind 2022 schockartig hochgegangen und jetzt beruhigt sich das, weil das große, was dahinter waren wir auch beim letzten Mal ist die Inflation, die haben wir jetzt im Griff. Und dann ist man so schnell dabei für sich zu sagen, okay, wir haben das Thema jetzt im Griff. Das heißt, jetzt muss das eigentlich so laufen, als dass die Zinsen dann langsam runterkommen. Damit kann ich quasi festplanen und wieder vergisst man, dass einfach Dinge passieren kann, die man nicht auf dem Schirm hat, dass Friedrich Merz sich dann hinstellt und sagt so, wir machen jetzt so viel neue Schulden und plötzlich haben wir einen riesen Impact auf die Bauzinsen, während der Leitzins runtergeht. Also, man hat wieder gedacht, na ja, den Inflationszinszusammenhang, den hat man ja verstanden, die hat man im Griff. Also es es gibt 50 andere Sachen, die uns jetzt nicht einfallen, die passieren können und deshalb ist das, was du sagst, so wichtig. ist es so äh schade zusätzlich eine Spekulation irgendwie aufzumachen, weil wir wollen ja ein sehr sicheres Modell fahren und dann sollte man sich das besser sparen. Vor allem wir haben ja niedrige Zinsen, das wird ja oft vergessen. Ja, ich kann jetzt nur in Anführstrichen eine 20 Jahre Sicht des Investments betrachten und aus der 20 Jahresicht habe ich vor 20 Jahren ungefähr zu den gleichen Zinsen investiert wie jetzt um die 4% plus minus damals noch mit 2 bis 3% Tilgung. Das war so ungefähr der Case. Aber wenn man das jetzt mal weiterbaut auf 30, 40, 50 Jahre, da haben wir ja ganz andere Zinssätze und auch selbst aus dem Mittel dieser Zinssätze liegen wir derzeit ja noch relativ günstig in den Zinsen. Ich glaube auch nicht, dass wir wieder mal auf 7 geschweige denn 10 oder 12% kommen, aber jeder, der grundsätzlich das vollkommen ausschließt, kann sich ja mal fragen, warum bei einer Grundschuldbestellung, die er für eine Bank vornimmt, in der Grundschuldbestellung etwas von in der Regel 18% Jahreszins drin steht. Ja, ja, ja. Also, da wollen wir alle nicht hin. Da werden wir auch das Szenario habe ich bei mir nicht abgebildet derzeit. Also nicht, dass jetzt jemand Panik deshalb bekommt, überhaupt nicht. Aber da irgendeine eine verbindliche Annahme oder eine Spekulation, also wirklich das offen zu lassen für Spekulation, das ist Risiko und das kann man bewusst machen. Ja, man kann auch in Fremdwährung machen, man kann sich Swaps kaufen, man kann alles mögliche tun. Das endet ja nicht dort, dass ich sage, ich mache kurzfristig oder langfristig. Ich kann die Strategie ja beliebig aufpuffern, was ich auch teilweise ich habe auch schon Swops gekauft für bestimmte Anlässe, aber nicht wie du gerade eben noch mal wie richtig wiederholt hast aus dem Bauchgefühl raus. Auf keinen Fall. Ja. Ja. Na ja. Na ja. Ja, genau. Wir haben auch schon Swap gekauft, um uns abzusichern, also um das andersrum zu nutzen, ne? Ja. Okay. Ähm jetzt lassen wir strukturiert durchgehen. Zur Prognose kommen wir am Schluss. Du hast schon vorweggenommen, du rechnest nicht mit 18% Zinsen. Wir sind gespannt, mit was du rechnest. Jetzt fangen wir aber an. Banken war immer so unser erstes Kapitel. Wie geht's deinen Banken? Wie fühlt sich die Zusammenarbeit an? Ja, letzte Mal haben wir ja schon so eine leicht positive Prognose gezeichnet. Also die Zusammenarbeit wurde besser, aber nicht schneller. Und äh da in diese Richtung geht es jetzt bei mir weiter. Ich arbeite sehr sehr intensiv mit drei Banken zusammen, mit zweien noch so ein bisschen so am Rande, aber ich kriege auch sehr viel mit von meinen Kollegen, von Teilnehmern, von allen und da kann ich sagen, die Banken sind extrem dran interessiert, Geschäfte zu machen, wie immer nicht alle, ne? Aber die Mehrheit der Banken ist interessiert daran, Geschäfte zu machen. Ich sehe es gerade bei einem aktuellen Projekt, was ich von äh einem privaten Verkäufer kaufe. Das hat leider immer die Herausforderung, dass ich selber alle Unterlagen besorgen und mich kümmern muss und dementsprechend nicht so schnell an die Banken liefere wie gewohnt. Und die Fragen nach, ja, wo sind denn also kriegen wir dieses oder jenes? Und nicht, weil weil jetzt wir den Vertrag fest haben und sie das brauchen, sondern weil sie wirklich bedenken haben, dass ich zu einer anderen Bank gehe. Also, sie wollen diese Deals plötzlich haben. Das bedeutet aber nicht, dass das jetzt rasant schnell geht und es bedeutet auch nicht, dass die jetzt mit Konditionen um sich schmeißen da an der Stelle, da kommen wir ja später zu, aber es bedeutet schon, sie wollen das Geschäft haben. Alle meine Banken machen mich darauf aufmerksam, Minimum Bearbeitungszeit 6 bis 8 Wochen. Und das ist wahrscheinlich eher eine positiv Prognose. Vor den Osterferien haben sie mir noch gesagt, bitte mitbedenken, die Grenzen wir aus, also nach den Osterferien 6 bis 8 Wochen Zeit. Und so zieht es sich durch, dass offensichtlich die Personaldecke weiterhin nicht nur adäquat fürs Geschäft, sondern eben auch gut ausgelastet ist für das Geschäft. Da ist jetzt nicht da wartet niemand Schreibtisch auf meinen Antrag oder auf euren Antrag und auf deinen Antrag, sondern äh die sind halt gut ausgelastet. Und eine Bank habe ich, die hatte gerade eine 44er, vielleicht hat sie auch immer noch 44er KWG Prüfung. Da ist also die Bundesbank eben das das dauert dann noch viel länger, weil die halt total Kapazitäten gebunden haben in dieser Prüfung. Das betrifft auch wohl andere Banken. Also geht immer davon aus, wirklich meine Empfehlung, dass es 3 Monate dauert bei den Banken, bis ihr so eine Finanzierung durchhabt. Vielleicht nicht eure erste. Das wird vielleicht ein bisschen einfacher gehen, dass wir strukturierter sein oder wenn ihr bei einer Bank bis 750 000 € im Portfolio seid, das wird immer deutlich schneller gehen, aber ab da wird es an Geschwindigkeit leider abnehmen. Ihr werdet interessanter für die Bank bei abnehmender Geschwindigkeit in der Bearbeitung eigentlich. komisch, aber merkt euch das einfach. Es ist asynchron. Ja. Ja. Also, ich war auch, ich habe ja ein Eigenheim gekauft, wie du weißt. Ähm und es war im Prinzip war nicht im Prinzip, die Konditionen waren klar, es war klar, dass wir es tun und dann hat das fast drei Monate gedauert. Ich habe ich wusste schon, dass es dauert. Ich habe schon darauf hingewirkt, dass der Notartermin noch ein bisschen später quasi ist, weil ich einfach, ich hatte gerade noch am selben Tag oder ein Tag davor ein YouTube Video aufgenommen, gehe niemals ohne unterschriebene Darlehensverträge zum Notar. Bin dann selber ohne unterschriebene Darlehsverträge zum Notar gegangen, hatte aber vorher einen Call mit dem Bankvorstand, der mir versichert hat, es ist alles gut, aber es hat wirklich wirklich wirklich lange gedauert und obwohl vollkommen klar war, dass man das Geschäft zusammen macht. Was was glaubst du Eigenheim ist ne also eigentlich das Lieblingsesset der Banken? Weil brauchen sie eigentlich nur in Anführungstrichen auf die persönliche Monität und alles abstellen, die sicherlich tadellos ist an der Stelle und gar nicht mit Ertragswert und sonst was darum rechnen. Ja, aber die haben sehr doch die haben sehr sehr viel ich glaube wegen der Wohnmobilen Kreditrichtlinie mussten die sich die GmbHs alle sehr viel genauer anschauen. Ja, natürlich das ganze Vermögensportfolio, aber das an sich ist ein Ja. Ja, das dass das war auch schnell war auch war auch schnell stimmt. Ja, genau. Genau. Aber das war also ich war überrascht, wie viel die in diese GmbHs dann in irgendwelche GmbH sag mal, die keine Relevanz haben für den in Summe Erfolg der Holding, ne? Und dann mussten die aber genau verstehen und wie ist das jetzt gebucht und was zählt in welches Jahr und ich habe boah das normalerweise macht das ja auch noch Stefan. Plötzlich war ich da in der Box. Also doch schön, wenn du auf Stefans Stuhl sitzen darfst, oder? Ja, ja, ja, ja, ja, ja. Ähm, dann was glaubst du, warum ist das der Personalengpass? Das hatten wir jetzt auch schon hier als Thema, glaube ich, ne? Oder die haben einfach Kapazitäten abgebaut oder warum dauert das plötzlich so lange? Ja, ich glaube, dass einfach die Vorschriften höher geworden sind und dass auch sehr viel genauer geschaut wird von Barfin und von Bundesbank sind sehr viele Prüfungen erfolgt. Wir haben natürlich auch in der Niedrigzinsphase da schon eine sehr investorenfreundliche Kreditvergabe, so wollen wir es mal formulieren, ja, gehabt und da ich kann mir schon vorstellen, dass es bei der einen oder anderen Bank ein bisschen kritisch beeugt wird. Wir haben darüber hinaus die letzten Jahre hat mir letztens noch ein Banker gesagt quasi keinen Kreditausfall gehabt. Also der Kreditausfall war gen null, der normalerweise ja durchaus irgendwie in einer Prozentzahl auszudrücken ist bei denen und viele Banken haben leider auch dementsprechend ihre Rückstellung angepasst, ja, zugunsten des schönen Ergebnisses. Und da schauen, glaube ich, auch