wie du eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkaufen kannst und darauf möglichst wenig Steuern zahlst das erkläre ich diesem Video danach kennst du alle Möglichkeiten eine Mobilie vor Ablauf von 10 Jahren vielleicht sogar steuerfrei zu verkaufen los [Musik] geht's die erste Möglichkeit ist natürlich du hast die Mobilie komplett privat gekauft lass uns mal das Beispiel an einer Eigentumswohnung besprechen du hast eine Eigentumswohnung gekauft und hier hält das Gesetz verschiedene Möglichkeiten offen viele denken du musst diese Eigentumswohnung über zwei Jahreswechsel haben damit du sie nach dem zweiten Silvester steuerfrei verkaufen kannst aber das ist nicht richtig es gibt hier zwei Möglichkeiten die die wenigsten kennen die erste Option heißt nämlich hast du eine Immobilie ab Fertigstellung also wenn du sie selber gebaut hast oder ab anchaffung also wenn du sie gekauft hast bis zum Verkauf lediglich zu eigenen Wohnzwecken genutzt dann kannst du sie ohne irgendeine zeitliche Frist steuerfrei verkaufen das bedeutet du kaufst eine Eigentumswohnung und da ist es auch egal ob das dein erst Wohnsitz zweit Wohnsitz dritt Wohnsitz oder fünft Wohnsitz ist wenn du sie zu eigenen Wohnzwecken nutzt kannst du auch in dieser Wohnung wohnen während du andere Wohnung hast und kannst sie trotzdem steuerfrei verkaufen bei vielen meiner Mandanten spielt sich das in etwas so ab es grieselt vielleicht etwas in der Beziehung der Mann zieht aus in eine eigene Wohnung durch sein handwerkliches Geschick schafft er es diese Wohnung in kurzer Zeit wieder auf vodtermann zu bringen zu sanieren und jetzt funktioniert die Beziehung wieder er zieht zurück verkauft die Wohnung steuerfrei durch die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken zwischen Kauf und Verkauf kann die Wohnung ohne Frist steuerfrei verkauft werden natürlich geht das nur dreimal sonst ist man gewerbischer grundstückshändler aber bei der nächsten Ehekrise die ist vielleicht schon ein halbes Jahr später B zieht halt die Frau in die andere Wohnung und ich sage ja noch mal ganz klar man muss die Wohnung zu eigenen wohnzweck Nutzen also dass man die Wohnung einfach leer stehen lässt das funktioniert nicht aber wenn man sie zu eigenen Wohnzwecken nutzt auch als Zweitwohnung greift hier auch der steuerfreie Verkauf der bundesfinanzfahrzeuger gesagt selbst wer irgendwo sag jetzt mal an der Ostsee eine ferenwohnung hat und andere Leute von der Nutzung ausgeschlossen sind kann diese fernwohnung auch wenn er sie nur ein zweimal im Jahr benutzt steuerfrei verkaufen weil sie lediglich eigenen Wohnzwecken gedient hat und das auch vor Ablauf der 10 Jahresfrist natürlich müsst ihr beachten je kürzer der Zeitraum ist die ihr diese Wohnung habt desto genau schaut das Finanzamt natürch hin und will Beweise dass ihr diese Wohnung wirklich zu eigenigenen wohnzwcken genutzt habt in dem Sinne macht es dann vielleicht schon Sinn dass man sich postalisch ummeldet auch beim Einwohnermeldeamt einen postnachsenderauftrag abschließt dass man vielleicht immer mal ein Päckchen in die Wohnung bestellt eine Pizza irgendwelche Nachweise dass man darlegen kann ich habe dort gewohnt auch wenn es nur kurz war und deshalb eigene Wohnzwecke und steuerfreier Verkauf habt ihr allerdings diese Wohnung erst vermietet sagen wir mal ihr kauft die im Jahr 2020 und bis zum Jahr 23 ist die Wohnung