Immobilienverkauf und Steueroptimierung innerhalb von 10 Jahren
Einleitung
Möglichkeiten zum steuerfreien Verkauf einer Immobilie vor Ablauf der 10-Jahresfrist.
Bedeutung von Nutzung zu eigenen Wohnzwecken.
Verkauf bei privater Nutzung
Eigennutzung: Steuerfreier Verkauf möglich, wenn die Immobilie überwiegend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, unabhängig ob Erst-, Zweit- oder Drittwohnsitz.
Beispiel: Beziehungskrisen als Anlass zur Eigennutzung und späterem steuerfreien Verkauf.
Bedingungen: Nutzung zu eigenen Wohnzwecken muss nachweisbar sein (z.B. Ummeldung, Bestellungen, etc.).
Verkauf nach Vermietung
Regelung mit den zwei Silvestern:
Vermietete Immobilie vor Verkauf: Eigennutzung über zwei Jahreswechsel erforderlich (z.B. Dezember 2023 – Anfang 2025).
Wenn nicht vermietet, entfällt diese Frist.
Verkauf ohne Eigennutzung
Steuergestaltung bei Verkauf:
Abschreibungen reduzieren den steuerlichen Wert der Immobilie.
Gewinn aus Verkauf kann durch gesplitteten Kaufpreiszufluss auf mehrere Jahre verteilt werden (z.B. Teilzahlung Anfang Januar).
Vermögensverwaltende GmbH
Vorteile:
Nur 15% Steuern auf Mieterträge und Immobilienverkäufe, wenn weniger als drei Verkäufe in fünf Jahren.
Möglichkeit zur schnellen Wertsteigerung und Verkauf.
Buchhaltung: Anlage- vs. Umlaufvermögen.
Dokumentation wichtiger Entscheidungen (z.B. E-Mail-Verkehr) zur langfristigen Absicht der Vermögenshaltung.
6b-Rücklage
Steuerverschiebung: Gewinn steuerfrei durch Neuerwerb abziehbar, mindert Abschreibungsbasis.
Optimierung: Unterschiedliche Behandlung von Grund und Boden vs. Gebäudeanteil in der Rücklage.
Share Deal
Steuerfreier Verkauf durch Holdingstruktur:
Verkauf der gesamten GmbH durch Holding möglich.
Beispiel: Verkauf von drei Mehrfamilienhäusern innerhalb weniger Monate.
Steuern: Nur 1,5% Steuern auf den Gewinn bei Share Deal.
Empfehlung: Strukturierung des Verkaufs über Holding zur Steueroptimierung.
Fazit
Wichtige Tipps: Steuerfreie Verkäufe erfordern Planung und die richtige Struktur.
Anregungen: Nutzung der steuerlichen Möglichkeiten vor Ablauf der 10-Jahresfrist.