die jeweiligen Institute jetzt plötzlich drauf, wenn sagen, okay, es gibt plötzlich mal Ausfälle gerade durch diesen plötzlichen Zinsanstieg, da hat es schon den einen oder anderen Immobilienhändler und Projektentwickler sehr sehr deutlich getroffen, auch in in extrem großem Umfang. Das muss jetzt kein Benko sein, wir haben ja noch ein paar andere, die da auch wirklich Hunderte von Millionen Euro bewegen. Und ich denke, da zielt viel drauf ab. Ich habe letztte mal im Podcast schon gesagt, dass ich sogar für ein Objekt, was seit 9 Jahren finanziert ist von der Bank die Anforderung bekommen habe. So, da fehlt uns noch zwei, drei Sachen. Die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis und eine Bewilligungsurkunde von irgendwas, was im Grundbuch steht. Und das wird nicht nur mich betreffen, das wird viele andere betreffen, so dass ich davon ausgehe, ein Großteil ist im aktuellen Geschäft gebunden, aber parallel ist ein Teil abgestellt auf Aufarbeitung der Vergangenheit plus Erfüllung der aktuellen Richtung davon aus. Das wird aber auch nicht besser. Also ist nicht so, dass das dass wir jetzt sagen können und in 6 Monaten ist das mal alles abgearbeitet, weil es kommen immer mehr Richtlinien, immer mehr Sachen und die Banken bauen ja jetzt auch nicht extrem personal auf parallel, sondern da wird ja eher sozialverträglich abgebaut. Also, wenn jemand geht, dann kommt eben kein Neuer. Es wird dann auch viel outgesourced. Meine Hauptbank, die hat jetzt noch 1,5 eigene Gutachter, die auch rausgehen zu Objekten. Haben das jetzt schon begrenzt und sagen, die machen nur noch 30 km um die jeweilige Hauptbank herum das ganze, sonst vergeben sie es extern. Und das macht's auch nicht besser, weil der externe ist kein Gutachter, sondern einige von euch werden das schon mal gehabt haben, das ein Besichtiger, ne? Der hat eine Checkliste dabei und reicht es dann ein, dass das Gutachten dann intern gemacht werden kann. Es bleiben dann trotzdem nur 1,5 Gutachter. Ja. Ja. Na ja. Ich überlege gerade, wie man das ä was man da mitgeben kann, jedem, der jetzt vielleicht auch einsteigt und sich auf dem Weg macht, erste Wohnung und jetzt sagt: "Boah, wenn das drei Monate dauert, bisschen Darlinsvertrag hab, wie gehe ich damit um mit dem Verkäufer mit Makler?" Was würdest du ihm sagen? Also erste Wohnung wird wie gesagt nicht die Herausforderung sein in der Regel, damit schneller geht. Okay, aber da sind wir auch noch nicht in München, aber da sind wir oft ja unter 750 000 €. Da wird es relativ zügig geben. Trotzdem ist die Empfehlung da an der Stelle, ja, das zwar festzumachen, aber zum einen nicht zum Notartermin zu gehen, ohne eine fixe Zusage der Bank zu haben. Idealerweise, dass die Grundschuldbestellung vielleicht auch schon geschickt wird zum Notar. Das würde mir persönlich reichen. Das ist für mich so 99,9 % auch wenn die Darlehsverträge noch nicht unterschrieben sind. Das ist glaube ich sehr gut. Ja, eine Restunsicherheit, ne? Ja. Ja, aber ist auch ein Signal an den Verkäufer. Ja, genau. Genau. Das äh zweite ist ähm das wird nicht jeder können, aber grundsätzlich ein Plan B zu haben. Kann ich mir von irgendwoher das Geld aus Verwandtschaft aus eigenem Eigenkapital irgendwo ja im Zweifelsverleihen, dass ich es bezahlen könnte? Und das Dritte und das ist das einfachste, also ich habe 3A und 3b, da 3A eine lange Fälligkeit vereinbaren. Also, wenn man jetzt wirklich zum Notar schon gehen möchte und das machen möchte, sagt man gut, aber es ist wie es ist. Der Makler wird's auch wissen. Der Notar wird's auch wissen inzwischen, dass es lange dauert. Ich brauche eine Fälligkeit, wir gehen jetzt im Mai zum Notar, aber eine Fälligkeit 31.07. oder sogar 31.8 Sag da mit dem Recht ist aber früher zu bezahlen. Das habe ich ja immer als Käufer und dann steht da eben drin ist fällig nach vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzung spätestens am und wenn dann da 31.08 Achter steht, dann könnt ihr relaxed sein und wenn eure Bank es aber Ende Mai schon fertig hat, könnt ihr, wenn die Fälligkeitsvoraussetzung da sind, schon Ende Mai überweisen. Das zweite und das würde ich jedem empfehlen, einfach nur als Backup und man bewegt hier wirklich viel Geld und man hat ja ein theoretisches Risiko, ein Kosten nicht ein kostenfreies, aber ein Rücktrittsrecht vom Vertrag zu vereinbaren, wenn die Finanzierung nicht funktioniert. Büber zu würde imsuchen mit den Makler mit ins Boot zu holen, den Notar mit ins Boot zu holen, dass derzeit die Banken wirklich schwierig sind und wenn wiederer erwarten in dieser Zeit das nicht funktioniert oder ich habe in einigen Ausnahmefällen es schon gehabt, dass ich bei Teilnehmer die Rahmenbedingungen, sprich also die Höhe des Eigenkapitals, teilweise auch der Zinssatz noch mal ändern während der Zeit der Bearbeitung, dass man dann auch sagen kann, okay, ich möchte das nicht mehr. rechnet sich vielleicht auch nicht mehr oder ich habe ein schlechtes Gefühl. Ich kann zurücktreten, ja, ich habe die Notarkosten für den Entwurf ungefähr zwei Drittel der üblichen Notargebühren, aber dann investiere ich hier eben ein oder 2000 € oder wie viel auch immer, aber bin aus dem Deal selber raus und mach lieber den nächsten Deal, muss ich eben ein 2000 € nachverhandeln und besser reinholen mit einem besseren Gefühl. Also das sind so das so der Blumenstrauß an Tipps und Vorgehensweisen, den ich da mitgeben würde. Ja, das ist eine richtige ist eine richtige Kunst, ne, so ein Deal zu machen. Gerade auch in der Marktphase jetzt, finde ich, weil das nicht so eindeutig ist. Während 2021 war klar, okay, du hast eh fünf mitinteressenten und also entweder du bist schnell und zahlst oder du kriegst auf jeden Fall den Deal nicht. Äh, dann warst du wahrscheinlich zwischenzeitlich mal der einzige Interessent und konntest halt alle möglichen Forderungen stellen, um irgendwie, ne? Und jetzt finde ich muss man sehr gutes Feingefühl haben, ob einem weil ist schon hart. Also ich stell mir jetzt auch für ein Einsteiger, wenn man selber in den Situationen das erste Mal ist und auf der einen Seite also bomben sicher hier, ich habe schon mal von der Bank was und ich kaufe das auf jeden Fall und dann gleichzeitig muss man sagen, hoffentlich kriegt wir hin, vielleicht ein bisschen spätere Kaufpreisfälligkeit, vielleicht kann ich zurücktreten, wenn es nicht klappt und so. Das muss man kommunikativ auch ganz gut managen, dass man trotzdem der Käufer ist, der so verlässlich ist, dass er dann auch den günstigen Preis bekommt vielleicht statt jemand anders, ne? und so. Also äh das ist wirklich äh ein richtiger Tanz, den man da machen muss. Also ich persönlich finde es auch wirklich gemein, dass das so schwierig ist, Vermögen aufzubauen, dass das nicht alles ja und einfach nur ich schnippe mal, mache Hex Hex und dann liegt die erste Million im Portfolio. Also ich find's gut, dass es in Herausfordern ist, dass es jetzt eine zusätzliche Herausforderung und ich habe doch gerade aufgezeigt, es gibt doch wirklich eine super einfache Strategie. Ja, natürlich, das muss man irgendwie in Anführungsstrichen verkaufen und argumentieren können, aber der Investor ist halt so ein Multiwesen. Ja, ich muss nicht nur Ahnung von von Finanzen haben, ich muss auch ein bisschen bisschen Steuern und ein bisschen Recht und dann eben auch ein paar kommunikative Fähigkeiten haben oder ich muss mir diese Dinge eben zukaufen oder durch andere mit dazu holen. Das muss ja jetzt kein Riesen Dienstleister sein. Das kann ja auch mein Kumpel sein, der halt unglaublich da gut geschult ist oder mein Finanzierungsberater oder mein Bänker oder sonst wer. Ja, vielleicht auch der Notar, der da Schützenhilfe leistet, nicht parteisch, darf er ja nicht sein, aber der einfach klärende Worte dort an der Stelle hat. Und äh das möchte ich noch mal echt unterstreichen. Also in diesem Geschäft kannst du so einfach wie in wenigen anderen mit Wissen und Fähigkeiten und dem dem Erwerb und Ausbau von Fähigkeiten einfach in verhältnismäßig kurzer Zeit verglichen mit 45 Jahre bis zur Rente in Anführungsstrichen, ja, was auch immer da kommt, ja, kannst du eine finanzielle Gelassenheit in jeder Hinsicht aufbauen. Du kannst du kannst deine Rente aufbessern, du kannst ein komplette kompletten Zusatz Einkommensstrom oder eben auch wie in vielen anderen Fällen und bei uns die komplette Selbstständigkeit im Sinne von Immobilien machen als Investor. Das kannst du in kaum einer anderen Branche so skalalierbar und planbar. Du kannst auch Facebook und das Tamagoci erfinden. Das geht dann vielleicht noch ein bisschen besser. Ja, aber da haben halt auch 99 000 und mehr ist nicht erfunden in der Zeit. Ja, ist so ist so und ist ein ein unglaublich wertvoller Skills. Am Ende, glaube ich, tatsächlich, wie du sagst, schwierig, was auch gut ist, aber es ist nicht so übertrieben schwierig wie jetzt ein Facebook zu erfinden. Ähm, aber genau, was