vermietet jetzt müsst ihr eine bestimmte Zeit diese Wohnung zu eigenen wohnzween Nutzen damit ihr steuerfrei verkaufen könnt vor Ablauf der 10 jahresfist und jetzt kommt erst die Regelung mit den zweielestern zum Vorschein stellt euch vor euer mieter zieht im dezember 2023 aus ihr zieht ein hier auch wieder als Zweitwohnung möglich ihr zieht also im Dezember 23 ein nutzt die Wohnung im Dezember 23 das ganze Jahr 24 und zu Beginn des Jahres 25 jetzt habt ihr diese Regelung erfüllt wo man sagt im Jahr des Verkaufs wo 25 und in den beiden vorangegangenen 24 und Teil von 23 wurde die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt auch jetzt steht euch der steuerfreie Verkauf zu das Jahr 23 wo der Mieter aussieht muss kein vollständiges Jahr sein es reicht über diese zwei Silvester hinweg jetzt wenn die Wohnung vorher vermietet war noch mal war die Wohnung nicht vermietet sondern ihr seid direkt eingezogen gibt es auch diese Frist nicht also zweite Möglichkeit aus dem Privatvermögen eine Immobilien steuerfrei zu verkaufen wenn du jetzt allerdings privat eine immobil gekauft hast und sie verkaufen willst weil das Angebot einfach so gut ist du hast aber weder selbst drin gewohnt noch möchtest du die Wohnung erst entmieten und selber über diese zwei Silvester hinweg drin wohnen möchte ich dir noch eine andere Möglichkeit der Steuergestaltung vorstellen nehmen wir an du hast die Immobilie seit 2 Jahren hast sie für 200.000 € gekauft und hast bisher 30.000 € Abschreibung vorgenommen das heißt der steuerliche Immobilienwert nach Abschreibung beträgt deine 200.000 € Anschaffungskosten 30.000 Abschreibung die Immobilie hat also einen Buchwert nenne ich es mal von 170.000 €. jetzt macht dir jemand ein Angebot und will diese immobil für 300.000 € abkaufen das bedeutet du müsstest Atog einen Gewinn von 130.000 € besteuern nämlich Verkaufspreis minus Einkaufspreis und der wird noch um die vorgenommene Abschreibung gemindert also 300.000- 200.000- 30.000 130.000 € Gewinn den du bestuern musst wie kannst du diese 130.000 € Gewinn jetzt optimieren ich hatte nämlich gestern so eine Frage mit einer imocation Teilnehmerin die bei mir im Coaching war und wie haben wir es gelöst sie möchte jetzt die immobil verkaufen und und sie braucht noch ungefähr 20.000 € bis sie im Spitzensteuersatz ist bis dorthin können wir immer gehen also so 60.000 € Einkommen man muss sich jetzt vor Augen führen den ersten Euro Gewinn auf diesen Immobilienverkauf macht man wenn der störlichche Immobilienwert 170.000 beträgt auf den 170.000 und er € dann habe ich 1 € Gewinn erzielt man kann also über einen gesplitteten kaufpreiszufluss denn es gilt immer noch das zuflussabflussprinzip den Gewinn auf mehrere Jahre verteilen bei ihr haben wir uns jetzt so geeinigt aus dem Verkauf wird sie jetzt erstmal eine Zahlung dieses Jahr von 190.000 € erhalten gegen diese 190.000 € kann Sie Ihren steuerlichen Buchwert von 170 gegenrechnen muss daher im laufenden Jahr nur 20.000 € besteuern das passt noch gut in Ihr Einkommen nächstes Jahr wollte sie ohnehin verkürzt arbeiten und mehrere Immobilien sanieren die fehlenden 110 000 € auf den Gesamtkaufpreis sollen ja erst am 5 Januar zufließen damit werden diese 11 000 € auch erst im Jahr 2025 besteuert und sie hat ein ganzes Jahr Zeit steuerliche Maßnahmen zu ergreifen um diese progressionsspitze mit Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung auserdem wird sie ihr Gehalt reduzieren und so konnten wir diese eine progressionsspitze bevor die komplett in 24 zufließ auf zwei Jahre verteilen und können hier noch das ganze J 2025 gestalten wenn du allerdings eine immobil gerade im Ankauf hast vielleicht sogar ein kleines Haus wo du sagst gut das ganze Haus das kriege ich vor dem Finanzamt nicht erläuert dass ich das ganze Haus zu eigenen Wohnzwecken genutzt habe sag mal ein kleines mehfamilienhaus was auch vermietet ist kann man ja jetzt nicht die die Mieter rausschmeißen alles selber nutzen und dann verkaufen gehört sich vielleicht auch nicht ja also stell dir vor du findest ein kleines mehfmenhaus und sagst wow das ist ja aber absolut unterm Preis ich könnte hier mit ein paar wenigen Sanierungsmaßnahmen und vielleicht mit kleinen Mietanpassung den Wert der Immobilie extrem er Höhen hier solltest du überlegen die immobilen nicht ins Privatvermögen zu kaufen denn ich sage immer die Immobilien die ich verkauft habe haben mein Immobilienportfolio viel schneller wachsen lassen als die Immobilien die ich behalten habe und für mich wäre es eine große Qual wenn ich jetzt eine immobil für 400.000 kaufen würde in kurzer Zeit den Wert auf 600.000 € gehoben hätte und dann noch 8 Jahre warten muss bis ich endlich steuerfrei verkaufen kann das ist der Moment wo bei mir die Vermögens verwaltende GmbH ins Spiel kommt denn die vermögensverwaltende GmbH zahlt nicht nur 15% Steuern auf die laufenden Mieterträge sie zahlt auch nur 15% Steuern auf Immobilienverkäufe wenn ich die Grenze zum gewerbischen grundstückshändler nicht überschreite und das sind drei Immobilien in 5 Jahren du hast also jetzt so ein Mehrfamilienhaus kaufst es in deine vermögensverwaltende GmbH und hast es geschafft dort innerhalb von zwe Jahren eine große Wertsteigerung zu erzeugen lass uns mal sagen 200.000 €. jetzt könntest du schon einen Käufer für diese il suchen bitte bedenke die 15% besteuerungsprivileg hast du nur wenn es nicht die letzte Immobilie ist die du aus deiner VV GmbH verkaufst du musst also immer noch eine zweite Immobilie dann kaufen es kommt ja auf das wirtschaftliche Eigentum an also Übergang nutzen und lassen der zweiten Immobilie sollte sein bevor Übergang von nutzenlasten der ersten Immobilie aus der vvgmba heraus stattfindet damit auch hier das Finanzamt ein paar Indizien hat dass du von Anfang an nicht den Verkauf beabsichtigt hast sondern eigentlich lange diese Immobilie in der VV GMB haben wolltest empfehle ich zwei Sachen erstens die Immobilie ist ins Anlagevermögen zu buchen das bedeutet die Immobilie solange dem Vermögen der VV GmbH dienen dass es dann anders kommt dafür kannst du ja nichts je kürzer der Zeitraum ist wie die Immobilie sich im anlagervermögen befindet umso mehr Indizien musst du natürlich schaffen die darauf hindeuten dass du wirklich langfristig diese Immobilie behalten willst z.B könnte dir die Buchhalterin er vvgmbh oder natür auch der Buchhalter deiner vvgmbh eine E-Mail schreiben in dem Moment wo die Immobilie eingebucht wird lieber Max Mustermann ich möchte gerne die mobil einbuchen können Sie mir kurz sagen ob das ins Anlage oder Umlaufvermögen gehört ich würde zum Umlaufvermögen tendieren weil die mobil ist nur sehr kurz finanziert jetzt schreibst du eine E-Mail zurück jetzt hast du auch ein Zeitstempel und Inhalt der E-Mail