ich nur jedem äh jedem mitgeben kann, wenn man diesen Tanz so ein bisschen vollführt, ne, um jetzt ein Deal zu kommen jetzt ja gleich zur Ankaufsstrategie. ehrlich sein, also ehrlich sein mit dem mit dem Makler, mit dem Verkäufer und wie du sagst, ne, geklären der Worte von Notarhelfen einfach wirklich sagen, also h ich ich kaufe das, ich bin mir auch meiner Bank einig, dass wir das finanzieren die Kondition, die Bank kennt mich, ich habe auch mit der Bank schon gesprochen mehrfach, auch wenn man Erstkäufer ist und keine Ahnung, da kann man das irgendwie relativ solide, glaube ich, rüberbringen. Ähm, aber sie wissen auch Bearbeitungszeiten und dann immer wieder ein Update schicken, also dem Makler immer ein Update, wenn was wieder von der Bank, wenn was da ist, wenn was braucht, die alle informiert halten. Das ist so so ein Makler riecht das ein Verkauf, das vielleicht nicht so oft macht, nicht aber der riecht das, wenn du dich zwei Wochen nicht meldest, merkt schon. Also da ist dann irgendwie, ne, jetzt keine Ahnung hat der eine Rückfrage, du antwortest nicht, dann denkt er schon der Dealplatz, dann rutscht du in die Kategorie, das wird mit dem vielleicht nichts und so. Ähm, also so da kann man sich glaub ich echt eine Fähigkeit anarbeiten und die ist heute noch mehr als 2021 dafür verantwortlich, dass man dann ein richtig guten Deal machen kann, weil man dann möglicherweise wirklich einen besseren Preis bekommt, weil man sich als ein solider Käufer aufstellt. Genau. Kommunikation ist alles, aber das ist ja wie in einer guten Partnerschaft ist das da auch in der geschäftlichen Partnerschaft. Ja, Kommunikation zwischendurch ist alles darüber hinaus. Äh manche neigen ja dazu, Druck auf sich ausüben zu lassen, weil man ja schon so viel reininestiert hat in diesen Deal an Zeit, an Unterlagen, an Gott weiß was. Und äh ich werde auch ganz oft gefragt, ja, soll ich denn jetzt zum Notar gehen, weil die machen so viel Druck und sonst ist der Deal weg und da auch eine ganz klare Aussage von mir. Druck hat immer was damit zu tun, dass die Gegenseite unter Druck steht oder dass irgendwas zu verbergen ist. Ja, und dann geht ihr eben nicht zum Notar, dann ist das eben der nächste Deal kommt bestimmt. Jeden Tag werden Häuser verkauft. Ich habe schon so viele Sachen nicht gekauft, wo ich im Nachhinein erst dachte so, oh Mann, das hättest du doch machen können. Und dann kam aber trotzdem noch was Besseres um die Ecke bis heute. Also, ich kann zwar durch die Straßen fahren und schöne Stadtbesichtigung machen mit Dingen, die ich nicht gekauft habe, aber ich kann es auch andersrum machen, mit Dingen, die dann doch gekauft wurden. Ja. Ja. Ja. Also nicht für lieben ist auch immer wieder ein Tipp im Ankauf, ne? Ja. Okay. Bevor wir zu Ankauf kommen, kurz Einkapitalforderungen. Was glaub haben sich verändert? Mehr? Ja, ich habe das Gefühl, es ist ein bisschen einfacher geworden. Also, wir hatten ja diese Zeit, das kennen wir alle noch, ne? 115% Finanzierung, kein Problem. Das hatten wir jetzt lange nicht mehr. Jetzt hatten wir relativ lange, dass die Banken auch gesagt haben, so ja, 80, 90 % können wir uns vorstellen, aber Rest hätten wir gerne an Eigenkapital. Das ging dann schon in die Richtung mit 100% können wir uns vorstellen. Nebenkosten bitte aus Eigenkapital. Und dieser äh Mini Hack, der ja eigentlich gar kein großer ist, den wir ja auch gerne empfehlen. Äh wenn es möglich ist, die Nebenkosten, also Grunderwerbsteuer und Notar auf den Verkäufer abzuwälzen und dafür den Kaufpreis zu erhöhen. Ich stelle fest auch aus dem Feedback der Teilnehmer, da haben die meisten Banken gar keine Herausforderung mit. Es gibt immer Banken, die sagen, nee, wir machen das nicht. Wobei es meistens der Sachbearbeiter ist, der sagt, das machen wir nicht und nicht die Bank. Ja, und äh dadurch kriegt man natürlich so durch die Hintertür dann doch eine über 100% Finanzierung. Immer gerne an der Stelle der Disclaimer, wir empfehlen hier nicht pauschal über 100% Finanzierung, ne? Also es muss ich am Ende des Tages immer noch rechnen. 80% ist man relativ safe mit, wenn man gut verhandelt hat. Alles andere muss das Objekt hergeben und man muss es dann auch entwickeln können. Also bitte jetzt nicht rausgehen und sagen, hier Marco und Marcos haben gesagt 115%, sonst läuft gar nichts, ne? Das ist natürlich eine Wunschgröße, aber ich habe es nachher auch bei einem Beispiel mitgebracht, wie man das vielleicht so im Nachhinein in der Gestaltung hinbekommt. Ja. Ja. Okay. Ankauf, kurzer Recap. Du hast äh uns hier mal erzählt von einem ganz ganz tollen System, wie viel Angebote du abgibst pro Halbjahr, wie äh du sehr konsequent einfach Immobilien prüfst, ohne aber jetzt jedes Mal eine volle Ankaufsprüfung zu machen, sondern sehr sehr schnell mit einem System, das du aufgesetzt hast, auch mit virtuellen Assistenten, die dir die Dinge dann auch einfach mal zutragen und du am Ende, was waren das im Halbjahr Angebote? Ich vergesse mal die Zahl über 1000. auf jeden Fall, also über 1000 Angebote im Halbjahr, die du abgegeben hast, wo wir das mal gemacht haben hier vor ein paar halbjahren. Ähm und du hast glaube ich am Ende fast drei Käufe kamen raus oder so. Ja, es gab aber potenziell, ich glaube als wir es im Detail gemacht haben, waren es 12 oder 14, die ich wirklich hätte kaufen können und die wir dann noch mal nachverhandelt haben, weil es einfach immer noch zu viel waren. Genau. Dann haben wir die besten drei da rausgekauft. Ja. Ja. Also ein unglaublich weit offener Trichter, der dann kann man sich vorstellen, zu den wirklichen Nuggets führt am Ende, äh die zu den wirklich besten Deals führt. Ähm da drin steckt auch ein Vorgehen, was entstanden ist durch die Zinserhöhung, wo plötzlich ja das Problem war, dass die Angebotspreise sehr hoch waren und man jetzt runter verhandeln musste. Also braucht man ein System, wie man konsequent e an die Immobilien rankommt, sie aber gleichzeitig massiv runter verhandelt. Das ist dieses System. Dann haben wir vor ein halben Jahr hast du gesagt, ja, ja, klar, diese Systeme müssen ja flexibel sein, die müssen sich anpassen. Ähm, man trifft jetzt auch schon auf Immobilien, die sind gut eingepreist. Wenn da jetzt mein, ich verhandel noch vier mal runter System zuschlägt, dann werde ich diesen Deal auch nicht machen. Äh, und jetzt bin ich gespannt, wo stehen wir jetzt aus deiner Sicht? Wie hat sich das System wieder angepasst? Ja, das ist ganz lieb, dass du das auch noch mal so zusammengefasst hast, weil ich hatte gerade letztens erst noch wieder ein Coaching, wo mir jemand gesagt hat, aus deinem Podcast war damals, das System habe ich nachgebaut und das funktioniert nicht an meinem Standort in München. Ja, also das ist einfach diese Dinge, das das sah ja ein Jahr vorher in der Niedrigzinsphase auch noch ganz anders aus. Dieses System ist immer wichtig, ein System zu haben, aber es ist nicht wichtig ein statisches System zu haben, sondern da wirklich dran zu fallen und das sehe ich auch als meine Aufgabe an eben am Unternehmen zu arbeiten, aber nicht im Unternehmen dort zu arbeiten, sondern diese Systeme dort sauber zu haben. Also das System an sich gibt es immer noch. Die Nachfrage ist aber deutlich gestiegen und die Preise sind jetzt viel viel marktnäher an der Stelle. Also ich, es nutzt wenig tausende von Angeboten rauszuschicken mit dem damaligen Text nach dem Motto, wenn sich der Verkäufer vorstellen kann, 50% weniger, dann könnten wir hier mal besichtigen und kämen auch schnell zum Abschluss. Im Einzelfall geht das noch mal raus, gerade an Standorten, die wenig attraktiv sind, wenig Mitbewerber haben und vor allem wo teilweise noch mal sehr hohe Preise auch immer noch aufgerufen werden. Ja, da funktionieren diese Nachrichten immer noch sehr gut. Ansonsten setze ich jetzt wieder mehr auf die persönliche Komponente sowie auch in der Niedrigzsinsphase, wo ja nur Akquisiteure, also nur man verzeih mir das nicht böse gemeint biologische Schnittstellen und nicht Computerschnittstellen gearbeitet haben. Und so ist es jetzt auch. Also es gehen immer noch sehr viele Anfragen raus. Es sind immer noch über 1000 im Quartal auf jeden Fall. Also nicht Anfragen, sondern wirklich erst Mails mit wir können uns das generell vorstellen, wir haben eine Idee davon, aber nicht mehr mit 30, 40% Nachlass. Es geht mehr darum, den Termin zu bekommen. Es wird auch oft hinterher telefoniert. Die VAs haben äh deutlich größeren Telefonjob. Meine eine Geheimwaffe, ja, mit dem französischen Akzent, die die ist wieder komplett in Vollzeit unterwegs, telefoniert quasi den ganzen Tag für die Akquisiteure oder auch in den anderen Loops, die es da gibt, Rückgewinnung, Nachfassung etc. war und es ist aber deutlich deutlich persönlicher geworden. Das hat aber nach kurzer Zeit schon einen sehr großen Impact, dadurch dass ich auch eben an verschiedenen Standorten auf nicht beliebig viele, sondern sehr spezifische Personensätze sind die bei den Markten. Zum einen waren sie meistens immer noch bekannt, zum anderen sind sie jetzt wieder total in dem Spiel mit drin. Sie gehen Mittagessen, Abendessen, ja, bringen wieder den Kaffee mit. Ich weiß, es wird immer zwispättig gesehen. Ich bin da ein Fan von. Ich sag im allen bringen Kaffee bitte zu deinem Makler mit. kurzer kurze Klammer, weil sie sich selbst auf dem Weg einen gekauft haben und nicht alleine einen trinken wollten und nicht lieber Makler, ich habe dir eine wilde Gabe mitgebracht. Ja, so auch nicht. Ja, dieses ganze dieses ganze Spiel und so kommen jetzt dann doch schon auch interessante Deals wieder vom Makler in Anführungsstrichen auch off Market, ja, wo er sagt, okay, ich veröffentliche das in zwei bis drei Tagen. Ich weiß, ich kriege in viel Nachfrage, aber ich kann es ja auch schon mal einem soliden Käufer dort an der Stelle anbieten, ob es nicht da auch ein Shortcut für den Markler an sich gibt. Also, das System, wie gesagt, funktioniert immer noch. Vor allem auch die Rückgewinnungs und Betreuungsprozesse, die sind unglaublich stabil. Die sind die sind dann eher ausgelasteter in dem Moment, aber ganz oben ist es nicht mehr so manuell, dass wir schieben das da rein und im Grunde genommen kommt der Akquisiteur erst an der Stelle ins Spiel, wo schon der Preis um mindestens 30% nachverhandelt ist. Das nicht. Wir schaffen spannenderweise dadurch, dass der Markt eben auch, also die Anzahl der Angebote, die attraktiv sind schon vom Ausgangspreis, ist viel höher als damals. Und dadurch schaffen wir unterm Strich tatsächlich mehr interessante Angebote als damals. Wenn man sagen will, damals haben wir wenige große Gold Nuggets geschürft, aber das war auch eine Zeit und wir haben es ja immer wieder betont. Es war die letzten Jahre, es war so Ausnahmedeals waren zu machen, ja, die super geilen sind jetzt immer noch zu machen, aber da waren hier und da wirklich Ausnahmedeals zu machen, weil kaum Nachfrage da war und viele haben es uns geglaubt, manche nicht. Ja, aber jetzt ist es eben solide. Du schirfst immer wieder schöne Gold Nuggets. Wie gesagt, ich habe gleich eins exemplarisch mal mitgebracht und hast immer noch unten eine Quote, wo ich persönlich für den Bestand immer noch aussuchen kann und eigentlich höchstens 20% von dem ankaufe, was unten rauskommt. Ja, sehr, sehr interessante Beobachtung. Äh, ich sag's nur noch mal mit eigenen Worten, ne, das also wir selber haben es ja auch so beobachtet. Wir hatten dann, wir haben quasi dann mit der mit der Zinserhöhung angefangen, bisschen Aufteilergeschäft zu machen und äh was auch wirklich nur aus der Situation herausk zu sagen, äh krass, ich glaube, wir kriegen es hin durch das Netzwerk und und vor allem unseren Supercorinvestor hier in Bayern in Roti. Ähm Gold Nuggets so ist unfassbar. Also unfassbar, was für ein Quadratmeter Kaufpreis in München, ganz egal, was da jetzt genau los ist, das muss man einfach machen. Das kann nicht sein, wie viel wie wie groß der Wohnraummangel in dieser Stadt ist und dass man jetzt für so wenig Geld eingut, das musste man machen. Ich habe auch das Gefühl, jetzt ist es in der Breite leichter an sehr gute Deals zu kommen, aber wirklich diese brutal krassen gibt's wahrscheinlich nicht mehr. Warum äh ist das so? Weil die das waren halt dann wirkliche Notlagen oder wahrscheinlich und jetzt ist der Markt wieder bisschen in Summe stabiler. Ja, Angebot und Nachfrage, ich will nicht sagen, dass das immer Notlagen waren. Vielleicht war es auch hier und eine Notlage waren dann eher vielleicht Unternehmen, die zum Jahresende was rauskriegen wollten außer Bilanz oder ähnliches. Ich glaube, diese diese großen Gold Nuggets, um jetzt bei dem bei dem Bild zu bleiben, ja, die sind einfach durch den Fluss durchgerauscht bis nach unten und du hast die rausfischen können. Ja. Und jetzt hast du halt wieder viel viel mehr Leute an diesem Fluss und dass eben so ein großes Ding bis nach unten kommt, das ist halt nicht mehr so wahrscheinlich. Das ist aber auch unten erst so groß, ne? Das ist ja oben noch viel kleiner. Das ist ja wie ein Schneeball quasi. Das Bild ist vielleicht besser, ne? Oben ist das noch Schneeball und oben wird dann aber schon von jemandem genommen und sagt: "Oh, coole Kugel." Ja, und ist ja groß genug. Ja. Ja, genau, der ist groß genug. Das ist ein guter Deal. Und damals ist der bis nach unten runter gerollt und du dachtest so, das ist unfassbar. Das ja ja ja ja. Je größer der Schneeball, desto kleiner der Preis. Ja, also so ist gemeint. Genau. Also das ist glaub ich das bessere Bild zu den Gold. Ja und und die kommen einfach nicht mehr alle bis nach unten, weil wieder mehr Marktteilnehmer da sind. Das heißt, du gehst einfach ein Stück auf den Berg, hast immer noch solide Deals und das Schöne ist halt, es kommen viel mehr runter. diese Einzel Dinger gehabt und die sind bis unten runtergerollt und jeder hat auf den Markt geguckt, jeder der nicht so ein tiefes Verständnis hatte wie die Imocation Teilnehmer und wir ja der gerade gesagt, guck mal, es gibt ja kaum was hier runter rollt. Ja, das ist ja unattraktiv und wenn ist das mal so ein Kieselchen oder so, da brauchst du nicht nachzugucken. Ja, und wir haben dann eben System haben gesagt, wir stellen uns quasi ins Tal und warten drauf, dass das Ding als großes Ding runter kommt. So, und jetzt musst du eben wieder oben am Berg in Anführungsstrichen arbeiten, aber machst solide Deals. Und die machen nicht nur wir, die kann man quer über den Markt machen, weil der Markt wirklich wieder gut funktioniert, sowohl im Ankauf als auch im Verkauf. Ist ist angenehmer auch für Einsteiger, ne, weil der Markt wieder besser funktioniert. Also du musst nicht diese extremen Riesen Schneebälle versuchen zu fangen, die für einsteiger schwer sind zu fangen, sinngemäß. Ja, interessiert, dass die da ankommen. Also das das Thema hatten wir ja auch häufig. Ich habe es ganz auf dem Einzelcoach gesagt haben, wie kriege ich denn jetzt so ein Ding für unter 1000 € an dem Bstand und da wird ja dann oft auch vergessen, dass da jahrelanger Aufbau mit dazu gehört, ne? Natürlich man kann kopieren und adaptieren, aber trotzdem hat man nicht das gleiche System hinter stehen. Und jetzt ist es wirklich einfacher. Jetzt sagt man einfach hier, stell dich hier in die Reihe, hier kommt genug für alle vorbei dazu die Skills. Du hast mehr Wissen als andere und deshalb kriegst du hier auch richtig gute Deals. Ja. Ja. Okay, das zum Ankauf, Verkauf, die andere Seite der Gleichung parallel, ne? Also in letzten Mal haben wir gesagt, ja, ist wieder bisschen besser geworden. Jetzt kann man sagen, ist solide. Die größte Herausforderung ist auch da die Finanzierung der Käufer. Da haben wir auch letzte mal schon gesagt, na ja, wenn man es als Verkäufer einfach macht und vielleicht so ein mehrfilienhaus aufteilt und direkt schon mit Banken gesprochen hat, was ist denn euer typischer Käufer, ein Avatar? wie würdet ihr den finanzieren und kann da dem potenziellen Käufer schon helfen? Geht's halt schneller und sonst hat man halt das gleiche Thema. Ich habe mehrere Mehrfamilienhäuser auch aus dem alten Bestand, sprich Privatbestand deutlich älter als 10 Jahre, wo ich sage, die dürfen raus, die bleiben nicht langfristig und deshalb habe ich auch da jetzt aus der Sicht einen guten Überblick, wo das wirklich auch Sachen sind, wo ich teilweise sagen würde, na ja, die kann man eben auch als Einsteiger Plus könnte man die z.B. kaufen und genau mit diesen Leuten habe ich über die Markle Berührung, deshalb kann ich das aus der Perspektive wirklich gut nachvollziehen. Und da sind die Banken echt die Herausforderung, da sind genau die ähm die Leute, die sagen: "Okay, wir sind uns einig, gehen dann zur Bank oder zum Finanzierungsvermittler, die sagen denen plötzlich: "Ja, so zwei bis drei Monate dauert das oder sagen es den nicht aktiv, sondern das dauert und dauert und dauert und dann werden die Verkäufer aber unsicher." Ja, warum dauert das so lange? Da muss doch irgendwas nicht stimmen und kann da noch mal irgendwas und dann kommt die Bank noch auf irgendeine verrückte Idee äh irgendetwas eine Bewilligungsurkunde von 1872 oder sowas haben zu wollen aus dem Grundbuch und dann werden die Verkäufer unsicher. Aber insgesamt ist das eine auf jeden Fall ein stabiles Geschäft, wo man sagen kann, man kann kontinuierlich genauso gut verkaufen, wie man kaufen kann. Der Spread dazwischen ist deutlich geringer geworden. Also wir kaufen natürlich gut ein, versuchen, wenn wir das wenn wir das machen, aber wir verkaufen zu soliden und guten Preisen, so dass wir eben immer sowohl im Handelsgeschäft als auch in diesem weiß nicht, ob es Long Flip oder Long Bestand Verkaufsgeschäft wirklich sehr sehr auskörmlich haben und der Markt funktioniert auch da bitte eben nicht von heute auf morgen und das Geld bitte erst immer