könnte wie folgt aussehen ich möchte diese Mobilie sehr sehr langfristig im Unternehmensvermögen behalten die kurze Finanzierung ist dem geschuldet dass ich davon ausgehe dass die Zinsen demnächst fallen werden sod dass ich nach dieser kurzen Finanzierung eine langfristige günstigere Finanzierung abschließen kann jetzt hast du im zeitlichen Zusammenhang zum Kauf der Immobilie ein E-Mailverkehr erzeugt der dafür sorgt dass du gute Gründe hast warum die immobil Anlagevermögen ist warum sie dennch kurzfristig finanziert ist und das alles auch zeitlich so dokumentiert damit kann das Finanzamt kaum widersprechen wenn du sagst ich hatte von Anfang an keine verkaufsab mir ging es mal ähnlich eine meiner ersten Wohnungen die habe ich für 40.000 € gekauft in Chemnitz und habe sie wenige Monate später für 60.000 verkaufen können den Deal wollte ich natürlich machen der Bank hat es nicht gefallen weil sie kein immobilienhel finanzieren wollten was also passiert ich bkerin hat mich angerufen hat gesagt Herr Richter wir möchten keinen immobilen Handel finanzieren wir möchten ihn aber trotzdem dieses Geschäft ermöglichen wir machen einen pfantausch aber bitte nicht noch mal da ich natür höflich gefragt können Sie mir das bitte schriftlich geben denn hatte ich auch einen kleinen Beweis fürs Finanzamt dass ich von Anfang an keine Verkaufsabsicht hatte und nach 4er Monaten sich dieser Verkauf nur so ergeben hat wenn du in deiner VV GmbH die Immobilie allerdings 6 Jahre hast brauchst du das alles nicht denn ein Verkauf kannst du jetzt sowieso steuerfrei darstellen wie geht das denn bereits nach 6 Jahren kannst du eine Immobilie die die ganze Zeit im Anlagevermögen war auch hier ist das Anlagevermögen wieder wichtig steuerfrei verkaufen aber das ist nicht ganz steuerfrei denn nehmen wir an wir erzählen jetzt immer noch den Gewinn von 200.000 aus dem immobilenverkauf diese 200.000 Gewinn kannst du Steuer freistellen muss sie aber von einer neugekauften Immobilie abziehen das heißt du kannst mit den 200000 machen was du willst das ist ein buchhalterischer Vorgang aber wenn die neuekaufte Mobilie dann eine Million kostet ziehst du 200.000 € ab und mindest so die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung das heißt die nächsten 50 Jahre hast du eine geringere Abschreibung und zwar in Höhe von 200 000 und besteuerst damit diese 200.000 € dennoch meine Aussage diese sebülage sorgt für eine Steuerfreiheit ist daher nicht ganz richtig es ist eine steuerverschiebung auf über 50 Jahre weil du hast auch 4 Jahre Zeit die neue mobil zu kaufen also im Zweifel auf 54 Jahre verteilst du diese Steuerlast und wenn du mich jetzt fragst eine Steuer heute zahlen oder 54 Jahre verteilt ich glaube das sind wir alle einer Meinung und auch hier gibt es noch einen Trick zu optimieren die 6b Rücklage dieser steuerfreie Posten den du für ein Immobilienverkauf bilden kannst der teilt sich auf in einen Veräußerungsgewinn fürs Grundstück und einen veräußerungs Gewinn für den Grund und Boden und die sech beriklage die du für den Gewinn von Grund und Boden erzielst die kannst du bei der Ersatz Immobilie auf den Grund und Boden beziehen den Anteil der auf den veräuerungsgewinn des gebäudeanteils entsteht den kannst du nur auf den neuen gebäudeanteil beziehen und hier gibt sich jetzt auch noch eine tolle Gestaltung je höher deine 6b Rücklage ist die auf den Grund