verplanen, wenn es auch auf dem Konto ist, ja, und nicht schon vorher. Das Thema haben wir ja auch leider immer mal mit Marktteilnehmern und funktioniert ist ein funktionierender Markt im Moment wieder. Ja. Ja. Also darauf wie ich hinaus, ne? Deswegen fragen wir mal nach Verkauf, weil das für Fix and Flip dann äh interessant ist. Lass uns das mal relativ simpel miteinander vergleichen. By and hold Fix and Flip. Kommen wir schon so bisschen zur Strategie. Äh, BYU and Hold ist eine, also es gab ja mal, als die Zins gegangen sind, hat dann gab's irgendwie die Aussage, das ist die Dekade des Bestands. Warum? Äh, weil man hat äh sehr stark steigende Mieten vorhergesagt, was genau eingetreten ist. Die Mieten steigen sehr sehr stark, weil der Wohnraum sehr knapp ist und viele potenzielle Eigennutzer, die in Eigen kaufen wollten, die das nicht können wegen gestiegener Zeit Zinsen kommen auch noch auf dem Mietmarkt. Ähm und das hat man auch als Bestandshalter, haben wir selber auch erlebt. Wir haben in unserem Bestand große Freude, weil die Zinsen langfristig festgeschrieben. Es ist uns also herzlich egal, dass die Zinsen hochgegangen sind, aber die Mieten sind hochgegangen und der Bank gerade davon gelaufen. Das super. Gleichzeitig hat man gesagt, geht in dem Geschäftsmodell kann man dann auch wahrscheinlich sehr gut einkaufen, weil man verhandeln kann, weil die Zinsen hochgang sind. Kauft man mit deutlich reduzierten Preisen und weiß aber schon eigentlich, die Mieten werden weiter steigen. Deshalb ist es wunderbar bei Whole Deals zu machen. Darüber haben wir gerade da gesprochen und die Riesen Nuggets konnte man machen. Jetzt kann man die guten machen, an die man wahrscheinlich bisschen leichter rankommt. Ähm, also für Binh hold alle Ampeln auf grün, um jetzt zuzukaufen. Absolut. Absolut. Ja, also ich kann es kann es eigentlichen, was du gerade sagtest. Immer noch Dekade des Bestandes, wobei ich persönlich sagen muss, ich fand es nie schlecht Bestand zu haben. Also ich fand immer die Zeit schon gut Bestand aufzubauen. Jetzt sind die Vorzeichen vielleicht noch eindeutiger diesbezüglich, weil die Mieten eben auch der sich logischerweise ja voraussagbarer entwickeln. Ja. Ja. Ich glaube, das hab vor allem des gesagt, Dekade des Bestands, weil man hatte vor eine Dekade des schnellen Geldverdienst und dann wollte man das dazu abgrenzen, so ne, denke ich mir das immer, weil genau Bestand hat davor auch funktioniert. Wir haben eigentlich zu Höchst Preisen unseren Großteil des Bestandes aufgebaut, wenn man sich die Phasen anguckt, aber mit sehr niedrigen Zinsen. Deswegen hat da auch das wunderbar funktioniert. Aber ähm Genau. Und jetzt in Abgrenzung zu zu äh zu Fix and Flip. Jetzt starte ich eben und das war wirklich, also ich nehme jetzt irgende Jahr 2019 habe ich eine fixen Flipwohnung gekauft und habe sie 2020 verkauft. Ich habe möglicherweise relativ schlecht eingekauft, weil ich das das erste Mal gemacht habe. Die Renovierung hat noch ein bisschen länger gedauert oder die Sanierung, weil ich keine Ahnung hatte und war ein bisschen teurer. Ach, siehe da, dadurch, dass es länger gedauert hat, war der Verkaufspreis noch höher, äh weil ich quasi noch ein Jahr lang jetzt gebraucht habe, statt 6 Monate. Äh, und dann habe ich gutes Geld verdient und so sind ja viele Fix and Flipper entstanden in relativ kurzer Zeit, die dann auch teilweise relativ hart gecrasht sind, weil sie sehr viel angekauft haten, als die Zinsen gestiegen sind. Ähm, wie fühlt sich das jetzt an, glaubst du, für jemand, der jetzt einsteigt und sagt, ich möchte ja auch Bestand aufbauen, aber ich möchte auch relativ schnell Immobilien drehen, damit ich das Geld auf dem Konto sehe. Das geht ja komplett Hand in Hand, weil irgendwann fehlt ja halt entweder am Anfang das Geld oder zwischendurch geht irgendwann mal das Eil für die Entwicklung aus. Und wenn ich mich schon mit Immobilien beschäftige, warum soll ich denn mich nur auf den Bestand konzentrieren, wenn mir ein Objekt begegnet, wo ich sage, aber da könnte ich kurzfristig Werte heben, möchte das aber aus irgendwelchen Gründen nicht im Bestand haben oder kann hier kurzfristig Eigenkapital generieren, da müsste ich ja verrückt sein, das nicht zu nehmen und diese Option dort nicht zu ergreifen. Deshalb geht das grundsätzlich Hand in Hand. Ich habe auch schon Objekte gekauft, die habe ich für den Bestand haben wollen. Hab dann aber nach kurzer Zeit entschieden, die die Entwicklung hier so überproportional mit Mietentwicklung und allem, das verkaufen wir wieder ab. Und ich habe schon andere gehabt, ja, die die ich eigentlich für ein Immobilienhandel hatte und das auch immer meine Empfehlung, wo es nicht so funktioniert hat, wie ich mir es vorgestellt habe und wo aber dann der Bestand durchaus ein valider Plan B ist an der Stelle. Und wenn du wenn du das machst, wenn du sagst, ich bin bereit, diese Wohnung in den Bestand zu übernehmen und sie wird sich trotzdem irgendwie noch einigermaßen rechnen und macht mir nicht meine ganze Strategie und alles kaputt, spricht alles dafür, das auch parallel zu machen. Nur bitte nicht eben wie du hast jetzt 2019, ich greif das Jahr mal auf, ja, wo einfach alles gekauft wurde, ja? Ich kenne Investoren, Kollegen, die haben Kindergärten, Kirchen, die haben Autos mit der Autobahn hinter dem Haus gekauft. Ja. und und sind davon ausgegangen, ja, egal das egal, in einem Jahr ist das mehr wert und dann verkaufe ich das irgendwie wieder weiter. Das geht so nicht. Das ging mal eine kurze Zeit und leider, ich muss wirklich sagen, leider und das ist keine Schadenfreude, das ist wirklich Mitleid, haben viele gedacht, dass sie selber über krasse Fähigkeiten verfügen. Dabei waren 90% Markt und nicht deren Fähigkeiten. Und der Markt ist dann weggebrochen. Ja, was bleibt sind die Fähigkeiten. Und wenn die dann nicht so ausgereift waren, ich habe mit meinem lieben Kollegen Paul Zödi, wir wir haben wirklich zwischendurch haben wir beide viel Flip and Fix and Flip gemacht auch in der Zeit und wir haben beide immer gesagt, also eigentlich sind wir doch bescheuert oder wir versuchen immer in drei Monaten Projekte abzuwickeln. Ja, Kauf Renovierung verkauf raus. Das heißt, wir machen so vier im Jahr. Das geht aktuell wegen der Banken nicht ganz so schnell oft, aber damals war es so. Und jetzt haben wir jetzt kennen wir Leute, wie du eben gesagt hast, die haben die lassen sich ein Jahr Zeit, die kaufen doofes Objekt, die machen alles falsch, ja, die lassen sich ein Jahr Zeit und verdienen genauso viel Geld wie wir, wenn wir viermal das Geld drehen, nur wir hatten viermal so viel Arbeit wie die anderen. Das ist doch verrückt geworden. Ja, wir haben schon spaßalber gesagt, wir machen einfach ein Projekt fertig und behalten das dann 9 Monate und verkaufen. Ja, und es gibt uns auch recht an der Stelle, denn als der Markt sich dann verändert hat, da hatten wir eben nur einige kurzfristige Projekte und es ist mir immer auch ein Anliegen und das das passt vielleicht ganz gut da an der Stelle, es läuft nicht immer alles rund. Ich verkaufe tatsächlich dieses Jahr die allerletzten Objekte aus einem Projekt, was total schief gelaufen ist. Genau aus dieser Zeit gekauft, als die Zinsen gerade mit nach oben gegangen sind, war auch mit noch eine kleine Wette in dem Objekt, weil ein großer ähm Gewerbe Komplex unten drin ist, der revitalisiert werden sollte, ist dann auch nicht revitalisiert worden, nicht von uns, sondern von jemand anders, weil eben die Zinsen auch gestiegen sind, hat's den auch weggehauen. So, das waren einige Wohnungen, die ich da gekauft hatte und das Projekt schließt ab in diesem Jahr. Jetzt sind die letzten Notarverträge gemacht, also hat auch sehr, sehr lange gedauert. Inklusive Holding Costs wird auch oft vergessen, weil ich ja die ganze Zeit auch Zinsen und Hausgelder und alles mögliche zahlen muss. S das Ende - 300.000 €. Ja, wenn ich das ich kann das auffangen, ich habe ein Unternehmen, ja, so ich kann das irgendwie berücksichtigen, das tut mir trotzdem weh, sehr sogar. Ja, allein schon gedanklich, aber natürlich fehlt das Geld auch auf dem Konto an der Stelle. Aber wenn das natürlich jemand anfängt, der sagt, egal, ja, das wird ja Mehrwert, da kann man dran pleite gehen. Mehr als das. Ja, insofern am Bestand ist mir das noch nie passiert. Ich habe in meinem Leben noch nicht ein Bestandsobjekt gekauft, was langfristig Cashfow negativ war, geschweige denn, was irgendwann also nach Jahren einen niedrigeren Wert in meiner Vermögensbilanz gehabt hätte als der Darlehenssaldo und das eingesetzte Geld, also der Gig, alles was ich da jemals reininestiert habe, noch nie. Meistens haben sich die Objekte nach 10 Jahren verdoppelt oder verdreifacht und ich habe die ganze Zeit ein Cashflow gehabt. Dieses Szenario gibt es für mich im Bestand nicht. Deshalb du hast gefragt, ne, das eine oder das andere, die Mischung. Ja, natürlich lasse ich das nicht außen vor, aber immer mit dem Plan B, wenn uns irgendwas diese Situation vor einigen Jahren gelehrt hat, dann doch bitte den Plan B zu haben, also es im Bestand halten zu können, entweder aus dem Objekt selber oder weil ich sagen kann, ich kann mir das leisten, ja, soweit bin ich eben in meinem Tun und ansonsten bleibt ihr bitte im Bestand und auch da gibt's reichliche Möglichkeiten. Also, das hätte man jetzt, glaube ich, auch wirklich nicht besser formulieren können und gegeneinander abgrenzen können. Ähm, ich glaube, das geht so ein bisschen zu dem Anfangsthema zurück mit den Zinsen. Auch in dem Moment, wo ich das sehr spekulativ mache, weil ich einfach ein Bauchgefühl hab, die Preise werden ja hochgehen, das ist ein Spiel mit dem Feuer. Ja, ist klar, dass das nicht solide ist, aber wenn ich eben einen soliden Plan B habe, ich meine, ich muss dann entscheiden, ich finanziere variabel, wenn ich das Gefühl habe, ich kann das in 6 bis 12 Monaten verkaufen, muss ich variabel finanzieren, dann kann ich aber auch sehen, den Auges vorgehen, wenn ich dann sehe, okay, die Zinsen gehen gerade jeden Monat ein Stück weiter höher, dann komme ich definitiv in eine Marktphase, wo ich schlecht abverkaufen kann. Das weiß ich schon vorher. Egal wie gut ich bin in dem Job, den ich mache, ich habe einfach Pech gehabt. Der Markt hat gegen mich gearbeitet, dann muss ich auch rechtzeitig Zinsen festschreiben, paar Dinge absichern. Haben wir auch, haben wir ausfühlich berichtet im letzten Spaziergang. Wir haben jaut machen, wenn es geht einfach mal vielleicht auch ein Cut machen und zu sagen, dann muss ich das jetzt mal mit Verlust verkaufen aus einem Handelsgeschäft oder das oder das. Ja, ja, ja. Genau, genau, genau. Aber da muss man sehen den Auge ist, wir haben im letzten Spaziergangen, glaube ich, darüber berichtet, wie wir das machen bei unseren Handelsstals, ähm wo das sehr schnell aus einer natürlich Einkaufsfreude heraus sehr schnell auch sehr groß ist jetzt die Verkäufe laufen wunderbar und trotzdem gesagt, lass mal gucken, welche doppelten Böden wir noch an welcher Stelle wie einziehen können. Teilfestschreibung machen, gucken, dass wir bei der einen oder anderen im Preis ein bisschen aggressiver, also weiter den Preis reduzieren, um schneller abzuverkaufen und wieder mehr Liquidität reinzuholen. Und das muss man wirklich balancieren. Also, da muss man gefühlt für und das gilt schon für eine kleine Wohnung, von der ich sage, die will ich flippen. Wenn das irgendwie meine erste Sache ist und die geht schief, dann ist möglicherweise meine Investorenreise gleich zu Ende. Also, da muss man mit Bedacht wirklich vorgehen, glaube ich. Also auch gerade die die Balance, was du gerade betont hast. Du musst ja immer berücksichtigen, wenn man so angekauft hat wie ihr, ich kaufe auch sehr stark für den Handel an, aber auch für Teilnehmer, selbst wenn sie jetzt schon Bestand aufgebaut haben und legen auf die andere Seite ein oder zwei Flipobjekte und das bewegt sich aus irgendwelchen Gründen, weil das Objekt nicht funktioniert, weil der Markt nicht funktioniert und das geht in die andere Richtung. Das Ding hat einen Hebel, ja, der deinen kompletten Bestand wegkatapultieren kann. Ja, da musst du wirklich aufpassen und jetzt Einkaufsfreude zu haben ist das eine, aber da auch immer wirklich als Unternehmer zu denken und die Risikoposition, die theoretische worst case Risikoposition und zwar die Adierung Addition, ich die Addition aller Projekte, die schiefgehen können, was bedeutet die jetzt für meinen Bestand? Ja, wir kennen ja beide Leute aus der aus dem Zinsanstieg, die dann plötzlich 50, 60.000 € Zinsen pro Monat zu covern hatten für Immobilienprojekte, die sie eigentlich verkaufen wollten. Da half der Bestand mit dem Cashflow von vielleicht 20, 30.000 € von dem man ja super bequem und schön leben kann. Der hilft da plötzlich nicht, das zerbomst dir dein Leben. Ja. Ja. Ja. Ja. Und das also es genau und das kann man simulieren. Wir haben wir haben es auch simuliert, ne? Also in dem Moment, wo man variabel finanziert, kurzfristig finanziert, wo man darauf angewiesen ist zu verkaufen, relativ kurzfristig, fangt an zu simulieren, wenn die Zinsen auf 4 5 6 7 % hochgehen, damit ihr einfach wisst, was dann passiert. Unglaublich, wie schnell das dann kippt, wenn man da mal eine sechs oder sieben einträgt. ist ganz schnell vorbei und in der Phase kannst du logischerweise auch nichts verkaufen äh oder zu extrem günstigen Preisen verkaufen, was wieder bedeutet, du bleibst auf extrem viel Schulden sitzen und ähm also lohnt sich das zu simulieren oder dann komme ich wieder zurück, wie du es gerade sagtest, Bestandsobjekte. Ja, man hat nicht so schnell die 50 oder 100.000 1000 € auf dem Konto, die man einmal gerne sehen würde, aber wirklich denke an meine erste Wohnung ist einfach äh einfach krass. Die Miete läuft der Bankrate davon und bei jeder einzelnen weiteren Wohnung hat das Spiel auch funktioniert. Bei der einen schneller, da musstest du noch mehr investieren, bei der anderen musstest noch mehr investieren und es ging ein bisschen langsamer und so, aber am Ende geht das immer auf und du hast eine Sicherheit. Ich ich glaube, ich habe es schon im letzten Podcast gesagt. Ja, ich habe ein Objekt und das ist nur in Anführungsstrichen ein sechs Familienhaus plus zwei Nutzflächen und das habe ich über die letzten 12 Jahre hat das kontinuierlich meinen kompletten Kindesunterhalt, den ich zu zah ich gerne zahle. Ja, aber das hat komplett getragen. Es war für mich sogar immer so ein Triggerpunkt neue Düsseldorfer Tabelle. Okay, müssen an die Mieten ran. Stark. Ja. Ja. In die Entwicklung, weil ich brauche hier 100 € mehr. Was können wir tun? Ja, und äh das verkaufe ich jetzt, aber ich glaube, ich habe es sogar beim letzten Mal schon gesagt, äh letztendlich zum doppelten des Gig, den ich da reingesteckt habe. Aber allerdings ist äh die Restschuld äh sind nur noch noch nicht mal mehr 50%, weil ich weil ja früher mal Sonderget habe aus dem Laufenden. Ja, man muss sich das überlegen. Ja, das hat die ganze Zeit Kindunterhalt gezahlt und jetzt verkaufe ich das zum doppelten. Das ist do crazy und das ist kein Ausnahmeobjekt, sondern das ist ein ist im oberen äh im mittleren oberen Drittel, sagen wir mal so. Das Objekt von der Performance ist auch nicht schön, aber im Excel sieht's gut aus. Ja, ja, ja, ja, ja, ja. Sehr gute Überleitung. Wir wollen immer ein aktuelles Beispiel machen. Äh, jetzt kommt wieder ein Objekt äh achter mehr Famminus immer. Es ist angekauft in den letzten sechs Monaten, also seit der letzten Folge, wo wir hier mit Szenarien äh von dir gearbeitet haben. Erzähl. Also, das ist sogar brandaktuell. Ich hab es noch nicht mal übernommen. Ich hätte am liebsten noch ein anderes übernommen, weil ich vorgestellt, weil ich in Bielefeld wirklich gerade wieder einen Straßenzug kaufe und das macht besonders viel Freude so von Straße zu Straße, aber das ist noch nicht beurrkundet. Das vielleicht nächste Mal kann ich das dann vorstellen. Ja, aber das funktioniert ja nach dem gleichen Konzept. Also ein achter Meerfamilienhaus im T of Flaming, also wir sind südlich von Berlin, da ist eine gute Mietentwicklung, da ist ein super gutes industrielles und wirtschaftliches Szenario, ne? Also wir haben Flughafen, wir haben Tesla, wir haben alles mögliche. Tesla darf man ja im Moment nicht mehr sagen, ne? Aber trotzdem ist guter Arbeitgeber dann da an der Stelle und äh also 480 m², acht Einheiten mit jeweils 60 m², alle baugleich, alles wunderbar und Baujahr 82, ne? 82. Das find kann man kalkulieren, das ist nicht mehr besonders schön, aber das ist immer noch zweckmäßig und da habe ich keinen Sofort Sanierungsfall, aber ich habe eine Menge zu tun in den nächsten Jahren. So und das hat eine Istmiete von 28800 €. Ich müss mal jetzt selber kurz zurückrechnen. Ich glaube, es waren 6 € durch 480 durch 12 5 € 5 € ist 5 € auf dem Met vermietet. 