und Boden entfällt du müsstest also ja als Verkäufer einen hohen Grund und bodenanteil ausweisen hat der Käufer natürch was dagegen aber vielleicht könnte man da noch mal drüber verhandeln je höher dein Grund und Boden ist desto mehr sebiklage kannst du auf den neuen Grund und Boden beziehen und da wird ja nicht abgeschrieben das heißt du erhältst einen großen Teil deiner Abschreibung für die neue Immobilie so das war jetzt die VV GmbH Variante wenn du einen er machst und jetzt möch dir noch eine Geschichte erzählen wie du in wenigen Wochen einen extrem hohen mit mehreren Mehrfamilienhäuser umfassenden steuerfreien verkaufgestal en kannst ein Teilnehmer meiner imocation steuerclass wenn dich das Programm übrigens interessiert www.imocation.de/steuerclass kannst dich gerne informieren ein Teilnehmer dort der hat drei merfamilienhäuser gekauft in Freiberg hier in Sachsen und die standen alle an einer Straße wie monopoli sozusagen wir haben die Überschüsse da im mobilen berechnet und das war ganz klar VV GmbH Material hohe laufende Überschüsse daraufhin hat er dann gesagt okay brauche ich ein Holding und ich sage natürlich brauchst du eine Holding oben drüber denn es gibt käufermärkte die genau solche homogenen Immobilien drei mehrvermilienhäuser am selben Standort in einer Reihe ähnliches miklientel kaufen und zwar im Paket was ist passiert nach langer Überzeugungsarbeit habe ich geschafft dass er erst die Holding gründet die Holding gründet eine VV GmbH und diese VV GmbH hat direkt die drei Immobilien gekauft das war im Oktober eines Jahres vor paar Jahren im März darauf also 5 Monate später ich glaube es war der 6 März ich weiß es noch weil er am Tag vorher bei uns im abschlusswshop war und ihr gehen musste weil er sich auf den Notartermin vorbereiten musste im März darauf also 5 Monate später hat er dieses mehvermhauspaket für 1,2 Millionen verkauft aber er hat dieses Paket nicht verkauft auch seine vvgmb hat das Paket nicht verkauft es war die Holding die die gesamte VV GmbH verkauft hat er hat also im sharedeal in wenigen Wochen 500.000 € verdient also von 700 Ankaufspreis auf 1,2 Millionen Verkaufspreis 500.000 € verdient steuerfrei weil eine Holding unabhängig von der Haltedauer ihre GmbH Anteile auch von der VV Tochter GmbH steuerfrei verkaufen kann ihr seht also hier die ganz große Schule des steuerfreien Immobilienverkaufs geht nicht an einer immobilienstruktur vorbei auch ich habe auch ich habe heute noch Mandanten obwohl der sherdial ja schon lange nicht mehr grunderwerbstau befreit ist die immer noch einmal im Quartal mit mir zum Notar gehen wenn ich einen sherdial begleite also wenn ihr mal ein richtig großes immobilienpaket steuerfrei verkaufen wollt strukturiert eure GmbH eure Unternehmensstruktur so dass ihr nicht selber die Immobilien verkauft dass eure GmbH nicht die Immobilien verkauft sondern dass eure Holding das gesamte Portfolio in einer Gesellschaft verkauft indem die Holding die gesamte Gesellschaft verkauft das nennt man sharedeal 1,5% Steuern auf den auf den Gewinn also auch hier es ist nicht ganz steuerfrei aber ich glaube mit 1,5% auf 500.000 das entspricht 7500 € Steuern auf diesen Gewinn kann man gerade noch so leben wie ist deine Meinung dazu lass gerne ein Like hier Folge Mr Steuer sonst wird's teuer und nutze immer gern die Möglichkeiten auch vor applauf der 10 Jahresfrist zu verkaufen