5 € auf dem Meter vermietet. Und äh wer jetzt denkt, das ist wenig, als ich vor über 10 Jahren, jetzt schon vor über 13, 14 Jahren, dort angefangen habe in diesem Gebiet, wurde wohnen 3,50 €. Da hast du echt und du hattest eher einen Mietermarkt. Also du musstest wirklich was Gutes anbieten und ich vermiete heute schon der Spoiler, wo kann ich das Ding jetzt hinentwickeln, renovierten Wohnraum dort für 12 € den Quadratmeter. Ja, wir auch. Wir vermieten da ja auch viig Das ist noch noch viel näher. Wir haben 2020, glaube ich, Eberswalde und diese ganzen Städte dort haben wir kalkuliert mit Sollenmiete 8,50 € die letzte Neuvermietung 13 €. War also wirklich verrückt. Also auch die 12 sind eher konservativ, ne? Aber die kriege ich also so, ich habe natürlich jetzt drei drei Schritte. Ich kauf es ja für den Bestand. Ich habe den Schritt, ich muss es kaufen, ich kann sofort einen ersten Schritt irgendwo machen, kann vielleicht Sofagespräche führen und ähnliches. So, was mache ich jetzt? Und jetzt stelle ich es mal wirklich, ich versuche es in ganz wenigen Minuten zu machen, aber so das ist mein Konzept, was ich super häufig mache und was mir dann eben auch den Sprung erlaubt, überproportionale Projekte im Bestand zu entwickeln. Also Angebotspreis waren 495 000 € für dieses Objekt, weil es wirklich auch sieht nicht schön aus, ne? Und es ist auch nichts gemacht worden seit 1982. Also, wir haben da Bedarf und die EME ist jetzt natürlich auch nicht dolle. Kaufen tu ich es für 405000 €. Interessanterweise ist was aus der Rückgewinnungsspirale, ne? Es war verkauft für 425. Es gab ein Notarvertrag und es ist letztendlich nicht ausgeführt worden. Das heißt, der ist wieder Rückabgewickelt worden. Der ist noch in der Rückabwicklung, aber das ist schon, also im Grundbuch steht noch die andere Auflassungsvormerkung drin, aber wir haben schon Notarvertrag, der andere ist schon aufgelöst. So, das läuft also 405 000 € und ich bekomme 400.000 € von der Bank. Wie hole ich mir die jetzt? Und jetzt jetzt werden einige denken, hat er nicht die ganze Zeit gesagt, das macht er nicht. Variabel, die hole ich mir Variabel. Warum? Also, es hat bei mir jetzt einen strategischen Grund, warum ich mir die Variabel hole und ich bekomme die zu 4,5%. So, habe keine Tilgung und krieg die jetzt erstmal zweieinhalb Jahre, 30 Monate dieses Geld. Das sind, wenn ich richtig gerechnet habe, 18 000 € im Monat. Man sieht Zinsen und Mieten passt, aber ich muss ja irgendwas tun mit dem Ding und ich werde die nächsten Jahre in dieses Objekt rund 200.000 € investieren. Nicht sofort und möglichst auch erst im Jahr 4, 5 und 6 aufgrund der 50% Grenze, wobei auch das Restnutzungsdauergutachten gar nicht so schlecht aussieht da an der Stelle, aber trotzdem ja mit bedacht und ich muss ja auch ein bisschen was tun. Das heißt, sobald eine Wohnung frei wird, wird die renoviert. Die Fenster werden definitiv gemacht. Die Heizung ist zu machen, die ist aus 82, also keine Diskussion, die ist zu machen, da liegt aber Gas, da gucke ich, ob ich vielleicht was mit dem regenerativen System mache. Bin ich noch nicht ganz sicher. In Summe für alle möglichen Maßnahmen habe ich 200.000 € Investment geplant. Im Groben wird das Dachfenster Elektrik überarbeiten, Heizung werden und ein bisschen Wasser an Dämmung. Nicht außen, sondern eher oben und unten. Außen glaube ich nicht, dass das nötig sein wird. Dann bin ich bei 650.000 € die ich dort als Gig investiert habe. Parallel werde ich die Miete definitiv kurzfristig auf 7,50 € bekommen. Wie kriegt er das hin? Einmal natürlich durch gesetzlich mögliche Mietsteigerung, durch Sofagespräche und auch durch eine natürliche Fluktuation. 10% der Mieter ziehen pro Jahr um. Das heißt, die nächsten ein zwei Jahre werden dort ein oder zwei Mieter ausziehen. Klar, das weiß ich nicht sicher, aber ich habe da eine gewisse Erfahrung und ich glaube auch, dass meine Sofagespräche überproportional laufen, aber das will ich jetzt auch nicht hier schon darstellen mit ich krieg 10 € herbeit bei be so na 7,50 € ist ein kurzfristiges Ziel, dann bin ich schon bei 43 000 € ist Mieteinnahmen und habe an dem Objekt vielleicht nur Kleinigkeiten gemacht. die Heizung ganz sicher, die ist drin. Da kann ich auch eine Modernisierungsumlage dann zu machen und alles andere nicht. So, jetzt als Ziel, weil wir wollen es jetzt nicht so riesig darstellen. Ich sag aber gleich noch, wie finanziere ich das den jetzt eigentlich? Ja, das Geld dafür brauche, wenn ich bei 12 € bin, bin ich nach Adam Rriese bei 70.000 1000 € Mieteinnahmen, aber auf der anderen Seite 600, also 405000 Kaufpreis plus Nebenkosten sind ungefähr 450 200 on top 650 000 € investiert habe also das, wo ich eigentlich immer hin will, meinen 10% plus im Wohnen in einem Objekt, was dann grundsätzlich in Ordnung sein sollte weiter für den Bestand. Ja, ganz kurz nur eingehagt. Also interessant, wie das sieht man eben, wie wie langfristig du das auch denkst. Du weißt, ein Zielszenario sind die 12 € und das ist auch das ist ja auch noch das coole, ne? Also Szenario 14, aber das bist du überall neu vermietest, ist die Miete wahrscheinlich schon bei 14 €. Richtig. Genau. Und das ist auch wirklich, das habe ich so krass über die Jahre gelernt, dass wir diese in diesem Zielszenario durchaus denken dürfen und das auch irgendwie ein Stück weit einpreisen müssen, weil das über die Zeit schon dahinkommt. Aber du natürlich am Anfang ist das immer am knappsten und wenn du jetzt 200.000 € jetzt wirklich investierst und auf 650.000 kommst und du hast äh die Mieten nur gesteigert auf, was hattest du gesagt? irgendwie auf äh 43000 43 000, ja auf 43, dann hast du ein 6,6% ja ne was das wäre ja schon relativ neutral cashflow neutral das hält sich das zahlt sich quasi von selbst ab und dann weißt du das geht auf jeden Fall alles reinstecken was du musst kannst solide halten und ab da beginnt dann das Spiel für dich quasi ein Cashfow zu erarbeiten. Genau, weil danach steigen ja die Mieten quasi weiter, ne? ein kleines Gap, ne? Weil ich habe nur 400 000 von der Bank bekom 250 sogar, ne? Also einmal für die Kosten und dann noch 200 dafür. So, es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie man das hinbekommt. Die einfachste wäre natürlich das Szenario von vorne rein mit der Bank zu besprechen und von der Bank begleitet zu werden. Und das geht, das hilft vielleicht nicht mit einer Bank zu sprechen, sondern mit vielen Banken, aber das geht, das ist ja auch jetzt kein Objekt, was man als allererstes macht. Da hat man ja vielleicht schon ein oder zwei Wohnungen oder auch mal ein oder zwei mehr Familienhäuser im Bestand. So, die Variante 2, man leit sich noch von irgendwo Geld, ne? Bekannte, Verwandte, sonstiges. Ich löse das ganze Thema ja sehr gern über Kreditlinien. Das wissen viele auch, die mein Buch gelesen haben, TEX für Immobilien Investoren, ne? Da habe ich ausführlich beschrieben, wie man solche Kreditlinien bekommt. Und das hier ist eine Steilvorlage für eine Kreditlinie. Das heißt, ich entnehme das Geld einer Kreditlinie, die abgesichert ist auf anderen Objekten oder auf anderen Sicherheiten über diese paar Jahre und dann finanziere ich, wenn ich fertig bin, die 650 000 € langfristig bei der Bank. Und wenn wir da jetzt mal unterstellen würden, äh wir haben, habe ich nicht ausgerechnet, aber wir uns können es pauschal unterstellen. Wir sagen jetzt einfach mal 5%. Wir sind jetzt, das hat nichts mit meiner Prognose zu tun, sondern mit konservativer Sicherheit. Ja. Zinsen undglaube ich im Leben nicht. Ja, dann haben wir 650 € mal 7% sind bei 45 000 € Rate und haben ein Zielszenario in der Miete von 70.000. Ja. So, das heißt, wir haben Delta von fast ja von ziemlich genau 24500 € praktischerweise sind 2000 € pro Monat vor Steuern. Das Ganze kann man auch optimieren. Mit einem Mehrfamilienhaus baue ich mir innerhalb von Shocking News 10 Jahren, ja, 2000 € Zusatzeinkommen und wahrscheinlich ist das Szenario so viel besser, dass ich es schon nach 5 bis 6 Jahren erreicht habe oder sogar durch die höheren Mieten ein noch besseres Szenario und vor allem Genau. Vor allem du baust ja nicht fünf oder 10 Jahre lang im Sinne von du investierst da Arbeit rein, du machst jetzt einmal einen guten Deal, dann machst du einmal überall eine Wohnungssanierung und und generell das Haus entwickeln, Entwicklungsjob, wann auch immer der genau fällig wird. Das hängt davon ab, wie schnell ist Fluktuation, wann investierst du aus Steuergründen vielleicht den Jahr 4 und so weiter und dann hast du aber den Bob in der Bahn, wie wir immer sagen und dann kannst du warten und dann siehst du quasi einfach die Mieten weitersteigen. Genau das. Und auch hier ist in den Wohnungen ja nicht viel zu tun, ne? Also wir reden noch mal vielleicht von den Bädern, wobei die gar nicht so schlecht aussahen, die waren weiß, Elektrik nur überarbeiten, neuer F rein und dann eben die großen Gewerke außen drumrum und natürlich ein bisschen durchrenovieren die Wohnung. Aber das ist jetzt nicht wie bei einem bei einem 30er Jahre Haus, wo ich in jeder Wohnung sicherlich 5 600 € alleine pro Quadratmeter für die Wohnungen rechnen muss, dann habe ich eben wieder eine andere Kalkulation. Aber das ist das ist eben eins von ganz ganz vielen, also von dieser Art Objekte. Ja, wenn ich jetzt noch mal so hier auf ich habe eine Riesenliste gemacht, das sprengt das alles. Ich kaufe ja auch sehr sehr viel in Kooperation da aber zur Aufteilung und Weiterverkauf. Allein das waren die letzten 3 Monate 136 Einheiten, die wir da jetztteilen. Ja, also in in Dortmund, Düsseldorf, Nürnberg und auch in Sosten. Ja. Ja. Und aber im Bestand kaufe ich diese Art von Häuser, habe ich zwei genau nach dieser Art. Und wie gesagt, das dritte, das ist aber wirklich, das ist jetzt ein richtig großes. Ja, da ähm nächste Mal arbeite ich gerade dran. Und das ist kalkuliert, die Zahlen kann ich schon mal verraten. Ja, das ist kalkuliert. Innerhalb von 10 Jahren rechne ich da mit einem Überschuss von irgendwo 6 bis 8000 € pro Monat. Schön. Ja. Ja, aber das ich habe auch immer wieder einzelne mehrfamineuse von uns im Kopf, die jetzt ein paar Jahre alt sind, die diese Entwicklung nachweislich schon hinter sich haben, wo ich mir auch denke, dieses eine Mehrforminhaus ist ein fertiges passives Einkommen auch im Hier und jetzt schon da kommen 4 5000 € Überschuss raus, während sich das noch weiter von selbst abbezahlt. Und ja, das war Arbeit, aber jetzt auch nicht so viel Arbeit Immobilienhandel oder so, wenn ich darüber nachdenke, wie viel Arbeiten macht Immobilienhandel? Du macht mit Partnern, ich mach's mit Partner. Wir haben beide nicht so viel Arbeit, aber an der Stelle entsteht ja super viel Arbeit, Risiko, Spannung, Emotion. Ja. Und und hier hast du Bestand, ja, das geht langsamer. Aber die meisten von uns haben ja auch noch ein Plan A, ne, und arbeiten noch nebenbei und haben vielleicht vielleicht sogar noch haben noch Freunde, Hobbys, Familie, Familie, Kinder und so weiter. Ja, ja. Bestand ist hier. Also das ist der Weg in die finanzielle Gelassenheit. Ja, es gibt einen schnellen Weg. Der schnelle hat wie immer deutlich mehr Risiko mit dem Immobilienhandel. Da auf der Seite hatte ich den und ja, der Bestand, der ist halt der sichere und planbare Weg in die finanzielle Freiheit, wenn du weißt, was du tust, ja, und wenn du die passenden Objekte findest und verhandelst und ja, überraschenderweise, das kann man natürlich auch bei uns lernen, ne? Richtig, richtig, richtig. äh sage ich auch noch gleich was dazu. Aber jetzt kommen wir mal zur Prognose. Äh ich ja bin diesmal besonders gespannt. Äh besonders gespannt. Bin besonders gespannt, wo sich die Zinsen ein paar Monaten befinden werden, mit was du planst und die Preise und so weiter. Erzähl. Also Szenario sieht folgendermaßen aus. Die langfristigen Zinsen werden sich weiter genau auf diesem Niveau bewegen und das Niveau nenne ich 3,5% plus minus ein bisschen so. Wir werden also eine Schwankungsbreite von 325. Viel da drunter sehe ich nicht bis vielleicht vier vielleicht auch mal je nach Objekt, also es dürft ihr jetzt nicht so sagen, nicht zur Bank gehen und sagen, der Markus hat gesagt bis 4, also 4,01 ist zu viel. Ich selbst zahle auch, ihr habt's eben gehört 4,5 mal, ne? Und für ein Gewerbeobjekt zahle ich auch mal vier irgendwas, aber da ungefähr Referenzfinanzierung. Ich nagel dich auf das Inter Zinschart quasi fest, ja, mit deiner Prognose. Da sind wir im Moment bei 3,56. Ja, guck mal. Ja, und dann sage ich, da stehen wir in 6 Monaten auch plus minus bisschen. Wir sind nicht bei zweieinhalb, wir sind nicht bei viereinhalb. Da an der Stelle stehen wir. So, im kurzfristigen Bereich wird sich ein bisschen was tun ohne Auswirkung auf den langfristigen Bereich. Und das sage ich jetzt wirklich explizit und und deutlich noch mal. Das heißt, für die Variablen, ich erwarte die nächsten 6ch Monate zwei Zinsschritte. Ja, dann sind wir noch mal ein Tacken niedriger. Das kommt uns im in der kurzfristigen Finanzierung im Euribor natürlich zu gute. Und dann kommen wir so langsam auch mal wieder dahin, wo es hingehört, nämlich, dass die variablen Zinsen inklusive dem Aufschlag bei der Bank günstiger sind als die langzinsen. So gehört das nämlich für alle, die erst seit Jahren dabei sind und das nur andersen. Also manche Banken wollen das auch einfach nicht und sagen deshalb hier in dem Aufschlag von 3%. Aber generell erwarte ich, dass wir also mit den Variablenzinsen deutlich unter 3inh% kommen. Vielleicht sehen wir sogar die 2 komma da in den 6 Monaten wieder 2,9 2,8, also inklusive Zinsaufschlag jetzt von der Bank, ne? Und äh das ist da mein Szenario und dann glaube ich, dass wir ähm auf also nee, ich sage ich lieber nicht, weil wir haben so viel politische Herausungen. Ja, ich habe ein Szenario, was weitergeht mit natürlich geringerer Eintrittswahrscheinlichkeit, aber im Moment muss man ja echt sagen, das ist ja schon äh manchmal weiß man gar nicht, ob das jetzt Satiro oder Realität ist. manchmal muss man auf mehreren Portalen checken erstmal, aber mit dem Szenario glaube ich kann man sehr gut arbeiten. Das ist das, mit dem ich arbeite und gleich wohl. Ihr habt jetzt eben gehört, warum mache ich so eine Z Entwicklung, weil ich einen überproportionalen Hebel habe und weil ich mein Szenario habe. Ich gehe nicht davon aus, ich sehe keine Anzeichen dafür, dass der Variablezinsatz sich extrem stark nach oben entwickelt, weil das würde das hier ja so ein bisschen kontakarieren parallel, ne, denkt an die Balance. Ich habe auch nicht 20 Objekte, die hier liegen, die mit gerade variabel finanziert sind und das werde ich auch nicht machen. Ja, es hat immer eine gewisse Ausgewogenheit und wenn ich die Meinung hätte, dass das steigen könnte, würde ich mir ein Swap kaufen, müssen wir einen eigenen Podcast zu machen. Das ist ja eine komplexe Angelegenheit, aber dann würde ich es absichern und das Geld ausgeben. Ja. Ja. Ja. Also, ich glaube, mit dem Szenario kann man sehr gut äh planen, machen und tun. Wir sagen immer an der Stelle, wir hauen hier einfach Prognosen raus, die können schiefgehen. Und ich glaube, das kam aber deutlich raus. Ähm, die Frage ist immer, wie ich handel und habe ich Plan A, Plan B, Plan C, wie sehr setze ich mich einem Risiko aus, dass meine Prognose auch nicht wirklich eintritt? Und genau, du hast gerade schon gesagt, ähm wir eröffnen hier immer traditionell auch die Bewerbungsphase für ein ganz besonderes Programm. Wir sind sehr stolz drauf, gibt's seit vielen, vielen Jahren. Da man darf sagen, wir sind eine Institution mittlerweile geworden. Wir sind auch tatsächlich eine Bildungseinrichtung als Emocation und wir möchten viele von euch transformieren zu professionellen Immobilinvestoren, so wie der Markus einer ist, aber gerne auch eine Nummer kleiner. Ja. Ähm was uns erstmal ein Anliegen ist, ist, dass jeder 1 2 3 4 äh kleine Wohnung zur Altersvorsorge erfolgreich kauft. Wer dann mehr machen möchte, was die allermeisten wenig überraschend dann tatsächlich tun möchten und auch sagen, ich möchte so mehrfäuser kaufen, wie der Markus gerade vorgestellt hat. Genau dabei helfen wir seit vielen Jahren mit einem Coaching Team von 20 Coaches. Markus ist einer davon. Das ganze als Emocation Masterclass geht 6 Monate. Wir hauen da alles rein, was wir haben an Netzwerk und an Fähigkeiten als Imcation im Sinne von Einzelcoaching, Workshop natürlich Videokurs, Webinare, ähm also ich einen ganz tollen Abschlussworkshop, wo man sich zwei Tage lang sieht. Es ist ein gigantisch tolles Programm, wie wir finden. Wenn ihr Lust habt, da teilzunehmen, man muss sich tatsächlich bewerben. Ganz einfach deshalb, weil wir wirklich persönlich betreuen. Ihr habt dann z.B. ein Einzelcoaching mit diesem netten Herrn hier. Ähm und äh der hat logischerweise nicht unendlich viel Zeit äh genauso wie die anderen Coaches. Deswegen wir wollen euch da wirklich persönlich begleiten und betreuen. Das bringt am meisten, wie wir glauben. Deshalb sind die Plätze ähm auch ziemlich limitiert und man muss sich bewerben unter imocation.de/masterclass. Ein paar wenige Tage lang kann man sich bewerben. Die Bewerbungsphase ist jetzt und hiermit eröffnet. Wünschen euch ganz viel Erfolg und würden uns sehr freuen, euch auf diesem B kennenzulernen. Noch mal imocation.de/masterclass. de/masterclass. Markus, vielen Dank für deine Prognose. Wir werden uns an selber Stelle in 6ch Monaten wieder hören und dann werden wir sehen, womit du recht hattest und womit nicht. Unglaublich, wie gut deine äh deine Prognosen eigenten, ne? Sehr Rhe Treffer. Ja, also ist ja hier ein Event auch gleich einvocation Event, was heute Mittag losgeht und ich habe schon ein paar Teilnehmer morgen getroffen, habe gesagt, bin gleich im Podcast, im Glaskugel Podcast, so haben wir ja intern mal genannt und dann sagten die Teilnehmer, nee, die müsst ihr umbenennen in Orakel, weil es passt. Ja, da das machen wir noch nicht. Ja, ja, ja, ja, ja, ja. Da wächst auch der Druck. Ja, genau. Sonst ist der Druck zu groß. Aber ich bin ich hoffe mal, dass die Quote nahe 100% bleiben wird. Ja. Ja. Ja, ja. Also ich hoffe, dass mal irgendwann noch, also was er was er das bestätigen würde, du müsstest irgendwann mal eine Prognose machen, die relativ extrem ist, die dann eintritt. Also, weißt du, wo es sehr viel, wo es noch sag mal vier Zinsenkungen war. Ja, ja, da stimmt. Das ist das stimmt. Aber wenn wir sagen, okay, komm, also die Zinsen gehen auf 2inhal runter, damit plane ich und so kaufe ich jetzt ein und das würde dann passieren. Ja, ja, ja, ja. Das wä der letzte Podcast, den wir machen würden. Ja, ja, ja. Wahrscheinlich, wahrscheinlich wahrscheinlich. Also vielen herzlichen Dank Markus. Viel Spaß auf Mallorca. Bis bald. Mach's gut.